Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11178159 KK EXPL 24-456
vonnis van: 13 augustus 2024
func.: 58865
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. D.A. Bates en mr. A. Nassiri
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.E. Zweers
Waar gaat het over?
In dit kort geding gaat het in de kern over de vraag of [gedaagde] de woning – vooruitlopend op een in een bodemprocedure te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst – moet ontruimen, gelet op wat [eiser] heeft gesteld.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding met producties van 2 juli 2024 heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
1.2.
Ter zitting van 30 juli 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] verscheen in persoon, vergezeld van de gemachtigden en Y. Zhou als tolk Chinees. Ook [gedaagde] verscheen in persoon, eveneens vergezeld van de gemachtigde en Y.S. Tung als tolk Chinees. [eiser] heeft op voorhand nog een productie in het geding gebracht en [gedaagde] heeft op voorhand twee producties in het geding gebracht, samen met een eis in reconventie. Partijen hebben ter zitting hun standpunten aan de hand van spreekaantekeningen toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarna vonnis is bepaald.
2.De feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Met ingang van 1 februari 2023 heeft [eiser] de woning tijdelijk aan [gedaagde] verhuurd voor de duur van één jaar, dus tot 1 februari 2024. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.657,00 per maand (inclusief € 107,00 servicekosten) en is bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst staat in artikel 2 onder andere:
(…) ‘Tenant agrees to lease the above-described premises fortwelvemonths, commencing onFebruary 1st, 2023,and ending onJanuary 31st, 2024.It shall be converted automatically to a month-to-month lease upon expiration of the lease term, unless either party notifies to other in writing at least 45 days prior the lease’s expiration that the party does not wish to lease to continue. (,,,)”
2.3.
[eiser] stuurt op 2 december 2023 een WeChat bericht aan [gedaagde] om haar te laten weten dat de huurprijs met € 100,00 verhoogd zal worden in 2024 en dat [gedaagde] van te voren aan moet geven of zij de huur wenst voort te zetten. Partijen hebben vervolgens via WeChat hierover met elkaar gecommuniceerd. De volgende berichten van 4 en 5 december 2023 zijn hierbij relevant en worden hieronder chronologisch (in het Nederlands vertaald) weergegeven.
[gedaagde] :
(…) ‘Hallo huurbaas, Kan de huurverhoging iets minder worden bij contractsverlenging?’ (…) ‘De huidige omstandigheden zijn niet gunstig, en dit bespaart mij de moeite van het verhuizen en u hoeft geen tijd en geld te besteden aan het zoeken naar een nieuwe huurder.’ (…)
[eiser] :
(…) ‘Ook nu het huurcontract bijna afloopt kijken we eerst naar jou. Sorry, 1650 is echt het laagst. Denk maar eens na: als je het wilt huren is het voor jou, als je het niet wilt huren zet ik het online.’ (…)
[gedaagde] :
(…) ‘Ik zou u willen vragen of het mogelijk is om volgend jaar een tweejarig contract te tekenen en zo de huur met 75 te verhogen. Denkt u hier alstublieft nog eens over na.’ (…)
[eiser] :
‘Maakt niet uit, als je het niet aankunt zoek ik weer een nieuwe huurder. Laten we wachten tot het einde van het contract.’
[gedaagde] :
‘(…) ik wil nu niet verhuizen. Ik kan de 100 euro verhoging ook accepteren. Ik wil graag een tweejarig contract ondertekenen, maar ik weet niet hoe u daar tegenaan kijkt? Indien u akkoord gaat, kunt u dan de regelgeving rondom het voorstel van de regering betreffende de prijsverhoging opnemen in het nieuwe contract?’ (…)
[eiser] :
‘Voor dit huis is alleen een jaarcontract mogelijk, aangepast conform de marktprijs.’
[gedaagde] :
‘Goed, stuur me maar het nieuwe contract wanneer u tijd heeft.’
2.4.
Eerst op 14 januari 2024 heeft [eiser] een nieuw huurcontract aan [gedaagde] toegezonden, maar die heeft zij niet geaccepteerd en op 21 januari 2024 heeft zij [eiser] bericht:
‘Ik hoef geen nieuw huurcontract te ondertekenen, het oude huurcontract is nog steeds van toepassing.’
2.5.
Vervolgens heeft nog nadere correspondentie tussen partijen plaatsgevonden.
3.Vordering en verweer
in conventie en reconventie
3.1.
[eiser] vordert, zo mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis althans binnen een termijn in goede justitie te bepalen door de kantonrechter, zo nodig met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten voor ontruiming;
II. veroordeling van [gedaagde] om zich per datum van de ontruiming uit de woning te laten uitschrijven;
III. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.834,00 per maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 februari 2024, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] stelt daartoe – kort gezegd – dat hij met [gedaagde] een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van één jaar, dat het einde van de huurovereenkomst tijdig door [eiser] is aangezegd, dat de huurovereenkomst op 1 februari 2024 van rechtswege is geëindigd en dat [gedaagde] dus vanaf dat moment zonder recht of titel in de woning verblijft en dat [eiser] om die reden ontruiming vordert. Gelet hierop en omdat [gedaagde] de woning niet vrijwillig wil verlaten, heeft [eiser] een spoedeisend belang bij de vordering.
3.3.
[gedaagde] heeft de vorderingen van [eiser] betwist en in reconventie gevorderd – kort samengevat – [eiser] te verbieden a) de woning te betreden zonder toestemming van [gedaagde] , b) het feitelijk gebruik van de woning door [gedaagde] te belemmeren en c) de woning aan derden te verhuren of in gebruik te geven, bij gebreke waarvan [eiser] een dwangsom verbeurt.
3.4.
Op de stellingen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
[eiser] heeft gesteld dat hij bij de verhuur van de woning niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [gedaagde] heeft dit onvoldoende weersproken. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om over te gaan tot ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
4.3.
Van het spoedeisend belang is voldoende gebleken. [eiser] wil op korte termijn duidelijkheid verkrijgen over de volgens hem onrechtmatige bewoning van de woning.
4.4.
Kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt is of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning van rechtswege is geëindigd op 1 februari 2024.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de inhoud van de huurovereenkomst, hiervoor geciteerd in 2.2., volgt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan. In de huurovereenkomst is immers nadrukkelijk een periode van twaalf maanden genoemd en zijn een begindatum (1 februari 2023) en einddatum (31 januari 2024) opgenomen. Gelet hierop dient ten aanzien van het onderhavige geschil ervan te worden uitgegaan dat partijen een huurovereenkomst voor de duur van één jaar zijn overeengekomen.
4.6.
Art. 7:271 lid 1 BW, zoals deze bepaling tot 1 juli 2024 luidde, bepaalt dat een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor twee jaar of korter eindigt na ommekomst van de bepaalde tijd zonder dat opzegging vereist is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die overeenkomst verstrijkt, schriftelijk informeert. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde duur verlengd.
4.7.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat uit de WeChat-berichten van 2 t/m 5 december 2023, in onderling samenhang, voldoende blijkt dat [eiser] voldaan heeft aan zijn aanzegplicht als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. In die berichten heeft [eiser] aan [gedaagde] – niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken – medegedeeld dat de huurovereenkomst bijna afloopt en dat hij, nu het einde van het huurcontract nadert, op zoek zal gaan naar een nieuwe huurder voor de woning, tenzij [gedaagde] de huur, na verhoging, wil voortzetten. Hieruit blijkt voldoende dat [eiser] heeft bedoeld te zeggen dat de huurovereenkomst binnenkort eindigt. [gedaagde] heeft dit redelijkerwijs ook zo moeten begrijpen. Dit blijkt ook wel uit de berichten van [gedaagde] waarin zij [eiser] laat weten dat ze niet wil verhuizen. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst in beginsel van rechtswege is geëindigd op 1 februari 2024.
4.8.
De communicatie in de WeChat-berichten gaat echter verder. Partijen hebben namelijk ook met elkaar onderhandeld over verlenging van de huurovereenkomst. Het aanbod van [eiser] om de huurovereenkomst te verlengen met een huurverhoging van
€ 100,00 per maand, is uiteindelijk, na een niet geaccepteerd tegenvoorstel van [gedaagde] , door [gedaagde] aanvaard. Hiermee is wilsovereenstemming bereikt. In artikel 7:271 lid 1 laatste zin BW is bepaald dat als na afloop van een huurovereenkomst korter dan twee (dan wel vijf) jaar met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst wordt opgevat als verlenging voor onbepaalde tijd van de tijdelijke huurovereenkomst. Hieruit volgt dus dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd is verlengd voor onbepaalde tijd.
4.9.
Voor zover [eiser] naar voren heeft gebracht dat de hiervoor bedoelde wilsovereenstemming is achterhaald nu geen ondertekening van het contract heeft plaatsgevonden, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Partijen waren het eens over de essentialia van de (nieuwe) huurovereenkomst en daarmee is deze overeenkomst een feit.
4.9.
Gelet op het voorgaande is het dan ook onvoldoende aannemelijk geworden dat de gevorderde ontruiming van de woning in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Aan nadere bewijslevering wordt in dit kort geding niet toegekomen. Dit leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen, evenals de daarmee samenhangende vorderingen, waaronder die met betrekking tot de gebruiksvergoeding, nu de huurovereenkomst voortduurt.
4.10.
Wel zal bij wijze van voorlopige voorziening een bedrag van € 100,00 per maand in verband met vorenbedoelde huurverhoging worden toegewezen. [gedaagde] is dit bedrag vanaf 1 februari 2024 verschuldigd naast de maandelijkse huur die zij al betaalt. Voorshands is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure dit bedrag zal worden toegewezen, nu tussen partijen daarover wilsovereenstemming bestond. Artikel 7:271 lid 1 BW ziet alleen op het eindigen van de huur en de in dat verband geregelde huurbescherming. Het artikel ziet niet op de overige inhoud van de (aansluitende) huurovereenkomst, zoals de hoogte van de huurprijs. Daarover kunnen partijen nadere afspraken maken, zoals in dit geval is gebeurd.
4.11.
[eiser] krijgt grotendeels ongelijk en wordt daarom in conventie in de proceskosten veroordeeld. Deze worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 814,00 wegens salaris voor de gemachtigde.
4.11.
De reconventionele vorderingen worden afgewezen. De gevorderde verboden kunnen in aanmerking komen voor toewijzing als er sprake is van een, op recente ervaringen gestoelde, reële kans dat de bedoelde gedragingen zich in de nabije toekomst zullen voordoen. Hiertoe is door [gedaagde] onvoldoende gesteld. Dat [gedaagde] zich niet meer op haar gemak voelt in de woning is daarvoor onvoldoende. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiser] ter zitting heeft toegezegd zich aan dit vonnis te zullen houden en geen eigenrichting te zullen plegen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat hij zijn toezegging nakomt.
4.12.
Omdat [gedaagde] in reconventie ongelijk krijgt, moet zij in die procedure de proceskosten betalen. Die worden aan de zijde van [eiser] begroot op € 814,00 wegens salaris voor de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 per maand wegens huurverhoging vanaf 1 februari 2024;
5.2.
wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 814,00 wegens salaris van de gemachtigde;
in reconventie
5.4.
wijst het gevorderde af;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 814,00 wegens salaris van de gemachtigde;
in conventie en reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024 in tegenwoordigheid van mr. H. El Falah, griffier.
De griffier De kantonrechter