Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/745054 / HA ZA 24-59
Vonnis van 31 juli 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap
CBRE DEBT & STRUCTURED FINANCE B.V.,
CBRE DEBT & STRUCTURED FINANCE B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
advocaat: mr. L.F.P. Coehorst te Utrecht,
tegen
1.STICHTING [gedaagde 1] ,
te [vestigingsplaats] ,
2. de commanditaire vennootschap
[gedaagde 2] C.V.,
2. de commanditaire vennootschap
[gedaagde 2] C.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. I. van Loon te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 januari 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de mondelinge behandeling van 28 juni 2024 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
CBRE is een vastgoedadviesbureau. Zij is gespecialiseerd in het bemiddelen bij (her)financiering van vastgoed.
2.2
Stichting [gedaagde 1] is beherend vennoot van [gedaagde 2] C.V. De rechtbank zal beide gedaagde partijen samen aanduiden als [gedaagde 2] . [gedaagde 2] richt zich primair op het investeren in onroerend goed. Zij heeft een vastgoedportefeuille ter waarde van in totaal circa € 16 miljoen.
2.3
De vastgoedportefeuille van [gedaagde 2] werd in juni 2022 grotendeels gefinancierd door de Rabobank. [gedaagde 2] had aanvullende financiering nodig ten behoeve van de verbouwing van één van haar panden in [locatie 3] . Het overleg daarover met de Rabobank verliep stroef.
2.4
Op 15 juni 2022 hebben [gedaagde 2] en CBRE een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Hierin gaf [gedaagde 2] aan CBRE exclusief de opdracht om haar te ondersteunen bij het ‘analyseren, voorbereiden, aantrekken, coördineren, onderhandelen en realiseren van de Financiering’.
2.5
De ‘Financiering’ is in de aanhef van de Overeenkomst gedefinieerd als ‘de financiering van de gemixte vastgoedportefeuille bestaande uit objecten gelegen aan de [locatie 1] , [locatie 2] , [locatie 3] , [locatie 4] , [locatie 5] , [locatie 6] , [locatie 7] , [locatie 8] , [locatie 9] en [locatie 10] ’.
2.6
[gedaagde 2] en CBRE zijn over de bemiddelingsvergoeding, voor zover relevant, het volgende overeengekomen:
- ‘ De vergoeding voor de hiervoor beschreven Opdracht bedraagt 0,5% over de bruto hoofdsom van de gerealiseerde financiering.’
- ‘ CBRE heeft ook recht op de bemiddelingsvergoeding indien [gedaagde 2] binnen een periode van 12 maanden nadat deze is ontbonden (en er geen Transactie heeft plaatsgevonden), alsnog een financiering sluit zoals beoogd binnen deze Opdracht.’
- ‘ De bemiddelingsvergoeding is pas betaalbaar bij het daadwerkelijk realiseren en sluiten van de Financiering en ontvangst van de hoofdsom.’
2.7
Na ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst is CBRE aan de slag gegaan. Door bemiddeling van CBRE heeft ING op 19 juli 2022 een indicatief voorstel gedaan voor financiering van € 10 miljoen. [gedaagde 2] heeft het bijbehorende
term sheetondertekend op 5 augustus 2022. Deze financiering is nooit daadwerkelijk tot stand gekomen.
term sheetondertekend op 5 augustus 2022. Deze financiering is nooit daadwerkelijk tot stand gekomen.
2.8
Op 25 mei 2022 heeft de Rabobank aan [gedaagde 2] een aanbod gedaan voor aanvullende financiering van € 3.367.627. Dit aanbod heeft [gedaagde 2] op 6 juli 2022 aanvaard.
3.Het geschil
3.1.
CBRE vordert betaling van de afgesproken bemiddelingsvergoeding. Zij begroot deze op een bedrag van € 54.430,00. Daarnaast vordert zij de contractuele rente, dan wel de wettelijke handelsrente, dan wel de wettelijke vertragingsrente vanaf 12 september 2022 althans 21 mei 2023 tot aan de dag van volledige betaling.
3.2.
CBRE stelt dat zij zich heeft ingezet om financiering van de volledige vastgoedportefeuille van [gedaagde 2] te bewerkstelligen. Zo heeft zij een information memorandum opgesteld en wist zij daarmee meerdere financiers te interesseren. Zij heeft ook overleg gevoerd met meerdere banken. ING heeft vervolgens een indicatief financieringsvoorstel gedaan en [gedaagde 2] heeft het term sheet ondertekend. Dat [gedaagde 2] al een eerder aanbod tot aanvullende financiering van de Rabobank bleek te hebben aanvaard, doet daar niet aan af. CBRE was daar niet van op de hoogte. CBRE heeft financiering zoals beoogd in de overeenkomst gerealiseerd en heeft dus recht op betaling van de vergoeding.
3.2.
[gedaagde 2] voert verweer. Zij stelt dat zij de vergoeding aan CBRE niet verschuldigd is. CBRE heeft niets bijgedragen aan de totstandkoming van de aanvullende financiering van de Rabobank die [gedaagde 2] uiteindelijk heeft aanvaard. Dat aanbod lag er immers al voordat CBRE überhaupt betrokken was. Dat CBRE later wel een minder aantrekkelijk aanbod bij ING heeft bewerkstelligd, verandert dat niet. Er is geen financiering tot stand gekomen ‘zoals beoogd binnen deze Opdracht’ volgens de hierboven geciteerde bepaling in de bemiddelingsovereenkomst en CBRE heeft geen recht op betaling van de vergoeding. [gedaagde 2] concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van CBRE.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Uit de overeenkomst volgt dat [gedaagde 2] de vergoeding aan CBRE slechts verschuldigd is bij totstandkoming van financiering zoals beoogd in de overeenkomst. Volgens de definitie in de overeenkomst omvat deze financiering de volledige vastgoedportefeuille. Dergelijke financiering van de volledige vastgoedportefeuille is niet tot stand gekomen. De vraag is of CBRE toch recht heeft op een vergoeding.
4.2.
De rechtbank beantwoordt deze vraag met ja. Bij het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst mocht CBRE ervan uitgaan dat hoe dan ook een herfinanciering nodig was. De overeengekomen bemiddelingsvergoeding gold ongeacht of de herfinanciering door bemiddeling van CBRE tot stand zou komen. CBRE mocht er daarom op vertrouwen dat zij hoe dan ook een bemiddelingsvergoeding zou ontvangen.
4.3.
Daaraan doet niet af dat [gedaagde 2] al voor ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst een aanbod van Rabobank had ontvangen voor financiering van de rest van haar vastgoedportefeuille. Daarvan heeft zij CBRE immers niet op de hoogte gesteld. Vervolgens heeft [gedaagde 2] dit aanbod aanvaard voordat zij de term sheet van ING tekende en ook daarvan heeft zij [gedaagde 2] niet op de hoogte gesteld. Onder die omstandigheden kan [gedaagde 2] aan CBRE niet tegenwerpen dat zij alleen een vergoeding verschuldigd is bij financiering ‘zoals beoogd binnen deze Opdracht’.
4.4.
De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde 2] dat CBRE op de hoogte was van de beschikbaarheid van Rabobank. Verwijzing naar de e-mail van 19 juni 2022 is hiervoor onvoldoende. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende: ‘zo wie zo even met rabo wachten. Zijn nog in de afwikkeling. IM lees ik morgen’. Hieruit hoefde CBRE niet af te leiden dat er nog een traject voor aanvullende financiering liep en dat daar al een aanbod voor was gedaan. Bovendien blijkt uit het informatiememorandum (IM) dat CBRE niet wist van de aanvullende financiering. Daarin wordt de aanvullende financiering namelijk niet genoemd.
4.5.
Ook onvoldoende is dat [gedaagde 2] op de zitting heeft aangeboden te bewijzen dat CBRE op de hoogte was van de positie van Rabobank. [gedaagde 2] heeft namelijk niet specifiek aangegeven uit welke feiten zou blijken wat CBRE wist.
4.6.
Onder de hierboven genoemde omstandigheden heeft CBRE aanspraak op 0,5% te berekenen over de financiering die tot stand is gekomen op 6 juli 2022. Die financiering is immers tot stand gekomen na ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst. Dit bedrag komt uit op € 16.838,14.
4.7.
Voor het meerdere zal de rechtbank de vordering van CBRE echter afwijzen. Rabobank heeft niet de gehele vastgoedportefeuille opnieuw gefinancierd maar alleen een nieuw deel ervan. Wel heeft CBRE op de zitting betoogd dat in de markt gebruikelijk is dat bij een aanvullende financieringsbehoefte de gehele portefeuille opnieuw wordt gefinancierd, maar in dit geval is dat feitelijk niet gebeurd. De oude financiering van Rabobank bleef gewoon doorlopen en van die financiering was CBRE ook tevoren op de hoogte. Over die oude financiering komt CBRE daarom geen bemiddelingsvergoeding toe.
4.8.
CBRE maakt daarnaast op grond van haar algemene voorwaarden aanspraak op vergoeding van vijftien procent aan buitengerechtelijke kosten. Over de gevorderde hoofdsom is dit € 7.230,00. De rechtbank zal echter de kosten berekenen over de toegewezen hoofdsom conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, wat neerkomt op € 943,38.
4.9.
De rechtbank zal ook de gevorderde contractuele rente van twee procent per maand toewijzen met ingang van 12 september 2022. [gedaagde 2] heeft dit percentage buitensporig genoemd en heeft aangevoerd dat CBRE te lang heeft gewacht met dagvaarden. [gedaagde 2] had verschuldigdheid echter kunnen voorkomen door de vordering van CBRE op haar eerste verzoek te betalen.
4.10.
De rechtbank zal [gedaagde 2] als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van CBRE. De proceskosten van CBRE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
2.289,00
- salaris gemachtigde
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
4.964,37
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 2] om aan CBRE te betalen € 16.838,14 te vermeerderen met een rente van twee procent per maand met ingang van 12 september 2022,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 2] om aan CBRE te betalen € 943,38 aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van € 4.964,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.