Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10958799 \ CV EXPL 24-2178
Vonnis van 19 juli 2024, bij vervroeging uitgesproken
in de zaak van
1.
[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 1],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie, gedaagden in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PARMON VASTGOED BV,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
hierna te noemen: Parmon,
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 15 februari 2024, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 17 mei 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 17 mei 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling
- de conclusie van antwoord in reconventie.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juli 2024. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen, bijgestaan door een tolk en vergezeld door hun gemachtigde. Voor Parmon is [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] mede aan de hand van een pleitnotitie, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.1.
Parmon is eigenaar van het grachtenpand aan de [locatie 1] , bestaande uit een beneden- en een bovenwoning, bouwjaar 1810.
1.2.
Sinds 15 augustus 2018 huren [eiser 1] en [eiser 2] de benedenwoning aan de [adres] tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 1.417,84.
1.3.
De woning bestaat uit het souterrain en de beletage en is circa 44 m2 groot.
1.4.
Op 18 januari 2023 is (opnieuw) water het souterrain ingestroomd. Bij e-mailbericht hebben [eiser 1] en [eiser 2] dit diezelfde dag gemeld bij Parmon.
1.5.
Sinds die dag is het souterrain door wateroverlast niet meer te gebruiken. Voorheen werd het souterrain gebruikt als slaapkamer.
1.6.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben meerdere malen klachten hierover geuit bij Parmon.
1.7.
Op 20 september 2023 heeft Stichting Woon op verzoek van [eiser 1] en [eiser 2] een onderzoek gedaan in de woning en vastgesteld dat het grondwater omhoog kwam in het souterrain, waardoor ook de muren (erg) vochtig zijn geworden.
1.8.
Op 28 februari 2024 heeft ing. F.N. Duinmaijer van M. Duinmaijer B.V. in opdracht van Parmon een rapportage bouwkundige inspectie opgesteld met de volgende conclusie:
“We vermoeden dat het vochtprobleem te wijden is aan de verhoogde grondwaterstand en de vele regen van de afgelopen periode. Het is onwaarschijnlijk en/of een kleine kans dat het een lekkage is in de riolering en/of andere installatie. Al is dit niet 100% uit te sluiten.
De fundering bestaat uit (poreus) metselwerk en verschillende doorvoeringen hierdoorheen welke niet waterkerend te herstellen of te maken zijn.
Indien dit structureel het geval blijft is funderingsherstel en/of het maken van een nieuwe kelderconstructie noodzakelijk.
Hiervoor dient een gedegen constructierapport en advies gemaakt te worden, de woning leeg te zijn en vloeren te worden verwijderd alvorens aangevangen kan worden met het maken van een dergelijke betonnen constructie.”
1.9.
Op 20 maart 2024 heeft Duinmaijer een richtprijs uitgebracht voor een nieuwe kelderbak en fundering ten bedrage van € 470.028,23 inclusief btw.
1.10.
Op 12 april 2024 hebben [naam 2] en [naam 3] van De Betonhoeve B.V. in opdracht van Parmon de woning bezocht en daarvan een rapportage opgesteld, waarin onder meer is vermeld:
“(…) Wij hebben toen geconstateerd dat er ongeveer twee centimeter water in het souterrain aanwezig was over het gehele oppervlakte. (…) Het souterrain gedeelte toont veel vochtschade van optrekkend vocht, o.a. de verf en stucwerk laten los. De grondwaterstanden in de directe omgeving laten ook een verhoogde grondwaterstand zien de afgelopen perioden. De conclusie is dat de kelder/souterrain gerenoveerd dient te worden. Het renoveren van dient onder toezicht van een constructeur en de gemeente Amsterdam plaats te vinden. Er dient wel een omgevingsvergunning aangevraagd te worden voor deze werkzaamheden. Ons advies is om de huidige betonnen kelder te slopen en te vervangen voor een betonbak met hoge betonplinten die tot het maaiveld komen. Verder dient er een funderingsonderzoek uitgevoerd worden om de kwaliteit van de fundering aan te tonen. Het vermoeden bestaat dat de fundering in slechte staat is en dat hierdoor de problemen die er nu zijn verergert worden. (…)”.
Geschil
in conventie:
2. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na vermeerdering eis, dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- de huur van de woning vanaf 1 februari 2023 tot 1 juni 2023 wordt verlaagd met 40% en daarna met 60%;
- Parmon wordt veroordeeld tot restitutie van de onverschuldigd betaalde huur tot en met 1 augustus 2024 ten bedrage van € 13.231,54, vermeerderd met € 841,27 aan buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding en de proceskosten.
3. [eiser 1] en [eiser 2] stellen daartoe dat de wateroverlast een gebrek is als bedoeld in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als gevolg waarvan huurgenot wordt gederfd. Nu [eiser 1] en [eiser 2] Parmon vanaf 18 januari 2023 op de hoogte hebben gesteld van de wateroverlast en deze alleen maar is toegenomen, is volgens hen een huurverlaging van 40/60 % redelijk. [eiser 1] en [eiser 2] sluiten daarbij aan bij het gebrekenboek van de Huurcommissie en stellen dat sprake is van een B-nulpunt waarvoor in het gebrekenboek een verlaging van 70% geldt.
4. Parmon heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt voor zover van belang hieronder nader ingegaan.
in reconventie:
5. Parmon vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:de huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] om de woning te ontruimen;
subsidiair:[eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen de woning binnen één maand na aanzegging van de start van de uitvoering van de noodzakelijke werkzaamheden tijdelijk leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van de sleutels;
meer subsidiair: aan Parmon machtiging ex artikel 3:299 BW te verlenen om met behulp van een de deurwaarder zo nodig vergezeld van anderen voor zover dit voor het doel van het binnentreden is vereist, het gehuurde binnen te treden en geheel of gedeeltelijk te ontruimen om reële executie van de in het lichaam van de conclusie van antwoord opgenomen werkzaamheden te bevorderen;
en in alle gevallen: machtiging te verlenen het in deze te wijzen vonnis te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm en [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
6. Parmon stelt daartoe dat zij ingevolge artikel 7:206 lid 2 BW gelet op de hoge kosten niet gehouden is tot herstel terwijl het gebrek het genot dat [eiser 1] en [eiser 2] van de woning mochten verwachten geheel onmogelijk maakt, op grond waarvan zij ingevolge artikel 7:210 lid 1 BW bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. Subsidiair beroept Parmon zich op artikel 7:220 lid 1 BW op grond waarvan [eiser 1] en [eiser 2] gehouden zijn Parmon toe te staan de dringende werkzaamheden aan de woning te laten uitvoeren.
7. [eiser 1] en [eiser 2] hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
in conventie:
8. Tussen partijen is niet in geschil dat in de woning sprake is van ernstige wateroverlast en dat huurverlaging daarom vanaf februari 2023 op zijn plaats is. Parmon voert echter aan dat een verlaging van 60% disproportioneel is en acht een verlaging van 20% passend. Hiertegenover hebben [eiser 1] en [eiser 2] uiteengezet dat zij voor de verlaging aansluiting hebben gezocht bij het gebrekenboek van de huurcommissie. Nu daarnaast Parmon in reconventie zelf stelt dat door de wateroverlast het huurgenot dat [eiser 1] en [eiser 2] van de woning mochten verwachten geheel onmogelijk is geworden en onbetwist is gebleven dat alle muren in de woning vochtig zijn en schimmelvorming is opgetreden, wordt een huurverlaging zoals gevorderd redelijk geacht.
9. Parmon voert nog aan dat deze huurverlaging vanaf 1 januari 2024 niet meer gerechtvaardigd is omdat [eiser 1] en [eiser 2] volgens haar niet voldoende meewerkten aan herstel, maar ook daarin wordt zij niet gevolgd. Parmon heeft twee rapportages overlegd, één van Duijnmaijer en één van De Betonhoeve, maar uit geen van beide rapportages blijkt dat nu al vaststaat welke reparatiewerkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daaruit blijkt juist dat meer onderzoek gedaan moet worden, onder meer naar de staat van de fundering. Gesteld noch gebleken is dat Parmon dit nadere onderzoek heeft aangekondigd, wat daarvoor nodig is en dat [eiser 1] en [eiser 2] daaraan niet hebben meegewerkt. Wel staat vast dat [eiser 1] en [eiser 2] nu nog niet de woning willen verlaten, maar zolang nog niet bekend is hoe het onderzoek en herstel van de waterlast dient plaats te vinden, zijn zij daartoe niet verplicht. Daarbij zijn [eiser 1] en [eiser 2] wel bereid, als dat nodig blijkt te zijn, tijdelijk te verhuizen naar de vrijstaande bovenverdieping. Parmon voert echter aan dat dit geen oplossing is gelet op de veelomvattende herstelwerkzaamheden, maar zoals hiervoor geoordeeld is nu nog niet bekend hoe omvattend de herstelwerkzaamheden zullen zijn en dus ook niet of tijdelijk verblijf op de bovenwoning een redelijke oplossing zou kunnen zijn. Ook de omstandigheid dat [eiser 1] en [eiser 2] niet bereid waren in november 2023 definitief te verhuizen naar de aangeboden woning aan de [locatie 2] , kan hen door Parmonworden tegengeworpen. Toen was immers nog helemaal niet bekend hoe de wateroverlast zou kunnen worden hersteld in de woning, zodat het [eiser 1] en [eiser 2] dan ook vrij stond om herstel van de wateroverlast af te wachten in de hoop dat zij, na herstel, in de woning aan de door hen geliefde [adres] kunnen blijven wonen.
10. De vorderingen met betrekking tot huurverlaging worden daarom toegewezen. Bij gebrek aan verweer zijn ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente toewijsbaar. Parmon wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,82
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2,00 punten × € 339,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.132,82
in reconventie:
11. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de woning nu onbewoonbaar is. Zij kunnen inderdaad het souterrain niet meer als slaapkamer gebruiken en het leefklimaat in de hele woning verslechterd door optrekkend vocht en schimmelvorming, maar de woning is nog steeds in afwachting van spoedig herstel bruikbaar. Parmon stelt daartegenover dat herstel niet van haar kan worden verwacht vanwege de daarmee gepaard gaande hoge kosten en zij verwijst daarbij naar de door Duijnmaijer uitgebrachte richtprijs.
12. Zoals hiervoor overwogen blijkt uit de overgelegde rapportages van Duinmaijer en De Betonhoeve niet dat ook funderingsherstel nodig is om de wateroverlast op te heffen. Daarvoor is nader onderzoek nodig. In de richtprijs van Duinmaijer van ruim € 470.000,00 zijn daarvoor echter al wel grote (stel)posten opgenomen. Het is daarom, zoals [eiser 1] en [eiser 2] stellen, nog maar de vraag wat de kosten voor herstel zullen zijn. Nu daarnaast de financiële positie van Parmon, een grote vastgoedonderneming, niet nader is toegelicht, kan alleen op grond hiervan niet worden geconcludeerd dat herstel van de wateroverlast niet van Parmon gevergd kan worden. De primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt daarom afgewezen.
13. Ook de subsidiaire vorderingen van Parmon worden afgewezen. Op dit moment is immers nog niet bekend welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om de wateroverlast op te heffen en de schade te herstellen. Pas als dat bekend is, kan worden beoordeeld in hoeverre [eiser 1] en [eiser 2] nog gebruik kunnen maken van de woning en of zij tijdelijk moet verhuizen. Parmon stelt wel dat [eiser 1] en [eiser 2] hieraan niet willen meewerken, maar dat is voorbarig. Tot op heden is [eiser 1] en [eiser 2] nog geen concreet plan voor de werkzaamheden voorgelegd en evenmin is gebleken dat [eiser 1] en [eiser 2] niet hebben willen meewerken aan de onderzoeken van Duinmaijer en De Betonhoeve. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat zodra een concreet plan is gemaakt voor de herstelwerkzaamheden, [eiser 1] en [eiser 2] hieraan als goed huurder zullen meewerken. Dit geldt te meer aangezien [eiser 1] en [eiser 2] reeds vanaf 18 februari 2023 melding hebben gemaakt van de wateroverlast, gevraagd hebben om herstel en in eerste instantie zelf stichting Woon opdracht hebben gegeven dit te onderzoeken. Pas maanden daarna heeft Parmon in respectievelijk februari en april 2024 opdracht gegeven één en ander te onderzoeken.
13. Slotsom is dan ook dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen en dat Parmon wordt veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(2,00 punten × factor 0,5 × € 339,00)
Totaal
€
339,00
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
verlaagt de huur van de woning aan de [adres] in de periode van 1 februari 2023 tot 1 juni 2023 met 40% en daarna met 60% tot de dag van herstel van de gebreken;
veroordeelt Parmon de onverschuldigd betaalde huur tot en met augustus 2024 ten bedrage van € 13.231,54 aan [eiser 1] en [eiser 2] te restitueren, vermeerderd met € 841,27 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024;
veroordeelt Parmon in de proceskosten van € 1.132,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Parmon in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt Parmon tot betaling van de kosten van betekening als Parmon niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 19 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.
811