Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/734799 / HA ZA 23-541
Vonnis van 3 april 2024
in de zaak van
BORCHLAND VASTGOED B.V.,
gevestigd te Ouder-Amstel,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Borchland,
advocaat: mr. W.Th. Post te Amsterdam,
tegen
DE GEMEENTE OUDER-AMSTEL,
waarvan de zetel is gevestigd te Ouder-Amstel
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. B.M. Arnoldus te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 mei 2023, met producties 1-19,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1-24,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 20-21,
- het tussenvonnis van 27 december 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de dagvaarding van 17 mei 2023, met producties 1-19,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1-24,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 20-21,
- het tussenvonnis van 27 december 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 maart 2024, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen 1979 en 1989 is de rechtsvoorganger van Borchland in het bezit gekomen van een vijftal percelen gelegen aan [adres] te [woonplaats] (verder het terrein). De percelen hebben gezamenlijk een oppervlak van 104.870 vierkante meter.
2.2.
Destijds zijn bij de overdracht van het terrein in de akte van levering van de percelen 1 en 2 en de percelen 3 en 4 kettingbedingen opgenomen ten gunste van de gemeente Ouder-Amstel. De bedingen die zien op de percelen 1 en 2 luiden als volgt:
11. Koper is voornemens het verkochte terrein te gebruiken voor de aanleg en inrichting van een golfdriving range en de bouw van een bijhorende akkomodatie (…)
13. Koper verplicht zich op het niet te bebouwen gedeelte van het verkochte terrein op zijn kosten en ten genoegen van de burgemeester en wethouders zorg te dragen voor de aanleg en het onderhoud van de bestrating, voldoende parkeerplaatsen, inritten, erfafscheiding en beplanting overeenkomstig een door burgemeester en wethouders vooraf goed te keuren plan.
Koper dient voorts (op eigen grond) door en voor zijn rekening zorg te dragen voor de aanleg van een uitweg naar de openbare weg (Borchlandweg) van het gekochte. (…)
Wijziging van de inrichting van het niet te bebouwen deel van het verkochte terrein behoeft eveneens de voorafgaande goedkeuring van burgemeester en wethouders.
(…)
16. Indien de koper in strijd handelt met de inhoud van de artikelen 11 en 13 verbeurt hij ten bate van de gemeente Ouder-Amstel door het enkele feit van de overtreding een boete van f. 300,--(driehonderd gulden) voor elke dag, gedurende welke de overtreding voortduurt, te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkend verzoek van burgemeester en wethouders.
17. Koper verbindt zich alle opvolgende eigenaren aan de hierboven sub 11, 13 (…) en 16 vermelde verplichtingen en deze verplichting (17) te binden op verbeurte van een boete bij niet of niet behoorlijke nakoming van f.100.000,-- (éénhonderd duizend gulden) ten bate van de gemeente Ouder-Amstel en te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders.
13. Koper verplicht zich op het niet te bebouwen gedeelte van het verkochte terrein op zijn kosten en ten genoegen van de burgemeester en wethouders zorg te dragen voor de aanleg en het onderhoud van de bestrating, voldoende parkeerplaatsen, inritten, erfafscheiding en beplanting overeenkomstig een door burgemeester en wethouders vooraf goed te keuren plan.
Koper dient voorts (op eigen grond) door en voor zijn rekening zorg te dragen voor de aanleg van een uitweg naar de openbare weg (Borchlandweg) van het gekochte. (…)
Wijziging van de inrichting van het niet te bebouwen deel van het verkochte terrein behoeft eveneens de voorafgaande goedkeuring van burgemeester en wethouders.
(…)
16. Indien de koper in strijd handelt met de inhoud van de artikelen 11 en 13 verbeurt hij ten bate van de gemeente Ouder-Amstel door het enkele feit van de overtreding een boete van f. 300,--(driehonderd gulden) voor elke dag, gedurende welke de overtreding voortduurt, te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkend verzoek van burgemeester en wethouders.
17. Koper verbindt zich alle opvolgende eigenaren aan de hierboven sub 11, 13 (…) en 16 vermelde verplichtingen en deze verplichting (17) te binden op verbeurte van een boete bij niet of niet behoorlijke nakoming van f.100.000,-- (éénhonderd duizend gulden) ten bate van de gemeente Ouder-Amstel en te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders.
De bedingen die zien op de percelen 3 en 4 luiden als volgt:
6.
Koper is verplicht het verkochte terrein te bebouwen met een gebouw inhoudende onder meer een vijf-baans indoor-tennishal annex tien bowlingbanen, vier squashbanen en een restaurant alsmede met een woonhuis (…)
8. Koper verplicht zich tegenover verkoper:
a. op het niet te bebouwen gedeelte van het verkochte terrein op zijn kosten en ten genoegen van burgemeester en wethouders zorg te dragen voor de aanleg van met name bestrating, inritten, erfafscheiding en beplanting overeenkomstig een door genoemd kollege goed te keuren plan. (…)
c. eventuele eigendomsoverdracht of overdracht op een andere wijze van de exploitatie van het verkochte en de daarop te realiseren akkomodatie (…) behoeft de toestemming van burgemeester en wethouders van Ouder-Amstel. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. (…)
10. Bij iedere vervreemding van het geheel of een gedeelte van het terrein en bij iedere vestiging van zakelijke genotsrechten daarop, zullen de hiervoor sub (…) 8 (…) genoemde verplichtingen en deze verplichting (10) aan de verkrijger moeten worden opgelegd als eigen verbintenis ten opzichte van de gemeente Ouder-Amstel. (…)
11. Bij niet of niet-behoorlijke nakoming van de hiervoor sub (…) 8 en 10 ten behoeve van de gemeente Ouder-Amstel gemaakte bedingen is koper, onderscheidenlijk zijn rechtsverkrijgenden, en in geval er meerdere personen eigenaren zijn, zijn zij als hoofdelijke schuldenaren, een onmiddellijk opeisbare boete aan de gemeente verschuldigd van driehonderd vijftig duizend gulden (f. 350.000,--). (…)
Koper is verplicht het verkochte terrein te bebouwen met een gebouw inhoudende onder meer een vijf-baans indoor-tennishal annex tien bowlingbanen, vier squashbanen en een restaurant alsmede met een woonhuis (…)
8. Koper verplicht zich tegenover verkoper:
a. op het niet te bebouwen gedeelte van het verkochte terrein op zijn kosten en ten genoegen van burgemeester en wethouders zorg te dragen voor de aanleg van met name bestrating, inritten, erfafscheiding en beplanting overeenkomstig een door genoemd kollege goed te keuren plan. (…)
c. eventuele eigendomsoverdracht of overdracht op een andere wijze van de exploitatie van het verkochte en de daarop te realiseren akkomodatie (…) behoeft de toestemming van burgemeester en wethouders van Ouder-Amstel. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. (…)
10. Bij iedere vervreemding van het geheel of een gedeelte van het terrein en bij iedere vestiging van zakelijke genotsrechten daarop, zullen de hiervoor sub (…) 8 (…) genoemde verplichtingen en deze verplichting (10) aan de verkrijger moeten worden opgelegd als eigen verbintenis ten opzichte van de gemeente Ouder-Amstel. (…)
11. Bij niet of niet-behoorlijke nakoming van de hiervoor sub (…) 8 en 10 ten behoeve van de gemeente Ouder-Amstel gemaakte bedingen is koper, onderscheidenlijk zijn rechtsverkrijgenden, en in geval er meerdere personen eigenaren zijn, zijn zij als hoofdelijke schuldenaren, een onmiddellijk opeisbare boete aan de gemeente verschuldigd van driehonderd vijftig duizend gulden (f. 350.000,--). (…)
2.3.
Het terrein is onderdeel van een groter gebied dat door de Gemeente en de grondeigenaren wordt ontwikkelt tot een nieuwe stadswijk. Dit project staat bekend als De Nieuwe Kern. In dit kader heeft projectontwikkelaar [naam 1] Vastgoed B.V. Borchland in 2014 benaderd voor het kopen van het terrein. Op 8 februari 2019 hebben Borchland en [naam 1] een koopovereenkomst gesloten waarbij [naam 1] het terrein heeft gekocht. In de koopovereenkomst heeft Borchland zich verplicht om voor de levering van het terrein de daarop aanwezige opstallen te slopen en de kettingbedingen te laten verwijderen. De leveringsdatum van het terrein stond gepland op 30 juni 2022.
2.4.
Begin april 2022 heeft Borchland een aantal opstallen op het terrein laten slopen.
2.5.
Per brief van 7 juni 2022 heeft Borchland de Gemeente verzocht om de bedingen te verwijderen.
2.6.
Naar aanleiding van dit verzoek heeft de Gemeente in een e-mail van 17 juni 2022 twee vragen gesteld aan de notaris, waaronder de vraag of de Gemeente recht kan hebben op een nabetaling bij wijziging van de bestemming van het terrein. Op 20 juni 2022 heeft de Gemeente te kennen gegeven dat het antwoord onvoldoende duidelijkheid verschafte en dat alle bedingen en voorwaarden ten gunste van de Gemeente in stand moesten blijven tot er meer duidelijkheid was. Mogelijk moest het verzoek van Borchland worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wetshouders.
2.7.
In reactie hierop heeft Borchland op 28 juni 2022 aan de Gemeente bericht dat de levering van het terrein gepland stond op 1 juli 2022 en dat de financiële gevolgen van niet op tijd leveren voor haar niet te overzien waren. Borchland heeft voorgesteld om de bedingen op te heffen in een separate overeenkomst en bij levering van het terrein een bedrag in depot te storten ter waarborging van een eventuele tegemoetkoming aan de Gemeente. De Gemeente heeft Borchland geïnformeerd dat het haar niet om geld gaat, maar om zorgvuldigheid en dat zij voldoende tijd krijgt om te beoordelen of zij kan en wil afzien van de Bedingen.
2.8.
In een e-mail van 30 juni 2022 heeft de Gemeente aan Borchland medegedeeld dat [naam 1] akkoord gaat met het uitstellen van de levering van het terrein tot eind september. Dit leek de Gemeente een verstandige keuze, omdat het mogelijk was dat het laten vallen van de bedingen een besluit van het college van burgemeester en wethouders vergde. Vanwege het aanstaande reces kon het college waarschijnlijk pas op zijn vroegst eind september een besluit nemen. Als Borchland per se vandaag het terrein zou willen leveren, dan kon dat naar het idee van de Gemeente maar op één manier en dat is als de boetes zouden worden betaald die in de bedingen staan. Borchland heeft hierop te kennen gegeven dat het voor haar bespreekbaar was om onder voorwaarden met de boetes vandaag nog te leveren. Iedere dag uitstel kostte Borchland veel geld aan [naam 1] , de Rabobank en woonstichting Lieven de Key (hierna: De Key).
2.9.
Het terrein is niet op 30 juni 2022 geleverd aan [naam 1] .
2.10.
Per brief van 7 juli 2022 zijn de Gemeente en Borchland het volgende overeengekomen:
(…) Om verdere langdurige discussies met bijbehorende gemeentelijke besluitvorming te voorkomen is de gemeente bereid om af te zien van het doorleggen van de in de akte aan verkoper opgelegde bedingen onder de volgende twee voorwaarden, waarmee koper instemt en welke beide nagekomen moeten worden:
De boete die verschuldigd zou zijn als gevolg van het niet opnemen van de bedingen wordt vanuit de verkoopopbrengst via de derdengeldenrekening van de notaris als afkoopsom namens verkoper betaald aan de gemeente nadat de notaris heeft geconstateerd dat de levering aan koper vrij van hypotheken en beslagen heeft plaatsgevonden.
Verkoper stemt hiermee onvoorwaardelijk en onherroepelijk in, zodat er geen discussie na de betaling meer plaats kan en zal vinden over de hoogte van het bedrag, de grondslag, de toepasselijkheid of anderszins.
Het bedrag dat overeenkomt met de boete is door de advocaat van de gemeente berekend aan de hand van de tekst van [
de bedingen, toevoeging rechtbank] en bedraagt € 204.201,-. (…)
de bedingen, toevoeging rechtbank] en bedraagt € 204.201,-. (…)
2.11.
Borchland heeft € 204.102,- voldaan aan de Gemeente.
2.12.
Op 8 juli 2022 heeft Borchland het terrein aan [naam 1] geleverd zonder de bedingen.
2.13.
De volgende dag, op 9 juli 2022, heeft Borchland per e-mail aan de Gemeente geschreven dat zij de gang van zaken rondom de bedingen ronduit schandalig vindt, dat het verzoek om het laten vervallen van de bedingen volstrekt redelijk was en dat de Gemeente door te eisen dat Borchland de boete van € 204.201 betaalde misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Borchland heeft de brief van 7 juli 2022 vernietigd en verlangt dat de Gemeente de boete terugbetaald.
2.14.
Borchland heeft per brief van 16 september 2022 nogmaals geëist dat de Gemeente € 204.201 aan haar terugbetaald en daarnaast € 48.500 betaald ter compensatie van het bedrag dat Borchland aan [naam 1] moest betalen omdat het terrein niet op 30 juni 2022 werd geleverd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Borchland vordert, kort gezegd, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht verklaart dat de brief van 7 juli 2022 onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en Borchland die brief buitengerechtelijk heeft vernietigd,
II. de Gemeente veroordeelt tot terugbetaling van € 204.201,-, te vermeerderen met de wettelijke rente,
III. voor recht verklaart dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door niet voortvarend in te stemmen met het wegstrepen van de bedingen en de Gemeente veroordeelt tot betaling van de hierdoor door Borchland geleden schade van € 101.306,15, te vermeerderen met de wettelijke rente,
IV. de Gemeente veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
V. de Gemeente veroordeelt tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Borchland legt, samengevat, aan haar vorderingen ten grondslag dat de brief onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, omdat de Gemeente wist, althans moest begrijpen, dat Borchland alleen akkoord ging met het betalen van de boete van € 204.201 vanwege de noodtoestand waar zij op dat moment in verkeerde. Borchland had met [naam 1] afgesproken het terrein te leveren zonder de bedingen en heeft de Gemeente een maand voor de afgesproken leveringsdatum verzocht om het wegstrepen van die bedingen. Het wegstrepen was een formaliteit, omdat de bedingen zinledig waren geworden door de plannen voor De Nieuwe Kern en omdat de tennishal, bowlingbanen, squashbanen en het restaurant die op het terrein stonden reeds waren gesloopt. Hierdoor had de Gemeente geen belang meer bij het handhaven van de bedingen. Daarnaast was zij ermee bekend dat de leveringsdatum van het terrein 30 juni 2022 was en het uitstellen hiervan grote financiële gevolgen had voor Borchland. Daarom had de Gemeente zonder het stellen van nadere voorwaarden moeten meewerken aan het wegstrepen van de bedingen. In plaats daarvan heeft de Gemeente met de brief van 7 juli 2022 bedongen dat Borchland een boete van
€ 204.201 betaalde in ruil voor het wegstrepen van de bedingen. Door zo te handelen heeft de Gemeente misbruik van omstandigheden gemaakt. Nu de brief tot stand is gekomen onder misbruik van omstandigheden, heeft Borchland die vernietigd, met als gevolg dat de Gemeente de boete van € 204.201 moet terugbetalen.
Aan haar vordering tot schadevergoeding van € 101.306,15 legt Borchland ten grondslag dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door niet met voortvarendheid in te stemmen met het wegstrepen van de bedingen. Hierdoor heeft Borchland het terrein pas op 8 juli 2022 kunnen leveren aan [naam 1] in plaats van op 30 juni 2022. Als gevolg van dit later leveren heeft Borchland schade geleden. De Gemeente moet deze schade vergoeden. De schade bestaat uit een boete/ koopprijsvermindering van € 48.500 opgelegd door [naam 1] , en € 49.429,83 en € 3.376,32 aan (boete)renten en kosten verschuldigd aan De Key en Rabobank vanwege het later aflossen van de financiering.
€ 204.201 betaalde in ruil voor het wegstrepen van de bedingen. Door zo te handelen heeft de Gemeente misbruik van omstandigheden gemaakt. Nu de brief tot stand is gekomen onder misbruik van omstandigheden, heeft Borchland die vernietigd, met als gevolg dat de Gemeente de boete van € 204.201 moet terugbetalen.
Aan haar vordering tot schadevergoeding van € 101.306,15 legt Borchland ten grondslag dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door niet met voortvarendheid in te stemmen met het wegstrepen van de bedingen. Hierdoor heeft Borchland het terrein pas op 8 juli 2022 kunnen leveren aan [naam 1] in plaats van op 30 juni 2022. Als gevolg van dit later leveren heeft Borchland schade geleden. De Gemeente moet deze schade vergoeden. De schade bestaat uit een boete/ koopprijsvermindering van € 48.500 opgelegd door [naam 1] , en € 49.429,83 en € 3.376,32 aan (boete)renten en kosten verschuldigd aan De Key en Rabobank vanwege het later aflossen van de financiering.
3.3.
De Gemeente voert verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van Borchland in haar vorderingen dan wel het afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van Borchland in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
in reconventie
3.4.
De Gemeente vordert, kort gezegd, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
onvoorwaardelijk:
onvoorwaardelijk:
- Borchland veroordeelt tot betaling van € 171.619,22 aan verbeurde contractuele boetes vanwege inhoudelijke schending van de bedingen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover,
voorwaardelijk:
- Borchland veroordeelt tot betaling van € 204.201 aan verbeurde contractuele boetes vanwege schending van haar verplichting tot doorlevering van de bedingen bij verkoop van het terrein, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover,
alles met veroordeling van Borchland in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.5.
De Gemeente legt, samengevat, aan haar vorderingen ten grondslag dat Borchland op grond van de bedingen verplicht was om het terrein te gebruiken voor de aanleg van een golfdriving range, bestrating, parkeerplaatsen, inritten, erfafscheiding en beplanting, en het bouwen van een indoor tennishal, bowlingbanen, squashbanen, restaurant en woonhuis. Met de sloop van de opstallen, bestrating, parkeerplaatsen, inritten en beplating heeft Borchland de bedingen geschonden en daarom is zij contractuele boetes verschuldigd van in totaal
€ 171.619,22.
Aan haar voorwaardelijke vordering legt de Gemeente ten grondslag dat als de brief is vernietigd, Borchland contractuele boetes heeft verbeurd van in totaal € 204.201, omdat zij de bedingen niet heeft opgenomen in de koopovereenkomst met [naam 1] .
€ 171.619,22.
Aan haar voorwaardelijke vordering legt de Gemeente ten grondslag dat als de brief is vernietigd, Borchland contractuele boetes heeft verbeurd van in totaal € 204.201, omdat zij de bedingen niet heeft opgenomen in de koopovereenkomst met [naam 1] .
3.6.
Borchland voert verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van de Gemeente in haar vorderingen dan wel het afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventieGeen onrechtmatig handelen, geen schadevergoeding
4.1.
Borchland is jaren bezig geweest met de verkoop van het terrein en om met [naam 1] af te stemmen onder welke voorwaarden die verkoop zou plaatsvinden.
Dit heeft ertoe geleid dat in februari 2019 een koopovereenkomst is gesloten waarbij [naam 1] het terrein kocht en Borchland zich heeft verplicht tot het leveren van het terrein zonder opstallen en tot het doen vervallen van de bedingen. Het was dus aan Borchland om ervoor te zorgen dat de Gemeente afstand zou doen van die bedingen. Door drukte is Borchland vergeten dit te regelen. Op 29 juni 2022 heeft [naam 2] immers aan [naam 1] geschreven: ‘
De verplichtingen en kettingbedingen van de gemeente Ouder-Amstel zijn echter volledig aan onze aandacht ontsnapt’. Borchland heeft voor het eerst op 7 juni 2022, minder dan een maand voor de geplande leveringsdatum van het terrein, de Gemeente verzocht de bedingen om niet door te halen.
Dit heeft ertoe geleid dat in februari 2019 een koopovereenkomst is gesloten waarbij [naam 1] het terrein kocht en Borchland zich heeft verplicht tot het leveren van het terrein zonder opstallen en tot het doen vervallen van de bedingen. Het was dus aan Borchland om ervoor te zorgen dat de Gemeente afstand zou doen van die bedingen. Door drukte is Borchland vergeten dit te regelen. Op 29 juni 2022 heeft [naam 2] immers aan [naam 1] geschreven: ‘
De verplichtingen en kettingbedingen van de gemeente Ouder-Amstel zijn echter volledig aan onze aandacht ontsnapt’. Borchland heeft voor het eerst op 7 juni 2022, minder dan een maand voor de geplande leveringsdatum van het terrein, de Gemeente verzocht de bedingen om niet door te halen.
4.2.
Borchland verwijt de Gemeente ten onrechte dat zij daarmee niet binnen twee weken na het verzoek heeft ingestemd. Van de Gemeente kon redelijkerwijs niet worden verwacht dat zij daarover binnen zo’n kort tijdsbestek een besluit nam. Vast staat dat de koopovereenkomst en de verplichtingen die Borchland daarin is aangegaan tot stand zijn gekomen tussen Borchland en [naam 1] , zonder dat de Gemeente daarbij was betrokken of daarvan op de hoogte was. Dit terwijl de bedingen destijds ten gunste van de Gemeente waren gevestigd. Verder is niet gebleken dat de Gemeente aan Borchland enige toezegging heeft gedaan dat zij in geval van verkoop van het terrein de bedingen om niet zou wegstrepen. De stelling van Borchland dat de bedingen sowieso zinsledig waren geworden, omdat een aantal opstallen op het terrein al was gesloopt gaat niet op. Borchland blijkt op eigen initiatief te zijn overgegaan tot die sloop en heeft de Gemeente niet om de goedkeuring gevraagd die zij op grond van de bedingen wel had moeten vragen. Het doorhalen van de bedingen om niet was alleen daarom al geen hamerstuk waarover de Gemeente zonder het doorlopen van een officiële besluitprocedure een beslissing kon nemen. Het had dan ook op de weg van Borchland gelegen om een dergelijk verzoek tijdig in te dienen, zodat de Gemeente voldoende tijd had om zich hierover te beraden en een besluit te nemen. Dit heeft Borchland niet gedaan. Zij heeft immers na de overeenkomst met [naam 1] , waarin zij zich verplichtte om vrij van bedingen te leveren, jarenlang gewacht met het indienen van het verzoek tot het wegstrepen van die bedingen. Uiteindelijk is het verzoek zo laat ingediend dat de Gemeente geen tijd meer had om voor het verstrijken van de leveringsdatum de officiële besluitprocedure van tenminste drie maanden te doorlopen. Als gevolg van deze omstandigheden – door Borchland zelf veroorzaakt – is het terrein niet op 30 juni 2022 geleverd. De noodtoestand waarin Borchland zich naar eigen zeggen bevond, is dan ook door haar eigen handelen ontstaan en van een gebrek aan voortvarendheid bij de Gemeente is geen sprake. Dit betekent dat de Gemeente niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens Borchland en dat er geen grondslag bestaat voor het vorderen van een schadevergoeding.
Geen misbruik van omstandigheden, Brief niet vernietigd
4.3.
De Gemeente heeft toegelicht dat het wegstrepen om niet van de bedingen ook daarom geen hamerstuk was, omdat deze voor haar een functie vervulden. Met een beding kan de Gemeente immers grip houden op de inrichting van een gebied. Juist in die gevallen waarin een private partij – zoals Borchland - eigenaar is van de grond, maar de Gemeente nog wel invloed heeft op de bestemming daarvan, kan zij via een beding zeggenschap blijven houden over de inrichting van die grond. Dit met als doel het waarborgen van een inrichting die verloedering tegengaat. In dit kader heeft de Gemeente bijvoorbeeld afspraken gemaakt met de golfclub verderop op het terrein en is een eerder verzoek van [naam 1] tot het kappen van bomen geweigerd, telkens om te voorkomen dat het terrein een kale vlakte werd met alle gevolgen van dien. De Gemeente had dus een belang bij het handhaven van de bedingen, omdat die haar in staat stelden afspraken te maken over de inrichting van het terrein opdat het niet zou verloederen, wat nu deels wel is gebeurd door de sloop van de opstallen.
4.4.
Gelet op dit belang staat niet bij voorbaat vast dat het college van burgemeester en wethouders zou hebben ingestemd met doorhaling om niet van de bedingen. Evengoed denkbaar is dat de uitkomst zou zijn geweest dat Borchland inderdaad de boete van
€ 204.201 verschuldigd was óf dat nadere afspraken moesten worden gemaakt zolang niet was gestart met de uitvoering van De Nieuwe Kern. Dat in het verleden andere sporten op het terrein zijn beoefend dan in de bedingen is voorgeschreven en de tennisbanen zijn getransformeerd naar een parkeerterrein, waarmee deels is afgeweken van die bedingen, maakt dit niet anders. De Gemeente had destijds toestemming gegeven voor het slopen van de tennisbanen en het aanleggen van het parkeerterrein. Bovendien bleef het terrein in gebruik en gebruik voorkomt verloedering. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de bedingen hun gelding en betekenis hadden verloren. De Gemeente hoefde dan ook niet op stel en sprong in te stemmen met het om niet wegstrepen daarvan.
€ 204.201 verschuldigd was óf dat nadere afspraken moesten worden gemaakt zolang niet was gestart met de uitvoering van De Nieuwe Kern. Dat in het verleden andere sporten op het terrein zijn beoefend dan in de bedingen is voorgeschreven en de tennisbanen zijn getransformeerd naar een parkeerterrein, waarmee deels is afgeweken van die bedingen, maakt dit niet anders. De Gemeente had destijds toestemming gegeven voor het slopen van de tennisbanen en het aanleggen van het parkeerterrein. Bovendien bleef het terrein in gebruik en gebruik voorkomt verloedering. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de bedingen hun gelding en betekenis hadden verloren. De Gemeente hoefde dan ook niet op stel en sprong in te stemmen met het om niet wegstrepen daarvan.
4.5.
De Gemeente heeft Borchland erop gewezen dat vermoedelijk een officiële besluitprocedure nodig was om duidelijkheid te verkrijgen over de vraag onder welke voorwaarden de bedingen konden worden doorgehaald en dat uitstel van de levering van het terrein tot september 2022 daarom in haar ogen de meest verstandige keuze was. Borchland wenste echter zo snel mogelijk over te gaan tot levering. Hiermee koos Borchland voor een snelle besluitvorming, waarbij werd afgezien van een officiële besluitprocedure.
De Gemeente heeft daarop laten weten onder welke voorwaarde zij kon afzien van officiële besluitvorming, namelijk bij het in rekening brengen van een boete van € 204.201. Dat is geen willekeurig bedrag, maar de optelsom van de boetes die in de bedingen staan vermeld (f. 100.000 + f. 350.000 omgerekend naar euro) en die de Gemeente mocht opleggen als het terrein zou worden verkocht zonder handhaving daarvan. Borchland heeft ingestemd met deze voorwaarde. Het aldus door de Gemeente op verlangen van Borchland nemen van een versneld besluit, waarbij werd afgezien van het doorleggen van de bedingen aan [naam 1] tegen betaling van een boete die overeenkomt met de boetebedragen die daarvoor staan in de bedingen, levert geen misbruik van omstandigheden op.
De Gemeente heeft daarop laten weten onder welke voorwaarde zij kon afzien van officiële besluitvorming, namelijk bij het in rekening brengen van een boete van € 204.201. Dat is geen willekeurig bedrag, maar de optelsom van de boetes die in de bedingen staan vermeld (f. 100.000 + f. 350.000 omgerekend naar euro) en die de Gemeente mocht opleggen als het terrein zou worden verkocht zonder handhaving daarvan. Borchland heeft ingestemd met deze voorwaarde. Het aldus door de Gemeente op verlangen van Borchland nemen van een versneld besluit, waarbij werd afgezien van het doorleggen van de bedingen aan [naam 1] tegen betaling van een boete die overeenkomt met de boetebedragen die daarvoor staan in de bedingen, levert geen misbruik van omstandigheden op.
Slotsom en proceskosten
4.6.
Nu de Gemeente geen misbruik van omstandigheden heeft gemaakt en ook niet onrechtmatig jegens Borchland heeft gehandeld, zullen de vorderingen van Borchland worden afgewezen.
4.7.
Borchland is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2,00 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.343,00
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.9.
De nakosten worden begroot en toegewezen op de wijze als hierna onder de beslissing is vermeld.
in reconventie
4.10.
De Gemeente stelt dat Borchland de opstallen op het terrein zonder haar toestemming heeft gesloopt, ofschoon die toestemming op grond van de bedingen was vereist. Borchland heeft dus in strijd met die bedingen gehandeld en is daarom de contractuele boetes verschuldigd.
4.11.
In de brief van 7 juli 2022 hebben partijen afgesproken dat de Gemeente afziet van het doorleggen van de bedingen aan de opvolgende koper van het terrein, tegen betaling van het maximale boetebedrag dat zij mocht opleggen als het terrein zou worden verkocht zonder handhaving daarvan. De Gemeente moet toen op de hoogte zijn geweest van de eigenmachtige sloop van de opstallen, maar heeft daar nooit een afzonderlijk punt van gemaakt, laat staan aanspraak gemaakt op daarmee verbeurde boetes. Onder deze omstandigheden mocht Borchland er redelijkerwijs van uitgaan dat met deze regeling alle zaken tussen haar en de Gemeente rondom het terrein, het gebruik daarvan en de bedingen waren beslecht en hoefde zij er niet op bedacht te zijn dat de Gemeente – voor het eerst in reconventie in deze procedure – nog zou aankomen met boetes wegens de sloop van de opstallen.
Slotsom en proceskosten
4.12.
De slotsom is dat de Gemeente geen aanspraak kan maken op betaling van contractuele boetes wegens sloop van de opstallen. In conventie is de brief van 7 juli 2022 niet vernietigd, zodat aan de voorwaarde waaronder de tweede vordering is ingesteld niet is voldaan De vorderingen van de Gemeente worden daarom afgewezen.
4.13.
De Gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in reconventie betalen. De proceskosten van Borchland worden begroot op:
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.036,00
4.14.
De nakosten worden ambtshalve begroot en toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Borchland af,
5.2.
veroordeelt Borchland in de proceskosten van € 11.343,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Borchland in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Borchland niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en de uitspraak vervolgens is betekend, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van vijf dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van Gemeente af,
5.6.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 4.036,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.7.
veroordeelt de Gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en de uitspraak vervolgens is betekend, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.8.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, rechter in deze rechtbank, bijgestaan door mr. S.P.F. Sneeboer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.