Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/744263 / HA ZA 24-9
Vonnis van 31 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. L.M.M. Loerakker,
tegen
Vereniging van Eigenaars van het gebouw [gedaagde]
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. T.G. Gijtenbeek.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 december 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 17 april 2024 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van de VvE,
- de aktes overlegging producties van [eiser] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 juli 2024.
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[eiser] vraagt de rechtbank om vernietiging van het besluit van de VvE om de akte van splitsing te wijzigen. De wijziging van de splitsingsakte heeft onder meer tot gevolg dat de verhuur van meerdere kamers in het appartement van [eiser] niet mogelijk is. De VvE vindt dat het besluit niet kan worden vernietigd omdat [eiser] geen schade lijdt. De rechtbank is van oordeel dat de VvE dit onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom heeft [eiser] recht op vernietiging van het besluit en wordt zijn vordering toegewezen. Hoe de rechtbank tot haar oordeel komt, wordt hierna uitgelegd.
3.De beoordeling
Besluit wijziging akte van splitsing van de VvE
3.1.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht [adres] . Hij is daarmee ook lid van de VvE. De VvE heeft op 12 september 2023 met meer dan vier vijfde meerderheid van stemmen besloten tot een wijzing van de akte van splitsing. Deze wijziging houdt onder meer in dat kamergewijze verhuur, dat wil zeggen de verhuur van meerdere kamers in het appartement, niet is toegestaan. Verhuur van één kamer in het appartement of verhuur van het volledige appartement als zelfstandige woonruimte blijft wel toegestaan. [eiser] heeft tegen het besluit tot wijziging van de akte van splitsing gestemd.
Vernietiging van besluit op vordering van [eiser] , behalve in geval van afwijzingsgronden
3.2.
De splitsingsakte kan op grond van artikel 5:139 lid 2 BW worden gewijzigd als ten minste vier vijfde van de stemmen in de vergadering van eigenaars daarvóór stemt. Aan [eiser] als individuele appartementseigenaar komt op grond van artikel 5:140b lid 1 BW het recht toe om een vordering in te stellen tot vernietiging van dat besluit. De rechtbank vernietigt het besluit, behalve als een van de limitatieve afwijzingsgronden uit artikel 5:140b lid 3 BW zich voordoet. De VvE doet een beroep op die afwijzingsgronden. De rechtbank kan de vordering tot vernietiging dan afwijzen als a) [eiser] geen schade lijdt of b) hem door de VvE een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
De bewijslast dat geen sprake is van schade ligt bij de VvE
3.3.
Omdat dat het besluit op grond van artikel 5:140b lid 1 BW in beginsel wordt vernietigd en de VvE zich beroept op uitzonderingen op dat beginsel (artikel 5:140b lid 3 BW), draagt de VvE de bewijslast dat die uitzonderingen zich voordoen. Dat betekent dat het aan de VvE is om te stellen en onderbouwen dat er geen schade is voor [eiser] . Het is dus niet aan [eiser] om te onderbouwen dat hij schade lijdt. . De rechtbank is van oordeel dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiser] geen schade lijdt, zodat haar beroep op artikel 5:140b lid 3 BW niet slaagt. Daartoe geldt het volgende.
Lijdt [eiser] geen schade door de wijziging van de splitsingsakte?
3.4.
Voor de vaststelling of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, moet de akte van splitsing zoals die luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals die luidde voor de wijziging.
3.5.
De schadeposten die [eiser] naar voren heeft gebracht zijn:
1) verlies van mogelijke huurinkomsten,
2) waardedaling van het appartement door het wegvallen van de mogelijkheid van verhuur van meerdere kamers,
3) kosten van de wijziging van de akte van splitsing,
4) kosten van de aanvraag van een omgevingsvergunning en een tekening.
Geen schade kosten wijziging splitsingsakte en kosten vergunning/tekening
3.6.
De VvE heeft voor de schadeposten 3 en 4 een schadeloosstelling aangeboden en onderbouwd dat de VvE dit kan betalen. [eiser] heeft erkend dat dan voor die schadeposten wordt voldaan aan artikel 5:140b lid 3 BW. Daarmee zijn bij de beoordeling dus alleen nog de door [eiser] genoemde schadeposten 1 en 2 van belang.
Onvoldoende onderbouwd dat er geen schade is door gemiste huurinkomsten
3.7.
De VvE heeft naar voren gebracht dat [eiser] geen schade zal lijden omdat hij nog steeds één kamer in zijn appartement of het volledige appartement als zelfstandige woonruimte kan verhuren. Volgens de VvE is het met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (hierna: Wbh) per 1 juli 2024 aannemelijk dat met die wijze van verhuur het puntenaantal boven 186 zal liggen, wat betekent dat [eiser] een hoge huurprijs kan vragen.
3.8.
[eiser] heeft aangevoerd dat de verhuur van meerdere kamers tot hogere huurinkomsten lijdt dan verhuur van één kamer of het volledige appartement. Hij heeft dit feitelijk onderbouwd en tijdens de zitting nader toegelicht. Het valt dus niet uit te sluiten dat de huurinkomsten na wijziging van de splitsingsakte lager zullen liggen dan wanneer [eiser] meerdere kamers in zijn appartement zou kunnen verhuren. Het ligt daarmee op de weg van de VvE om nader te onderbouwen waarom er géén schade is voor [eiser] waar het gaat om de huurinkomsten. De VvE had dit nader kunnen concretiseren, bijvoorbeeld met berekeningen of met behulp van een verhuurmakelaar. Nu de VvE een nadere onderbouwing achterwege heeft gelaten, is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan dat [eiser] geen schade lijdt door het verlies van huurinkomsten. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
Ook niet gebleken dat er geen schade is door waardedaling van het appartement
3.9.
De VvE heeft aangegeven dat het appartement niet in waarde daalt als gevolg van het verlies van de mogelijkheid om meerdere kamers te verhuren. Het appartement van [eiser] is helemaal niet aantrekkelijk voor beleggers omdat het appartement onder de opkoopbescherming valt, de Wbh in werking is getreden, er nieuwe box 3-belastingregels zijn en de overdrachtsbelasting 10,4% is. Door de opkoopbescherming heeft een belegger de eerste vier jaar geen rendement, aldus de VvE. De VvE vindt het ook aannemelijk dat door de Wbh met de verhuur van meerdere kamers minder huurinkomsten worden gerealiseerd dan in de huidige situatie (zie hiervoor r.o. 3.7.). Daarbij hebben volgens de VvE de nieuwe box 3-regels en het percentage van de overdrachtsbelasting een negatieve invloed op het rendement van beleggers en daarmee op de waarde van het appartement. Ook heeft de VvE aangevoerd dat het appartement zonder de mogelijkheid van verhuur van meerdere kamers misschien juist wel aantrekkelijker wordt voor kopers die rustig willen wonen en dat het appartement daarom zelfs in waarde kan stijgen. De VvE vindt verder dat [eiser] geen schade lijdt omdat hij nu niet in het appartement woont en het al lange tijd wordt verbouwd. De VvE heeft aangevoerd dat er geen schade is omdat [eiser] het appartement niet heeft verkocht of te koop zet.
3.10.
[eiser] heeft naar voren gebracht en toegelicht dat het appartement met de mogelijkheid van kamergewijze verhuur meer waard is dan wanneer alleen één kamer of het volledige appartement kan worden verhuurd. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat de opkoopregeling niet geldt als het appartement ook al voor verkoop aan de belegger langer dan zes maanden werd verhuurd. [eiser] heeft ook weersproken dat de Wbh een negatieve invloed heeft op de waarde van het appartement (zie ook r.o. 3.8.).
3.11.
Voor de beoordeling is niet van belang of het appartement nu wordt verbouwd en daarom leeg staat. Het gaat immers om een vergelijking van de situatie onder de oude splitsingsakte en de situatie met de nieuwe splitsingsakte. Het is ook niet van belang of het appartement al te koop staat. Dat eventuele waardedaling pas bij verkoop aan het licht komt, maakt niet dat er nu geen schade kan zijn.
3.12.
[eiser] heeft feitelijk onderbouwd en tijdens de zitting toegelicht dat hij schade lijdt doordat zijn appartement in waarde daalt omdat het niet meer mogelijk is meerdere kamers te verhuren. De rechtbank vindt dat ook hiervoor geldt dat niet valt uit te sluiten dat [eiser] op dit punt schade lijdt. Ook is de rechtbank van oordeel dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd dat het verlies aan mogelijkheden geen schade voor [eiser] oplevert. Het had op de weg van de VvE gelegen nader te onderbouwen waarom het appartement met verhuur van meerdere kamers minder aantrekkelijk is voor kopers en beleggers of dat het appartement nu mogelijk zelfs meer waard is. De VvE had daarvoor bijvoorbeeld een taxateur kunnen inschakelen. De VvE heeft dit niet gedaan. Dat er geen schade is voor [eiser] met betrekking tot de waarde van het appartement is dan ook niet komen vast te staan. Voor deze schadepost wordt eveneens niet aan bewijslevering toegekomen.
De vordering van [eiser] wordt toegewezen
3.13.
Omdat niet is vastgesteld dat [eiser] geen schade lijdt, slaagt het beroep van de VvE op artikel 5:140b lid 3 BW niet. De conclusie is dat [eiser] recht heeft op vernietiging van het besluit, zodat het door [eiser] gevorderde zal worden toegewezen.
De VvE moet de proceskosten betalen
3.14.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
133,13
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.859,13
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
vernietigt het op 12 september 2023 door de VvE genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing,
4.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 1.859,13, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.