Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10654734 CV EXPL 23-11129
vonnis van: 2 januari 2024
fno.: 57327
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woonstichting Lieven De Key
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Lieven De Key
gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders
t e g e n
de maatschap [gedaagde] (q.q. [naam 1] )
zaakdoende en kantoorhoudende te Alkmaar
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [naam 2] .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het dossier bevat de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 7 augustus 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties, ingediend door Buurtteam Amsterdam namens gedaagde;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling zou plaatsvinden op 24 november 2023 om 13.30 uur. Op die datum om 11.53 uur heeft de gemachtigde van Lieven De Key een e-mail gestuurd, waarin zij aangeeft dat er een betalingsregeling onder verband van vonnis tussen partijen overeen is gekomen en dat partijen niet ter zitting zullen verschijnen. Hierop heeft de griffier geantwoord dat de kantonrechter aan het verzoek niet kan voldoen. Beide partijen is verzocht zich hierover uit te laten, uiterlijk op 30 november 2023. Hierop is niet gereageerd.
Hierna is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Lieven De Key verhuurt aan [naam 1] (hierna: [naam 1] , of: de huurder) de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
1.2.
[naam 1] is bij beschikking van 25 juli 2023 onder bewind gesteld. Als bewindvoerder is aangesteld [naam 2] , maat van [gedaagde] .
1.3.
Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen.
Vordering
2. Lieven De Key vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
dat de huurovereenkomst betreffende de woning aan het adres [adres] zal worden ontbonden;
dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;
dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 4.897,67, verhoogd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot het bedrag is betaald;
at [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 487,56 voor iedere maand dat zij het gehuurde in gebruik houdt na 31 juli 2023;
dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
3. Lieven De Key stelt hiertoe dat er een huurachterstand bestaat en dat deze dusdanig is, dat dit ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Verweer
4. [naam 1] staat inmiddels onder bewind en er is voldoende geld op de beheerrekening. Er is daarbij wel afstemming met en medewerking van Lieven De Key nodig.
Beoordeling
Ambtshalve toetsing bedingen
5. De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (de richtlijn oneerlijke bedingen). Dit geldt ook voor zaken op tegenspraak, waarin partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten en zij de kantonrechter verzoeken de afspraken vast te laten leggen in een vonnis.
6. Lieven De Key heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de voor de vordering relevante bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.
7. De relevante bedingen in de huurovereenkomst, in het bijzonder artikel 2.2 en 2.3 (wijziging huurprijs) en artikel 2.6 (wijziging voorschotbedrag), zijn door de kantonrechter getoetst en niet oneerlijk bevonden.
8. Ook artikel 13.1 is getoetst op oneerlijkheid. Dit artikel luidt:
‘Artikel 13. Verzuim
13.1
Indien één van de partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, toerekenbaar blijft tekortschieten in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de Wet en de huurovereenkomst op haar rust, komt alle daaruit voortvloeiende schade, waarin begrepen de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, voor rekening van de tekortschietende partij.’
9. Op grond van dit beding is Lieven De Key gerechtigd om zonder enige limiet alle door haar gemaakte kosten vanwege wanbetaling op de huurder te verhalen.
10. De richtlijn oneerlijke bedingen is bij wet van 28 oktober 1999 (Stb. 1999, 468) op 17 november 1999 in werking getreden. Het bestreden beding uit de huurovereenkomst is nadeliger voor de huurder dan de bij aanvang van de huurovereenkomst geldende wettelijke regeling voor incassokosten. Hiermee wordt het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk verstoord ten nadele van de consument (artikel 3 lid 1 van de richtlijn oneerlijke bedingen).
11. Naar het oordeel van de kantonrechter is het bestreden beding oneerlijk en wordt het daarom ambtshalve vernietigd. Vernietiging heeft niet alleen tot gevolg dat de verhuurder geen beroep op het beding kan doen, maar ook dat de verhuurder, als gebruiker van het beding, geen beroep meer kan doen op aanvullend recht dat zonder het beding van toepassing zou zijn geweest (Hof van Justitie EU 27 april 2021, ECLI:EU:C:2021:68, Dexia).
12. Partijen hebben de kantonrechter verzocht om de betalingsregeling die zij onder verband van vonnis overeen zijn gekomen, op te nemen in een vonnis. Gelet op het voorgaande, heeft de griffier partijen laten weten dat de kantonrechter niet aan het verzoek kan voldoen. Uit de getroffen regeling blijkt namelijk niet dat de huurder goed geïnformeerd is door de verhuurder. Ook kan de kantonrechter niet vaststellen dat de buitengerechtelijke kosten bij de regeling buiten beschouwing zijn gelaten.
13. Omdat partijen niet hebben gereageerd op de vraag op welke wijze met het oneerlijke beding rekening is gehouden in de getroffen betalingsregeling, gaat de kantonrechter ervan uit dat daarmee geen rekening is gehouden. Daarom dient de uitkomst van de onderhandeling van partijen navenant te worden aangepast. De buitengerechtelijke incassokosten, waarvan wordt uitgegaan dat deze onderdeel uitmaken van de schikking, zullen daarom worden afgewezen. De kantonrechter zal een bedrag van € 5.488,92 (het bedrag van € 5.805,52 zoals vermeld in de overeengekomen betalingsregeling, minus € 316,60 aan incassokosten zoals vermeld in de dagvaarding) toewijzen. Dit betekent ook dat het maandelijks te betalen bedrag iets lager wordt (te weten € 152,47 in plaats van € 161,26).
Afbetalingsregeling met voorwaardelijke ontbinding en ontruiming
14. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn partijen, gelet op de ingrijpende gevolgen van de veroordeling tot ontruiming voor [naam 1] , een betalingsregeling overeengekomen waarbij de ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk worden toegewezen, met dien verstande dat Lieven De Key daar geen rechten aan kan ontlenen indien:
a. [naam 1] met ingang van 1 december 2023 de maandelijks verschuldigde huurpenningen gedurende de looptijd van de onder b) genoemde afbetalingsregeling telkens uiterlijk vóór de eerste dag van de maand betaalt aan Lieven De Key, en
[naam 1] het volgende in dit vonnis toe te wijzen bedrag betaalt:
- huurachterstand: € 5.488,92
[naam 1] betaalt dit bedrag met ingang van 1 januari 2024 in 36 maandelijkse termijnen van € 152,47.
De maandelijkse termijnen worden betaaldaan de gemachtigde van Lieven De Keyop bankrekening [rekeningnummer] t.n.v. Van der Hoeden en Mulder.
De eerste termijn dient uiterlijk op 1 januari 2024 te zijn ontvangen en iedere volgende termijn telkens uiterlijk voor de eerste dag van de daarop volgende maand.
Bij deze betalingsregeling geldt dat indien [naam 1] in gebreke blijft met voornoemde afbetaling, de gehele regeling zal vervallen en het restantbedrag ineens opeisbaar wordt.
15. [gedaagde] wordt er nadrukkelijk op gewezen dat ter voorkoming van ontbinding en ontruiming niet alleen de afbetalingsregeling ten aanzien van de huurachterstand en kosten stipt nagekomen moet worden, maar dat ook de lopende huur tijdig moet worden betaald. [gedaagde] moet ervoor zorgen dat zowel de te betalen huur (die zij moet betalen aan Lieven De Key) als de te betalen aflossingen (die zij moet betalen aan de gemachtigde van Lieven De Key: Van der Hoeden/Mulder) telkens voor of op de genoemde uiterlijke data zijn bijgeschreven op de rekeningen in kwestie.
16. Ten aanzien van de proceskosten gaat de kantonrechter ervan uit dat deze deel uitmaken van de schikking. Daarom bepaalt de kantonrechter dat deze gecompenseerd worden in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Lieven De Key tegen kwijting te betalen de bedragen, genoemd in rechtsoverweging 14, op de wijze zoals opgenomen in de daarin weergegeven afbetalingsregeling;
en:
voorwaardelijk, namelijk als niet wordt voldaan aan de veroordeling onder I.:
trekt de veroordeling onder I. in;
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning, met aan- en toebehoren, aan het adres [adres] ;
veroordeelt [gedaagde] om deze woning met al wie en al wat zich daarin vanwege [naam 1] bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Lieven De Key te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] om aan Lieven De Key te voldoen (het restant van) € 4.897,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 augustus 2023 tot het bedrag is betaald;
veroordeelt [gedaagde] om aan Lieven De Key tegen kwijting te betalen
€ 487,56 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik houdt;
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, bijgestaan door mr. D.C. Vink, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2024.