Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/5826
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 4] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.794.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023, rioolheffing eigenaren en afvalstoffenheffing bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De WOZ-waarde van de woning is gewijzigd vastgesteld op € 1.687.000,-.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 februari 2024. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar zeer summier is gemotiveerd, waardoor het onduidelijk is op welke gronden de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft verlaagd in de bezwaarfase. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende op de bezwaargronden van eiser ingegaan. Niet alle bezwaargronden zijn in de uitspraak op bezwaar besproken. De uitspraak op bezwaar is daarmee in strijd met het motiveringsbeginsel zoals bedoeld in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Deze beroepsgrond slaagt dus. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat de WOZ-waarde van de woning volgens de rechtbank niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is niet gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De heffingsambtenaar heeft namelijk in de beroepsfase uitgelegd waarom de bezwaargronden ongegrond zijn verklaard. De rechtbank passeert daarom het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb en zal hieronder uitleggen waarom het beroep van eiser ongegrond is.
4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.687.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Is de heffingsambtenaar uitgegaan van de juiste oppervlakte van de woning?
8. Eiser betwist dat de woning een oppervlakte heeft van 245 m² en stelt dat de woning een oppervlakte heeft van 212 m². Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar een inpandige meting die in 2003 door de gemeente zelf zou zijn verricht. Daarbij vermeldt eiser dat voorafgaande aan het belastingjaar 2017 door de gemeente altijd een oppervlakte werd gehanteerd van 212 m².
9. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woning van eiser een gebruiksoppervlakte heeft van 245 m². Voorheen was dat 212 m² plus een zolder. Er is vanaf 2019 een correctie doorgevoerd vanwege de gebruiksoppervlakte van de zolderverdieping.
10. De rechtbank vindt voldoende aannemelijk dat de woning van eiser een oppervlakte heeft van 245 m². De heffingsambtenaar heeft op grond van bouwtekeningen de oppervlakte van de woning berekend. Naar aanleiding van de zitting heeft de rechtbank de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om een inpandige meting te verrichten in de woning van eiser. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarbij een termijn gesteld van vier weken. Uit de correspondentie in het dossier volgt dat het verzoek bij de heffingsambtenaar per abuis is blijven liggen. Op het moment dat de heffingsambtenaar de inpandige meting wilde verrichten, drie weken na de gestelde termijn, heeft eiser laten weten niet meer te willen meewerken aan de inpandige meting omdat de door de rechtbank gestelde termijn was verstreken. Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat het voor risico van eiser komt dat uiteindelijk geen inpandige meting is verricht, zodat de heffingsambtenaar van de bouwtekeningen mocht uitgaan.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
11. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde van de woning. Hij stelt dat het algemeen bekend is dat de gemiddelde m²-prijs afneemt naarmate het object groter is. Vanaf ongeveer 200 m² worden de additionele meters minder op waarde geschat, aldus eiser.
13. De heffingsambtenaar licht toe dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.610,- bedraagt, terwijl voor eisers woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 6.888,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 722,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van eiser van 245 m², geeft een prijsverschil van € 176.890,-. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn.
14. Voor zover eiser stelt dat zijn woning geen dakterras heeft, maar twee van de vergelijkingsobjecten wel en een dakterras een aanzienlijke meerwaarde vertegenwoordigd, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar licht in het verweerschrift toe dat de invloed van de dakterrassen op de WOZ-waarde zich uit in de omstandigheid dat deze als apart onderdeel van de waarde wordt opgenomen in de taxatiekaart. De beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
17. In hetgeen hiervoor in deze uitspraak in overweging 3 is overwogen, ziet de rechtbank wel aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de door eiser gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.