Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/736099 / HA ZA 23-621
Vonnis in incident van 6 maart 2024
in de zaak van
WTC FACILITY B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
eisende partij in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
hierna te noemen: WTC,
advocaat: mr. F.J. Webbink,
tegen
KOGG GORINCHEM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
hierna te noemen: KOGG,
advocaat: mr. D.A. Westra,
en
GEMEENTE LEEUWARDEN,
eisende partij in het incident,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. S. Zuidam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juni 2023, met producties,
- het vonnis in incident van 27 september 2023, waarin KOGG wordt toegestaan Dijkstra Plan & Projectontwikkeling B.V. (hierna: DPPO) in vrijwaring op te roepen;
- conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de incidentele conclusie van antwoord van WTC;
- het B-formulier van KOGG van 5 februari 2024, met referte.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2.De feiten voor zover van belang voor het incident
2.1.
WTC is eigenaar van het WTC-complex aan de [locatie] . De Gemeente heeft het gebied rond het WTC-complex heringericht voor onder meer de komst van het nieuwe voetbalstadion van Stichting Cambuur Leeuwarden (hierna: SC Cambuur stadion). Ten behoeve van deze gebiedsontwikkeling heeft WTC 19.553 m2 grond (kadastrale aanduiding gemeente Leeuwarden, [sectie + nummer 1] ) verkocht aan de Gemeente.
2.2.
Op 14 januari 2019 hebben WTC en de Gemeente de koopovereenkomst gesloten. In de koopovereenkomst hebben partijen kort samengevat opgenomen dat de Gemeente verplicht is het verkochte aan WTC terug te leveren als de bouw van het SC Cambuur stadion niet is afgerond binnen drie jaar nadat het bestemmingsplan dat de gebiedsontwikkeling mogelijk maakt onherroepelijk is geworden (artikel 21 aanhef Pro en onder c). Daarnaast is opgenomen dat als teruglevering niet binnen twee maanden na sommatie heeft plaatsgevonden, een onmiddellijk opeisbare contractuele boete is verschuldigd van € 300,- per m2. Op 17 januari 2019 zijn de gronden aan de Gemeente geleverd. Artikel 21 is Pro in de akte van levering opgenomen.
2.3.
De Gemeente heeft de grond met de kadastrale aanduiding [sectie + nummer 1] vervolgens gesplitst in drie percelen: kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, [sectie + nummer 2] , [sectie + nummer 3] en [sectie + nummer 4] . De gemeente heeft de percelen [sectie + nummer 3] en [sectie + nummer 4] thans in eigendom en heeft deze herontwikkeld en in gebruik als parkeerterrein (hierna: het parkeerterrein).
2.4.
De gemeente heeft het perceel [sectie + nummer 2] na splitsing doorverkocht en geleverd aan DPPO. DPPO heeft dit perceel gesplitst in twee percelen: kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, [sectie + nummer 5] (groot 352 m2) en [sectie + nummer 6] (groot 2.884 m2). DPPO heeft deze twee percelen verkocht aan Jumbo Supermarkten B.V. (hierna: Jumbo) en heeft daar in opdracht van Jumbo een winkelruimte/supermarkt gerealiseerd. Op 31 maart 2021 zijn de twee percelen aan Jumbo geleverd.
2.5.
Eind december 2021 heeft Jumbo het perceel [sectie + nummer 6] verkocht aan KOGG. KOGG is de huidige eigenaar van dit perceel en exploiteert in de op het perceel gerealiseerde winkelruimte een Kruidvat winkel. In deze procedure is alleen het perceel [sectie + nummer 6] (hierna: het perceel) van belang.
2.6.
Het perceel [sectie + nummer 5] heeft Jumbo verkocht en geleverd aan Aldi. Aldi is de huidige eigenaar van dit perceel. Tussen WTC en Aldi is bij deze rechtbank een procedure aanhangig onder zaaknummer C/13/740802 / HA ZA 23-942.
2.7.
Op 8 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Leeuwarden het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 20 september 2019 onherroepelijk geworden. Op 7 juli 2022 is de bouw van het SC Cambuur stadion gestart. De bouw van het stadion is nog niet afgerond. De verwachting is dat SC Cambuur in het seizoen 2024/2025 van haar nieuwe stadion gebruik zal kunnen maken.
2.8.
Op 24 januari 2023 heeft WTC KOGG geschreven dat zij aanspraak maakt op teruglevering van het perceel en op betaling van de contractuele boete indien deze teruglevering niet binnen twee maanden tot stand zou zijn gekomen. Bij brief van 3 april 2023 heeft WTC KOGG gesommeerd de onmiddellijk opeisbare boete van € 865.200,- binnen zeven dagen te betalen.
2.9.
In de hoofdzaak heeft KOGG DPPO in vrijwaring opgeroepen. Deze vrijwaringsprocedure is bij de rechtbank bekend onder zaaknummer C/13/740461. DPPO heeft in deze vrijwaringsprocedure het verzoek gedaan om op haar beurt de Gemeente in (ondervrijwaring) te mogen oproepen. Deze rechtbank heeft dit verzoek toegewezen.
3.De vordering en het verweer in de hoofdzaak
3.1.
WTC vordert dat de rechtbank KOGG veroordeelt tot betaling aan WTC van een contractuele boete van € 865.200-, te vermeerderen met rente en kosten. Aan deze vordering legt WTC artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ten grondslag. Dit artikel is een kwalitatieve verplichting die steeds met een kettingbeding is doorgelegd, uiteindelijk aan KOGG. Hierin is opgenomen dat als het SC Cambuur stadion niet is voltooid drie jaar nadat het bestemmingsplan dat deze ontwikkeling mogelijk maakt onherroepelijk is geworden, KOGG het perceel moet terugleveren aan WTC respectievelijk een contractuele boete moet betalen aan WTC. Het bestemmingsplan is op 20 september 2019 onherroepelijk geworden, zodat de bouw van het stadion afgerond had moeten zijn op 20 september 2022. Omdat de bouw op die datum nog niet was afgerond, maakt WTC aanspraak op teruglevering. Omdat KOGG heeft verklaard het perceel niet te zullen terugleveren, moet KOGG de contractuele boete aan WTC betalen.
3.2.
KOGG voert verweer. Zij voert kort samengevat aan dat zij de contractuele boete niet verschuldigd is, omdat:
- het niet uiterlijk september 2022 afronden van het SC Cambuur stadion te wijten is aan onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW Pro (covid pandemie en oorlog in Oekraïne);
- WTC misbruik van haar bevoegdheid maakt als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 sub b BW Pro. De contractuele boete is alleen in de koopovereenkomst opgenomen met de bedoeling om WTC te compenseren als de gebiedsontwikkeling, waaronder het nieuwe stadion van SC Cambuur, in het geheel niet zou plaatsvinden. De boete is niet bedoeld voor de huidige situatie;
- nakoming van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gerechtvaardigd is (artikel 6:248 BW Pro);
- niet KOGG maar DPPO de boete moet betalen. DPPO heeft Jumbo en haar rechtsopvolgers, dus ook KOGG gevrijwaard voor alle aanspraken van WTC uit hoofde van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst. Om deze reden heeft KOGG DPPO in vrijwaring opgeroepen. Als KOGG wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete, dan dient DPPO ook te worden veroordeeld tot betaling van de boete en zal DPPO de boete uiteindelijk moeten betalen.
3.3.
KOGG heeft een vordering in reconventie ingesteld. Zij vordert in reconventie ontbinding van de bepaling omtrent de contractuele boete. Aan deze vordering legt zij ten grondslag haar stellingen zoals hiervoor weergegeven onder 3.2 sub a tot en met c.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Het geschil in het incident
4.1.
De Gemeente vordert primair haar toe te staan in de hoofdzaak (i) primair tussen te komen, (ii) subsidiair zich aan de zijde van KOGG te voegen. De Gemeente stelt daartoe dat artikel 21 uit Pro de koopovereenkomst waarop WTC zich in de hoofdzaak beroept, tussen WTC en de Gemeente is overeengekomen en vervolgens via een kettingbeding is doorgelegd op rechtsopvolgers. De Gemeente kan als partij bij die koopovereenkomst verklaren hoe de bepaling in de koopovereenkomst destijds tot stand is gekomen, wat partijen daarmee hebben bedoeld en wat partijen daarbij mochten verwachten. WTC heeft jegens de Gemeente ook een beroep gedaan op voorgaand artikel uit de koopovereenkomst met betrekking tot het parkeerterrein waarvoor de terugleveringsverplichting dan wel contractuele boete geldt. De kans is groot dat WTC bij een toewijzend vonnis in de hoofdzaak, ook een procedure jegens de Gemeente zal starten. De uitkomst van de hoofdzaak kan voor de Gemeente negatieve gevolgen hebben en daarin schuilt het belang van de Gemeente. De Gemeente wenst zelfstandig verweer te kunnen voeren tegen de door WTC ingestelde vorderingen en eventuele tegenvorderingen jegens WTC in te kunnen stellen, dan wel zich aan de zijde van KOGG te voegen om het verweer van KOGG jegens WTC zelfstandig aan te vullen. Ook wenst de Gemeente in een voorkomend geval zelfstandig in hoger beroep te kunnen gaan indien de vorderingen van WTC worden toegewezen.
4.2.
WTC voert verweer tegen de incidentele vordering tot tussenkomst dan wel voeging van de Gemeente in de hoofdzaak. Zij voert aan dat de Gemeente geen belang heeft bij tussenkomst dan wel voeging. Om belang te kunnen aannemen, dient sprake te zijn van daadwerkelijke feitelijke of juridische gevolgen die de uitspraak in de hoofdzaak zal kunnen hebben voor de partij die wil tussenkomen dan wel zich wil voegen. De mogelijke precedentwerking van een uitspraak, ook als de feitencomplexen sterk op elkaar lijken en het om (deels) dezelfde partijen gaat, maakt dat niet anders.
4.3.
KOGG refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in het incident
5.1.
De rechtbank stelt voorop dat een ieder die een belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geschil, kan vorderen zich daarin te mogen voegen of daarin te mogen tussenkomen (artikel 217 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Voor het aannemen van een belang bij tussenkomen is voldoende dat de derde partij een eigen vordering wil instellen tegen (een van) de procederende partijen en voldoende belang heeft zich met dat doel te mengen in het aanhangige geding in verband met de nadelige gevolgen die zij van de uitspraak in het hoofdgeding kan ondervinden. Voor het aannemen van een belang bij voeging is voldoende dat de partij die voeging vordert nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde de derde zich voegt. Onder nadelige gevolgen zijn in dit verband te verstaan de feitelijke of juridische gevolgen die de toe- dan wel afwijzing van de in die procedure ingestelde vordering of het gezag van gewijsde van in de uitspraak in die procedure gegeven eindbeslissingen zal kunnen hebben voor degene die de voeging vordert.
5.2.
Bij de beoordeling van de vordering van de Gemeente gaat het dus om de vraag of, en zo ja, in hoeverre zij mogelijk nadelige gevolgen kan ondervinden van de uitkomst in de hoofdzaak. Het belang moet zijn gelegen in de vorm van dreigende benadeling of verlies van een aan haar toekomend recht voor het behoud waarvan het nodig is dat zij in de hoofdzaak optreedt. De rechtbank komt tot de conclusie dat dit vereiste belang ontbreekt. Dat de kans bestaat dat WTC bij een toewijzend vonnis in de hoofdzaak ook een procedure tegen de Gemeente zal starten, is onvoldoende. Ten eerste, omdat dit een onzekere in de toekomst gelegen factor is. Ten tweede, omdat de discussie in de hoofdzaak betrekking heeft op andere percelen dan het perceel van de Gemeente. Hoe en waarom de uitspraak in de hoofdzaak negatieve gevolgen voor de Gemeente kan hebben, heeft zij onvoldoende toegelicht. Dat de Gemeente achtergrondinformatie kan geven over artikel 21 van Pro de koopovereenkomst, vormt op zichzelf geen argument om te mogen tussenkomen of zich te voegen in de hoofdzaak, en evenmin dat WTC jegens de Gemeente aanspraak heeft gemaakt op teruglevering dan wel betaling van de contractuele boete. Daarnaast is het ook geheel onduidelijk welke vorderingen de Gemeente tegen WTC zou willen instellen of met welk doel WTC aan de zijde van Aldi zou willen voegen. Wel is op dit moment voldoende duidelijk dat de Gemeente door een eventueel toewijzend vonnis in de hoofdzaak niet wordt benadeeld, noch verliest zij enig aan haar toekomend recht. Haar rechtspositie wordt hierdoor niet rechtstreeks beïnvloed en zij kan alsnog een vordering tegen WTC instellen.
5.3.
Dit betekent dat de incidentele vorderingen tot tussenkomst en voeging worden afgewezen.
5.4.
De Gemeente is de partij die ongelijk krijgt. Zij wordt daarom in de proceskosten van WTC veroordeeld. Deze worden aan de zijde van WTC begroot op:
- salaris advocaat € 614,00 (1 punt x tarief II € 614,00)
- nakosten € 178,00
Totaal € 792,00
5.5.
WTC heeft wettelijke rente over de proceskosten gevorderd. Deze worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
In het incident
6.1.
wijst het gevorderde af;
6.2.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van WTC van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en indien de Gemeente niet tijdig aan de veroordeling in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
6.3.
veroordeelt de Gemeente in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
In de hoofdzaak
6.5.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
13 maart 2024voor beraad rolrechter over het bepalen van een mondelinge behandeling;
13 maart 2024voor beraad rolrechter over het bepalen van een mondelinge behandeling;
6.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Bockwinkel, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.