Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
33623
Zaaknummer / rekestnummer: 10227528 \ EA VERZ 22-742
Beschikking van 19 maart 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING RABOBANK PENSIOENFONDS,
gevestigd te Utrecht,
verzoekende partij,
hierna te noemen: Rabobank,
gemachtigde: mr. F.C. Borst,
tegen
de vennootschap onder firma
[verweerder],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. J.G.M. de Koning.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Rabobank heeft op 5 december 2022 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijke Wetboek (BW) ingediend. [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend. Er is een mondelinge behandeling bepaald.
Het verzoek is op 11 maart 2024 mondeling behandeld. Voor Rabobank was [naam 2] met de gemachtigde aanwezig. Namens [verweerder] was [naam 1] aanwezig met mr. B. Vanatova als gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting heeft Rabobank aanvullende producties overgelegd. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Sinds 1 mei 2010 verhuurt Rabobank de bedrijfsruimte in het winkelcentrum [naam winkelcentrum] aan het adres [adres] te [vestigingsplaats] aan [verweerder] . Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van het exploiteren van een kapperszaak, schoonheidssalon en detailhandel in aanverwante artikelen. Het regime van artikel 7:290 e.v. BW is op de huurovereenkomst van toepassing.
1.2.
De initiële huurperiode liep voor de duur van 5 jaar, van 1 mei 2010 tot en met 30 april 2015. Na het verstrijken van deze eerste periode is de huurovereenkomst verlengd met vijf jaar, derhalve tot en met 30 april 2020. De huurovereenkomst zou vervolgens volgens de huurovereenkomst steeds worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
1.3.
Medio 2019 heeft Rabobank aangegeven dat zij voornemens is het winkelcentrum [naam winkelcentrum] te herontwikkelen. De beoogde herontwikkeling zou tot gevolg hebben dat de gehuurde bedrijfsruimte verdwijnt om plaats te maken voor woningen.
1.4.
Op 30 april 2019 is in het kader van de beoogde herontwikkeling een allonge (verder: Allonge 2) tussen partijen tot stand gekomen. In de considerans van Allonge 2 staat het volgende:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
(...)
- verhuurder de herontwikkeling van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt voorbereidt;
- partijen in overleg zijn getreden over mogelijke verplaatsing van de activiteiten van huurder of beëindiging van de huurovereenkomst.
- het overleg tussen partijen nog niet tot overeenstemming heeft geleid en de datum waarvoor de huurovereenkomst moet worden opgezegd nadert en om te voorkomen dat hij na 1 mei 2020 met vijf jaar wordt verlengd;
- partijen overeenstemming hebben bereikt om de lopende huurperiode te verlengen tot 1 augustus 2020 en de termijn waarbinnen de huurovereenkomst per 1 augustus 2020 kan worden opgezegd te verlengen tot 1 november 2019. Ingeval de huurovereenkomst niet uiterlijk 31 oktober 2019 wordt opgezegd per 1 augustus 2020, wordt hij conform artikel 3.2 van de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd tot 1 augustus 2025;
(...)”
1.5.
Op 28 oktober 2019 is een aanvullende allonge (verder: Allonge 3) tussen partijen tot stand gekomen. Hierin is het volgende opgenomen:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
(...)
- met allonge 2 de duur en de opzegtermijn van de huurovereenkomst is aangepast;
- verhuurder de herontwikkeling van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt voorbereidt;
- partijen in overleg zijn getreden over mogelijke verplaatsing van de activiteiten van huurder of beëindiging van de huurovereenkomst.
- het overleg tussen partijen nog niet tot overeenstemming heeft geleid en de datum waarvoor de huurovereenkomst moet worden opgezegd nadert om te voorkomen dat hij na 1 augustus 2020 met vijf jaar wordt verlengd;
- partijen overeenstemming hebben bereikt om de lopende huurperiode te verlengen tot 31 december 2020 en de termijn waarbinnen de huurovereenkomst per 31 december 2020 kan worden opgezegd te verlengen tot 1 april 2020. Ingeval de huurovereenkomst niet uiterlijk 31 maart 2020 wordt opgezegd per 31 december 2020, wordt hij conform artikel 3.2 van de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd tot 31 december 2025;
(...)”
1.6.
Op 25 maart 2020 hebben partijen nogmaals een aanvullende allonge ondertekend (verder: Allonge 4). Hierin is het volgende opgenomen:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
(...)
- met allonge 2 en 3 de duur en de opzegtermijn van de huurovereenkomst zijn aangepast;
- verhuurder de herontwikkeling van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt voorbereidt;
- partijen in overleg zijn getreden over mogelijke verplaatsing van de activiteiten van huurder of beëindiging van de huurovereenkomst.
- het overleg tussen partijen nog niet tot overeenstemming heeft geleid en de datum waarvoor de huurovereenkomst moet worden opgezegd nadert om te voorkomen dat hij na 31 december 2020 met vijf jaar wordt verlengd;
- partijen overeenstemming hebben bereikt om de lopende huurperiode te verlengen tot 1 oktober 2021 en de opzegtermijn vast te stellen op 9 maanden. Ingeval de huurovereenkomst niet uiterlijk 1 januari 2021 is opgezegd per 1 oktober 2021, wordt hij conform artikel 3.2 van de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd tot 1 oktober 2025;
(...)”
1.7.
Bij brief, gedateerd op 28 december 2020, heeft Rabobank de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2021 wegens dringend eigen gebruik, waaronder verstaan de algehele herontwikkeling van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
1.8.
Begin 2021 heeft [verweerder] de vernietiging ingeroepen van de afspraak in Allonge 4 over de verkorte opzegtermijn en zich op het standpunt gesteld dat niet rechtsgeldig was opgezegd door Rabobank waardoor de huurovereenkomst tot tenminste 1 oktober 2026 doorloopt.
Verzoek en verweer
2. Rabobank verzoekt op grond van artikel 7:291 BW het volgende van de wet afwijkende beding in Allonge 4 goed te keuren:
“(...)
2. In afwijking van artikel 3.3 van de huurovereenkomst en allonge 2 en 3 wordt de opzegtermijn verkort tot 9 (zegge: negen) maanden.
(...)”
3. Rabobank stelt ter onderbouwing van het verzoek dat [verweerder] al sinds medio 2019 rekening moest houden met een huuropzegging, vanwege de geplande herontwikkeling van het winkelcentrum. De verkorting van de opzegtermijn is geen dusdanige afwijking dat daarmee een wezenlijke inbreuk wordt gemaakt op de rechten van [verweerder] .
4. [verweerder] heeft, kort gezegd, aangevoerd dat hij de bescherming van de wettelijke bepalingen van 290-bedrijfsruimte wel nodig heeft en dat zijn rechten wezenlijk worden aangetast door het afwijkende beding.
5. De overige stellingen en verweren van partijen komen voor zover relevant bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
6. Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
7. Het beding in Allonge 4 houdt een afwijking van de wettelijke regeling in, in die zin dat de wettelijke opzegtermijn wordt verkort van 12 naar 9 maanden.
8. Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van [verweerder] in vergelijking met die van Rabobank zodanig is, dat [verweerder] de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, is niet gesteld en ook niet aannemelijk. [verweerder] is afhankelijk van het gehuurde.
9. De kantonrechter moet daarom beoordelen of door het afwijkende beding de rechten van [verweerder] wezenlijk worden aangetast. Daarbij zijn de feiten en omstandigheden zoals toegelicht ter zitting en zoals aangevoerd in het verzoekschrift en verweerschrift van belang.
10. De kantonrechter oordeelt als volgt. [verweerder] was sinds medio 2019 op de hoogte van de geplande herontwikkeling en zij wist dat Rabobank -als de herontwikkeling daadwerkelijk doorgang zou vinden- de huurovereenkomst om die reden op den duur zou opzeggen. Omdat medio 2019 de herontwikkeling nog in de planfase zat en niet zeker was of deze daadwerkelijk doorgang zou vinden, zijn partijen met elkaar in overleg getreden en hebben zij tot driemaal toe de lopende huurtermijn verlengd en de opzegtermijn daarbij steeds verkort naar 9 maanden. Rabobank heeft aangegeven dat als zij deze overeenstemming niet had bereikt met [verweerder] , zij de huurovereenkomst zekerheidshalve had opgezegd per 30 april 2020.
11. De bedoeling van de opzegtermijn is om de andere partij de gelegenheid te geven te anticiperen op het naderende einde van de huurovereenkomst. In dit geval bestond die onzekerheid niet uit de vraag óf de huurovereenkomst op korte termijn zou eindigen, maar wanneer precies. Dit was afhankelijk van de voortgang van de plannen voor de herontwikkeling. Zolang de daadwerkelijke startdatum van de herontwikkeling nog niet bekend was voor partijen, was het voor beide partijen voordelig dat [verweerder] nog zolang van het gehuurde gebruik kon maken. De allonges waren hier in de kern dan ook op gericht. Een flexibele opzeggingsmogelijkheid in de vorm van een verkorte opzegtermijn ligt in een dergelijk geval voor de hand en daarvan kan onder de gegeven omstandigheden niet worden gezegd dat het de rechten van [verweerder] wezenlijk aantast. [verweerder] moest er immers al rekening mee houden dat er vroeger of later een huuropzegging vanuit Rabobank zou volgen.
12. Bovendien speelt mee dat [verweerder] sinds de huuropzegging feitelijk véél langer dan 9 maanden de beschikking over het gehuurde heeft gehad. Er is immers ruim drie jaar verstreken sinds de huuropzegging en [verweerder] exploiteert nog steeds vanuit het gehuurde. Voor zover de rechten van [verweerder] dus al zouden zijn aangetast door de verkorting van de opzegtermijn met drie maanden is dat door de feitelijke situatie die zich vervolgens heeft voorgedaan in ruime mate gecompenseerd. Het al dan niet goedkeuren van het beding heeft eigenlijk nog slechts juridische gevolgen, in die zin dat Rabobank daarmee de rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst in de bodemprocedure wil onderbouwen.
13. Op grond van al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, moet worden geconcludeerd dat alle belangen in aanmerking genomen er aanleiding is in dit specifieke geval aan te nemen dat het ter goedkeuring voorgelegde afwijkende beding niet een zodanig wezenlijke aantasting van de rechtspositie van [verweerder] inhoudt dat goedkeuring aan dit beding zou moeten worden onthouden.
14. Het verzoek van Rabobank wordt daarom toegewezen.
15. In de aard van het geding, ziet de kantonrechter aanleiding om een proceskostenveroordeling achterweg te laten. Iedere partij zal de eigen proceskosten betalen.
BESLISSING
De kantonrechter:
keurt het volgende van de wet afwijkende beding in Allonge 4 goed:
“(...)
2. In afwijking van artikel 3.3 van de huurovereenkomst en allonge 2 en 3 wordt de opzegtermijn verkort tot 9 (zegge: negen) maanden.
(...)”
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.