ECLI:NL:RBAMS:2024:4361

• Datum uitspraak: 17 juli 2024
• Publicatiedatum: 18 juli 2024
• Zaaknummer: C/13/740471 HA ZA 23 911
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Huber
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming van een vaststellingsovereenkomst met betrekking tot een geschil over een appartement en handhavingsbesluit

In deze zaak vorderen eisers, [eiser 1] en [eiser 2], nakoming van een vaststellingsovereenkomst (VSO) die zij hebben gesloten met [gedaagde 1] B.V. en [gedaagde 2]. De VSO betreft de verplichtingen van [gedaagde 1] in verband met de afbraak van een aanbouw aan een appartement dat eisers van [gedaagde 1] hebben gekocht. De rechtbank heeft vastgesteld dat [gedaagde 1] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de VSO, waaronder het stellen van een bankgarantie van € 75.000. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers tot betaling van diverse kosten, waaronder afbraakkosten, huurkosten en kosten met betrekking tot de aankoop van het appartement, gedeeltelijk toegewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de schade die eisers hebben geleden door de afbraak van de aanbouw en de daaruit voortvloeiende verhuizing. De vorderingen tegen [gedaagde 2] zijn afgewezen, omdat hij geen partij is bij de VSO en er onvoldoende bewijs is voor persoonlijke aansprakelijkheid. De rechtbank heeft [gedaagde 1] veroordeeld tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente over de toegewezen bedragen.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/740471 / HA ZA 23-911

Vonnis van 17 juli 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,

advocaat: mr. R.F. Herculeijns,

tegen

1. [gedaagde 1] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. M. Westra.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 29 september 2023, met producties,
• de conclusie van antwoord, met producties,
• het tussenvonnis van 27 december 2023, waarbij een mondeling behandeling is bepaald,
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 februari 2024 en de daarin vermelde stukken.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 4 juni 2020 hebben [eiser 1] en [eiser 2] van [gedaagde 1] B.V. (hierna: [gedaagde 1] ) een appartement gekocht. Het gaat om een appartement met tuin en schuur op de begane grond aan de [adres] (hierna: het appartement). Zij hebben daarvoor een koopprijs van € 828.126 betaald aan [gedaagde 1] . Op 6 juli 2020 heeft [gedaagde 1] het appartement geleverd aan [eiser 1] en [eiser 2] .

2.2.

[gedaagde 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] is een onderneming die zich onder andere bezighoudt met het beleggen in registergoederen, aandelen en andere goederen.

2.3.

Op 23 juli 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] een aankondiging tot handhavend optreden aan [eiser 1] en [eiser 2] gestuurd. Het voornemen tot handhavend optreden heeft betrekking op de door [gedaagde 1] in 2020 gerealiseerde aanbouw in de tuin bij het appartement. De aanbouw mocht volgens de gemeente niet zonder vergunning gebouwd worden en was in strijd met het bestemmingsplan.

2.4.

Op 1 september 2020 heeft het college een besluit tot oplegging van een last onder dwangsom genomen. Het handhavingsbesluit heeft als doel het ongedaan maken van de door het college geconstateerde overtreding, door het bouwwerk te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel het bouwwerk zodanig aan te passen dat er sprake is van een volledig vergunningsvrij bouwwerk van 1,25 meter diep, dan wel het bouwwerk zodanig aan te passen dat er sprake is van vergunningsvrij bouwwerk van 2,5 meter diep dat voldoet aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan.

2.5.

Op 14 januari 2022 hebben [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] een vaststellingsovereenkomst (hierna: de VSO) gesloten. De VSO bepaalt voor verschillende scenario’s welke vergoedingsverplichtingen er voor [gedaagde 1] ten opzichte van [eiser 1] en [eiser 2] gelden in verband met de kwestie met de aanbouw.

2.6.

Vervolgens hebben partijen (zowel [eiser 2] en [eiser 1] als [gedaagde 1] ) bezwaar en daarna ook beroep ingesteld tegen het handhavingsbesluit. Dat was zonder succes; de aanbouw moet afgebroken worden. Bij uitspraak van 30 mei 2023 van deze rechtbank is dat beslist.

2.7.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben het appartement in overleg met [gedaagde 1] per 3 juli 2023 laten taxeren door een taxateur van Collectief Makelaars B.V. De taxateur heeft een marktwaarde van € 985.000 voor het appartement berekend op basis van 97 m2.

2.8.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben de oppervlakte van het appartement laten meten door een makelaar. De makelaar kwam uit op een oppervlakte van 73,2 m2 van het appartement (zonder de aanbouw).

2.9.

Op 13 juli 2023 heeft [gedaagde 1] een e-mail gestuurd aan [eiser 1] en [eiser 2] , waarin [gedaagde 1] schrijft dat zij alle intentie heeft om het (de gemaakte afspraken) goed af te ronden, maar dat zij niet genoeg liquide middelen heeft. Op 14 juli 2023 hebben [eiser 1] en [eiser 2] gereageerd en geëist dat [gedaagde 1] zekerheid stelt voor haar verplichtingen op grond van de VSO. Bij e-mail van 24 juli 2023 heeft [gedaagde 1] aangegeven dat zij niet in staat is een bankgarantie te stellen ter zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen van de VSO. Op 27 juli 2023 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] gesommeerd om haar verplichtingen uit de VSO na te komen, dan wel vervangende zekerheid ter verzekering van de nakoming hiervan te stellen.

2.10.

Per 24 januari 2024 zijn [eiser 1] en [eiser 2] verhuisd naar een huurwoning. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 22 februari 2024 werd de aanbouw door een aannemer afgebroken, op kosten van [gedaagde 1] .

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen na eiswijziging samengevat dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad

I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van artikel 4 van de VSO dient te voldoen, te weten:

de afbraakkosten van de aanbouw (inclusief de betonnen fundering) naar aanleiding van het Handhavingsbesluit (art. 4.2 VSO);

huurkosten (inclusief gas/water/licht zolang totale huur niet meer dan € 1.750 bedraagt) gedurende maximaal 9 maanden voor een woning ter overbrugging van de periode van de afbraak van de aanbouw en de aankoop van een nieuwe woning door de kopers en tevens de verhuis- en opslagkosten (art. 4.5/4.6 VSO);

gemeentelijke en regionale belastingen met betrekking tot het appartement voor de periode tijdens de afbraakwerkzaamheden en het verkooptraject (art. 4.6 VSO);

de kosten voor een makelaar bij (i) de begeleiding van het vinden van een tijdelijke huurwoning voor kopers en (ii) de verkoop van het appartement, inclusief onder andere de taxatiekosten ad € 795 (art. 4.7/4.8 VSO);

de kosten met betrekking tot de aankoop van het appartement ad € 21.949,80 (betaalde overdrachtsbelasting, kosten notaris en hypotheekadviseur, afsluiting van de hypotheek bij aankoop van het appartement, kosten taxatie bij aankoop) (art. 4.9 VSO);

een vergoeding ad € 3.000 voor de gelden die kopers aan de VvE hebben betaald en die nog niet zijn gebruikt door de VvE, maar nog in hun reservefonds aanwezig zijn (art. 4.10 VSO);

het verschil tussen de verkoopprijs van het appartement (in het kader van een verkoop door kopers) en de actueel getaxeerde waarde ad € 985.000,00 (art. 4.11 VSO);

een bedrag ad € 3.000 voor de kosten die kopers hebben gemaakt ten behoeve van de keuken in het appartement (art. 4.11 VSO);

de kosten van de makelaar, inclusief taxatiekosten, in het kader van het vinden en aankopen van een nieuwe koopwoning door kopers (art. 4.12 VSO);

de kosten voor het verkrijgen/afsluiten van een overbruggingshypotheek door kopers inclusief de rente die in het kader van de overbruggingshypotheek dient te worden betaald (art. 4.13 VSO);

en indien van toepassing, betaling van:

 de kosten in verband met het te laat voldoen aan het handhavingsbesluit (art. 4.4 VSO);

II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot:

betaling van de afbraakkosten van de aanbouw (inclusief de betonnen fundering) naar aanleiding van het handhavingsbesluit (art. 4.2 VSO);

betaling van de huurkosten ad € 2.090,16 en de verhuiskosten ad € 180.97 (art. 4.5 VSO);

betaling van de kosten voor een makelaar bij (i) de begeleiding van het vinden van een tijdelijke huurwoning voor kopers en (ii) de verkoop van het appartement, inclusief onder andere de taxatiekosten van het appartement ad € 795,00 (art. 4.7/4.8 VSO);

betaling van de kosten met betrekking tot de aankoop van het appartement ad € 21.949,80 (betaalde overdrachtsbelasting, kosten notaris en hypotheekadviseur, afsluiting van de hypotheek bij aankoop van het appartement, kosten taxatie bij aankoop) (art. 4.9 VSO);

betaling van een vergoeding ad € 3.000 voor de gelden die kopers aan de VvE hebben betaald en die nog niet zijn gebruikt door de VvE, maar nog in hun reservefonds aanwezig zijn (art. 4.10 VSO);

betaling van het verschil tussen de verkoopprijs van het appartement (in het kader van een verkoop door kopers) en de actueel getaxeerde waarde ad € 985.000 (art. 4.11 VSO);

betaling van een bedrag van € 3.000 voor de kosten die kopers hebben gemaakt ten behoeve van de keuken in het appartement (art. 4.11 VSO);

het doen stellen van zekerheid voor de nakoming van hun betalingsverplichtingen in de vorm van een onherroepelijke Nederlandse bankgarantie ter hoogte van een bedrag van € 75.000 ten behoeve van kopers (art. 4.16 VSO);

te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de onder 3,4 en 7 genoemde kostenposten vanaf 1 augustus 2023, althans datum dagvaarding tot aan de datum van algehele voldoening door [gedaagden]

III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] leggen kort gezegd aan hun vorderingen ten grondslag dat [eiser 1] en [eiser 2] met [gedaagde 1] de VSO hebben gesloten. Op grond van die VSO is [gedaagde 1] gehouden alle schade die [eiser 1] en [eiser 2] lijden door de afbraak van de aanbouw en de daardoor noodzakelijke verhuizing aan [eiser 1] en [eiser 2] te vergoeden. Ook bepaalt artikel 4.16 van de VSO dat [gedaagde 1] na de uitspraak van de rechtbank op 30 mei 2023 vier weken de tijd heeft om een bankgarantie van € 75.000 te stellen. [gedaagde 1] is deze verplichtingen niet nagekomen. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen nakoming van de VSO. Daarnaast is [gedaagde 2] , als bestuurder van [gedaagde 1] , persoonlijk aansprakelijk voor de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] .

3.3.

[gedaagden] erkent de afspraken uit de VSO, maar is niet in staat de bankgarantie te stellen omdat er op dit moment te weinig liquide middelen zijn. Bovendien is het grootste deel van de vorderingen uit hoofde van de VSO nog niet opeisbaar. Er is daarom ook nog geen sprake van verzuim. Verder is er geen sprake van persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde 2] als bestuurder van [gedaagde 1] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Op de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] toegelicht dat de gevorderde verklaringen voor recht onder 3.1.I subsidiaire vorderingen zijn. Als een bedrag onder 3.1.II wordt toegewezen, dan vorderen zij geen verklaring voor recht meer met betrekking tot dat bedrag. Daarom beoordeelt de rechtbank hierna eerst de vorderingen tot betaling onder 3.1.II en zo nodig daarna de vorderingen voor verklaringen voor recht onder 3.1.I.

4.2.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De rechtbank beoordeelt eerst de vorderingen tegen [gedaagde 2] en vervolgens die tegen [gedaagde 1] .

Afwijzing vorderingen tegen [gedaagde 2]

4.3.

[eiser 1] en [eiser 2] vinden dat [gedaagde 2] als bestuurder van de vennootschap persoonlijk aansprakelijk is voor het niet nakomen van de overeenkomst. Hij wist immers ten tijde van het sluiten van de VSO al dat [gedaagde 1] niet aan haar verplichtingen uit de overeenkomst zou kunnen voldoen. [gedaagde 2] heeft dit betwist.

4.4.

De rechtbank beoordeelt deze stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] in het licht van de vorderingen die zij tegen [gedaagde 2] hebben ingesteld. De vorderingen zoals die door [eiser 1] en [eiser 2] zijn geformuleerd (zie hiervoor onder 3.1.II) betreffen allemaal vorderingen tot nakoming van de VSO. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] in persoon geen partij is bij de VSO. De vorderingen ten opzichte van [gedaagde 2] kunnen dus niet op grond van nakoming worden toegewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in dit kader gewezen op een verplichting van [gedaagde 2] tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) en dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Maar [eiser 1] en [eiser 2] vorderen geen schadevergoeding van [gedaagde 2] . De toepassing van genoemde artikelen kan dus niet leiden tot toewijzing van de vorderingen tegen [gedaagde 2] . Die vorderingen worden afgewezen. Ook overigens ziet de rechtbank in wat [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat [gedaagde 2] ten tijde van het sluiten van de VSO wist dat [gedaagde 1] die overeenkomst niet zou kunnen nakomen en hem daarvan dus een ernstig persoonlijk verwijt kan worden gemaakt.

De vorderingen tegen [gedaagde 1] onder 3.1.II.1 t/m 3.1.II.7

4.5.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen betaling van de afbraakkosten van de aanbouw inclusief betonnen fundering naar aanleiding van het handhavingsbesluit. Zij leggen daaraan artikel 4.2 van de VSO ten grondslag. Ter zitting is gebleken dat de aanbouw door [gedaagde 1] is teruggebracht tot 2,5 meter, wat in overeenstemming is met de voorwaarden van het bestemmingsplan. De fundering lag er nog wel. [gedaagde 1] heeft op zitting gezegd dat de fundering binnenkort wordt weggehaald en dat er ook wat betreft [gedaagde 1] geen discussie over bestaat dat de fundering weggehaald wordt op haar kosten. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] geen bedrag hebben verbonden aan de vordering tot betaling, wordt die vordering afgewezen. De verklaring voor recht wordt toegewezen.

4.6.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen op grond van artikel 4.5 van de VSO betaling van de huurkosten van € 2.090,16, de huur voor maart van € 1.500 en de verhuiskosten van € 180,97. Deze vorderingen worden toegewezen. De advocaat van [gedaagde 1] heeft op zitting erkend dat de huur die betaald is opeisbaar is. Ook de verhuiskosten zijn opeisbaar omdat deze zijn gemaakt door de verhuizing naar de huurwoning. De verhuiskosten zijn met de overgelegde facturen voldoende onderbouwd.

4.7.

Op grond van artikel 4.7 en 4.8 van de VSO vorderen [eiser 1] en [eiser 2] betaling van de kosten voor een makelaar bij

de begeleiding van het vinden van een tijdelijke huurwoning voor kopers en

de verkoop van het appartement, inclusief onder andere de taxatiekosten van het appartement van € 795.

4.8.

Op zichzelf volgt uit de VSO dat [gedaagde 1] de kosten van een makelaar bij het vinden van een huurwoning moet betalen. Maar uit niets blijkt dat [eiser 1] en [eiser 2] die kosten ook daadwerkelijk hebben gemaakt en voor welk bedrag. Daarom wordt deze vordering afgewezen.

4.9.

Op grond van artikel 4.8 van de VSO komen de kosten voor het verkooptraject van het appartement door een makelaar van Lengers Housing,
nadat de aanbouw van het appartement (deels) is verwijderd, voor rekening van [gedaagde 1] . Deze vordering is nog niet opeisbaar omdat dit verkooptraject nog niet is ingezet. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen een bedrag van € 795 en verwijzen daarbij naar een factuur van 3 juli 2023. Op dat moment was de aanbouw nog niet verwijderd en daarom vallen die taxatiekosten niet onder dit artikel van de VSO. De vordering tot betaling van dit bedrag wordt dus ook afgewezen. De gevraagde verklaring voor recht dat [gedaagde 1] op grond van de VSO deze kosten verschuldigd is wordt toegewezen.

4.10.

Op grond van artikel 4.9 van de VSO vorderen [eiser 1] en [eiser 2] € 21.949,80 voor vergoeding van kosten met betrekking tot de aankoop van het appartement in 2020. [gedaagde 1] heeft erkend dat een bedrag van € 16.562,52 aan overdrachtsbelasting opeisbaar is, zodat dit bedrag in ieder geval wordt toegewezen. Het meerdere dat [eiser 1] en [eiser 2] vorderen bestaat uit € 1.951,47, € 2.750 en € 695 voor respectievelijk kosten van de notaris, van de hypotheekadviseur en de taxatie in 2020. De bedragen zijn inmiddels van onderbouwing voorzien door facturen en worden daarom ook toegewezen.

Beroep op verrekening wordt afgewezen

4.11.

[gedaagde 1] heeft een beroep op verrekening gedaan. In het kader van de bestuursrechtelijke procedure zijn aan [eiser 1] en [eiser 2] kosten vergoed door de gemeente, terwijl [gedaagde 1] alle proceskosten heeft gedragen. De vergoeding die [eiser 1] en [eiser 2] ontvingen, moet dus van het bedrag aan overdrachtsbelasting worden afgetrokken.

4.12.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn het hier niet mee eens. [gedaagde 1] is akkoord gegaan met de verdeling van de door de gemeente betaalde kosten zoals die feitelijk heeft plaatsgevonden. Zij verwijzen daarvoor naar een e-mail in het dossier.

4.13.

De rechtbank volgt [eiser 1] en [eiser 2] hierin. In de e-mailwisseling die in het dossier staat doet [eiser 2] op 27 juni 2023 een voorstel voor de verdeling van de door de gemeente betaalde bedragen. Op 28 juni 2023 reageert [gedaagde 2] met “Voor mij akkoord”. In wat [gedaagde 1] heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om anders te beslissen dan wat partijen onderling zijn overeengekomen.

De vordering onder 3.1.II.8 tot het doen stellen van een bankgarantie

4.14.

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 1] op grond van de VSO een verplichting heeft een bankgarantie te stellen voor € 75.000 en dat zij dat niet heeft gedaan. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] te veroordelen tot het stellen van die bankgarantie wordt daarom toegewezen.

De overige vorderingen

De rest van de vorderingen tot betaling zijn nog niet opeisbaar en worden dat pas na de verkoop van het appartement. Dat geldt voor:

• bijdrage aan het reservefonds van de VvE,
• verschil tussen verkoopprijs appartement en taxatiewaarde,
• kosten ten behoeve van de keuken van het appartement.

Deze kosten zijn in de VSO zo geformuleerd dat de afrekening daarvan pas hoeft plaats te vinden na de verkoop van het appartement. Deze vorderingen worden dus afgewezen. De verklaringen voor recht worden toegewezen.

Conclusie

[gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van:

• de huurkosten van € 2.090,16 en verhuiskosten van € 180,97,
• de kosten voor de aankoop van het appartement van € 21.949,80.

Over het bedrag van € 21.949,80 wordt de wettelijke rente toegewezen zoals door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderd; vanaf 1 augustus 2023 in verband met de sommatie van 27 juni 2023.

Daarnaast wordt zij veroordeeld tot het stellen van zekerheid voor een bedrag van € 75.000. De overige vorderingen tot betaling worden afgewezen. De gevraagde verklaringen voor recht worden toegewezen, voor zover [gedaagde 1] niet veroordeeld wordt tot betaling van die posten. [gedaagde 1] heeft het bestaan van de verplichtingen uit de VSO erkend.

De buitengerechtelijke incassokosten

4.15.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen vergoeding van de kosten die zij hebben moeten maken om hun vorderingen buitengerechtelijk te innen. [gedaagde 1] heeft betwist dat [eiser 1] en [eiser 2] dergelijke kosten hebben gemaakt. In het kader van die betwisting hebben [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd dat zij daadwerkelijk kosten hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Deze vordering wordt dus afgewezen.

De proceskosten

4.16.

[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] betalen. Die proceskosten worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

133,00

- griffierecht

€

2.277,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.160,00

4.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde 1] haar betalingsverplichtingen uit hoofde van artikel 4 van de VSO moet voldoen, namelijk:

• De afbraakkosten van de aanbouw (inclusief de betonnen fundering) naar aanleiding van het handhavingsbesluit (art. 4.2 VSO);
• Gemeentelijke en regionale belastingen met betrekking tot het appartement voor de periode tijdens de afbraakwerkzaamheden en het verkooptraject (art. 4.6 VSO);
• Een vergoeding ad € 3.000,00 voor de gelden die kopers aan de VvE hebben betaald en die nog niet zijn gebruikt door de VvE, maar nog in hun reservefonds aanwezig zijn (art. 4.10 VSO);
• Het verschil tussen de verkoopprijs van het appartement (in het kader van een verkoop door kopers) en de actueel getaxeerde waarde ad € 985.000,00 (art. 4.11 VSO);
• Een bedrag ad € 3.000,00 voor de kosten die kopers hebben gemaakt ten behoeve van de keuken in het appartement (art. 4.11 VSO);
• De kosten van de makelaar, inclusief taxatiekosten, in het kader van het vinden en aankopen van een nieuwe koopwoning door kopers (art. 4.12 VSO);
• De kosten voor het verkrijgen/afsluiten van een overbruggingshypotheek door kopers inclusief de rente die in het kader van de overbruggingshypotheek dient te worden betaald (art. 4.13 VSO);
• Indien van toepassing, betaling van de kosten in verband met het te laat voldoen aan het handhavingsbesluit (art. 4.4 VSO),

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van € 2.090,16 en € 180,97,

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 21.949,80 aan [eiser 1] en [eiser 2] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 1 augustus 2023,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] tot het doen stellen van zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen in de vorm van een onherroepelijke Nederlandse bankgarantie ter hoogte van een bedrag van € 75.000,00 ten behoeve van [eiser 1] en [eiser 2] ,

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] van € 4.160,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.