ECLI:NL:RBAMS:2024:2055

• Datum uitspraak: 10 april 2024
• Publicatiedatum: 11 april 2024
• Zaaknummer: C/13/725750 / HA ZA 22-968
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: I.H.J. Konings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wanprestatie in koopovereenkomst woning met betrekking tot onvergunde dakramen

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen twee eisers en twee gedaagden met betrekking tot een koopovereenkomst van een woning. De eisers hebben de gedaagden aangeklaagd wegens wanprestatie, omdat zij van mening zijn dat de gedaagden hun mededelingsplicht hebben geschonden met betrekking tot onvergunde dakramen aan de voorzijde van de woning op de vierde en vijfde verdieping. De rechtbank heeft in een tussenvonnis van 24 mei 2023 al enkele beslissingen genomen, waaronder het niet-ontvankelijk verklaren van de eisers in hun vorderingen tegen gedaagde 1 en het toekennen van tegenbewijs aan gedaagde 2. Tijdens de procedure zijn getuigen gehoord en zijn er verschillende conclusies na enquête genomen door beide partijen.

De rechtbank heeft in haar beoordeling vastgesteld dat de gedaagden niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht met betrekking tot de onvergunde staat van de dakramen. De rechtbank oordeelt dat de eisers niet voldoende bewijs hebben geleverd dat de gedaagden hen op de hoogte hebben gesteld van de onvergunde dakramen. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de woning niet de eigenschappen bezit die de eisers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, en dat gedaagde 2 toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De eisers hebben een schadevergoeding van € 97.314,29 gevorderd, met een subsidiaire vordering van € 60.000,-. De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor het nemen van akten over de schade en heeft iedere verdere beslissing aangehouden.

De uitspraak is gedaan door rechter mr. I.H.J. Konings, bijgestaan door griffier mr. C.E.P. Honing, op 10 april 2024.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/725750 / HA ZA 22-968

Vonnis van 10 april 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] ,2. [eiser 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] (samen: [eisers] . in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde 2] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 mei 2023,

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 10 oktober 2023,
- de conclusie na enquête van [eisers] . en
- de conclusie na enquête van [gedaagde 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Voor de feiten en het geschil verwijst de rechtbank naar het tussenvonnis. Hierna zullen dezelfde aanduidingen en afkortingen worden gebruikt als in het tussenvonnis.

Het tussenvonnis

2.2.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank onder meer:

• [eisers] . niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen tegen [gedaagde 1] ;
• voor zover de vorderingen zien op de kozijnen op de derde verdieping bepaald dat de vorderingen van [eisers] . zullen worden afgewezen;
• voorshands bewezen geacht dat [gedaagde 2] niet heeft meegedeeld dat alle dakramen aan de voorzijde van de woning op de vierde en vijfde verdieping onvergund waren geplaatst en
• [gedaagde 2] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling.

Getuigen(bewijs)

2.3.

De volgende getuigen zijn op 10 oktober 2023 gehoord.

In enquête:

• [naam 1] (hierna: [naam 1] ), makelaar,
• [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en
• [gedaagde 1] (hierna: [gedaagde 1] ).

In contra-enquête:

• [eiser 2] ,
• [naam 3] , makelaar en
• [eiser 1] .

In enquête en in contra-enquête:

- [naam 4] (hierna: [naam 4] ), makelaar.

[gedaagde 2] heeft als bewijsmiddel de informatiebrochure van de woning overgelegd.

2.4.

Beide partijen hebben na de getuigenverhoren een conclusie genomen. Volgens [eiser 1] is het tegenbewijs niet geleverd. [gedaagde 2] ziet dat anders.

2.5.

Het gaat er dus om of [gedaagde 2] haar mededelingsplicht heeft geschonden met betrekking tot de onvergunde dakramen aan de voorzijde van de woning op de vierde en vijfde verdieping. De bewijslast en de stelplicht rusten op [eisers] . De rechtbank is voorshands tot het oordeel gekomen dat [gedaagde 2] haar mededelingsplicht heeft geschonden (zie rechtsoverweging 4.13 van het tussenvonnis). De rechtbank heeft daartoe overwogen dat in de koopovereenkomst staat dat de
kozijnen aan de voorzijde zonder vergunning zijn geplaatst. Op de vierde en vijfde verdieping gaat het om
dakramen . Verder speelt de hoogte van de bedongen korting mee. Tot slot is van belang dat [eiser 1] en zijn makelaar eensluidend hebben verklaard dat [eisers] . en [gedaagde 2] enkel hebben gesproken over de kozijnen op de derde verdieping en dat [gedaagde 2] niet heeft meegedeeld dat ook de dakramen onvergund waren geplaatst.

2.6.

Voor het doen slagen van tegenbewijs is het voldoende dat het bewijs wordt ontzenuwd. Op grond van artikel 152 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de waardering van het bewijs aan het oordeel van de rechter overgelaten, tenzij de wet anders bepaalt.

Terugkomen op bindende eindbeslissing?

2.7.

[gedaagde 2] verzoekt de rechtbank terug te komen op de beslissing in het tussenvonnis in rechtsoverweging 4.13 waarin een onderscheid is gemaakt tussen
kozijnen en
dakramen . In artikel 5 onder a en artikel 6 onder d van de koopovereenkomst staat dat de
kozijnen aan de voorzijde zonder vergunning zijn geplaatst. Op de vierde en vijfde verdieping gaat het om dakramen en niet om kozijnen, zo heeft de rechtbank overwogen.

Volgens [gedaagde 2] zijn de termen ‘dakramen’ en kozijnen’ inwisselbare begrippen. De kozijnen en de ramen op de vierde verdieping zijn door de voorganger van [gedaagde 2] geplaatst. In het inspectierapport spreekt de Gemeente over ramen en [eiser 1] en de makelaars gebruiken dat woord ook in hun correspondentie. Het komt voor rekening van [eisers] . als hun makelaar dat anders heeft begrepen, aldus [gedaagde 2] .

2.8.

Voor bindende eindbeslissingen geldt de hoofdregel dat daarvan in dezelfde instantie niet kan worden teruggekomen. Dan kan anders zijn als de beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan wel dat de eisen van een goede procesorde om een andere reden meebrengen dat de rechter de eindbeslissing overweegt. Het verzoek om terug te komen op de bindende eindbeslissing wijst de rechtbank af. Daartoe is het volgende van belang.

Het onderscheid tussen kozijnen en dakramen is van belang. De kozijnen op de derde verdieping zijn zichtbaar in de gevel. Deze zijn vervangen door andere kozijnen met dubbel glas (de oorspronkelijke stolpen zijn bewaard gebleven). De (Velux) dakramen op de vierde en vijfde verdieping zijn aangebracht in het dak en maken geen onderdeel uit van de gevel. Deze waren er oorspronkelijk niet, maar zijn later geplaatst. De voorzijde van de derde verdieping ziet er dan ook anders uit dan de voorkant van de vierde/vijfde verdieping. Dat in andere stukken/correspondentie naar het meer algemene ‘ramen’ wordt verwezen, betekent nog niet dat het om dezelfde betekenis gaat. Het gaat om de koopovereenkomst die kort voor de ondertekening is aangepast en om wat partijen daarin op een specifiek punt hebben opgenomen. In die overeenkomst is duidelijk voor de term ‘kozijnen’ gekozen. Gelet op het hiervoor beschreven verschil tussen de verdiepingen, kan daaruit worden afgeleid dat een onderscheid is gemaakt tussen de
dakramen en
kozijnen .

2.9.

In de conclusie na enquête van [eisers] . staat ‘
dat de door [gedaagde 1] afgelegde verklaring omtrent de handhavingsbrief van 29 juli 2019 in het licht van artikel 2c van de koopovereenkomst gevolgen heeft voor de conclusies 4.6 tot en met 4.9 van het vonnis van 24 mei 2023 ’. In de rechtsoverwegingen 4.6 tot en met 4.9 heeft de rechtbank overwogen dat de gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde schadevergoeding worden afgewezen voor zover die vorderingen zien op de derde verdieping. De rechtbank leest in de geciteerde tekst geen concreet verzoek om terug te komen op een bindende eindbeslissing. Voor zover [eisers] . dat wel heeft bedoeld, gaat de rechtbank daaraan voorbij, nu dit niet is gemotiveerd.

Bewijswaardering

2.10.

Concreet gaat het dus om de vraag of [gedaagde 2] de mededelingsplicht heeft nageleefd en kenbaar heeft gemaakt dat de dakramen aan de voorzijde van de vierde en vijfde verdieping onvergund zijn geplaatst. De rechtbank komt tot het oordeel dat het tegenbewijs niet is geleverd. Uit geen van de verklaringen - die van de betrokken makelaars, [gedaagde 1] , [eiser 1] en [eiser 2] - kan worden afgeleid dat tijdens de onderhandelingen én rondom het aanpassen van de koopovereenkomst, nadrukkelijk is gesproken over de onvergunde staat van de dakramen op de vierde en de vijfde verdieping. Ook de door [gedaagde 2] ingediende informatiebrochure van de woning, waarin onder het kopje ‘voorzieningen’ is vermeld: ‘dubbel glas’, draagt niet bij aan het bewijs.

2.11.

Makelaars [naam 1] en [naam 4] hebben in opdracht van [gedaagde 2] gewerkt.

[naam 1] heeft onder meer verklaard dat [gedaagde 2] kort voor het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft verteld dat de vergunning er niet was. [naam 1] is niet betrokken geweest bij het aanpassen van de koopovereenkomst. [naam 1] heeft makelaar [naam 3] (de makelaar van [eisers] .) meerdere keren gesproken over zijn vraag of er een vergunning was. Tijdens de onderhandelingen is gesproken over alle ramen en niet over specifiek dakramen. Geen van de ramen was origineel. Er is alleen gesproken over alle ramen aan de voorkant; die waren eerst enkelglas en later dubbelglas. Evenmin is over verschillende etages gesproken.

[naam 4] heeft verklaard dat hij niet betrokken is geweest bij de onderhandelingen met [eisers] . Hij wist alleen dat bepalingen in de koopovereenkomst zijn aangepast, omdat de vergunningen er niet waren. [naam 1] heeft de aanpassing gedaan. De nieuwe ramen zaten aan de voorzijde van de woning. De woning heeft twee verdiepingen.

Makelaar [naam 3] heeft in opdracht van [eisers] . gewerkt. Hij heeft in contra-enquête verklaard dat hij driemaal heeft gevraagd naar de vergunning voor de ramen op de derde verdieping. Kort voor het tekenen van de koopovereenkomst kwam de aap uit de mouw; de ramen aan de voorzijde van de derde verdieping waren onvergund. Over andere ramen is nooit gesproken. Het woord dakraam of Velux is nooit gevallen.

Volgens [naam 3] hebben de makelaars onderling enkel gesproken over de ramen aan de voorzijde van de derde verdieping. [naam 1] verklaart op dit punt anders; het ging om alle ramen aan de voorzijde en over alle verdiepingen. Als wordt uitgegaan van de verklaring van [naam 1] , hebben de makelaars tijdens de onderhandelingsperiode gesproken over de ramen aan de voorkant die eerst enkelglas waren en die zijn vervangen door dubbelglas. Maar de verklaring onderschrijft niet dat ook de onvergunde staat van de ramen op de vierde en de vijfde verdieping is besproken. Evenmin kan hierin worden gelezen dat de kopers op de hoogte waren van die staat (doordat is gesproken over dubbelglas, alle ramen en alle verdiepingen). De verklaring van [naam 1] weerlegt daarmee niet het voorshands bewijsvermoeden.

2.12.

[gedaagde 1] heeft onder meer verklaard dat [naam 1] hem heeft gevraagd naar de vergunningen voor kozijnen/ramen aan de voorzijde. [gedaagde 1] heeft laten weten dat hij die niet had. Nadat hij de makelaar toestemming had gegeven voor het geven van een korting op de koopprijs, heeft [gedaagde 1] contact gehad met [eiser 1] . Bij herhaling is aan [gedaagde 1] gevraagd of hij een vergunning had voor het plaatsen van kozijnen op de derde woonlaag. Dat is twee keer gebeurd. De heer [naam 1] heeft het een keer gevraagd en de andere keer was het, denkt [gedaagde 1] , ook de heer [naam 1] . Het ging om de voorzijde van de woning en specifiek om de derde woonlaag. Aan [gedaagde 1] is gevraagd waarom hij niet direct heeft verklaard dat er geen vergunning was. [gedaagde 1] verkeerde in de veronderstelling dat de vergunning er wel was en dat die was aangevraagd door de architect. [gedaagde 1] was op de hoogte van de handhavingsbrief en van artikel 2 onder c van de koopovereenkomst.

Uit de verklaring van [gedaagde 1] volgt evenmin dat hij tijdens de onderhandelingen, in het contact met de makelaars, heeft laten weten dat een vergunning ontbrak voor de dakramen aan de voorzijde van de vierde en de vijfde verdieping. Wel verklaart [gedaagde 1] dat specifiek naar de vergunning voor de derde verdieping is gevraagd. De verklaring van [gedaagde 1] bevat verder inconsistenties. Zo heeft hij verklaard dat hij voorafgaand aan de verkoop in de veronderstelling verkeerde dat de vergunning er was en dat die was aangevraagd door de architect, maar ook dat hij op de hoogte was van de handhavingsbrief. Dat doet afbreuk aan zijn verklaring.

2.13.

Volgens
[gedaagde 1] is de onvergunde staat van de dakramen aan de voorzijde op de derde, vierde en vijfde verdieping ter sprake gekomen in een telefoongesprek tussen hem en [eiser 1] . [gedaagde 1] werd door [eiser 1] gebeld toen hij in de auto zat met [naam 2] . Dat was ongeveer een dag voor het tekenen van het contract. [eiser 1] was er niet blij mee dat de kozijnen op de derde, vierde en vijfde verdieping zonder vergunning waren aangebracht. [gedaagde 1] vond het ook vervelend en hij heeft tegen [eiser 1] gezegd: sorry, je kan het ook niet kopen.

[gedaagde 1] heeft dus verklaard dat hij tijdens het telefoongesprek met [eiser 1] in de auto zat met een zakelijke relatie, [naam 2] .
[naam 2] heeft onder meer verklaard dat hij bij een telefoongesprek tussen [gedaagde 1] en [eiser 1] in januari 2020 is geweest. [naam 2] en [gedaagde 1] zaten samen in de auto en de telefoon ging automatisch op de speaker. Het ging om het feit dat de koper van de woning er niet blij mee was dat de ramen waren vervangen en er dubbelglas was in de woning. [gedaagde 1] gaf aan dat hij dat begreep, dat hij er ook niet tevreden mee was, dat de makelaars het hadden besproken en dat er een korting was bedongen. Er is in het gesprek gezegd dat het ging om de ramen op de derde, vierde en vijfde verdieping aan de voorkant. Er is niet gesproken over vergunningen in dat gesprek. De koper had het over de derde, vierde en vijfde verdieping. Alle drie de verdiepingen zijn in dat telefoongesprek genoemd.

2.14.

De rechtbank trekt zeer in twijfel of het telefoongesprek tussen [eiser 1] en [gedaagde 1] heeft plaatsgevonden.
[eiser 1] heeft stellig verklaard dat hij [gedaagde 1] niet telefonisch heeft gesproken. Hij had het telefoonnummer van [gedaagde 1] niet. Volgens
[eiser 2] heeft [eiser 1] geen contact gehad met de verkopers. Zij weet niets van een telefoongesprek. Bovendien heeft
[naam 3] verklaard dat ook hij niets weet over contact tussen de koper en verkoper. Contact tussen koper en verkoper is volgens [naam 3] ongebruikelijk en bovendien was er geen contact te krijgen met meneer [gedaagde 1] . [naam 3] heeft geen telefoonnummers verstrekt.
[naam 1] bevestigt die verklaring. Ook [naam 1] heeft verklaard dat contact tussen koper en verkoper ongebruikelijk is. Op de vraag of er contact is geweest tussen partijen zelf, heeft hij geantwoord ‘Niet dat ik weet’. Verder is van belang dat [naam 2] een zakelijke relatie van [gedaagde 1] is. Om die reden wordt minder waarde aan zijn verklaring gehecht. Maar ook als het telefoongesprek heeft plaatsgevonden, onderschrijft de verklaring van [naam 2] niet dat over de
vergunningen is gesproken. Volgens [naam 2] hebben [eiser 1] en [gedaagde 1] gesproken over de drie verdiepingen. Maar [naam 2] verklaart ook dat niet is gesproken over de vergunningen. De enkele verklaring van [gedaagde 1] over de mededelingen met betrekking tot de onvergunde staat van de dakramen op de vierde en de vijfde verdieping, is tegenover de andere verklaringen ontoereikend.

2.15.

De verklaringen van de getuigen en de overgelegde informatiebrochure van de woning leveren geen concrete gegevens op die het voorshands bewijs dat de mededelingsplicht ten aanzien van de onvergunde staat van de dakramen aan de voorzijde van de vierde en vijfde verdieping is geschonden, ontzenuwen. Daarmee is [gedaagde 2] niet geslaagd in het leveren van tegenbewijs. Volgens [gedaagde 2] heeft [eisers] . (hun makelaar) onvoldoende onderzoek gedaan door slechts te informeren naar de vergunning voor de derde verdieping. In het algemeen geldt dat aan een koper (zelfs de onvoorzichtige koper) niet kan worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper een mededelingsplicht had. Naar in het verkeer geldende opvattingen moet de verkoper mededeling doen van de onvergunde staat van (een deel van) de woning. Die mededelingsplicht heeft [gedaagde 2] in dit geval geschonden. [gedaagde 2] kan daartegenover niet aan [eisers] . tegenwerpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan of te lichtvaardig heeft aangenomen dat de vereiste vergunningen aanwezig waren. De omstandigheid dat het gehele (oude) pand van dubbel glas is voorzien, zoals ook in de brochure staat, maakt verder niet dat aan de onderzoeksplicht meer gewicht toekomt dan aan de mededelingsplicht van [gedaagde 2] . Temeer nu de makelaar van [eisers] . specifieke vragen heeft gesteld over de vergunningen voor de kozijnen op de derde verdieping, had het op de weg gelegen van [gedaagde 2] om ook het ontbreken van vergunningen voor de dakramen aan de voorzijde van de vierde en vijfde verdieping aan [eisers] . te melden.

2.16.

Daarmee staat vast dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] . op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [gedaagde 2] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst en is gehouden de schade die daarvan het gevolg is te vergoeden, op grond van artikel 6:74 lid 1 BW.

De schade

2.17.

[eisers] . vordert primair een schadevergoeding van € 97.314,29 en subsidiair een voorschot van € 60.000,- met verwijzing naar de schadestaatprocedure.

2.18.

Dat [eisers] . als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 2] schade heeft geleden is voldoende vast komen te staan. Partijen hebben geen uitgebreid debat gevoerd over (de hoogte van) de gevorderde schadevergoeding en de verschillende opgevoerde schadeposten. De rechtbank kan aan de hand van de stukken niet vaststellen wat de hoogte van de totale schade is. In het dossier bevinden zich twee verschillende offertes die zijn overgelegd door [eisers] . In die offertes zijn ook de kosten voor het herstel/vervangen van het kozijn op de derde verdieping en een dakraam aan de achterzijde van de vijfde verdieping verwerkt. Die kosten hoeven niet te worden vergoed door [gedaagde 2] .

2.19.

De schade kan in deze procedure worden begroot. [eisers] . zal daartoe de hoogte van de schade moeten onderbouwen, met stukken. [gedaagde 2] mag daarop reageren. Daarna zal een datum voor het eindvonnis worden bepaald.

Samengevat

2.20.

[eisers] . worden niet-ontvankelijk verklaard in de vorderingen tegen [gedaagde 1] (rechtsoverweging 4.2 van het tussenvonnis).

2.21.

De primaire vordering onder I zal worden toegewezen voor zover het gaat om de dakramen aan de voorzijde van de woning (vierde en vijfde verdieping). [gedaagde 2] moet de schade die [eisers] . lijdt als gevolg van de wanprestatie vergoeden. Partijen worden in de gelegenheid gesteld daarover akten te nemen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van
8 mei 2024 voor het nemen van een akte door [eisers] . over de schade (zie 2.19), waarna [gedaagde 2] de gelegenheid zal krijgen een antwoordakte te nemen en

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, rechter, bijgestaan door mr. C.E.P. Honing, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024.