Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10681442 \ CV EXPL 23-11993
Vonnis van 12 april 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
VDF INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
eisende partij (hierna:
VDF),
VDF),
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
LEVRAI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij (hierna:
Levrai),
Levrai),
gemachtigde: mr. J.P. Sanchez Montoto.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het vonnis in incident van 8 maart 2024.
1.2.
Daarna is vonnis in de hoofdzaak bepaald.
2.De feiten en het geschil
2.1.
De kantonrechter verwijst voor de vaststaande feiten en de weergave van het geschil naar de onderdelen 2.1. tot en met 3.3. van het vonnis in incident.
3.De verdere beoordeling
3.1.
Centraal staat in deze zaak de vraag of VDF recht heeft op € 7.998,- van Levrai. Dit bedrag bestaat uit een courtage van € 7.260,- (incl. btw), rente en incassokosten.
3.2.
Tussen partijen staat vast dat VDF de verkoopbemiddelaar was voor de eigenaren van de woning op de [adres] (hierna: de woning). VDF bood de woning zogeheten off-market te koop aan. Uit whatsappverkeer vanaf 16 februari 2022 tussen bestuurders van VDF en Levrai blijkt dat zij hebben onderhandeld over de voorwaarden waaronder de woning aan Levrai (en een handelspartner van Levrai) zou kunnen worden verkocht en geleverd. Dat whatsappverkeer ging ook over een door Levrai aan VDF te betalen bedrag aan commissie. Die commissie (hierna: de courtage) werd door de bestuurder van VDF op 16 februari 2022 om 21:22:10 uur voorgesteld op ‘
6000 excl’, waarna de bestuurder van Levrai om 21:24:47 uur heeft geschreven: ‘
Deal 6000 excl akkoord’. De bestuurder van Levrai schrijft om 21:25:46 uur: ‘
Prima hebben we een deal?’. Het antwoord van de bestuurder van VDF is: ‘
Yes’. De woning is aan Levrai en haar handelspartner met een schriftelijke koopovereenkomst verkocht op 22 maart 2022 en daarna geleverd eind november 2022.
6000 excl’, waarna de bestuurder van Levrai om 21:24:47 uur heeft geschreven: ‘
Deal 6000 excl akkoord’. De bestuurder van Levrai schrijft om 21:25:46 uur: ‘
Prima hebben we een deal?’. Het antwoord van de bestuurder van VDF is: ‘
Yes’. De woning is aan Levrai en haar handelspartner met een schriftelijke koopovereenkomst verkocht op 22 maart 2022 en daarna geleverd eind november 2022.
3.3.
Volgens VDF is op 16 februari 2022 een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen tussen haar en Levrai, op basis waarvan Levrai een courtage van € 7.260 (incl. btw) verschuldigd is aan VDF. Voor deze courtage heeft VDF op 4 mei 2023 aan Levrai een factuur verstuurd die ondanks sommaties onbetaald is gebleven.
3.4.
Levrai betwist ten eerste dat een geldige bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen haar en VDF. Ten tweede betwist Levrai dat VDF bemiddelingsdiensten ten behoeve van Levrai heeft verricht. Ten derde voert Levrai aan dat VDF twee heren heeft gediend.
Partijen hebben een bemiddelingsovereenkomst gesloten
3.5.
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)). De kantonrechter oordeelt dat Levrai met het whatsappbericht ‘
Deal 6000 excl akkoord’ onmiskenbaar heeft aanvaard dat zij in haar hoedanigheid van kopende partij een courtage van € 6.000 (excl. btw) betaalt als tegenprestatie voor de bemiddeling door VDF. Levrai heeft aangevoerd dat de bemiddelingsovereenkomst (met de daartoe behorende courtageafspraak) niet geldig is, omdat deze niet is neergelegd in een schriftelijk en door beide partijen ondertekend document. De kantonrechter verwerpt dit argument. Een ondertekend stuk is niet nodig voor de totstandkoming van een overeenkomst. Een overeenkomst is namelijk ook geldig als deze mondeling is aangegaan of, zoals hier, via elektronische communicatie.
Deal 6000 excl akkoord’ onmiskenbaar heeft aanvaard dat zij in haar hoedanigheid van kopende partij een courtage van € 6.000 (excl. btw) betaalt als tegenprestatie voor de bemiddeling door VDF. Levrai heeft aangevoerd dat de bemiddelingsovereenkomst (met de daartoe behorende courtageafspraak) niet geldig is, omdat deze niet is neergelegd in een schriftelijk en door beide partijen ondertekend document. De kantonrechter verwerpt dit argument. Een ondertekend stuk is niet nodig voor de totstandkoming van een overeenkomst. Een overeenkomst is namelijk ook geldig als deze mondeling is aangegaan of, zoals hier, via elektronische communicatie.
3.6.
Op basis van de bemiddelingsovereenkomst is Levrai daarom in beginsel het afgesproken bedrag van € 6.000 (excl. btw) aan courtage verschuldigd aan VDF. Dit geldt ongeacht of VDF ook haar deel van de bemiddelingsovereenkomst is nagekomen. Het standpunt dat VDF geen bemiddelingsdiensten heeft verricht, heeft Levrai onvoldoende onderbouwd en bovendien uitsluitend aangevoerd ter betwisting van een betalingsplicht en heeft Levrai verder niet gebruikt voor een beroep op andere remedies. Uit de stukken blijkt dat VDF wel werkzaamheden heeft verricht die dienstbaar zijn geweest aan het tot stand komen van de koopovereenkomst tussen de verkopers van de woning en Levrai (en haar handelspartner). Zo heeft VDF Levrai in de gelegenheid gesteld een bod te doen en heeft VDF een concept-koopovereenkomst opgesteld. Daarmee heeft VDF bemiddelingsdiensten ten behoeve van Levrai verricht.
Tweezijdige bemiddeling
3.7.
Verder heeft Levrai het verweer gevoerd dat het onmogelijk is dat VDF voor zowel koper als verkoper optrad vanwege het principe van het niet mogen dienen van twee heren. Op zitting heeft Levrai dit standpunt nog eens herhaald. VDF heeft daarop gereageerd dat het vooraf voor Levrai duidelijk was dat VDF ook voor de verkopers optrad.
3.8.
Het bemiddelen namens zowel een koper als een verkoper wordt ook wel tweezijdige bemiddeling genoemd. Naar de kantonrechter begrijpt, trekt Levrai met haar verweer in twijfel (i) dat tweezijdige bemiddeling is toegestaan en (ii) dat bij tweezijdige bemiddeling VDF een aanspraak kan maken tegenover Levrai op een courtagevergoeding. Het verweer van Levrai moet daarom mede worden gelezen als een beroep op vernietiging van de courtageafspraak.
Geen recht op courtage vanwege de tweezijdige bemiddeling
3.9.
De kantonrechter oordeelt als volgt. VDF heeft zowel voor de kopers als de verkopers van de woning bemiddeld. Dat VDF voor de verkopers – naar zij stelt – kosteloos heeft bemiddeld en dus geen loon heeft afgesproken, neemt niet weg dat óók tussen VDF en de verkopers sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Daarmee is dus sprake van tweezijdige bemiddeling door VDF. Tweezijdige bemiddeling is niet zonder meer verboden, maar in sommige situaties mag van de kopende partij voor wie is bemiddeld geen loon (courtage) worden gevraagd. Zo’n situatie doet zich hier voor. Dat betekent dat de courtageafspraak wordt vernietigd, waardoor VDF tegenover Levrai geen aanspraak op courtage kan maken. De kantonrechter legt dat hierna uit.
3.10.
Op grond van artikel 7:426 lid 1 BW is het uitgangspunt dat de tussenpersoon (hier: VDF) recht heeft op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tot stand is gekomen. Dat zou betekenen dat, nu VDF met Levrai een courtage heeft afgesproken, VDF aanspraak kan maken op betaling van die courtage. Artikel 7:427 BW verklaart echter de artikelen 7:417 en 7:418 BW over lastgeving van overeenkomstige toepassing op bemiddeling. Artikel 7:417 BW regelt het principe van het dienen van twee heren waar Levrai met haar verweer op doelt. Deze bepaling bevat verschillende regels om belangenverstrengeling te voorkomen ingeval een lasthebber (of bemiddelaar) voor twee tegenover elkaar staande partijen optreedt. Het vierde lid van deze bepaling bevat een specifieke regeling voor het geval dat het gaat om een transactie inzake onroerend goed en één van de partijen bij die transactie een consument is. In dat geval heeft diegene die optreedt als lastgever (of bemiddelaar) geen recht op loon jegens de kopende partij. Dit is een dwingend voorschrift waarvan niet mag worden afgeweken. De wetgever heeft er bij het formuleren van deze regeling voor gekozen dat het niet uitmaakt of de consument de kopende partij is of niet; het enkele feit dat een consument bij de transactie in onroerend goed is betrokken, maakt de regeling toepasselijk. Ook maakt het volgens de wet niet uit of de verkopende partij wel of geen courtage is verschuldigd aan de bemiddelaar.
3.11.
In deze zaak zijn de verkopers van de woning aan te merken als consumenten. VDF mag daarom volgens artikel 7:417 lid 4 BW in het kader van haar bemiddeling uitsluitend loon in rekening brengen bij de verkopende partij, en niet bij Levrai als (mede)koper. Het gaat hier om een dwingende wetsbepaling. Het afwijken daarvan met een andersluidende afspraak, zoals VDF en Levrai hebben gedaan, is niet toegestaan. Dat betekent dat die afspraak vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Het beroep van Levrai op vernietiging van de courtageafspraak slaagt dus.
3.12.
Ten overvloede merkt de kantonrechter het volgende op. In zekere zin bevreemdt het dat niet de consument, maar een professionele wederpartij een geslaagd beroep toekomt op een regeling met een consumentenbeschermend oogpunt. In de
literatuur bestaat dan ook kritiek op de ‘onlogische constructie’ van artikel 7:417 lid 4 BW. De bedoeling van de wetgever is niettemin om misstanden op de markt voor woningbemiddeling tegen te gaan, onder meer door tweezijdige courtageverplichtingen te verbieden bij transacties waarbij een consument is betrokken. Daarbij heeft de wetgever ervoor gekozen, mede uit een oogpunt van eenduidigheid, om de regeling van toepassing te laten zijn, ongeacht of de consument koper of verkoper is en in alle gevallen te bepalen dat alleen van de verkopende partij courtage mag worden gevraagd. Hiermee worden in elk geval tweezijdige courtageafspraken tegengegaan, hetgeen indirect ook in het belang van consument-verkopers is.
Conclusie en proceskosten
3.13.
Het verweer van Levrai slaagt. De courtageafspraak is in dit geval in strijd met dwingend recht en wordt daarom vernietigd. Daarmee is Levrai geen courtage verschuldigd aan VDF en moet de vordering van VDF worden afgewezen.
3.14.
VDF zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Levrai tot op heden begroot op € 643,50. Dit bedrag is samengesteld uit € 508,50 (1,5 punt x tarief € 339) plus € 135 aan nakosten en daarbij komt eventueel nog de vermeerdering zoals vermeld onder de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst het gevorderde af,
4.2.
veroordeelt VDF in de proceskosten, aan de zijde van Levrai tot op heden begroot op € 643,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als VDF niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet VDF ook de wettelijke/BTAG [1] kosten van betekening betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2024.