Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/752875 / KG ZA 24-546 EAM/MvG
Vonnis in kort geding van 1 juli 2024
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MO.C. GROUPE B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MO.C. ASSET MANAGEMENT B.V.,
beide gevestigd te Zandvoort,
eiseressen bij dagvaarding op verkorte termijn van 27 juni 2024,
advocaat mr. J.R. Gal te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaten mr. I.S. Oosterhoff en mr. K. Schuiling te Amsterdam.
Eiseressen zullen hierna gezamenlijk MOC (vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd en afzonderlijk MOC Groupe en MOC Asset Management. Gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 1 juli 2024 heeft MOC de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 1 juli 2024 de beslissing gegeven, in de vorm van een ‘kopstaartvonnis’. Het hierna volgende is de uitwerking daarvan en is afgegeven op 15 juli 2024.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van MOC: [naam 1] , enig aandeelhouder en bestuurder van MOC Groupe, [naam 2] (Novel Properties) en [naam 3] (Financiering Vastgoed) met mr. Gal;
- aan de zijde van [gedaagde] : [naam 4] , [naam 4] en [naam 5] , allen middellijk bestuurder, met mr. Oosterhoff en mr. Schuiling.
2.De feiten
2.1.
MOC en [gedaagde] houden zich beide bezig met de handel in en exploitatie van onroerend goed.
2.2.
MOC heeft [naam 3] van de firma Financiering Vastgoed verzocht het pand aan de [adres] (hierna: het pand) in zijn netwerk te koop aan te bieden. Via een tweede tussenpersoon is de verkoopinformatie over het pand terechtgekomen bij [naam 2] van de firma Novel Properties. [naam 2] heeft het pand op 6 juni 2024 aangeboden aan [gedaagde] . De volgende dag heeft [naam 4] , een van de middellijk bestuurders van [gedaagde] , het pand bezichtigd.
2.3.
[gedaagde] heeft op 7 juni 2024 via [naam 2] biedingen gedaan op het pand, die op zijn beurt de biedingen van [gedaagde] voorlegde aan [naam 3] . Uiteindelijk hebben partijen op 7 juni 2024 overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 5.950.000,00 voor het pand met 1 juli 2024 als overdrachtsdatum.
2.4.
Bij e-mail van 10 juni 2024 heeft [naam 3] aan de adviseur van [gedaagde] , [naam 6] van BakerMcKenzie, gevraagd bepaalde stukken toe te sturen zodat de koopovereenkomst kan worden opgesteld.
2.5.
Bij e-mail van 10 juni 2024 heeft [naam 6] aan [gedaagde] bericht dat onduidelijk is welke partijen betrokken zijn en dat hij van [naam 3] heeft doorgekregen dat MOC Groupe de eigenaar van het pand is, maar dat in het Kadaster staat dat Stichting [naam stichting] de eigenaar is.
2.6.
Bij e-mail van 12 juni 2024 heeft de notaris van MOC een concept van de koopovereenkomst voor het pand aan [naam 6] toegestuurd.
2.7.
Bij e-mail van 14 juni 2024 heeft [gedaagde] aan [naam 2] geschreven dat zij tot voor kort niet wist dat het om een zogenaamde A-B-C-transactie gaat en [gedaagde] zich op geen enkele wijze reputatieschade of gedoe op de hals wil halen. [gedaagde] heeft [naam 2] gevraagd te achterhalen wie A is in de deal, zodat ‘het treintje’ helder wordt.
2.8.
Naar aanleiding van een telefoongesprek tussen [naam 5] , een van de middellijk bestuurders van [gedaagde] , en [naam 2] , heeft [naam 5] in een e-mail van 17 juni 2024 aan [naam 2] geschreven dat ‘de trein’ bij de verkoop van het pand bestaat uit (A) Stichting [naam stichting] , (B) familie [naam 7] (Volvo Dealer), (C) MOC Groupe en (D) [gedaagde] . Verder staat in die e-mail, voor zover van belang, het volgende.
“
Voorts willen van notaris Berger (daar zullen we zelf of via[ [naam 6] , vzr]
naar vragen) de precieze gegevens krijgen van de aan ons verkopende partij (zo jammer dat alles beetje schimmig gaat, anders was er veel minder argwaan bij ons gewekt en het spreekwoord leert ‘Vertrouwen komt te voet en gaat te paard’ en de bevestiging dat de bovengenoemde trein en gegevens hem bekend zijn en de expliciete verklaring dat wij niet hoeven te vrezen voor lijken in de kast.”
Voorts willen van notaris Berger (daar zullen we zelf of via[ [naam 6] , vzr]
naar vragen) de precieze gegevens krijgen van de aan ons verkopende partij (zo jammer dat alles beetje schimmig gaat, anders was er veel minder argwaan bij ons gewekt en het spreekwoord leert ‘Vertrouwen komt te voet en gaat te paard’ en de bevestiging dat de bovengenoemde trein en gegevens hem bekend zijn en de expliciete verklaring dat wij niet hoeven te vrezen voor lijken in de kast.”
2.9.
Bij e-mail van 18 juni 2024 heeft [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan [naam 2] .
(…)
2.10.
Bij brief van 20 juni 2024 van haar advocaat aan [gedaagde] heeft MOC zich op het standpunt gesteld dat tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen en is [gedaagde] verzocht te bevestigen dat zij op 1 juli 2024 zal meewerken aan de levering van het pand.
2.11.
[gedaagde] heeft ter zitting de koopovereenkomst met MOC, voor het geval tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, ontbonden dan wel vernietigd.
3.Het geschil
3.1.
MOC vordert, samengevat:
primair: [gedaagde] te veroordelen, op straffe van een boete, medewerking te verlenen aan de levering van het pand onder de voorwaarden die zijn vastgelegd in de concept koopovereenkomst van 14 juni 2024, met dien verstande dat in artikel 19 MOC Asset Management als garant zal worden aangehouden;
subsidiair: [gedaagde] te veroordelen, op straffe van een boete, om de onderhandelingen met MOC te hervatten en op een redelijke wijze voort te zetten;
primair en subsidiair: [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
MOC stelt hiertoe, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende. Partijen hebben op 7 juni 2024 overeenstemming bereikt over de koopprijs van het pand en de datum van levering. Verder heeft [gedaagde] geen voorbehouden gemaakt. Daarmee is op 7 juni 2024 een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand gekomen tussen partijen en is [gedaagde] gehouden om het pand op 1 juli 2024 van MOC af te nemen. MOC heeft een spoedeisend belang, omdat zij zich jegens [naam 7] heeft verplicht om het pand op 1 juli 2024 van [naam 7] af te nemen en MOC de door haar verschuldigde koopprijs alleen aan [naam 7] kan voldoen als [gedaagde] de door haar verschuldigde koopprijs aan MOC voldoet.
Op MOC rustte als verkoper niet de verplichting om uit eigen beweging naar voren te brengen van wie en tegen welke condities MOC het pand kon kopen. [gedaagde] had zelf in het Kadaster kunnen nakijken aan wie het pand toebehoorde voordat zij een bieding op het pand uitbracht. [gedaagde] heeft dat niet gedaan en heeft daarover ook geen vragen gesteld. Kennelijk achtte [gedaagde] het niet relevant aan wie het pand toebehoorde. Dat door [gedaagde] gevraagde “essentiële informatie” achterwege zou zijn gebleven, is niet juist. [gedaagde] beschikte bij het doen van haar bieding over de informatie die zij essentieel achtte. Voor zover zij niet over bepaalde informatie beschikte, weerhield dat [gedaagde] niet van het doen van een onvoorwaardelijke bieding, en was die informatie klaarblijkelijk niet ‘essentieel’.
3.3.
[gedaagde] heeft, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende verweer gevoerd. Tijdens de bezichtiging van het pand op 7 juni 2024 verkeerde [gedaagde] in de veronderstelling dat MOC Groupe, die ook als verkopende partij in het informatiememorandum werd genoemd, tevens de eigenaar was van het pand en dus dat er sprake was van een A-B transactie. In die veronderstelling heeft [gedaagde] geboden op het pand. Via [naam 6] is [gedaagde] erachter gekomen dat MOC Groupe niet de eigenaar was van het pand. [naam 2] wist dit kennelijk ook niet, want hij heeft dit moeten navragen bij [naam 3] . MOC is een weinig vertrouwenwekkende partij die naar eigen zeggen op 7 juni 2024 een pand verkoopt dat zij zelf op dat moment nog niet in eigendom heeft en niet of nauwelijks van binnen heeft gezien. Mede gelet op het belang dat [gedaagde] heeft bij het begrijpen van de transactie en de partijen daarbij, is informatie over het A-B-C-D karakter naar geldende verkeersopvattingen essentieel en had het op de weg van MOC gelegen om [gedaagde] daarover uit eigen beweging te informeren. Dat heeft MOC niet gedaan. Er is sprake van een tekortkoming door MOC in de op haar rustende informatieplicht. Deze tekortkoming leent zich niet meer voor herstel, zodat nakoming blijvend onmogelijk is geworden, het verzuim is ingetreden en [gedaagde] heeft de overeenkomst, voor zover er een overeenkomst tussen partijen bestaat, terecht ontbonden. Ook is [gedaagde] bevoegd de vermeende overeenkomst te vernietigen op grond van artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek. Ten eerste omdat het A-B-C-D karakter van de overeenkomst bewust door MOC is verzwegen voordat [gedaagde] een bod deed op het pand. Ten tweede omdat MOC bewust in strijd met de waarheid tijdens het telefoongesprek op 14 juni 2024 heeft verklaard dat zij schakel B was.
4.De beoordeling
4.1.
De primaire vordering van MOC strekt tot nakoming van gemaakte afspraken. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
In dit kort geding is sprake van een zogenaamde A-B-C-D transactie. Stichting [naam stichting] (A) verkoopt het pand aan de [naam 7] Group (B), die het pand doorverkoopt aan MOC Groupe (C), die het pand op haar beurt doorverkoopt aan [gedaagde] (D). Op zichzelf is een dergelijke transactie toegestaan, zij het dat deze gevoelig is voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking en witwassen. De wijze waarop de transactie tot stand is gekomen en de rol van de betrokken partijen verdient daarom voor de passerende notaris bijzondere aandacht.
4.3.
Niet weersproken is, dat de verkoop van het pand tijdens de bezichtiging is voorgesteld als een standaard A-B transactie. In de loop van het verkoopproces bleek dat echter niet het geval te zijn. Dat [gedaagde] zeer verbaasd was dat het geen A-B transactie betrof, is terecht. Een potentiële koper mag in beginsel ervan uitgaan dat de partij die een pand te koop aanbiedt, ook de eigenaar is van het pand. Het is de adviseur van [gedaagde] geweest die door raadpleging van het Kadaster erachter is gekomen dat niet MOC de eigenaar was van het pand maar Stichting [naam stichting] . Nadat [gedaagde] hierover helderheid heeft gevraagd, heeft MOC niet aanstonds duidelijkheid verschaft en gemeld, althans in ieder geval de indruk gewekt, dat het om een A-B-C transactie ging. Vervolgens is de transactie nader onderzocht en werd duidelijk dat het uiteindelijk om een A-B-C-D transactie ging. Juist omdat, zoals gezegd, een A-B-C, en dit geval zelfs een A-B-C-D transactie, gevoelig is voor hypotheekfraude, belastingontduiking en witwassen, ligt het op de weg van de verkopende partij, in dit geval MOC, om hierover tijdens het verkoopproces direct en uit eigen beweging openheid van zaken te geven, hetgeen zij niet heeft gedaan. Dat voorshands niet is gebleken dat daadwerkelijk sprake is van (een kans op) hypotheekfraude, belastingontduiking en/of witwassen, doet hier niet aan af. Het is in dit kort geding daarom niet onaannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] de overeenkomst mocht ontbinden dan wel vernietigen op de gronden zoals door [gedaagde] aangevoerd. Dit betekent dat de primaire vordering van MOC zal worden afgewezen.
4.4.
De subsidiaire vordering van MOC zal eveneens worden afgewezen. Gelet op de hierboven beschreven gang van zaken is [gedaagde] terecht het vertrouwen in MOC verloren en kan van haar niet worden verlangd de onderhandelingen over de (ver)koop van het pand met MOC voort te zetten.
4.5.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal MOC worden veroordeeld in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 688,00 aan griffierecht, € 1.107,00 aan salaris advocaat en € 178,00 aan nakosten plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt MOC in de proceskosten van € 1.973,00, te betalen aan [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 aan salaris advocaat indien zij niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en dit vonnis moet worden betekend,
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2024. [1]