ECLI:NL:RBAMS:2024:4391

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10922908 CV EXPL 24-1425

vonnis van: 18 juli 2024

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders

t e g e n

Bract Financial Care B.V., in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde]

gevestigd te Zwanenburg

gedaagde

nader te noemen: de bewindvoerder

gemachtigde: mr. A. Ang

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 2 februari 2024 met bijlagen;

- de conclusie van antwoord met bijlagen.

Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaats gevonden op 19 juni 2024. Namens Stadgenoot is de heer
[naam 2] verschenen met mr. R.G. Matti namens de gemachtigde. Mr. Ang is verschenen als gemachtigde van [gedaagde] . Na telefonisch overleg heeft hij verklaard dat hij tevens gemachtigd is op te treden namens de (op 28 mei 2024 benoemde) bewindvoerder. Daarmee is in de aanhef van dit vonnis rekening gehouden. Als materieel betrokken partij is [gedaagde] (verder te noemen: [gedaagde] ) verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De gemachtigde van de bewindvoerder en [gedaagde] heeft spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 22 april 1997 de zelfstandige woonruimte gelegen aan het [adres 1] (verder: het gehuurde). Sinds 1 januari 2012 is Stadgenoot eigenaar van het gehuurde. De huur bedraag nu € 445,05.

1.2.

In de huurovereenkomst staat voor huurder de verplichting in het gehuurde hoofdverblijf te houden, alsmede een verbod het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik of onderhuur te geven.

1.3.

In 2005 en 2011 heeft de rechtsvoorganger van Stadgenoot [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen, omdat zij in strijd met voornoemde verplichtingen uit de huurovereenkomst had gehandeld.

1.4.

Mevrouw [naam 3] (verder: [naam 3] ) is getrouwd geweest met de broer van [gedaagde] .

1.5.

In het kader van uitkeringsaanvragen zijn door de gemeente Amsterdam diverse onderzoeken gedaan naar de woonsituatie van [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde. In een rapport van bevindingen van de gemeente Amsterdam van 21 juli 2023 staat onder meer:
Tijdens een afgelegd huisbezoek op maandag 20 februari 2023 heeft [naam 3] het volgende verklaard (…):• Ik ben alleen met mijn dochter in de woning• Als mijn ex-schoonzus er is dan slaap ik op de bank, anders slaap ik in de eerste slaapkamer en mijn dochter in de tweede slaapkamer• mijn ex-schoonzus is er niet vaak• Zij is nu in haar eigen woning in de [adres 2](…)Op maandag 27 februari 2023 is in de Urdu taal een verklaring op kantoor afgenomen. Klant heeft het volgende verklaard (…):• Mw. [gedaagde] verblijft grotendeels bij haar ouders• Zij is in het weekend af en toe in de woning op het uitkeringsadres(…)• Ik betaal mijn ex-schoonzus de helft van alle vaste lasten• Ik betaal mijn ex-schoonzus € 600,00 per maand contant• Op de bankafschriften is te zien dat [naam 3] maandelijks € 700-€ 900 pint en verklaard hierover € 600,00 aan [gedaagde] te betalen voor de huur etc.(…)Ik kreeg een reactie van (…) zus van klant [gedaagde] en zij leverde de volgende gegevens aan:Afschriften van betaalrekening (…) 1 januari 2023 tot en met 31 mei 2023.(…)Ik, rapporteur, heb geen pintransacties of geldopnames gezien in de nabij omgeving van het uitkeringsadres.(…)Standpunt handhaving(…)Uit het onderzoek is wederom gebleken dat klant haar hoofdverblijf niet op het opgegeven uitkeringsadres heeft.

1.6.

Met betrekking tot een huisbezoek aan het gehuurde op 24 mei 2023 is een rapport van bevindingen opgemaakt door de gemeente Amsterdam. Hierin staat onder meer:
Aangetroffen bewoners:(…)1. Mevrouw [naam 3] (…)2. dochtertje [naam 4](…)[naam 3] verklaart: “de woning is van mijn ex-schoonzus. Ik ben 7 maanden zwanger. Ik moet 8 juli bevallen. Ik ben 9 maanden geleden gescheiden. Ik ben helemaal alleen met mijn dochtertje. (…) Mijn ex-man woont in de [adres 2] . (…) Mijn ex-schoonzus, de hoofdhuurster, verblijft bij haar broer, mijn ex-man”(…)Ik vraag hoeveel slaapkamers er zijn. [naam 3] vertelt dat er twee slaapkamers zijn. Een voor haar en haar dochter (…) en een voor mevrouw [gedaagde] (…). Ik vraag hoeveel dagen per week mevrouw [gedaagde] in de woning slaapt. [naam 3] haalt har schouders op. Als ik doorvraag hoor ik haar zeggen dat ze drie a vier dagen per week hier slaapt. (…)Ik vraag of [naam 3] mij de slaapkamers wil laten zien. (…) Ik zie een ruime slaapkamer met een tweepersoonsbed. Rechts van de deur staat een ledikant. Ook in daze kamer zie ik speelgoed staan. (…) Ik vraag waar de kleding van mevrouw [gedaagde] is. [naam 3] wijst dan 3 jurken aan, in de linkerzijde van de kast. (…) Ik zie verder geen persoonlijke spullen van mevrouw [gedaagde] liggen. (…)Wij lopen de slaapkamer uit, via de woonkamer naar de hal. Hier is de andere slaapkamer. Naast het bed staat een doorzichtig kastje. [naam 3] zegt dat dit de babykleding voor haar aankomende zoontje is. (…) Achter de deur hangen enkele kledingstukken. [naam 3] zegt dat deze van haar zijn. Naast de deur is een inbouwkast. (…) Ze vertelt dat de inhoud van haar is. Als ik haar nogmaals vraag hoe het zit met de slaapplaatsen zegt [naam 3] dat dit haar slaapkamer is en dat zodra de baby er is zijn naar de andere slaapkamer zal verhuizen. Ik zie verder geen persoonlijke spullen van mevrouw [gedaagde] liggen.(…)Ik vraag waar de poststukken van mevrouw [gedaagde] zijn. [naam 3] zegt dat ze dat niet weet.

1.7.

Met betrekking tot een gesprek en een aansluitend huisbezoek aan het gehuurde op 8 juni 2023 is een rapport van bevindingen opgemaakt door de gemeente Amsterdam. Hierin staat onder meer:
ik [hoorde] de klant desgevraagd het volgende zeggen (…):

(…)• Vandaag heb ik een blauw dekbedovertrek, ik heb hier niet echt opgelet omdat ik ziek ben.(…)• U vraagt hoe vaak dan mijn ex-schoonzus komt, dit is om de dag, maar ze verblijft niet bij mij.(…)• Al mijn spullen bewaar ik op mijn eigen adres. Ik heb geen spullen op een ander adres.• Ik slaap elke dag op mijn eigen adres.• Ik heb een slaapkamer voor mijzelf.(…)• U vraag mij wat er momenteel in de koelkast staat: pakje melk, blikjes(drinken) dat was het.• Boodschappen is niet gedaan.(…)• Op mijn adres komt alleen post voor mij voor mij en voor mijn ex-schoonzus heb ik verder niks ontvangen.• Mijn administratie bewaar ik in een mapje, dit bewaar ik thuis in een tas op mijn bureau.(…)

Huisbezoek(…)Op mijn vraag in welke kamer klant sliep wees klant de slaapkamer die aangrenzend is met de woonkamer, hier zag ik een tweepersoonsbed, een Co-Sleeper Wieg, make-up tafel en speelgoed. (…)Vervolgens vroeg ik dat klant op kantoor had verklaard dat zij een blauwe dekbedovertrek had met bloemen. Echter zag ik een bruine dekbedovertrek met bamboebladeren in wit en oranje. Klant verklaarde dat zij dit in de ochtend had verschoont. Klant kon dit niet aantonen en liet een blauwe dekken zien. (…)Op de vraag of klant ons kon aanwijzen welke haar eigen tandenborstel was, wijst klant een kindertandenborstel en kindertandpasta aan.(…)De koelkast stond vol met pakjes drinken en alle andere levensmiddelen. Naar aanleiding van de verklaring van klant heb ik klant geconfronteerd dat zij op kantoor had verklaard dat zij nog geen grote boodschappen had gedaan en alleen melk en blikjes drinken in de koelkast had staan, gaf klant als antwoord: “ik denk dat mijn broertje thuis is geweest en boodschap heeft gedaan”.Noot rapporteur: klant heeft op kantoor verklaarde dat alleen zij en haar ex-schoonzus de sleutels heeft van haar woning en verder ook geen bezoek ontvangt.Vervolgens hebben wij klant gevraagd wat in de bovenkast naast de koelkast sontd. Klant verklaarde dat daar theezakjes en koffie etc. stond. De bovenkast zat vol met bekers, koekjes.(…)Vervolgens verklaarde de klant dat zij s’avonds Tv keek, en gisteren ook nog TV had gekeken. Op de vraag of zij dan aan ons kon laten zien hoe zij haar tv aanzet pakte klant afstandsbediening en ging aantal keren op knopjes drukken. Vervolgens zei klant dat haar tv stuk is (…)

1.8.

Op 9 oktober 2023 heeft Stadgenoot [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.

vordering en verweer

2. Stadgenoot vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – kort gezegd – :

de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden;

[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.236,37 aan huurachterstand, te vermeerderen met € 243,44 aan buitengerechtelijke kosten en met wettelijke rente;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 445,05 per maand vanaf 29 februari 2024 tot aan de daadwerkelijke ontruiming;

veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Aan de vorderingen legt Stadgenoot ten grondslag dat [gedaagde] verschillende verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Zij houdt geen hoofdverblijf, zij heeft het gehuurde aan een ander in gebruik gegeven en er is een huurachterstand. Nu er inmiddels een bewindvoerder is moeten de veroordelingen tegen hem worden uitgesproken.

4. De bewindvoerder voert verweer tegen de vorderingen en [gedaagde] ondersteunt dat. Op het verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.

beoordeling

huurachterstand en incassokosten

5. [gedaagde] staat inmiddels onder bewind en ten tijde van de mondelinge behandeling was de huurachterstand teruggelopen tot € 901,22. Alhoewel daarmee de tekortkoming voor het verleden niet kan worden goedgemaakt, acht de kantonrechter onder die omstandigheden de huurachterstand van onvoldoende gewicht voor beëindiging van de huurovereenkomst. Wel is de resterende huurachterstand toewijsbaar, deze is ook niet weersproken.

6. De buitengerechtelijke kosten over de huurachterstand worden afgewezen, omdat in de huurovereenkomst een oneerlijk beding staat over dit onderwerp. Volgens artikel 13 van de huurovereenkomst worden de buitengerechtelijke kosten vastgesteld op 15% van de verschuldigde hoofdsom. Dat wijkt af van wat volgens de wettelijke regels toewijsbaar is. De huurovereenkomst is gesloten voordat art. 6:96 BW werd uitgebreid met de leden 5 en 6 en voordat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in werking trad. Maar ook voor dat geval geldt dat de bedingen ten nadele van de consument afwijken van de destijds geldende wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Het toetsingskader voor buitengerechtelijke kosten vóór de inwerkingtreding van het Besluit in 2012 werd bepaald door artikel 6:96 lid 2 onder c BW. De toets voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten was of de kosten qua omvang binnen redelijke grenzen zijn gebleven en of het redelijk is geweest om in de gegeven omstandigheden de betreffende kosten te maken (de dubbele redelijkheidstoets). Aldus was de consument ook voor 2012 in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten verschuldigd, als die kosten qua omvang binnen redelijke grenzen waren gebleven en als het redelijk was geweest om in de gegeven omstandigheden de betreffende kosten te maken. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de destijds geldende regelgeving in rekening mocht worden gebracht. Het beding is daarom oneerlijk. Voor de beoordeling of een beding oneerlijk is maakt het niet uit hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan de bedingen.

ingebruikgeving en hoofdverblijf

7. De centrale vraag die dan resteert is of [gedaagde] het gehuurde aan een ander in gebruik heeft gegeven en of zij daar niet langer haar hoofdverblijf heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Dit levert een tekortkoming op die wel van voldoende gewicht is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat wordt hierna toegelicht.

8. Indien de verhuurder een voldoende concrete onderbouwing geeft van het standpunt dat de huurder niet in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft en dat het gehuurde aan een ander in gebruik is gegeven, dan is het vervolgens aan de huurder om dat standpunt gemotiveerd te betwisten. Zij moet feiten en omstandigheden aandragen die aannemelijk maken dat zij wel degelijk in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft en dat het gehuurde niet aan een ander in gebruik is gegeven. Dit mag van de huurder worden verlangd omdat zij veel beter dan de verhuurder weet wat er zich in de woning afspeelt.

9. Uit de door Stadgenoot overgelegde rapporten van bevindingen blijkt dat er ten tijde van de huisbezoeken nauwelijks zaken van [gedaagde] in de woning aanwezig waren. Het enkele feit dat in twee slaapkamers een bed aanwezig was, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, kan moeilijk worden beschouwd als een onderbouwing van bewoning van het gehuurde door haar persoonlijk. Daar staat bovendien het volgende tegenover. De woning werd bewoond door [naam 3] , zo blijkt uit diens eigen verklaringen en het feit dat zij daar bij de huisbezoeken werd aangetroffen. Het grootste deel van de in het gehuurde aanwezige kleding was ook van [naam 3] en haar zoontje. Op 8 juni 2023 verklaarde [gedaagde] dat zij elke dag in het gehuurde sliep, maar bij een direct daarop volgend huisbezoek bleek dat haar vooraf gegeven beschrijving van het gehuurde niet klopte met de werkelijkheid. Er lag ook geen post van [gedaagde] in het gehuurde en ook bleek zij de tv niet aan te kunnen zetten, terwijl zij die volgens eigen zeggen de avond ervoor nog gebruikt had. Aan dit alles doet niet af dat bij een later huisbezoek in november 2023 wel veel spullen van [gedaagde] werden aangetroffen. Zij was toen immers op de hoogte van het tegen haar lopende onderzoek en Stadgenoot had haar al gesommeerd de huur op te zeggen. Bovendien blijkt uit het rapport van dat laatste huisbezoek dat [gedaagde] via haar advocaat al vooraf op de hoogte was van het huisbezoek. Met al deze informatie lag het op de weg van [gedaagde] om voldoende concreet en verifieerbaar naar voren te brengen dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in de woning zou hebben gehad. Hierin is zij niet geslaagd. [gedaagde] heeft enkel bankafschriften in het geding gebracht van na oktober 2023. Toen had Stadgenoot haar al gesommeerd de huur op te zeggen, zodat zij haar betaalgedrag aan heeft kunnen passen. Bovendien is daarmee nog geen enkele verklaring gegeven voor de bevindingen in de periode waarop de geciteerde rapporten van bevindingen zien, namelijk de eerste helft van 2023. Ook ter zitting is hiervoor geen uitleg gekomen. In een rapport van 11 juli 2023 van de gemeente Amsterdam wordt een aantal pintransacties van [gedaagde] genoemd, aan de hand van door de zus van [gedaagde] overgelegde bankafschriften. In de periode januari tot en met mei 2023 worden acht geldopnames genoemd, waarvan er zeven hebben plaatsgevonden op het Cornelis Troostplein in Amsterdam en één op Wisseloord . Al deze locaties zijn ver van het gehuurde verwijderd en ook daarvoor is geen verklaring gekomen.

10. Het in gebruik geven van een schaarse sociale huurwoning aan een derde en het niet houden van hoofdverblijf levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Daar komt in dit geval nog bij dat [gedaagde] in het verleden al meerdere keren was gesommeerd de huur op te zeggen vanwege beschuldigingen van vergelijkbare gedragingen. Weliswaar is dit al langer geleden en ook zijn die gedragingen in rechte niet komen vast te staan, maar [gedaagde] was wel gewaarschuwd en zij moest er van doordrongen zijn wat de ernst is van dergelijke gedragingen.

11. [gedaagde] heeft zich nog beroepen op haar persoonlijke omstandigheden, in het bijzonder psychische problematiek. Zij heeft daarbij verwezen naar een verklaring van de huisarts en de GGZ. Daaruit blijkt dat sprake is van vergeetachtigheid, het niet toedienen van insuline bij diabetes type 1 en smetvrees. Uit de medische verklaringen kan echter
– anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd – niet worden afgeleid dat [gedaagde] door haar psychische toestand geen weerstand kon bieden tegen haar broer, die zijn ex-vrouw in het gehuurde heeft ondergebracht. Verder heeft [gedaagde] in ieder geval in de eerste helft van 2023 kennelijk onderdak gehad bij haar ouders of haar broer. Niet gesteld of gebleken is dat dit niet kan worden voortgezet of hervat. Van dreigende dakloosheid is dan geen sprake. Er zijn dan ook geen omstandigheden gebleken die maken dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.

conclusie

12. De vorderingen van Stadgenoot zullen worden toegewezen. Voor een veroordeling van de bewindvoerder om over de gehele maand waarin de ontruiming plaatsvindt huur te betalen is geen plaats. Tot en met vandaag (de dag van ontbinding van de huurovereenkomst) volgt de betalingsverplichting van de bewindvoerder uit de huurovereenkomst. Vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming moet de bewindvoerder een gebruiksvergoeding betalen, gelijk aan de laatst geldende betalingsverplichting (artikel 7:225 Burgerlijk Wetboek). Voor een vergoeding na de dag van ontruiming heeft Stadgenoot geen grondslag gesteld. Daarom wordt de vergoeding slechts tot en met de dag van ontruiming toegewezen.

tenuitvoerlegging van dit vonnis

13. Voor het geval de vorderingen worden toegewezen heeft de bewindvoerder verweer gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. De kantonrechter overweegt dat een gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring als uitgangspunt moet worden toegewezen en alleen dan kan worden afgewezen als het belang van de bewindvoerder bij het behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van Stadgenoot bij de tenuitvoerlegging van het vonnis. De bewindvoerder heeft vanzelfsprekend een belang bij het behoud van de woning, maar daar staat tegenover dat Stadgenoot er groot belang bij heeft het gehuurde aan een ander te kunnen verhuren. Er immers een groot tekort aan sociale huurwoningen. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval het belang van de bewindvoerder om de woning waarover het hier gaat te behouden niet zwaarder weegt dan het belang van Stadgenoot. Om die reden wordt het verweer van bewindvoerder op dit punt gepasseerd.

proceskosten

14. Nu de bewindvoerder in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte met aan- en toebehoren aan het [adres 1] ;

veroordeelt de bewindvoerder tot ontruiming van de woonruimte aan het [adres 1] binnen 14 dagen na heden, met al wie en al wat zich vanwege hem in het gehuurde bevindt;

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 901,22 aan achterstallige huur

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 445,05 per maand, te betalen vanaf 1 maart 2024 tot en met de dag waarop de bewindvoerder het gehuurde ontruimd heeft;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:
exploot € 136,72
salaris € 436,00
griffierecht € 372,00
-----------------
totaal € 944,72
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt de bewindvoerder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.