Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
33623
Zaaknummer: 11196931 \ KK EXPL 24-487
Vonnis in kort geding van 31 juli 2024
in de zaak van
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: De Alliantie,
gemachtigde: mr. S. Baggen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.W. van Dalen.
1.De procedure
Bij dagvaarding van 11 juli 2024 heeft De Alliantie een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 juli 2024. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] stukken ingediend. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Zowel de gemachtigde van De Alliantie als van [gedaagde] heeft tijdens de zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van De Alliantie de woning aan het adres [adres] . Sinds 2013 is [gedaagde] (hoofd)huurster, maar zij woont feitelijk al sinds haar kindertijd in de woning, nu zo’n 45 jaar.
2.2.
Op 17 februari 2024 is er een explosief afgegaan in de nabijheid van de woning. In een proces-verbaal van 11 maart 2024 heeft de politie de omstandigheden rondom deze explosie als volgt uiteengezet:
“Op zaterdag 17 februari 2024 is er een explosief afgegaan op de [adres] . (...) De bewoonster heeft al geruime tijd een relatie met haar vriend, welke niet bij haar staat ingeschreven maar hier wel verblijft.
(...)
Naar aanleiding van de explosie verklaart de vriend van [gedaagde] het volgende: Ik ben eigenaar van een horecaonderneming en ik word al een tijdje bedreigd. Ik heb een pand in Rotterdam en deze willen zij hebben. Ik ben al een aantal keer bedreigd, dit heb ik allemaal al bij de politie gemeld. Een oude bekende van mijn partner wil zijn groothandel overnemen, maar het aanbod van niet aantrekkelijk. Vanaf dat moment begonnen er bedreigingen, chantage en intimidaties. Ook zijn de kinderen van mijn partner in Amsterdam Noord bedreigd. (...)”
2.3.
Op 17 maart 2024 is er opnieuw een explosief afgegaan in de nabijheid van de woning.
2.4.
Op 22 maart 2024 is er brand gesticht bij een auto die stond geparkeerd in de nabijheid van de woning.
2.5.
Op 30 april 2024 is er weer een explosief afgegaan in de nabijheid van de woning.
2.6.
De burgemeester van Amsterdam heeft de woning na de laatste bomexplosie op grond van artikel 174a Gemeentewet gesloten voor de duur van drie maanden, ingaande per 1 mei 2024. [gedaagde] heeft bezwaar aangetekend tegen het besluit om de woning te sluiten. In de bezwaarprocedure is op dit moment nog geen beslissing genomen.
2.7.
De Alliantie heeft bij brief van 25 juni 2024 de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden per 5 augustus 2024. Bij brief van 10 juli 2024 heeft De Alliantie een nieuwe ontbindingsverklaring aan [gedaagde] verstuurd, waarin de Alliantie de huurovereenkomst ontbindt per 29 juli 2024.
2.8.
De Alliantie heeft [gedaagde] een alternatieve woning in een nabijgelegen buurt in Amsterdam aangeboden, maar [gedaagde] is niet ingegaan op dit aanbod.
3.Het geschil
3.1.
De Alliantie vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
De Alliantie legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] niet langer in de woning kan blijven wonen. De daders van de explosies hebben het op haar of op haar vriend [naam] (verder: [naam] ) voorzien en daardoor heerst er bij overige omwonenden angst voor nieuwe explosies. De Alliantie heeft onder deze omstandigheden in redelijkheid van haar ontbindingsrecht gebruik gemaakt en van misbruik van bevoegdheid is geen sprake.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat de politie er weliswaar vanuit gaat dat de explosies te maken hebben met de heer [naam] , maar daarvoor is geen enkel bewijs. Er speelt in de buurt al zo’n 10 jaar een langslepend conflict tussen twee groepen buren. Niet uitgesloten kan worden dat de explosies hiermee verband houden. Dit scenario is niet voldoende onderzocht. De heer [naam] heeft overigens ook verklaard dat hij niet meer in de buurt van de woning zal komen. Voor zo ver hier dus al sprake was van enig gevaar, is dat nu geweken. Het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven, moet zwaarder wegen dan het belang van De Alliantie, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang van deze zaak vloeit voort uit de aard van de vordering. De Alliantie heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden en heeft [gedaagde] verzocht de woning uiterlijk 29 juli 2024 te ontruimen. Nu [gedaagde] heeft aangegeven niet tot vrijwillige ontruiming over te gaan, is het spoedeisend belang gegeven.
Toetsingskader
4.2.
De gevorderde ontruiming is gebaseerd op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit kort geding staat dan ook de vraag centraal of en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden.
4.3.
Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.
4.4.
Vast staat dat de burgemeester van de gemeente Amsterdam heeft besloten om de door [gedaagde] gehuurde woning te sluiten vanwege verstoring van de openbare orde. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit, maar hierop is nog geen beslissing gevolgd. Met artikel 7:231 lid 2 BW is, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk - en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst - de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden. Voorlopig moet daarom worden uitgegaan van de juistheid van het besluit van de burgemeester.
4.5.
Artikel 7:231 lid 2 BW
verplichtde verhuurder niet om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dit artikel geeft de verhuurder een keuze om van deze bevoegdheid gebruik te maken. Er is sprake van een ‘kan-bepaling’. In het geval de verhuurder ervoor kiest gebruik te maken van de bevoegdheid die artikel 7:231 lid 2 BW haar geeft, moet nog wel worden beoordeeld of het beroep van De Alliantie op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.
verplichtde verhuurder niet om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dit artikel geeft de verhuurder een keuze om van deze bevoegdheid gebruik te maken. Er is sprake van een ‘kan-bepaling’. In het geval de verhuurder ervoor kiest gebruik te maken van de bevoegdheid die artikel 7:231 lid 2 BW haar geeft, moet nog wel worden beoordeeld of het beroep van De Alliantie op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.
Moet [gedaagde] de woning ontruimen?
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de woning nu niet hoeft te ontruimen. Dat betekent dat de vordering van De Alliantie wordt afgewezen. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht.
4.7.
De Alliantie heeft toegelicht dat zij een grote verantwoordelijkheid voelt voor de situatie en zich geroepen voelt daartegen op te treden. Haar belang bij de ontruiming is gelegen in het herstellen van de openbare orde en de veiligheid in de buurt. Er heest grote onrust bij een deel van de omwonenden en vrees voor nieuwe explosies als [gedaagde] terugkeert naar de woning. Het risico daarop is volgens De Alliantie gewoon te groot, waardoor De Alliantie geen andere mogelijkheid zag dan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
4.8.
Hiertegenover staan de zwaarwegende belangen van [gedaagde] . Zij woont al 45 jaar in de woning en is vertrouwd in de omgeving. Zij heeft rondom de woning haar sociale netwerk. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij te kampen heeft met psychische problematiek, die alleen maar kan verergeren als zij gedwongen moet verhuizen. De door De Alliantie aangeboden alternatieve woning acht [gedaagde] niet geschikt. Dit is een appartement op de vijfde etage, terwijl zij nu in een eengezinswoning woont. Bovendien is de alternatieve woning in een andere buurt gelegen.
4.9.
In deze zaak is niet aannemelijk dat [gedaagde] een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt van de situatie. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, of dat zij zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen. Dit blijkt onder meer uit het feit dat De Alliantie haar een alternatieve woning heeft aangeboden en [gedaagde] dus kennelijk niet kwijt wil als huurder. Dat het probleem hiermee alleen maar wordt verschoven, ziet De Alliantie niet als een risico. Bovendien is de oorzaak van de explosies en de brandstichting onbekend. Een van de scenario’s die de politie onderzoekt is dat de heer [naam] het doelwit zou zijn – die [gedaagde] overigens op de zitting niet heeft omschreven als haar partner of vriend, maar als een kennis die een periode regelmatig bij haar langskwam. Een alternatief scenario is dat de oorzaak is gelegen in de al langdurig bestaande burenruzie.
4.10.
Feit is dat de burgemeester van Amsterdam tot op heden niet heeft besloten tot verlenging van de woningsluiting. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat de gemeente het risico op terugkeer van [gedaagde] aanvaardbaar vindt. Daarbij moet in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat de verantwoordelijkheid voor handhaving van de openbare orde en veiligheid primair bij de gemeente, politie en justitie ligt.
4.11.
Een en ander overziend moet de belangenafweging uitvallen in het voordeel van [gedaagde] . Aannemelijk is dat [gedaagde] eveneens slachtoffer is van de explosies en de brandstichting. Het uitoefenen door de De Alliantie van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan moet in het hiervoor geschetste kader naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Dit maakt dat de kantonrechter de vordering van De Alliantie tot ontruiming van het gehuurde zal afwijzen.
4.12.
De kantonrechter heeft ambtshalve kennis genomen van een artikel in het Parool, waaruit zou blijken dat er daags na de mondelinge behandeling een explosie is geweest bij het huis van de buren van [gedaagde] . Aangezien dit deze beslissing niet heeft beïnvloed ziet de kantonrechter geen reden om het onderzoek ambtshalve te heropenen. Partijen hebben daar ook niet om verzocht.
4.13.
De Alliantie is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris voor de gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
610,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering van De Alliantie af,
5.2.
veroordeelt De Alliantie in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Alliantie niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.