Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/744956 / HA ZA 24-50
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. M.J. Alberts,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam D&B Makelaars en Financiële Diensten,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.B. de Jong.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 juli 2023;
- de conclusie van antwoord van 6 september 2023;
- de conclusie van repliek van 27 september 2023;
- de conclusie van dupliek van 15 november 2023;
- het verwijzingsvonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 13 december 2023;
- het tussenvonnis van de rechtbank Amsterdam van 14 februari 2024;
- de akte eiswijziging en nadere producties van 29 maart 2024;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 april 2024 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
[eiseres] heeft haar woning in [woonplaats] aan [naam 1] verhuurd. Na drie maanden is hier door de politie een hennepplantage aangetroffen en is de woning op last van de gemeente gesloten. [naam 1] heeft vanaf dat moment de huur niet meer betaald, schade aan de woning en het interieur aangebracht en biedt hiervoor geen verhaal. [eiseres] stelt haar verhuurmakelaar [gedaagde] aansprakelijk voor deze schade. De rechtbank wijst deze vordering toe aangezien [gedaagde] als verhuurmakelaar de financiële positie van [naam 1] had moeten controleren en dit niet heeft gedaan waardoor hij de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is eigenaar van een woning in [woonplaats] , waarin zij zelf niet woont. [gedaagde] is makelaar en handelt onder de naam D&B Makelaars en Financiële Diensten. [eiseres] heeft de contactgegevens van [gedaagde] van haar tante gekregen en hem in oktober 2022 gebeld met de vraag of hij een huurder voor haar woning kon vinden.
3.2.
[gedaagde] is in oktober 2022 bij [eiseres] langs geweest om de woning te bekijken. [eiseres] heeft hem via Whatsapp gevraagd of er een afspraak met de huurder ingepland kon worden. [gedaagde] heeft geantwoord dat zijn collega contact met haar zou opnemen. Vervolgens is [eiseres] door [naam 2] gebeld en is de bezichtiging ingepland. [naam 2] is met de potentiële huurder [naam 1] bij de bezichtiging aanwezig geweest.
3.3.
Begin december 2022 heeft [gedaagde] via Whatsapp de gegevens van [eiseres] voor het opstellen van de huurovereenkomst gevraagd. [eiseres] heeft deze gegevens aan [gedaagde] gestuurd en [gedaagde] heeft via Whatsapp een volledig ingevulde huurovereenkomst, inclusief de gegevens van [eiseres] en [naam 1] , aan [eiseres] gestuurd. De woning van [eiseres] is per 1 december 2022 voor een bedrag van € 2.150 per maand aan [naam 1] verhuurd.
3.4.
In februari 2023 heeft de politie in de woning van [eiseres] een inwerking zijnde hennepplantage met 52 hennepplanten aangetroffen. De gemeente Hoorn heeft vervolgens voor een periode van drie maanden de woning van [eiseres] gesloten, van 19 april tot 19 juli 2023.
3.5.
[naam 1] is direct na de ontdekking van de hennepplantage verdwenen en heeft vanaf maart 2023 de huur niet meer betaald.
3.6.
[eiseres] heeft [gedaagde] in zijn hoedanigheid als verhuurmakelaar in april 2023 aansprakelijk gesteld voor de door [naam 1] veroorzaakte schade.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert - samengevat - voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten en een schadevergoeding van € 29.259,89, vermeerderd met rente en kosten. [eiseres] legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] zijn zorgplicht als verhuurmakelaar heeft geschonden en daarmee is tekort geschoten in de nakoming van de opdrachtovereenkomst met [eiseres] . De schadevergoeding die [eiseres] vordert bestaat uit huurderving, herstelkosten voor de door [naam 1] aangerichte beschadigingen aan de woning en kosten voor nieuw meubilair ter vervanging van meubilair dat door [naam 1] is beschadigd.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] legt hier het volgende aan ten grondslag. [gedaagde] betwist dat hij als verhuurmakelaar van [eiseres] is opgetreden omdat wat hij heeft gedaan slechts een vriendendienst is geweest. [gedaagde] betwist dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden omdat in dit geval niet van hem verwacht kan worden dat hij uit zichzelf de gegevens van [naam 1] zou opvragen en controleren. Hij voert verweer tegen de schade en betwist ook de hoogte van de schade.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Er is een opdrachtovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde]
5.1.
In de eerste plaats moet worden vastgesteld of tussen [eiseres] en [gedaagde] een opdrachtovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] betwist dit namelijk omdat er geen schriftelijke opdrachtovereenkomst is opgesteld en ondertekend. Volgens [gedaagde] is niet hij, maar [naam 2] als verhuurbemiddelaar opgetreden. [gedaagde] verwijst naar [naam 2] , omdat [naam 2] uiteindelijk met [naam 1] op de proppen is gekomen. [naam 2] zou eerst tegen [gedaagde] hebben gezegd dat hij op zoek was naar een woning voor zijn schoonouders, maar heeft later de bezichtiging met [naam 1] gedaan. [gedaagde] is niet bij deze bezichtiging aanwezig geweest. Ook heeft [naam 2] nog enkele werkzaamheden verricht om de woning van [eiseres] klaar voor verhuur te maken. Bovendien heeft [gedaagde] slechts een vriendendienst aan [eiseres] verleend, aangezien [eiseres] hem niet heeft betaald.
5.2.
De rechtbank stelt vast dat een door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst waarin de wederzijdse verplichtingen zijn vastgelegd ontbreekt. Het ontbreken van een schriftelijk stuk betekent echter niet dat er geen sprake van een overeenkomst kan zijn. Een overeenkomt komt namelijk tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan en dit hoeft niet noodzakelijkerwijs schriftelijk of middels een handtekening te gebeuren. De vraag of een overeenkomst tot stand komt, kan worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit kan worden afgeleid uit de gedragingen van partijen voorafgaand, tijdens en na het doen van het aanbod en de aanvaarding.
5.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is, met inachtneming van deze maatstaf en gelet op de feitelijke gang van zaken, tussen [eiseres] en [gedaagde] een opdrachtovereenkomst tot stand gekomen.
5.4.
De rechtbank baseert dit ten eerste op de tussen partijen vaststaande feiten met betrekking tot het Whatsapp-contact. [eiseres] heeft contact met [gedaagde] opgenomen met de vraag of hij haar zou kunnen helpen bij de verhuur van haar woning. [gedaagde] heeft via Whatsapp de gegevens van [eiseres] gevraagd om daarmee een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam 1] op te stellen. [eiseres] heeft deze gegevens aan [gedaagde] gestuurd en [gedaagde] heeft op 11 december 2022 via Whatsapp een volledig ingevulde huurovereenkomst, inclusief de gegevens van [eiseres] en [naam 1] , aan [eiseres] gestuurd. [eiseres] heeft op 24 november 2022 en 12 december 2022 enkele financiële en juridische vragen over de huurovereenkomst aan [gedaagde] gesteld, die door [gedaagde] zijn beantwoord. Hieruit volgt al dat [eiseres] steeds met [gedaagde] inhoudelijk contact over de huurder en de huurovereenkomst heeft gehad.
5.5.
In de tweede plaats heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat de bemiddelingsovereenkomst desondanks niet met hem, maar met [naam 2] is gesloten. [naam 2] is immers door [gedaagde] als zijn collega aan [eiseres] voorgesteld. Wat er daarom ook zij van de betrokkenheid van [naam 2] , in dit geval heeft zijn betrokkenheid onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde] plaatsgevonden en komt daarmee voor rekening van [gedaagde] .
5.6.
Ten slotte stelt de rechtbank vast dat het geen vriendendienst is geweest, omdat [gedaagde] hier een beloning van [eiseres] voor heeft bedongen en deze, in ieder geval gedeeltelijk, heeft ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] hier het volgende over gesteld. [gedaagde] heeft tijdens hun eerste telefoongesprek aangegeven dat zijn courtage één maand huur zou bedragen. [eiseres] begreep dat dit een gebruikelijke courtage is en had hier daarom geen bezwaar tegen. Vervolgens is afgesproken dat deze courtage van de eerste twee maanden huur zou worden afgetrokken. [eiseres] heeft deze stellingen onderbouwd met de Whatsapp correspondentie tussen [eiseres] en [gedaagde] . In februari 2023 zijn door [eiseres] en [gedaagde] namelijk de volgende Whatsapp berichten verstuurd:
23 februari 2023 - [eiseres]: “Hi [gedaagde] , alles goed. Vraagje: heb jij de €1075 van [naam 2] ontvangen. Hij heeft daarmee de huur van januari met mij verrekend en zei dat hij met jou overlegd had. Ik hoor het graag. Groetjes.”
23 februari 2023 - [gedaagde]: “Goedemorgen, ik heb € 800 volgens mij ontvangen. De rest moet hij nog afgeven. Ik heb er niet moeilijk over gedaan.”
23 februari 2023 – [eiseres] :“Oké, is goed. Dan weet ik dat jullie dat onderling geregeld hebben.”
5.7.
Volgens [gedaagde] heeft hij slechts een vriendendienst aan zowel [naam 2] als aan [eiseres] verleend. [naam 2] heeft dubbelspel gespeeld door zowel van [naam 1] als [eiseres] een vergoeding te vragen. [gedaagde] heeft het met [eiseres] nooit over geld gehad en [eiseres] vraagt in dit bericht alleen of [gedaagde] geld heeft ontvangen, waarschijnlijk omdat [eiseres] dit van [naam 2] heeft gehoord. [gedaagde] heeft dit echter in het geheel niet onderbouwd. In het licht van de uitgebreid onderbouwde stellingen van [eiseres] had het op de weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld te onderbouwen waarvoor hij dan wel betaald is, waaruit blijkt dat hij en [eiseres] vrienden zijn ( [eiseres] betwist immers dat ze [gedaagde] kende voordat ze hem vroeg een huurder voor haar te zoeken) en waarom hij deze werkzaamheden gratis aan [eiseres] zou hebben verricht. Dit is door [gedaagde] dus onvoldoende onderbouwd en de rechtbank gaat er daarom van uit dat [gedaagde] , zij het indirect, is betaald voor de bemiddelingsdiensten die hij aan [eiseres] heeft geleverd en dat het dus geen vriendendienst is geweest.
5.8.
Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat [eiseres] [gedaagde] als verhuurmakelaar heeft ingeschakeld, dat [gedaagde] bemiddelingsdiensten aan [eiseres] heeft verleend, dat daarmee sprake is van aanbod en aanvaarding, dat [gedaagde] voor zijn diensten is betaald en dus dat er een opdrachtovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand is gekomen.
De inhoud van de zorgplicht
5.9.
Nu vast staat dat [gedaagde] als verhuurmakelaar voor [eiseres] is opgetreden moet worden vastgesteld wat er van [gedaagde] mocht worden verwacht. [gedaagde] is op grond van artikel 7:401 BW Pro gehouden zich tegenover [eiseres] te gedragen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verhuurmakelaar. De rechtbank zal hierna overwegen hoever de zorgplicht van [gedaagde] in dit geval reikt.
5.10.
Verhuur aan een niet betrouwbare huurder brengt voor een verhuurder grote risico’s met zich mee, waaronder het risico dat de huurder grote materiële schade aan het gehuurde toebrengt zonder verhaal te bieden voor de daardoor ontstane schade. Aan verhuurbemiddelaars behoort bekend te zijn dat bij de aanleg van hennepplantages doorgaans grote materiële schade wordt aangericht en ook dat jaarlijks in Nederland een aanzienlijk aantal hennepplantages in woningen wordt aangetroffen. Een verhuurmakelaar behoort zich van dit risico bewust te zijn. Daarbij geldt dat een verhuurmakelaar het risico op vestiging van een hennepplantage nooit volledig zal kunnen uitsluiten. Zelfs de op het oog meest betrouwbare en solvabele huurder zal immers kunnen besluiten het gehuurde te gaan misbruiken voor de kweek van hennep en na ontdekking daarvan met de noorderzon kunnen vertrekken. Het gaat erom dat de verhuurbemiddelaar al het redelijke moet doen om de risico’s voor de verhuurder te beperken. Gelet op deze risico’s voor de verhuurder acht de rechtbank een verhuurbemiddelaar in het algemeen in beginsel gehouden de identiteit, werkzaamheden en inkomsten van een potentiële huurder te verifiëren.
5.11.
[gedaagde] betwist dat deze zorgplicht op hem van toepassing is en heeft daar het volgende voor aangevoerd. Als er al een bemiddelingsdienst is verricht, is dit door [naam 2] gedaan. Bovendien heeft [eiseres] [gedaagde] geen opdracht gegeven om [naam 1] te screenen. Als [eiseres] [gedaagde] wel die opdracht had gegeven had hij die geweigerd, aangezien [gedaagde] geen professioneel verhuurbemiddelaar is, hij geen ervaring met screenings heeft en hij deze huurder slechts als vriendendienst heeft aangedragen. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat hij ervan uit mocht gaan dat [eiseres] zelf zou beoordelen of [naam 1] een betrouwbare huurder zou zijn. De rechtbank zal deze argumenten achtereenvolgens bespreken.
5.12.
Volgens [gedaagde] is de zorgplicht niet op hem van toepassing omdat niet hij maar [naam 2] de potentiële huurder [naam 1] heeft aangedragen. [gedaagde] zou [naam 1] niet eens kennen, waardoor [gedaagde] feitelijk nauwelijks bemoeienis heeft gehad bij het aanbrengen van [naam 1] als huurder. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven wat de exacte rol en betrokkenheid van [naam 2] is geweest, aangezien tussen partijen vast staat dat [gedaagde] hem in eerste instantie als ‘zijn collega’ aan [eiseres] heeft voorgesteld. Vervolgens is [eiseres] door [naam 2] gebeld. Dat [naam 2] vervolgens [naam 1] als potentiële huurder aandraagt en zich bemoeide met de uitvoering van de huurovereenkomst ontslaat [gedaagde] niet van zijn verantwoordelijkheid als verhuurmakelaar. Het zijn de werkzaamheden van [gedaagde] geweest die er in eerste instantie toe hebben geleid dat [eiseres] met [naam 1] in zee is gegaan. [eiseres] heeft aan [gedaagde] gevraagd om haar te helpen bij de verhuur van haar woning, niet aan [naam 2] .
5.13.
Daarnaast zou de zorgplicht niet op [gedaagde] van toepassing zijn omdat [eiseres] hem geen opdracht heeft gegeven om [naam 1] te screenen. [gedaagde] vindt dat van hem niet verwacht kan worden dat hij deze screening uit zichzelf zou uitvoeren. [gedaagde] heeft namelijk geen expertise voor een dergelijke financiële screening en als hij een verzoek daartoe zou hebben gekregen, had hij dit om deze reden geweigerd. Dit argument gaat niet op aangezien op grond van de algemene zorgplicht van een verhuurmakelaar het aan [gedaagde] is om [eiseres] expliciet op de risico’s van verhuur te wijzen. Tot de standaard werkzaamheden van een verhuurmakelaar behoort het vooraf screenen van kandidaat huurders. Onderdeel hiervan zou bijvoorbeeld kunnen zijn het opvragen van informatie waaruit het werk, inkomen en vermogen van de potentiële huurder blijkt en dit verifiëren. Hiervoor is geen aparte instructie van de verhuurder nodig. Ook het beroep van [gedaagde] op zijn onervarenheid met huurbemiddeling en het uitvoeren van screenings gaat niet op, aangezien dit hem er kennelijk niet van heeft weerhouden om namens [eiseres] te bemiddelen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Deze omstandigheid kan dus ook niet aan [eiseres] worden tegengeworpen. Bovendien heeft de rechtbank hiervoor al vastgesteld dat [eiseres] [gedaagde] heeft betaald, waardoor er geen sprake van een vriendendienst is geweest. [gedaagde] had pas de verhuurovereenkomst voor [eiseres] mogen opstellen nadat hij haar volledig had ingelicht over de achtergronden en risico’s van [naam 1] als huurder. Als hij daartoe niet in staat was, had [gedaagde] [eiseres] er expliciet op moeten wijzen dat hij de expertise voor het uitvoeren van een dergelijke screening mist, inclusief de daarbij behorende risico’s. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
5.14.
Verder voert [gedaagde] aan dat hij en [eiseres] elkaar uit de vastgoedbranche kenden en [eiseres] zelf al ervaring als makelaar had. Hierdoor mocht [gedaagde] ervan uit gaan dat [eiseres] zelf zou beoordelen of [naam 1] een betrouwbare huurder was. Dit argument van [gedaagde] lijkt er op neer te komen dat hij meent dat de opdrachtovereenkomst slechts beperkt was tot het aandragen van een potentiële huurder en het opstellen van de verhuurovereenkomst. Dat beide partijen een dergelijk beperkte invulling van de zorgplicht voor ogen hadden is door [gedaagde] niet aangetoond en valt niet te rijmen met het feitelijke handelen van [eiseres] en [gedaagde] . [eiseres] heeft bovendien betwist dat zij [gedaagde] al kende uit de vastgoedbranche. Voor de conclusie dat ook [eiseres] had moeten begrijpen - en ermee instemde - dat [gedaagde] een dergelijke beperkte taakopvatting hanteerde, heeft [gedaagde] deze stelling onvoldoende onderbouwd. Ook ten aanzien van dit argument had het op de weg van [gedaagde] gelegen om [eiseres] daar expliciet op te wijzen en dit vast te leggen, hetgeen niet door [gedaagde] is aangetoond.
5.15.
Ten slotte verschillen partijen van mening over de vraag of [gedaagde] wel of niet was aangesloten bij het ‘Keurmerk Verhuur Veilig’. De vragen of [gedaagde] bij dit keurmerk was aangesloten, of hij hiermee adverteerde en of [eiseres] hiervan op de hoogte was kunnen echter in het midden blijven. De zorgplicht van een opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst brengt namelijk steeds mee dat de bemiddelaar moet beoordelen of de kandidaat-huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Of [gedaagde] wel of niet is aangesloten bij een keurmerk maakt dat niet anders.
5.16.
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt de rechtbank tot het oordeel dat de hierboven beschreven zorgplicht van toepassing is op de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten opdrachtovereenkomst.
[gedaagde] is tekortgeschoten in deze zorgplicht
5.17.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de werkzaamheden en inkomsten van [naam 1] niet heeft geverifieerd. [gedaagde] heeft dus niets gedaan om te controleren of [naam 1] een betrouwbare huurder zou zijn. Hiermee heeft hij niet aan de toets van een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer voldaan. [gedaagde] had de verhuurovereenkomst voor [eiseres] namelijk pas mogen opstellen nadat hij haar volledig had ingelicht over de vage achtergronden van [naam 1] . De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat [gedaagde] de hierboven genoemde zorgplicht heeft geschonden en is tekortgeschoten in de uitvoering van de opdrachtovereenkomst.
Er is een causaal verband tussen de tekortkoming en de schade
5.18.
De rechtbank is van oordeel dat er een causaal verband bestaat tussen de tekortkoming van [gedaagde] en de schade van [eiseres] . [eiseres] heeft immers onbetwist gesteld dat zij haar woning niet aan [naam 1] verhuurd zou hebben indien zij zou hebben geweten dat er geen (financiële) gegevens over [naam 1] bekend waren. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat in die situatie geen hennepplantage in haar woning zou zijn ingericht. [gedaagde] heeft er op gewezen dat ook als hij wel een onderzoek naar [naam 1] had uitgevoerd er nog steeds een hennepplantage in het gehuurde had kunnen komen. [gedaagde] gaat daarbij echter uit van de onjuiste fictieve situatie. Cruciaal is nu juist dat dit financiële onderzoek niet is uitgevoerd. In de fictieve situatie dat [gedaagde] dat wel zou hebben gedaan, zou waarschijnlijk geen huurovereenkomst met [naam 1] tot stand zijn gekomen. Het gaat erom dat de verhuurbemiddelaar al het redelijke moet doen om de risico’s op het stichten van een hennepplantage voor de verhuurder te beperken. Dat betekent dat de schadeposten die verband houden met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning in causaal verband staan tot de tekortkoming van [gedaagde] .
5.19.
Het voorgaande betekent dat de schade een gevolg is van de zorgplichtschending van [gedaagde] . Of alle schadeposten ook in redelijkheid kunnen worden toegerekend aan die tekortkoming zal de rechtbank hierna bespreken.
Er is geen sprake van eigen schuld
5.20.
[gedaagde] verweert zich met een beroep op de eigen schuld, in de zin van artikel 6:101 BW Pro, van [eiseres] . In de eerste plaats had [eiseres] namelijk zelf regelmatig en op willekeurige data en tijden de verhuurde woning moeten controleren. De rechtbank gaat daar niet in mee aangezien dit niet van een verhuurder kan worden verlangd, laat staan dat huurders dit in het algemeen zouden toestaan. In de tweede plaats zou het eigen handelen van [eiseres] hebben bijgedragen aan het accepteren van [naam 1] als huurder zonder dat er onderzoek naar zijn achtergrond is verricht. Bovendien heeft [eiseres] zelf besloten om [naam 1] als huurder te accepteren. Ook hier gaat de rechtbank niet in mee. [eiseres] mocht juist van een professionele verhuurmakelaar verwachten dat hij een goede en betrouwbare huurder zou aandragen, haar voor deze fout zou behoeden en dit proces in goede banen zou leiden.
De schade
5.21.
De schadevergoeding die [eiseres] vordert bestaat uit de volgende drie posten: (i) € 10.750 huurderving voor de maanden maart - juli 2023, (ii) € 12.759,89 voor herstel van de beschadigingen aan de woning, en (iii) € 5.750 voor nieuw meubilair. Deze schadeposten worden hierna per schadepost besproken.
Huurderving
5.22.
[eiseres] vordert een bedrag van € 10.750 aan gemiste huur voor de maanden maart tot en met juli 2023 (5 x € 2.150 = € 10.750). [naam 1] heeft, na ontdekking van de hennepplantage op 21 februari 2023, geen huur meer betaald. De woning is op last van de gemeente gesloten geweest voor de periode van 19 april tot 19 juli 2023, waardoor in deze periode de woning niet aan iemand anders verhuurd kon worden. [gedaagde] heeft de periode waarover de huurderving wordt gevorderd niet inhoudelijk betwist dus de rechtbank zal van deze periode uitgaan. [gedaagde] heeft wel de hoogte van de maandelijkse huurderving betwist omdat [eiseres] de bruto huurinkomsten in plaats van de netto huurinkomsten heeft gevorderd. Volgens [gedaagde] had [eiseres] inkomstenbelasting moeten betalen indien zij de gemiste maandelijkse huurinkomsten had ontvangen en dus het gevorderde schadebedrag hiermee moeten verminderen. Deze betwisting gaat niet op aangezien vast staat dat de aan [naam 1] verhuurde woning niet [eiseres] hoofdverblijf is. Dat betekent dat de verschuldigde inkomstenbelasting over de woning wordt bepaald op grond van hoofdstuk 5 van de Wet inkomstenbelasting 2001. Hierin is bepaald dat het bedrag aan inkomstenbelasting niet wordt bepaald aan de hand van de daadwerkelijke huurinkomsten, maar aan de hand van de waarde van deze woning, vermenigvuldigd met een gefixeerd rendementspercentage. De aldus berekende inkomstenbelasting moet [eiseres] dus hoe dan ook betalen. Dat betekent dat de huuropbrengsten volledig schade van [eiseres] zijn. De rechtbank wijst dus een bedrag van € 10.750 (5 x € 2.150 = € 10.750) als schadevergoeding toe.
Herstel van de beschadigingen aan de woning
5.23.
Volgens [eiseres] bestaat de schade aan de woning uit de volgende posten:
a. Begane grond:
i. Gaten in de wanden en plafond;
ii. Binnenwerk inbouwreservoir badkamer beschadigd zodat de waterleiding gemanipuleerd kon worden;
b. Eerste verdieping:
i. Stroom gemanipuleerd;
ii. Keuken beschadigd;
iii. Deur inbouwvaatwasser kapot;
c. Tweede verdieping:
i. Gaten in onder andere de tussenwand van de slaapkamers.
5.24.
[eiseres] heeft twee offertes voor het herstel van deze beschadigingen opgevraagd, bij TIBA KLUS voor € 15.949,86 en bij AC Flexworks B.V. voor € 16.038,55. De werkzaamheden zijn door TIBA KLUS uitgevoerd en [eiseres] heeft hier een factuur van € 15.949,86 voor ontvangen. [eiseres] vordert 80% van deze factuur als schadevergoeding door een nieuw-voor-oud aftrek van 20% toe te passen.
5.25.
Deze schade wordt door [gedaagde] betwist. In de eerst plaats voert [gedaagde] hiervoor aan dat de staat van de woning bij aanvang huurovereenkomst niet bekend is en dus niet bekend is welke schade door [naam 1] is veroorzaakt. Dit is door [gedaagde] echter onvoldoende concreet onderbouwd. [eiseres] heeft er terecht op gewezen dat het aan [gedaagde] als verhuurmakelaar was om een ‘opleverdocument huurovereenkomst’ op te stellen, of in ieder geval te adviseren dit op te stellen, zodat de staat van de woning per aanvang huurovereenkomst vast had gelegen. Bovendien heeft [gedaagde] voorafgaand aan de verhuur de woning van [eiseres] bezocht. Hij was dus in staat concreter aan te geven welke beschadigingen al aanwezig waren toen de verhuur begon. Dat heeft hij echter niet gedaan.
5.26.
Ten tweede voert [gedaagde] aan dat de schade misschien wel door [naam 2] is veroorzaakt toen hij met zijn werkzaamheden bezig was om de woning van [eiseres] klaar voor de verhuur aan [naam 1] te maken. Ook dit argument gaat niet op aangezien als de schade door de werkzaamheden van [naam 2] zou zijn ontstaan, dit onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde] valt en daarmee voor zijn rekening komt. [eiseres] heeft immers aan [gedaagde] gevraagd om haar te helpen bij de verhuur van haar woning, niet aan [naam 2] .
5.27.
De door [eiseres] gestelde beschadigingen aan de woning komen de rechtbank niet onwaarschijnlijk voor bij het aanleggen van een illegale hennepplantage. De herstelwerkzaamheden voor deze beschadigingen worden individueel gespecificeerd op de offerte en factuur van TIBA Klus. De nieuw-voor-oud aftrek van 20% is door [gedaagde] niet betwist en komt de rechtbank niet onredelijk voor. Met het voorgaande heeft [eiseres] deze schade voldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft deze stellingen van [eiseres] niet voldoende gemotiveerd weersproken. Het gevorderde bedrag van € 12.759,89 zal dan ook worden toegewezen.
Meubilair
5.28.
Volgens [eiseres] zijn de volgende meubels beschadigd:
a. De bank;
b. Luxaflex;
c. Vitrage (dermate vies dat het vervangen dient te worden);
d. Kledingkasten van slaapkamers tweede verdieping (verplaatst waardoor het ‘verband’ er niet meer is en de kasten wiebelen en de deuren scheef hangen);
e. Het kleine bed (lattenbodem verdwenen);
f. Grote bed uit de grote slaapkamer voorzijde (uit elkaar gehaald en opgeslagen in de garage, de dubbele matras hiervan is verdwenen).
5.29.
Deze schadeposten worden door [gedaagde] betwist. In de eerste plaats aangezien niet is gebleken dat de woning gemeubileerd werd verhuurd, althans dat niet is vast komen te staan met welke meubels de woning werd verhuurd. De rechtbank gaat hieraan voorbij aangezien in de huurovereenkomst die [gedaagde] heeft opgesteld staat dat de woning ‘gedeeltelijk gemeubileerd’ wordt verhuurd. Bovendien heeft [gedaagde] voorafgaand aan de verhuur de woning van [eiseres] bezocht en was het aan hem als verhuurmakelaar om in de huurovereenkomst vast te leggen welke meubels aan [naam 1] werden verhuurd en in welke staat deze waren, of in ieder geval te adviseren een dergelijk document op te stellen.
5.30.
[eiseres] heeft deze schadeposten zelf op € 7.500 begroot en een nieuw-voor-oud aftrek van 23.33% toegepast, waardoor zij een bedrag van € 5.750 vordert. [gedaagde] stelt dat hij bij zijn bezoek aan de woning zelf heeft gezien dat al deze meubels oud en gedateerd en van ‘kringloop niveau’ zijn waardoor de economische waarde nihil is. [gedaagde] stelt dat de woning voor maximaal € 250 beter ingericht kan worden dan het geval was toen hij de woning bezocht. [eiseres] heeft vervolgens alleen de oorspronkelijke facturen van de bank en het missende dubbele matras overlegd. In het kader van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] is de gestelde vervangingswaarde van de andere meubels onvoldoende door [eiseres] onderbouwd. De rechtbank zal dan ook alleen de meubels waarvoor [eiseres] de recente aankoopbonnen heeft overlegd als schadeposten toewijzen. [eiseres] heeft de facturen van de bank overlegd die in juni 2019, minus de aanvullend afgesloten garantie, voor € 2.406 is gekocht en het missende matras, dat in januari 2022 voor € 250 is gekocht. De rechtbank past hier de door [eiseres] genoemde nieuw-voor-oud aftrek van 23.33% op toe en wijst hiervoor een schadebedrag van € 2.036,36 toe.
5.31.
In totaal wijst de rechtbank een bedrag van € 25.546,25 als schadevergoeding toe, inclusief de gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro. [eiseres] vordert de wettelijke rente vanaf 1 juli 2023, danwel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dag. [eiseres] heeft niet onderbouwd waar de datum van 1 juli 2023 op is gebaseerd. De rechtbank zal daarom als ingangsdatum van de wettelijke rente de datum van de dagvaarding aanhouden. Dit is 17 juli 2023.
Verklaring van recht
5.32.
[eiseres] vordert naast de schadevergoeding een verklaring van recht dat [gedaagde] toerekenbaar jegens haar is tekortgeschoten en dat [gedaagde] daarom aansprakelijk en schadeplichtig is jegens [eiseres] . Aangezien de vordering tot schadevergoeding wordt toegewezen, is er geen voldoende belang meer bij deze verklaring van recht. Daarom wordt de vordering tot een verklaring van recht afgewezen.
Proceskosten
5.33.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.358,00
(3 punten × € 786)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.966,14
5.34.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 25.546,25, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.966,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Versteeg en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.