Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/741368 / HA ZA 23-971
Vonnis van 5 juni 2024(bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. B.P. van Overeem,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. A. Harmanci.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 februari 2024,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 mei 2024 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
[gedaagden] hebben de woning van [eisers] gekocht maar niet afgenomen. [eisers] maken aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopprijs. [gedaagden] zijn van mening dat de boete niet verschuldigd is omdat de tekortkoming hen niet kan worden toegerekend danwel dat deze gematigd moet worden. Zij zijn namelijk door hun hypotheekadviseur opgelicht. De rechtbank oordeelt dat de boete verschuldigd is en ziet aanleiding om deze te matigen. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1.
[eisers] als verkopers en [gedaagden] als kopers hebben op 16 juni 2023 een overeenkomst gesloten voor de koop van de woning van [eisers] in [woonplaats 1] voor € 455.000.
3.2.
De koopovereenkomst is op het NVM model 2021 gebaseerd. Artikel 15.1 bepaalt dat kopers de koopovereenkomst uiterlijk 10 juli 2023 mogen ontbinden als voor die datum geen bindend aanbod voor een hypothecaire geldlening van € 405.000 is verkregen (hierna: het financieringsvoorbehoud). Artikel 4.1 bepaalt dat de levering van de woning op 31 juli 2023 plaatsvindt, of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Artikel 11.2 bepaalt dat een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is indien de koopovereenkomst als gevolg van een toerekenbare tekortkoming wordt ontbonden.
3.3.
[gedaagden] hebben [naam] als hypotheekadviseur ingeschakeld. [gedaagden] hebben [naam] de opdracht gegeven de hypothecaire geldlening voor hen in orde te maken.
3.4.
[eisers] hebben [gedaagden] zes keer uitstel voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud verleend. Dit uitstel is voor de laatste keer tot 16 augustus 2023 verleend. Aangezien het financieringsvoorbehoud niet is ingeroepen moesten [gedaagden] uiterlijk 18 augustus 2023 een bankgarantie afgeven of de waarborgsom van 10% van de koopprijs aan de notaris betalen. Doordat dit niet is gebeurd kon de geplande juridische levering van de woning op 24 augustus 2023 niet plaatsvinden.
3.5.
Op 24 augustus 2023 heeft de makelaar van [eisers] een ingebrekestelling aan [gedaagden] gestuurd. Vervolgens heeft de makelaar van [eisers] op 19 september 2023 de koopovereenkomst per die dag ontbonden en de contractuele boete van € 45.500 opgeëist.
3.6.
Op 6 oktober 2023 hebben [eisers] conservatoir beslag op de woning van [gedaagden] gelegd.
3.7.
Op 4 januari 2024 is de woning van [eisers] voor een bedrag van € 460.000 aan een andere koper overgedragen.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen - samengevat - [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 45.500, te vermeerderen met wettelijke rente. [eisers] leggen daaraan het volgende ten grondslag. De koopovereenkomst is op 19 september 2023 als gevolg van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] ontbonden. [gedaagden] zijn daarom op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boete van € 45.500 verschuldigd.
4.2.
[gedaagden] voeren als volgt verweer
.De tekortkoming kan niet aan [gedaagden] worden toegerekend waardoor de boete niet verschuldigd is. Indien de tekortkoming wel toerekenbaar zou zijn dient de boete gematigd te worden omdat toewijzing van de boete anders tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat zou leiden.
.De tekortkoming kan niet aan [gedaagden] worden toegerekend waardoor de boete niet verschuldigd is. Indien de tekortkoming wel toerekenbaar zou zijn dient de boete gematigd te worden omdat toewijzing van de boete anders tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat zou leiden.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
[gedaagden] bestrijden niet dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dat zij in gebreke zijn gesteld en dat de koopovereenkomst als gevolg daarvan is ontbonden. Dat betekent dat de boete verschuldigd is, tenzij de tekortkoming [gedaagden] niet kan worden toegerekend. De rechtbank bespreekt eerst of de tekortkoming aan [gedaagden] kan worden toegerekend en daarna of de boete gematigd moet worden.
De tekortkoming kan aan [gedaagden] worden toegerekend
5.2.
[gedaagden] voeren in de eerste plaats als verweer dat de tekortkoming hen niet kan worden toegerekend, omdat deze niet aan hun schuld te wijten is (artikel 6:92, lid 3 BW). [gedaagden] voeren hiervoor aan dat zij het slachtoffer van oplichting door [naam] zijn geworden. [naam] zou voor hen de hypothecaire lening in orde maken en hun eigen huis verkopen, zodat zij ook deze opbrengst konden gebruiken om de koopprijs te betalen. Hier heeft [naam] ondanks diverse toezeggingen niet aan voldaan. Volgens [gedaagden] konden zij niet doorzien dat [naam] niet vertrouwd kon worden.
5.3.
Hoewel de rechtbank wel wil aannemen dat [gedaagden] onbedoeld en ongewenst in de door hen geschetste omstandigheden zijn terechtgekomen, is zij van oordeel dat het gevolg daarvan voor hun rekening dient te komen. [gedaagden] hebben de verantwoordelijkheid voor de aanvraag en afwikkeling van de financiering voor de woning aan [naam] overgedragen. Dat [naam] daarbij zijn verplichtingen jegens [gedaagden] niet nakomt, is een omstandigheid die in de relatie tussen [eisers] en [gedaagden] naar verkeersopvattingen voor rekening en risico van [gedaagden] moet komen. [gedaagden] hebben immers deze adviseur ingeschakeld, zodat zij verantwoordelijk zijn voor diens kwaliteiten. Een ander oordeel zou het - onaanvaardbaar - gevolg hebben dat het risico van een tekortkomend adviseur van de kopers op de verkopers wordt afgewenteld, terwijl de verkopers niks te maken hebben gehad met de keuze van de adviseur en de kwaliteit van diens werkzaamheden. De tekortkoming kan aan [gedaagden] worden toegerekend en daarom is de boete verschuldigd.
De boete moet worden gematigd
5.4.
[gedaagden] voeren verder als verweer dat de boete in de gegeven omstandigheden op grond van de billijkheid op nihil moet worden gesteld of anderszins gematigd moet worden. [eisers] betwisten dit aangezien [gedaagden] tot zes keer toe uitstel hebben gekregen, niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan en daarna niets meer van zich hebben laten horen. Bovendien hebben [eisers] aanzienlijke schade geleden. De rechtbank ziet aanleiding om de boete te matigen. Zij overweegt daartoe het volgende.
5.5.
Artikel 11.2 van de koopovereenkomst kwalificeert als een boetebeding in de zin van artikel 6:91 BW. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter op verzoek van de schuldenaars, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. Matiging dient dus alleen te worden toegepast als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uit de rechtspraak volgt dat die maatstaf meebrengt dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Een boete is dus niet alleen al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die schuldeisers hebben geleden. De rechter kan de schuldeisers niet minder toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Uitgangspunt is dus dat de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te worden toegepast.
5.6.
De rechtbank zal dit criterium toepassen aan de hand van de door partijen aangevoerde omstandigheden en beoordelen of er naar aanleiding daarvan reden tot matiging van de boete is. De rechtbank zal eerst ingaan op de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het boetebeding. Vervolgens wordt ingegaan op de verhouding tussen de financiële schade van [eisers] en de hoogte van de boete en daarna worden de omstandigheden besproken waaronder het boetebeding is ingeroepen.
1. De aard van de overeenkomst en inhoud en strekking van het boetebeding
5.7.
De rechtbank stelt voorop dat het boetebeding een gebruikelijk beding is bij de verkoop van woningen aan particulieren. Het is opgenomen in veel gebruikte standaardovereenkomsten, zoals de in dit geval gebruikte NVM model koopovereenkomst. In dit geval bevat het boetebeding een prikkel tot nakoming van de belangrijkste verplichting van de kopers, namelijk het voldoen van de koopprijs. Het boetebeding is ook opgenomen ter voorkoming dat kopers te lichtvaardig een koopovereenkomst voor een woning aangaan. [gedaagden] hebben verklaard dat zij bekend waren met het boetebeding en op de hoogte waren van de consequenties hiervan. Aangezien het om de verkoop van een particuliere woning gaat, waarbij verkopers maximale zekerheid willen hebben dat de verkoop doorgaat, is de aard van de overeenkomst juist geen reden tot matiging. Ook de inhouding en strekking van het boetebeding zijn geen aanleiding tot matiging aangezien dit beding juist een prikkel tot nakoming van de overeenkomst is en [gedaagden] hiervan op de hoogte waren.
2. Verhouding tussen financiële schade en boete
5.8.
[eisers] hebben onbetwist gesteld dat zij, ondanks dat zij hun woning uiteindelijk voor € 460.000 hebben kunnen verkopen, financiële schade hebben geleden. In de eerste plaats hebben zij € 3.514,84 aan extra rentelasten gehad doordat de woning pas in januari 2024 is overgedragen. Daarnaast hebben zij € 6.568,91 aan extra rentelasten voor een overbruggingskrediet gehad doordat zij zelf al een nieuwe woning hadden gekocht. Verder hebben zij 1,5% (exclusief BTW) van de verkoopprijs van € 455.000 als courtage aan hun verkoopmakelaar moeten betalen. Doordat [gedaagden] deze koopovereenkomst niet zijn nagekomen is deze courtage voor niks aan de makelaar betaald en heeft dit een schadepost van € 8.258,25 inclusief BTW opgeleverd.
5.9.
Daarnaast hebben [eisers] de geplande werkzaamheden in de door hen gekochte nieuwe woning pas veel later kunnen uitvoeren omdat zij daar de middelen van de verkoop van de woning voor nodig hadden. Ten slotte hebben [eisers] maandenlang in een stressvolle situatie gezeten, die zo stressvol is geweest dat [eiser 2] hierdoor een tijd arbeidsongeschikt is geweest. [eisers] hebben niet gesteld hoeveel financiële schade zij door het uitstellen van de verbouwing en de arbeidsongeschiktheid hebben geleden.
5.10.
De rechtbank gaat voor de vergelijking van de hoogte van de financiële schade en het boetebeding dan ook alleen uit van de extra rentelasten en courtage en het verschil tussen de eerste en tweede verkoopprijs van hun woning. De financiële schade wordt dan begroot op € 13.342 (= 3.514,84 + 6.568,91 + 8.258,25 -/- 5.000). Dit betekent dat de gevorderde boete ongeveer 3,5 keer zo hoog is als de begrootte financiële schade van [eisers] Dit zou, in combinatie met de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, reden tot matiging kunnen zijn.
3. De omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen
5.11.
[gedaagden] stellen dat zij wel wilden nakomen, maar dat ongewild niet konden doen door de oplichting door [naam] . [gedaagden] hebben dit als volgt toegelicht. Zij wilden juist dit huis kopen omdat hun huidige woning niet geschikt is voor hun vijf kinderen en de woning van [eisers] dat wel zou zijn. Zij zijn zo lang door [naam] aan het lijntje gehouden doordat [naam] hen via-via was aangeraden en hij al voor 10 juli 2023 had laten weten dat de hypotheekaanvraag was goedgekeurd. [naam] gaf steeds aan dat hij contact met de verkoopmakelaar en de notaris had, dat [gedaagden] zich geen zorgen hoefden te maken en dat alles goed zou komen. [gedaagden] waren dus kennelijk in de veronderstelling dat alleen het papierwerk nog in orde gemaakt hoefde te worden. Toen [naam] hen feliciteerde omdat de hypotheek rond zou zijn hebben [gedaagden] aan hun vrienden en familie verteld dat zij deze nieuwe woning hadden gevonden. Vervolgens zijn zij nieuwe scholen en sportclubs voor hun kinderen gaan zoeken. Toen zij zich zorgen begonnen te maken over de werkzaamheden van [naam] dachten zij dat het inmiddels te laat zou zijn om nog een andere hypotheekadviseur in te schakelen. Tot het laatste moment hebben [gedaagden] er bij [naam] op aangedrongen de hypotheekaanvraag af te ronden.
5.12.
[eisers] betwisten dat [gedaagden] aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan omdat zij de mededelingen van [naam] dat het allemaal wel goed zou komen tegen beter weten in hebben geloofd. [gedaagden] hadden veel eerder bij [naam] aan de bel moeten trekken. Zij hadden dan veel eerder aan [eisers] kunnen laten weten dat er helemaal geen financieringsaanvraag was ingediend. [eisers] hadden dan niet zes keer uitstel voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hoeven te verlenen en hadden veel eerder hun huis weer te koop kunnen zetten. Hun schade was dan veel minder groot geweest. [eisers] betogen aan de hand van de Whatsapp correspondentie tussen [gedaagden] en [naam] dat er al ver voor 16 augustus 2023 concrete signalen waren dat het niet goed zou komen en dat [gedaagden] hier steeds niet adequaat op hebben gereageerd. Bovendien is het kwalijk dat [gedaagden] geen gegevens van [naam] hebben opgevraagd zodat zij hem ook niet in vrijwaring bij deze zaak kunnen betrekken. Dat [naam] onvindbaar zou zijn, is volgens [gedaagden] niet geloofwaardig.
5.13.
De rechtbank is het met [eisers] eens dat [gedaagden] een groot verwijt valt te maken dat zij met [naam] in zee zijn gegaan. [gedaagden] hadden eerder moeten ingrijpen, zeker toen bleek dat de eerste deadline niet gehaald zou worden. Daar staat tegenover dat de rechtbank op grond van de hiervoor genoemde verklaringen van [gedaagden] geen reden heeft om te twijfelen dat [gedaagden] wel de intentie hadden om de woning van [eisers] af te nemen. De rechtbank gaat er van uit dat [gedaagden] wel wilden nakomen, maar dat ongewild niet konden door de oplichting door [naam] . Ook heeft de rechtbank geen reden om aan te nemen dat [gedaagden] wel over de gegevens van [naam] zou beschikken. Deze omstandigheid levert een reden tot matiging van het boetebeding op, maar kan op zichzelf beschouwd slechts een beperkte matiging opleveren. [eisers] hebben door de naïeve houding van [gedaagden] namelijk een aanzienlijke stressvolle periode mee moeten maken. Die stressvolle periode heeft door het nalaten van [gedaagden] ook nog eens onnodig lang geduurd.
De boete moet worden gematigd
5.14.
De rechtbank is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Redenen tot matiging zijn de verhouding tussen de hoogte van de financiële schade en het boetebeding en de omstandigheden aan de kant van [gedaagden] waaronder het boetebeding is ingeroepen. De redenen om het boetebeding slechts beperkt te matigen zijn dat [eisers] meer dan alleen financiële schade hebben geleden, dat het boetebeding een standaard beding is dat juist een prikkel tot nakoming bevat en de omstandigheden aan de kant van [eisers] Dit wordt hieronder nader toegelicht.
5.15.
Het verschil tussen de begrootte financiële schade en de boete bedraagt € 32.158. Dat is afgezet tegen de begrootte omvang van de financiële schade van € 13.342 een fors verschil. De rechtbank betrekt daarbij wel dat [eisers] niet alleen financiële schade hebben geleden, maar door toedoen van [gedaagden] ook onnodig maandenlang in een buitengewoon stressvolle situatie hebben gezeten. Dat deze schade niet in geld is uitgedrukt doet er niet aan af dat deze schade wel degelijk is geleden. Bovendien is het boetebeding juist opgenomen als prikkel tot nakoming van de belangrijkste verplichting van [gedaagden] , namelijk het voldoen van de koopprijs. Daarnaast geldt dat [gedaagden] wel wilden nakomen, maar dat ongewild niet konden door de oplichting door [naam] . [gedaagden] hebben er met hun naïeve houding echter wel aan bijgedragen dat [eisers] onnodig met een aanzienlijk stressvolle periode zijn opgezadeld.
5.16.
De rechtbank betrekt daarbij tot slot dat door het nalaten van [naam] [gedaagden] hun eigen huis niet hebben kunnen verkopen en zij hebben onweersproken gesteld dat zij geen financiële middelen hebben om de boete te voldoen. Dat zou dus betekenen dat [gedaagden] geld moeten lenen om de boete te kunnen voldoen. De rechtbank overweegt dat het gezien al deze omstandigheden niet redelijk is dat particulieren een boete van € 45.500 verschuldigd worden en daardoor in financiële problemen kunnen komen, terwijl de wederpartij ten opzichte van dit bedrag beperkte financiële schade heeft geleden.
5.17.
De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding de boete te matigen tot € 25.000. Enerzijds krijgen [eisers] hiermee meer dan hun gehele schade vergoed en anderzijds wordt de boete voor [gedaagden] gematigd.
Wettelijke rente, beslagkosten en proceskosten
5.18.
De wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag zal, zoals gevorderd, vanaf de datum van de dagvaarding (20 oktober 2023), worden toegewezen.
5.19.
[eisers] vorderen [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 497,63 voor kosten deurwaardersexploten, € 314 voor griffierecht en € 1.214 voor salaris advocaat (1 punt × € 1.214), totaal € 2.025,63.
5.20.
[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,56
- griffierecht
€
987,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.723,56
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 20 oktober 2023, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.025,63,
6.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 3.723,56, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Versteeg en in het openbaar uitgesproken op
5 juni 2024.
5 juni 2024.