Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10600727 CV EXPL 23-9646
vonnis van: 3 mei 2024
fno.: 609
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Rothberg Vastgoed BV
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Fortaleza Vastgoed BV
3.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dia Panthos B.V.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dia Panthos B.V.
4.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hipparion B.V.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hipparion B.V.
eiseressen in conventie, verweerders in reconventie
nader samen te noemen: Rothberg c.s.
gemachtigde: mr. A. van Dorsten
t e g e n
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam]
domicilie kiezende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: (thans) mr. D. Kohelet
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 29 juni 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 29 september 2023;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 29 september 2023;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 januari 2024. Van de zijde van Rothberg c.s. zijn verschenen [naam 1] , directeur en enig aandeelhouder van Rothberg Vastgoed B.V, [naam 2] , assetmanager van (met name) Dia Panthos B.V., vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen en is bijgestaan door mr. D. Kohelet. Rothberg c.s. hebben een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. [gedaagde] heeft op 14 december 2023 en 2 januari 2024 akten met producties ingediend. Partijen hebben ieder aan de hand van een pleitnota het woord gevoerd en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na sluiting van het onderzoek ter zitting zijn partijen in de gelegenheid gesteld met elkaar een schikking te treffen. Partijen hebben bij akten van 24 februari 2024 vonnis gevraagd. [gedaagde] heeft in die akte nog op één punt gereageerd. Bij rolmededeling van 8 maart 2024 zijn Rothberg c.s. in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, hetgeen zij hebben gedaan. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Rothberg verhuurt aan [gedaagde] met ingang van 1 augustus 2016 de bedrijfsruimte/kantoorruimte gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar en telkens verlengd voor de duur van twee jaar, laatstelijk tot 1 augustus 2024. De huurprijs bedroeg in februari 2022 € 2.300,24 per maand. Op grond van artikel 1.2. is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als stallingsruimte voor auto’s en kantoorruimte.
1.2.
Het gehuurde bestaat uit drie ruimtes: ruimte 1 bestaat uit een kasconstructie met een metalen dak, ruimte 2 bestaat uit een kasconstructie met een glazen dak en ruimte 3 is een gemetseld gebouw. De ruimtes 1 en 2 zijn (in ieder geval) in gebruik als autostalling. Ruimte 3 geeft toegang tot ruimtes 1 en 2 en heeft algemene voorzieningen.
1.3.
In artikel 9.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
Huurder is bekend met de zeer matige staat van onderhoud van het gehuurde en accepteert deze, eventuele gebreken aan het verhuurder worden geacht voor huurder niet belemmerend te zijn.
1.4.
Op 18 februari 2022 is het gehuurde ernstig beschadigd geraakt door een zware storm. Hierbij is een deel van de gevel en het dak van ruimte 1 weggewaaid en deels ingestort. Ook is het glazen dak van ruimte 2 deels weggewaaid.
1.5.
[gedaagde] heeft vanaf 1 maart 2022 geen huur meer voor het gehuurde betaald.
1.6.
Rothberg c.s. heeft op 2 maart 2022 aan [gedaagde] bericht dat een bouwkundig expert heeft geoordeeld dat het gehuurde constructief en bouwkundig niet meer veilig is en binnen redelijke kosten niet te herstellen is. [gedaagde] is verzocht om de meegezonden huurbeëindigingsovereenkomst te tekenen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
1.7.
Op verzoek van Rothberg c.s. heeft Adviesbureau Hoogeboom b.v. (hierna: Hoogeboom) een inspectie van het gehuurde uitgevoerd om antwoord te verkrijgen op de vraag of het pand na stormschade weer opgebouwd kan worden. In het door Hoogeboom op 15 april 2022 uitgebrachte rapport staat onder meer het volgende:
Beoordeling en aanbevelingen
Ruimte 1
De nog aanwezige constructie van ruimte 1 voldoet niet aan de gestelde constructieve eisen van het bouwbesluit. De over gebleven gevels zijn in onvoldoende staat, de fundering is heeft onvoldoende capaciteit en de dakconstructie is in onvoldoende staat en heeft onvoldoende capaciteit. De kapspanten zijn onvoldoende gedimensioneerd. De staanders onder de spanten zijn voor een deel ernstig gecorrodeerd. Het herstellen van de nog niet bezweken delen is geen reële optie. Geadviseerd wordt om dit panddeel sloopnieuwbouw uit te voeren.
Ruimte 2
De gevels van de ruimte voldoen niet aan de gestelde constructieve eisen van het bouwbesluit. Er is geen letselveilig glas aanwezig. Om aan de eisen van het bouwbesluit te voldoen dienen de gevels en waarschijnlijk ook de fundering onder de gevels te worden vervangen. Het dak dient letselveilig gemaakt te worden. In de praktijk zal het er naar waarschijnlijkheid op neer komen dat sloopnieuwbouw de economisch voor de hand liggende oplossing is.
Ruimte 3
Geen deel van het onderzoek.
8. Conclusie
Op basis van het uitgevoerde onderzoek is sloopnieuwbouw van ruimte 1 de enige voor de hand liggende oplossing. Voor ruimte 2 zijn zeer ingrijpende aanpassingen noodzakelijk om aan de eisen van constructieve veiligheid te voldoen. Geadviseerd wordt om ook hier sloopnieuwbouw uit te voeren.
1.8.
All About Greenhouses heeft op 8 september 2022 aan Rotherg c.s. een offerte uitgebracht, inhoudende € 17.200,00 ‘voor het slopen van de kas’ en € 148.628,00 ‘voor het bouwen van de kas’.
1.9.
Rothberg c.s. hebben bij brief van 14 oktober 2022 aan [gedaagde] bericht dat primair met onmiddellijke ingang de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van artikel 7:210 jo Pro. 6:267 BW. Medegedeeld is dat zij het gehuurde binnen twee weken willen gaan slopen. Verder is medegedeeld dat subsidiair de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 1 augustus 2024.
1.10.
Op verzoek van [gedaagde] heeft Top Expertise B.V. (hierna: Top) op 23 augustus 2023 een bouwkundige expertise laten uitvoeren. In het rapport van 7 september 2023 staat onder meer:
Het pand dateert uit 2005 en was een voormalig kassencomplex.
(…)
Huurder is van mening dat het pand niet op instorten staat en ook dat middels enkele reparaties de bouwkundige toestand kan worden gehandhaafd waarvoor het verhuurd wordt tot augustus 2024 (hierna loopt de huurperiode af).
Om te beoordelen of er sprake is van gebreken, de eventuele oorzaak, herstelwerkzaamheden en de kosten daarvan vast te stellen, heeft u TOP Expertise BV opdracht verstrekt om een onderzoek op locatie uit te voeren en de door u gestelde onderzoeksvragen te beantwoorden.
(…)
1.
Kan TOP Expertise BV de conclusies in het rapport van de wederpartij (Adviesbureau Hoogeboom, 22041-01) bevestigen?
Kan TOP Expertise BV de conclusies in het rapport van de wederpartij (Adviesbureau Hoogeboom, 22041-01) bevestigen?
2.
Staat het te beoordelen bedrijfspand gedeelte 1 en 2 op instorten t.g.v. de stormen in februari 2022?
Staat het te beoordelen bedrijfspand gedeelte 1 en 2 op instorten t.g.v. de stormen in februari 2022?
3.
Zijn de beschadigde bedrijfspand gedeelten nog te repareren en wat is daarvoor de kostenindicatie?
Zijn de beschadigde bedrijfspand gedeelten nog te repareren en wat is daarvoor de kostenindicatie?
(…)
Na het lezen van het rapport en de visuele inspectie van 23 augustus 2023, constateren wij discrepanties tussen de situatie zoals is beschreven en gefotografeerd in het rapport ten opzichte van onze bevindingen. Dit heeft blijkbaar te maken met dat de huurder na de inspectie van Adviesbureau Hoogeboom op 12 april 2022 een aantal herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Met name ten aanzien van de weggewaaide gevel, respectievelijk foto’s 1 en 2 ruimte 1 in het rapport, is de situatie veranderd.
(…)
Beantwoording van de onderzoeksvragen:
1.
(…) bedrijfsruimte 1: (…) indien de gevels (reeds deels door huurder hersteld) en dakvlakken worden hersteld is dit bedrijfsgedeelte onveranderd ten opzichte van voor de storm.
(…) bedrijfsruimte 1: (…) indien de gevels (reeds deels door huurder hersteld) en dakvlakken worden hersteld is dit bedrijfsgedeelte onveranderd ten opzichte van voor de storm.
Bedrijfsruimte 2: Op diverse plekken is glasschade ontstaan tijdens de storm in februari 2022. (…) Deze glasschade is relatief eenvoudig te herstellen. (…)
2.
Nee, het bedrijfspand gedeelte 1 en 2 staat niet op instorten. Wel is een aantal plekken ernstig beschadigd, waardoor een deel van het bedrijfspand op korte termijn herstel benodigt. (…)
Nee, het bedrijfspand gedeelte 1 en 2 staat niet op instorten. Wel is een aantal plekken ernstig beschadigd, waardoor een deel van het bedrijfspand op korte termijn herstel benodigt. (…)
3.
(…) Het bedrijfspand is met betrekking tot opgelopen schade door de storm in 2022 te repareren dan wel aan te passen, waardoor het pand nog tot in ieder geval augustus 2024 gehuurd kan worden. De kosten hiervoor zijn in twee opties te verwoorden:
(…) Het bedrijfspand is met betrekking tot opgelopen schade door de storm in 2022 te repareren dan wel aan te passen, waardoor het pand nog tot in ieder geval augustus 2024 gehuurd kan worden. De kosten hiervoor zijn in twee opties te verwoorden:
Optie 1: - Herstel van de dakvlakken A en B.
-
Herstel beschadigde dakramen
Herstel beschadigde dakramen
Eventueel netten ophangen voor extra veiligheid
Optie 2: - Fysiek afzetten van delen A en/of
-
Herstel beschadigde dakramen
Herstel beschadigde dakramen
Eventueel met extra veiligheid door ophangen van netten.
(…)
Wij ramen de kosten voor herstel als volgt:
Raming Optie 1: (…) Totaal (inclusief btw) € 16.830,00
(…)
Raming Optie 2: (…) Totaal (inclusief btw) € 14.300,00
Het leveren en aanbrengen van netten in bedrijfsruimte 2, ramen wij op € 4.700,00.
1.11.
Hoogeboom heeft in haar reactie van 8 december 2023 op het rapport van Top onder meer bericht:
Indien de bedrijfsruimte, ook na reparatie, niet voldoet aan de eisen van het bouwbesluit kan deze op basis van de normen instorten na een extreme storm. (…) Gezien het feit dat het basisontwerp niet aan het bouwbesluit voldoet maakt dat deze niet meer te repareren is. Bedoeld wordt om het verhuurde terug te brengen naar het veiligheidsniveau van voor de beschadigingen door storm. Bij de begrotingen is geen rekening gehouden met het kostbare herstel van de tenietgegane metalen spanten. Verwacht wordt dat alleen al de kosten van het vernieuwen van de bezweken spanten meer dan € 12.000,00 inclusief btw zullen bedragen. Ook dient te worden bedacht dat deze zwaarder uitgevoerd moeten worden om aan het bouwbesluit te voldoen.
1.12.
Top heeft hierop op 15 december 2023 gereageerd.
Vorderingen en verweren
In conventie
2. Rothberg c.s. vorderen:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst door middel van de brief van 14 oktober 2022 rechtsgeldig is ontbonden;
[gedaagde] te veroordelen om, kort gezegd, het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 20.867,08 aan gebruiksvergoeding tot 1 juli 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de voldoening;
[gedaagde] te veroordelen om, zolang het gebruik van het gehuurde voortduurt, per 1 juli 2023 maandelijks € 1.424,28 per maand, onverminderd latere huurverhogingen, aan vergoeding te betalen;
veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Rothberg c.s. stellen hiertoe in de dagvaarding, kort gezegd, dat het gehuurde door de storm ernstig is beschadigd en dat Hoogeboom heeft geconcludeerd dat het gehuurde constructief en bouwkundig niet meer veilig is en niet meer, binnen redelijke kosten zoals te verlangen van een verhuurder, te herstellen is. De huurovereenkomst is daarom buitengerechtelijk ontbonden. Rothberg c.s. stellen verder dat [gedaagde] het gehuurde is blijven gebruiken en dat hij daarom een gebruiksvergoeding dient te betalen.
4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan voor zover dat nodig is voor de beoordeling.
In reconventie
5. [gedaagde] vordert:
Rothberg c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 52.938,27 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot aan de voldoening;
Rothberg c.s. hoofdelijk te veroordelen om binnen vier weken na de datum van het vonnis de gebreken als vermeld in het rapport van Top te herstellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag;
te bepalen dat de huurprijs 15% van de overeengekomen huurprijs zal bedragen zolang de gebreken niet zijn hersteld, althans een door de kantonrechter vast te stellen percentage/bedrag;
voor recht te verklaren dat Rothberg c.s. te kort zijn geschoten in hun verplichtingen van verhuurder;
veroordeling van Rothberg c.s. in de proceskosten.
6. [gedaagde] heeft toegelicht dat het gevorderde bedrag van € 52.938 bestaat uit de volgende deelvorderingen en vermindering:
€ 6.600,00 huurprijsvermindering 2016 (geen water)
€ 13.200,00 huurprijsvermindering 2018 (lekkage)
€ 10.829,50 schadeherstel 2018 (lekkage)
€ 20.019,42 huurprijsvermindering 2021 (lekkage)
€ 4.500,00 schadeherstel 2021 (lekkage)
€ 4.000,00 schadeherstel 2022: materiaal + monteren golfplaat (storm)
€ 2.117,50 kosten opstellen expertiserapport
€ 6.210,65-/- huurvordering eisers op gedaagde na verlaging cf. redelijke
huurprijsvermindering m.i.v. mrt 2022
7. Rothberg c.s. voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan voor zover dat nodig is voor de beoordeling.
Beoordeling
In conventie en in reconventie
8. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen in conventie en in reconventie bestaat aanleiding de vorderingen samen te behandelen.
Buitengerechtelijke ontbinding
9. Artikel 7:210 lid 1 BW Pro bepaalt dat als een gebrek - dat ingevolge artikel 7:206 BW Pro niet verplicht door de verhuurder hoeft te worden verholpen - het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, de huurder en de verhuurder allebei bevoegd zijn de huur op de voet van artikel 6:267 BW Pro te ontbinden. Artikel 7:206 lid 1 BW Pro bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
10. Allereerst is aan de orde de vraag of in de onderhavige situatie sprake is van een gebrek, dat het genot dat [gedaagde] van het gehuurde mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.
11. Hoewel de vraag of gebruik van het gehuurde nog mogelijk is niet expliciet aan Hoogeboom is gesteld, zou uit het rapport van Hoogeboom kunnen worden opgemaakt dat gebruik van het gehuurde onmogelijk is. Bij de visuele inspectie van ruimte 1 staat onder meer dat een gevel in constructief onvoldoende staat en voor een deel geheel verdwenen is door de storm. Voorts zijn volgens Hoogeboom de stijlen in onvoldoende staat en deels niet meer aanwezig. Ook is onder de gevels onvoldoende fundering aanwezig en is de hoofddraagconstructie van het dak in onvoldoende staat en is een deel van het dak bezweken. Hetzelfde geldt voor ruimte 2 voor wat betreft de gevel en de stijlen. Daarnaast is in het rapport vermeld dat het glas (ruimte 2 heeft een glazen dak) op veel plaatsen is gebroken en dat het breken van glas gevaarlijke situaties kan veroorzaken bij het betreden van de ruimten.
12. Echter, [gedaagde] is, ondanks de bevindingen van Hoogeboom, na de storm en dus ook voordat hij zelf, naar hij stelt (pas) in juni 2023 diverse werkzaamheden aan het gehuurde heeft laten uitvoeren, het gehuurde gedeeltelijk blijven gebruiken. Gelet hierop hebben Rothberg c.s. gesteld dat na de storm het huurgenot dient te worden vastgesteld op ongeveer 56% (1300/2300,24 x 100%), hetgeen zich niet verhoudt tot haar eerdere stelling dat het gebrek na de storm (enig) huurgenot onmogelijk maakt. Ook uit het door Top uitgevoerde onderzoek blijkt niet dat enig huurgenot, na enig herstel, onmogelijk is. De door partijen overgelegde rapporten verschillen met name in de beantwoording van de vraag of het gehuurde nog te herstellen is en wat daarvan de kostenindicatie is. Hoogeboom lijkt daarbij uit te gaan van een herstel van het gehuurde, niet zoals het gehuurde voor de storm was, maar conform alle eisen van het Bouwbesluit, terwijl het advies van Top er op gebaseerd lijkt te zijn de staat van het gehuurde terug te brengen naar die van voor de storm, in veilige staat. Niet in geschil is dat [gedaagde] bekend is met de zeer matige staat van onderhoud van het verhuurde en dat hij, aldus artikel 9.2 van de huurovereenkomst, heeft geaccepteerd dat deze, eventuele gebreken aan het verhuurde, worden geacht niet belemmerend voor hem te zijn. Gelet op het vorenstaande wordt geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat het huurgenot dat [gedaagde] van het gehuurde mocht verwachten, door de gebreken veroorzaakt door de storm, geheel onmogelijk is geworden.
13. Vervolgens moet worden beoordeeld of herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Rothberg c.s. te vergen zijn. De kosten voor dit herstel worden door Hoogeboom begroot op € 17.200,00 aan sloopkosten en € 148.648,00 aan bouwkosten, maar hierbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat, zoals hiervoor is overwogen, het genoemde bedrag niet uitsluitend betrekking lijkt te hebben op het herstel van de gebreken (in veilige staat) als gevolg van de storm. Voldoende aannemelijk is geworden dat een deel van de begrote kosten samenhangt met achterstallig onderhoud, hetgeen niet in het voordeel van Rothberg c.s. mag meewegen bij de beoordeling of sprake is van uitgaven die redelijkerwijs niet te vergen zijn. Het ligt dus voor de hand dat voor het herstel naar de situatie van voor de storm sprake is van een lager kostenplaatje. Top heeft de herstelkosten voor een gebruik van het gehuurde tot in ieder geval 1 augustus 2024 beraamd op respectievelijk € 16.830,00 (optie 1) en 14.300,00 (optie 2), eventueel te verhogen met € 4,700,00 aan kosten voor het aanbrengen van netten in ruimte 2. Deze bedragen zij niet zodanig hoog dat deze redelijkerwijs niet van Rothberg c.s. hadden kunnen worden gevergd. Hieruit volgt dat Rothberg c.s. op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro gehouden was om de gebreken ontstaan door de storm te verhelpen. Dit leidt tot de conclusie dat niet is voldaan artikel 7:210 BW Pro. Aan de buitengerechtelijke ontbinding door Rothberg c.s. komt daarom geen rechtskracht toe, zodat de huurovereenkomst met [gedaagde] onverkort is blijven bestaan. De door Rothberg c.s. gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde ontruiming binnen 7 dagen na het wijzen van het onderhavige vonnis worden dan ook afgewezen.
14. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat het vorenstaande los staat van de omstandigheid dat de huurovereenkomst is voortgezet voor de duur van 2 jaar, laatstelijk tot 1 augustus 2024, en dat Rothberg c.s. de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 heeft opgezegd.
Herstel
15. [gedaagde] heeft gevorderd Rothberg c.s. te veroordelen binnen 4 weken na het in dezen te wijzen vonnis de gebreken conform het rapport van Top te herstellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag indien Rothberg c.s. hieraan niet voldoen.
16. Deze vordering is door [gedaagde] op 8 september 2023, derhalve 1,5 jaar na ontstane schade door de storm, ingesteld. Hieruit wordt opgemaakt dat [gedaagde] niet een heel dringend belang bij het herstel van het gebrek had, terwijl hij het gehuurde wel (gedeeltelijk) is blijven gebruiken. Het onderhavige vonnis wordt op 3 mei 2024 gewezen, dit is drie maanden voor de einddatum van 1 augustus 2024 van de voortgezette huurovereenkomst. Zonder enig oordeel over deze einddatum te geven, bestaat aanleiding om het gevorderde herstel toe te wijzen, maar hieraan de voorwaarde te verbinden dat nog sprake van een huurovereenkomst tussen partijen is. De te hanteren termijn voor herstel wordt gesteld op vier maanden. Deze termijn wordt gelet op de omstandigheden van beide partijen redelijk geacht.
(Artikel 10.3) algemene bepalingen
17. Rothberg c.s. stellen dat op de huuroverkomst Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van 30 januari 2015 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing zijn.
18. Rothberg c.s. stelt dat deze algemene bepalingen met de huurovereenkomst aan [gedaagde] zijn verstrekt en dat dit ook blijkt uit de laatste bladzijde van de huurovereenkomst, namelijk bladzijde 7, waarop staat vermeld welke bijlagen bij de huurovereenkomst zitten. Verder heeft [gedaagde] de huurovereenkomst ondertekend en heeft hij ook onderaan bladzijde 7 nog zijn paraaf gezet.
19. Op grond van de bij de dagvaarding overgelegde huurovereenkomst wordt vastgesteld dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft ondertekend en dat hij op elke bladzijde van de huurovereenkomst een paraaf heeft gezet. Onder de door [gedaagde] voor de huurovereenkomst gezette handtekening is een opsomming gegeven van de bijlagen, waaronder de algemene bepalingen. Onder deze opsomming staat vervolgen nog ‘Afzonderlijke handtekening van Huurder voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ als genoemd in artikel 2.1.’ en ‘handtekening huurder’. Hierbij is echter geen handtekening geplaatst.
20. Gelet op het vorenstaande is niet komen vast te staan dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de algemene bepalingen aan [gedaagde] zijn verstrekt. [gedaagde] heeft voor de ontvangst hiervan niet getekend. Verder is niet anderszins gebleken dat hij deze ten tijde van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Rothberg c.s. kunnen zich reeds hierom niet met succes op artikel 10.3. van de algemene bepalingen, waarin staat dat huurder geen aanspraak kan maken op huurvermindering en verrekening, beroepen.
Huurprijsvermindering vanaf 1 maart 2022
21. Partijen zijn allebei uitgegaan van een huurprijsvermindering en/of een gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2022 en niet vanaf de dag van de storm op 18 februari 2022, zodat hierna van 1 maart 2022 wordt uitgegaan.
22. [gedaagde] vordert een huurprijsvermindering tot 15%. Ter zitting heeft [gedaagde] medegedeeld dat de percentages 85 (vermindering)/15 (verminderd tot) een beetje willekeurig zijn en dat de verhouding ook 65/35 zou kunnen zijn. [gedaagde] heeft medegedeeld dat hij het achterste deel van de ruimte niet meer kan gebruiken en dat dat ongeveer 1/3 deel is. Rothberg c.s. stellen dat een vergoeding van iets meer dan de helft gerechtvaardigd is.
23. Nu partijen geen (andere) aanknopingspunten hebben aangereikt over het resterende percentage aan huurgenot, bestaat aanleiding aan te sluiten bij de mededeling van [gedaagde] ter zitting dat vermindering van het huurgenot 65% zou kunnen zijn. Hierbij is in aanmerking genomen dat hij 1/3 deel van het gehuurde niet meer kan gebruiken en geschat wordt dat het huurgenot van het wel te gebruiken gedeelte ongeveer de helft zal zijn. Dit leidt ertoe dat de huurprijs per 1 maart 2022 wordt vastgesteld op 35% van de geldende huurprijs. Deze vermindering geldt totdat de gebreken zijn hersteld of de huurovereenkomst is geëindigd. Nu [gedaagde] vanaf maart 2022 helemaal geen huur meer heeft voldaan, zal hij worden veroordeeld tot betaling van 35% van de overeengekomen huur vanaf die datum.
Huurprijsvermindering 2016
24. [gedaagde] vordert € 6.600,00 aan huurprijsvermindering in verband met ‘geen water’. Uit de overgelegde e-mailwisseling tussen partijen wordt opgemaakt dat op 3 augustus 2016 door [gedaagde] is gemeld dat hij geen water heeft, dat hij dit ook heeft gemeld op 21 oktober 2016 en dat dit probleem op 14 november 2016 nog niet was verholpen.
25. Rothberg c.s. stellen dat (in 2016) de hoofdkraan van de waterafsluiting was gelegen in de woning aan de [adres 2] en dat de watertoevoer door de bewoonster afgesloten is geweest omdat zij zich, kort gezegd, aan het gedrag van [gedaagde] zou hebben gestoord.
25. Met [gedaagde] wordt geoordeeld dat in het algemeen genomen toevoer van water, zeker in een woonruimte, maar ook in een bedrijfsruimte, iets cruciaals is. Echter niet goed voorstelbaar is dat als in het gehuurde vanaf 1 augustus 2016 de watertoevoer was afgesloten, [gedaagde] na zijn melding op 3 augustus 2016, pas weer zou hebben gereageerd op 21 oktober 2016 en daarna op 14 november 2016 zou hebben gevraagd hoe het ermee staat. Ter zitting is uit de verklaring van [gedaagde] gebleken dat het gehuurde niet continu zonder water zat omdat de kraan dan weer open en dan weer dicht was.
27. Hoewel duidelijk is dat er in 2016 problemen waren met de watertoevoer hebben plaats gehad, kan op basis van het thans door [gedaagde] gestelde niet meer (bij benadering) een goed beeld worden verkregen van hoe vaak en hoe lang de watertoevoer in het gehuurde was afgesloten en of sprake was van een zodanige vermindering van het huurgenot dat deze tot een huurvermindering zou moeten leiden. Door deze vordering zo laat in te stellen en niet voldoende specifiek te onderbouwen, komt de omstandigheid dat een en ander niet meer (goed) is vast te stellen voor risico [gedaagde] . Deze vordering tot huurvermindering slaagt niet.
Huurprijsvermindering 2018 + factuur Tekiz Montage
28. [gedaagde] vordert € 13.200,00 aan huurprijsvermindering in verband met een grote lekkage op 9 februari 2018. [gedaagde] heeft hierbij verwezen naar een e-mail van 19 februari 2018. [gedaagde] stelt dat Rothberg c.s. dit bericht van hem hebben genegeerd. Uiteindelijk heeft [gedaagde] zelf de schade laten herstellen door aannemer Tekiz Montage op 17 augustus 2018 tegen een bedrag van € 10.829,50 inclusief btw. [gedaagde] heeft verwezen naar een door hem overgelegde factuur.
29. Rothberg c.s. hebben deze vordering betwist en stellen, kort gezegd, dat in eerdergenoemde e-mail van 19 februari 2018 geen herstel van de gebreken is gevorderd en ook geen huurvermindering.
30. [gedaagde] stelt in de e-mail van 19 februari 2018 dat hij vastgoedbeheer aansprakelijk stelt voor de schade en nog te ontstane schade. Onder meer vermeldt [gedaagde] dat buren klagen over een vervallen scheidingswand. Uit een door Rothberg c.s. overgelegde factuur van De Amsterdamse Bouwunie B.V. van 18 juli 2018 zou blijken dat het hier om herstel van die scheidingswand gaat. Verder kan uit de stukken niet worden opgemaakt dat [gedaagde] nadien nog lange tijd te kampen had met de gevolgen van de lekkage en hierover contact heeft opgenomen met Rothberg c.s. Ook blijkt uit de stukken niet dat [gedaagde] heeft aangekondigd de huurbetalingen op te schorten totdat herstel heeft plaats gehad. Ook is gebleken dat [gedaagde] aan Rothberg c.s. heeft medegedeeld dat hij zelf, op kosten van Rothberg c.s., herstel zal laten uitvoeren en/of dat hij om huurvermindering heeft gevraagd. Uit door Rothschild c.s. overgelegde e-mailberichten uit 2020 blijkt dat zij [gedaagde] hebben gevraagd om een factuur van een dak reparatie over te leggen, maar [gedaagde] heeft dat toen heeft niet gedaan.
31. Overwogen wordt dat de vordering om huurprijsvermindering niet slaagt nu [gedaagde] zijn vordering onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. [gedaagde] heeft wel een aantal foto’s overgelegd, maar dit betekent nog niet dat de toestand als vermeld op de foto’s steeds onveranderd van medio februari 2018 tot medio 2019 heeft geduurd. Ook ten aanzien van deze vordering geldt dat deze onvoldoende is onderbouwd en zo laat is ingesteld dat de omstandigheid dat een en ander niet meer (goed) is vast te stellen voor risico van [gedaagde] komt. Deze vordering tot huurvermindering slaagt niet.
32. De vordering tot vergoeding van de factuur van Tekiz Montage van 17 augustus 2018 slaagt. Rothberg c.s. hebben in 2020 [gedaagde] (meermaals) verzocht om de factuur van de dak reparatie over te leggen. Het enige verweer van Rohtberg c.s. tegen de bij akte van 8 september 2023 overgelegde factuur is dat deze veel te laat is ingediend. Dit verweer slaagt niet, nu dit pas drie jaar na de verzoeken tot betaling naar voren is gebracht. De vordering is toewijsbaar.
Huurprijsvermindering 2021
33. [gedaagde] stelt dat op 18 maart 2021 weer een lekkage heeft plaats gehad, dat hij dit telefonisch diverse malen aan het vastgoedbeheerkantoor heeft gemeld en dat hij hierover ook nog op 16 en 19 april 2021 e-mails heeft gezonden.
34. Rothberg c.s. hebben in reactie hierop een factuur van loodgietersbedrijf Van Dinteren van 13 mei 2021 overgelegd waarop staat ‘werkadres: [adres 1] ’ en ‘werkzaamheden: onderzoek lekkage en verholpen’. [gedaagde] stelt in reactie hierop dat dit geen bewijs is, maar nu het adres klopt, valt zonder nadere reactie van [gedaagde] , die niet is gegeven, niet in te zien dat de lekkage toen niet zou zijn verholpen. Het zou kunnen dat de reparatie toen niet afdoende is geweest, maar dan had het op de weg van [gedaagde] gelegen dat te melden. Niet gebleken is dat hiervan sprake is geweest.
35. Vervolgens wordt uit de stukken wordt opgemaakt dat [gedaagde] eerst daarna op 15 december 2021, dus ongeveer een half jaar later, aan vastgoedbeheer heeft bericht: ‘Factuur word niet overgeboekt totdat de pand word gemaakt waarvoor ik betaal. We kunnen sinds de 2de lekkage niet naar de wc water word steeds afgesloten kunnen ons handen niet wassen niet! Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.’
36. Rothberg c.s. hebben ten aanzien van deze e-mail opgemerkt dat [gedaagde] op 13 december 2021 aan vastgoedbeheer heeft medegedeeld dat zij interesse hebben in de koop van het gehuurde. In de hierop volgende e-mailwisseling is toen aan de orde is gekomen dat er een lekkage is, dat [gedaagde] is gevraagd aan te geven wat er aan de hand is zodat kan worden beoordeeld of een loodgieter of dakdekker moet worden ingeschakeld.
37. Daargelaten de vraag op welke datum [gedaagde] de lekkage voor het eerst heeft gemeld, wordt geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat de lekkage met de reparatie op 13 mei 2021 is verholpen. Nu de reparatie binnen redelijke tijd heeft plaats gehad, bestaat reeds hierom voor huurvermindering geen aanleiding. Zo al na 13 mei 2021 een nieuwe lekkage heeft plaats gehad, is niet gebleken dat [gedaagde] dat aan Rothberg c.s. heeft gemeld, althans niet op een zodanige wijze dat zij adequaat hierop hebben kunnen reageren.
Schadeherstel 2021
38. [gedaagde] vordert € 4.500,00 aan kosten schadeherstel. [gedaagde] voert aan dat vastgoedbeheer op 21 december 2021 aan hem heeft medegedeeld dat twee werkbonnen zijn verstuurd, één naar een nader genoemde dakdekker en één naar een nader genoemde loodgieter. [gedaagde] voert aan dat beide personen langs zijn geweest en dat zij hebben medegedeeld aan de slag te gaan zodra zij opdracht van de verhuurder zouden krijgen. [gedaagde] stelt dat die opdracht is uitgebleven en dat hij toen een bevriende klusjesman heeft verzocht de lekkage te verhelpen. [gedaagde] stelt dat hij hiervoor € 4.500,00 heeft betaald, maar dat hij geen bon of factuur meer heeft.
39. Rothberg c.s. hebben op dit specifieke punt niet meer gereageerd, maar nu [gedaagde] niet heeft gesteld dat hij na het bezoek van de dakdekker en de loodgieter heeft gehad nog contact met Rothberg c.s. over de werkzaamheden heeft gehad en niet gebleken is dat [gedaagde] heeft medegedeeld dat als Rothberg c.s. niet reageert, hij op kosten van Rothberg c.s. de lekkage zal laten herstellen, is de vordering reeds hierom niet toewijsbaar.
Schadeherstel 2022
40. [gedaagde] vordert € 4.000,00 aan schadeherstel in verband met in juni 2023 aangebrachte golfplaat in ruimte 1 (gedeeltelijk). [gedaagde] heeft deze stelling echter onvoldoende onderbouwd door niet te melden wie de werkzaamheden heeft verricht. Ook is geen factuur overgelegd, zowel niet van degene die de werkzaamheden heeft verricht als voor de in rekening gebrachte materialen. [gedaagde] heeft een bewijsaanbod gedaan, maar nu hij onvoldoende heeft gesteld, wordt hieraan voorbij gegaan.
Kosten opstellen expertiserapport
41. [gedaagde] vordert € 2.117,50 aan kosten expertiserapport door Top. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] na ontvangst van het rapport van Hoogeboom in redelijkheid een contra-expertise rapport heeft laten opstellen. Nu [gedaagde] voor wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke ontbinding gelijk krijgt, zullen Rothberg c.s. worden veroordeeld de kosten van het expertiserapport te laten vergoeden.
Vorderingen + proceskosten in conventie en in reconventie
42. Gelet op al het vorenstaande worden in conventie de vorderingen afgewezen en zullen Rothberg c.s. worden veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] .
43. In reconventie zullen Rothberg c.s. worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van € 13.703,25, waarvan € 10.829,50 aan schadeherstel 2018 en € 2.117,50 +
€ 756,25 aan kosten rapport Top. Verder is de vordering om Rothberg c.s. te veroordelen om de gebreken te herstellen als na te melden toewijsbaar. Voorts zal de huurprijs op 35% van de overeengekomen huurprijs worden bepaald als na te melden. De vordering om voor recht te verklaren dat Rothberg c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als verhuurder wordt reeds afgewezen nu deze niet voldoende specifiek is geformuleerd.
€ 756,25 aan kosten rapport Top. Verder is de vordering om Rothberg c.s. te veroordelen om de gebreken te herstellen als na te melden toewijsbaar. Voorts zal de huurprijs op 35% van de overeengekomen huurprijs worden bepaald als na te melden. De vordering om voor recht te verklaren dat Rothberg c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als verhuurder wordt reeds afgewezen nu deze niet voldoende specifiek is geformuleerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van 35% van de overeengekomen huur vanaf 1 maart 2022 zolang het hierna onder VI. vermelde herstel niet heeft plaats gehad en zolang tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Rothberg Vastgoed BV begroot op:
exploot € 106,73
salaris € 1.058,00
griffierecht € 1.384,00
-----------------
totaal € 2.548,73
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 106,73
salaris € 1.058,00
griffierecht € 1.384,00
-----------------
totaal € 2.548,73
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
€ 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
veroordeelt Rothberg tot betaling aan [gedaagde] van € 13.703,25 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van het vonnis tot aan de voldoening;
veroordeelt Rothberg Vastgoed BV om binnen vier maanden na de datum van dit vonnis de gebreken als vermeld in het rapport van Top van 7 september 2023 te herstellen, onder de voorwaarde dat na ommekomst van deze termijn tussen partijen nog een huurovereenkomst bestaat, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00 als Rothberg hieraan niet voldoen;
bepaalt dat per 1 maart 2022 de huurprijs 35% van de overeengekomen huurprijs zal bedragen zolang het onder VI. vermelde herstel niet heeft plaats gehad en zolang tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst;
veroordeelt Rothberg in de proceskosten, tot op heden begroot op
€ 792,00 aan salaris gemachtigde;
€ 792,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt Rothberg in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.
Op verzoek van [gedaagde] , gehoord hebbende Rothberg c.s. ten aanzien van Beslissing onder II. en ambtshalve ten aanzien van Beslissing onder III, verbetert de kantonrechter het vonnis aldus, dat bij Beslissing onder II. en III. in plaats van de in de beslissing van 3 mei 2024 de nakomende beslissingen worden genomen:
veroordeelt Rothberg c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.058,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt Rothberg c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
€ 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
Het herstel van dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.