Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
33623
Zaaknummer: 10871925 \ CV EXPL 24-376
Vonnis van 4 juni 2024
in de zaak van
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: huurder,
niet verschenen.
1.Verder verloop van de procedure
1.1.
Op 12 maart 2024 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van het tussenvonnis heeft op 2 april 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, gezamenlijk met de zaak 10903026 CV EXPL 24-985. Ymere heeft voorafgaand aan de zitting aanvullende stukken overgelegd. Namens Ymere was [woonplaats] met mr. R.G. Matti als gemachtigde aanwezig. Huurder is niet verschenen.
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak naar de rol verwezen voor akte aan de zijde van Ymere. Ymere heeft een akte met een productie genomen. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
2.Gronden van de beslissing
Ambtshalve toetsing in deze zaak
2.1.
De toepasselijke algemene voorwaarden (de algemene huurvoorwaarden versie december 2017 van Ymere, hierna: algemene voorwaarden) bevatten in artikel 11.1, 11.2 en 11.3 bedingen die zien op betaling van buitengerechtelijke kosten en rente.
2.2.
Op 29 november 2023 heeft Ymere huurder een brief gestuurd waarin zij huurder wijst op de huurachterstand en waarin verder het volgende staat:
“Buitengerechtelijke incassokosten en uw huurvoorwaarden
We willen u graag iets belangrijks laten weten. Het kan zijn dat in uw huurovereenkomst en/of algemene huurvoorwaarden nog een oneerlijke regel over buitengerechtelijke incassokosten staat. Vanaf 2012 gebruikt Ymere deze oude/oneerlijke regels niet meer. Daarom willen wij deze regel nu helemaal schrappen. Ymere wil regels die als oneerlijk worden beschouwd volgens Europese regelgeving (richtlijn 93/13 EG) uit al haar huurovereenkomsten halen. Het is niet zo dat u door het schrappen van deze bepaling bij een huurschuld geen buitengerechtelijk kosten meer hoeft te betalen. Het is wel zo dat u alleen de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet moet betalen.
Volgens de wet (artikel 7:213 BW Pro) moet u akkoord gaan met deze voorgestelde verandering, omdat daarmee het doel van de Europese Richtlijn en daarmee de bescherming van huurders/consumenten wordt bereikt. Daarom vragen wij u vriendelijk om de huur die u nog verschuldigd bent te betalen en schriftelijk akkoord te gaan met deze verandering in de huurovereenkomst/algemene huurvoorwaarden. Mail uw akkoord binnen 7 dagen na dagtekening naar incasso@ymere.nl.”
2.3.
Huurder heeft geen akkoord gegeven. Deze brief van 29 november 2023 kan er in deze procedure niet toe leiden dat de bedingen die zien op betaling van rente en buitengerechtelijke kosten als geschrapt moeten worden beschouwd en niet ambtshalve getoetst hoeven worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Ymere toegelicht dat zij deze brief niet aan al haar huurders heeft verzonden, maar slechts aan enkele huurders met een huurachterstand. Indien een oneerlijke beding voorafgaand aan een gerechtelijke procedure door een handelaar buiten beschouwing zou kunnen worden verklaard ten aanzien van een individuele huurder, zonder dat hij daarmee uitdrukkelijk instemt, wordt daarmee de toets van de (Europese) regels van consumentenbescherming door de handelaar omzeild. De handelaar kan dan in alle gevallen die niet aan de rechter worden voorgelegd een beroep blijven doen op het oneerlijke beding en daarmee economisch voordeel behalen uit het gebruik van het oneerlijke beding. Dit is in strijd met de ratio achter het ambtshalve toetsen: het bieden van daadwerkelijke bescherming van de consument, met name gezien het niet te onderschatten risico dat deze zijn rechten niet kent of moeilijkheden ondervindt om deze uit te oefenen.
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat artikel 11.1, 11.2 en 11.3 van de algemene voorwaarden als oneerlijk moet worden aangemerkt.
2.5.
Ten aanzien van de artikelen 11.1 en 11.3 van de algemene voorwaarden wordt overwogen dat deze bedingen ten nadele van de consument afwijken van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de verhuurder zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. De bedingen over de buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom oneerlijk en worden vernietigd.
2.6.
Verder kan Ymere op basis van artikel 11.2 van de algemene voorwaarden een boete opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs. Deze boete is een gefixeerde schadevergoeding vanwege niet tijdige betaling en treedt daarmee in de plaats van de wettelijke rentebepalingen. De door Ymere bedongen boete is niet gespecificeerd of gelimiteerd, zodat Ymere op basis van dit beding elk door haar zelf te bepalen bedrag in rekening kan brengen. Daardoor kan de consument bij het aangaan van de overeenkomst de (financiële) gevolgen van dit beding niet overzien. Dat betekent dat ook artikel 11.2 van de algemene voorwaarden oneerlijk is en wordt vernietigd.
Brief van Ymere aan alle huurders
2.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Ymere toegelicht dat zij voornemens is een brief te versturen aan al haar huurders. Zij heeft deze brief overgelegd en die luidt als volgt:
“Wij willen iets in de huurvoorwaarden en huurovereenkomsten van al onze huurders aanpassen. Hiervoor vragen wij uw toestemming. Hierover gaat deze brief.
Wij willen oneerlijke voorwaarden verwijderen uit huurovereenkomsten en huurvoorwaarden
Ook in uw huurovereenkomst en huurvoorwaarden kunnen voorwaarden staan die volgens de Europese regelgeving niet eerlijk zijn. Het gaat over gevolgen waar u mee te maken kunt krijgen als u niet (of niet op tijd) uw huur betaalt. Denk aan deze extra kosten: buitengerechtelijke kosten, gerechtelijke kosten, rente en boetes. Wij hebben nooit gebruik gemaakt van deze oneerlijke voorwaarden. Dus verwijderen we deze oneerlijke voorwaarden helemaal uit oude overeenkomsten en voorwaarden. Natuurlijk komen ze ook niet in onze nieuwe voorwaarden.
Geeft u ons toestemming om uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden aan te passen? Laat het ons binnen 4 weken weten via (...)
Wij vinden ons voorstel redelijk omdat het past bij de doelen van de Europese Richtlijn. Én het beschermt u als huurder tegen oneerlijke gevolgen van een huurschuld.
Wij berekenen huurders alleen buitengerechtelijke kosten volgens de wet
Dus als u in de toekomst een huurschuld krijgt, kan het zijn dat u nog wel deze extra kosten moet betalen. Het verwijderen van de oneerlijke voorwaarden uit uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden verandert daar niets aan.”
2.8.
Ymere behoort als verhuurder volgens huidige maatschappelijke opvattingen de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn) na te leven door oneerlijke bedingen uit haar huurovereenkomsten en algemene voorwaarden te verwijderen. Ymere heeft toegelicht dat zij in haar nieuwe algemene voorwaarden die zij gebruikt voor overeenkomsten met nieuwe huurders alle oneerlijke bedingen heeft verwijderd. Ymere heeft ter onderbouwing van deze stelling de nieuwe set algemene voorwaarden overgelegd.
2.9.
Voor de bestaande huurovereenkomsten geldt dat die als zijnde een duurovereenkomst in beginsel niet eenzijdig te wijzigen zijn. Ymere dient daarover wilsovereenstemming te bereiken met al haar 70.000 huurders, waarbij gedurende de jaren verschillende versies van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in omloop zijn. Het aanbod van Ymere zoals vervat in de onder 2.7. genoemde brief, dat in de kern strekt tot schrapping van alle oneerlijke incassobedingen, proceskostenbedingen, rentebedingen en boetebedingen in de huurovereenkomsten en/of algemene voorwaarden van alle huurders van Ymere, heeft als gevolg dat het doel van de Richtlijn - die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen - wordt bereikt.
2.10.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen en daartoe behoort ook dat de huurder het voor de verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Dit maakt dat huurders het aanbod van Ymere zoals vervat in de aangepaste brief in beginsel dienen te aanvaarden. Het niet aanvaarden van dit aanbod of het niet reageren op dit aanbod door huurder, waardoor de oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst/huurvoorwaarden blijven staan, kan er onder omstandigheden toe leiden dat het ten aanzien van die oneerlijke bedingen niet langer redelijk is vast te houden aan de gevolgen zoals uiteengezet in het Dexia-arrest (ECLI:EU:C:2021:68). Dat betekent dat in dergelijke gevallen ondanks het bestaan van een oneerlijk beding in de overeenkomst/voorwaarden kan worden teruggevallen op de Nederlandse wetgeving.
2.11.
Van een dergelijk geval is in deze procedure geen sprake nu Ymere de brief als in 2.7. geciteerd nog niet heeft verzonden aan alle huurders en de reactietermijn nog niet is verstreken. Dit betekent dat Ymere voor de vordering in de onderhavige zaak niet kan terugvallen op de wettelijke regeling en dat de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. Voor het overige is de vordering wel toewijsbaar.
2.12.
Huurder wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Aan griffierecht wordt een bedrag van € 372,00 toegewezen, gelet op de hoogte van de toewijsbare hoofdsom. Het meer betaalde griffierecht blijft voor rekening van Ymere.
3.De beslissing
De kantonrechter
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ;
veroordeelt huurder om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege huurder bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt huurder om te betalen aan eiseres:
a) € 2.323,80 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met april 2024;
b) € 584,76 per maand vanaf 30 april 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 137,39 aan explootkosten, € 204,00 aan salaris gemachtigde en € 372,00 aan griffierecht, voor zover van toepassing, inclusief BTW;
veroordeelt gedaagde partij in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, bij haar afwezigheid ondertekend door mr. H.M. Patijn, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024.