Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/743174 / KG ZA 23-1053
Vonnis in kort geding van 7 maart 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BONNERMAN EN PARTNERS B.V.in de hoedanigheid van curator van [naam 3] ,
gevestigd te Naarden,
eiseres bij dagvaarding van 12 december 2023,
advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
HEN DIE VERBLIJVEN AAN DE ADRESSEN [gedaagden] ,
van wie is verschenen:
[naam 1] ,
gedaagden,
advocaat mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage.
1.De procedure
De zaak is uitgeroepen voor de zitting van 20 december 2023 en toen direct aangehouden, omdat partijen mogelijk een overeenkomst zouden sluiten. Omdat dit niet is gelukt heeft op 15 februari 2024 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij eiseres de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding heeft toegelicht. De verschenen gedaagde heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben schriftelijke stukken en een pleitnota ingediend.
Ter zitting waren aanwezig:
- aan de kant van eiseres: [naam 2] , mr. Visser en zijn kantoorgenote mr. M. Kool;
- aan de kant van gedaagden: [naam 1] met mr. Van Lunen.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[naam 3] is (mede)eigenaar van de intern met elkaar verbonden panden aan de adressen [gedaagden] (hierna: het pand). Van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] is [naam 3] voor 50% eigenaar; de andere 50% is eigendom van [naam 4] . [naam 3] woont thans in Polen.
2.2.
Bij beschikking van 18 februari 2020 heeft de gemeente Amsterdam (het college van B&W) ter zake van het pand gelast een aantal onderhouds-werkzaamheden gelast, bij gebreke waarvan een dwangsom van (maximaal)
€ 21.400,- zou moeten worden betaald.
2.3.
Bij beschikking van 14 april 2020 heeft de gemeente Amsterdam (het college van B&W) als vervolg op de last onder dwangsom van 18 februari 2020 meegedeeld een aannemer opdracht te hebben gegeven om een gevaarlijke situatie bij het pand (loszittend pleisterwerk) op kosten van de overtreder te herstellen.
2.4.
Bij beschikking van 9 november 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland [naam 3] onder curatele gesteld en eiseres benoemd tot curator.
2.5.
Op 22 november 2023 is het pand, dat al jaren leegstond, gekraakt.
2.6.
Op 27 november 2023 heeft de curator bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk/kraken. In de aangifte staat dat de curator bezig is met de verkoop van het pand en dat dat proces zich in een afrondende fase bevindt. Verder staat er in dat het pand nog tot de nok toe gevuld is met spullen van de eigenares, dat er geen geld is en dat het pand moet worden verkocht om het te kunnen ontruimen en leeg op te leveren. Ook is vermeld dat de woningen in het pand onbewoonbaar zijn gezien de staat van onderhoud.
2.7.
Bij brief/deurwaardersexploot van 28 november 2023 heeft de curator de krakers gesommeerd om het pand binnen 5 dagen te ontruimen, omdat zij het pand wenst en zal verkopen, waarvoor het pand leeg en ontruimd moet zijn.
2.8.
Op 6 december 2023 heeft makelaar De La Haye verklaard van de curator het verzoek te hebben gekregen om het pand te verkopen gezamenlijk met een aantal andere panden in Amsterdam. In deze verklaring van de makelaar staat dat behalve het pand de te verkopen objecten verhuurd zijn en dat tot het samengestelde pakket onroerend goed ook 14 garages behoren, gelegen door het gehele land. In de verklaring staat ook:
“
Ik ben aangevangen met de verkoop in mei 2023. Er is destijds een mini-inschrijving gehouden waarbij diverse gegadigden een uiterst voorstel mochten leveren. (…) Een snelle afname was ook een belangrijke faktor, gezien de situatie rond de objecten. Dan doel ik op leegstand en zeer slechte, verwaarloosde, staat van alle objecten. Er is een geïnteresseerde koper voor de portefeuille. Het is alleen wachten op de toestemming van de rechter om tot daadwerkelijke verkoop over te gaan. De toestemming wordt maar niet verkregen, waardoor er lange tijd over heen is gegaan.”
Ik ben aangevangen met de verkoop in mei 2023. Er is destijds een mini-inschrijving gehouden waarbij diverse gegadigden een uiterst voorstel mochten leveren. (…) Een snelle afname was ook een belangrijke faktor, gezien de situatie rond de objecten. Dan doel ik op leegstand en zeer slechte, verwaarloosde, staat van alle objecten. Er is een geïnteresseerde koper voor de portefeuille. Het is alleen wachten op de toestemming van de rechter om tot daadwerkelijke verkoop over te gaan. De toestemming wordt maar niet verkregen, waardoor er lange tijd over heen is gegaan.”
2.9.
In een e-mail van 9 januari 2024 heeft een medewerker van de Wijkagent
Nieuwmarkt aan de curator meegedeeld van een buurtbewoner het verzoek te hebben gekregen hem met de curator in contact te brengen, omdat hij mogelijk belangstelling heeft voor het pand.
2.10.
In een e-mail van diezelfde dag heeft iemand, na telefonisch contact, bij de curator geïnformeerd naar de status van de eventuele verkoop van het pand.
2.11.
Gedaagden hebben verklaringen uit de periode december 2023 februari 2024 in het geding gebracht van een twintigtal omwonenden, die, kort gezegd, meedelen er blij mee te zijn dat het pand, waarin voorheen een café was gevestigd, na jarenlange leegstand weer in gebruik is genomen en een functie vervult voor de buurt, doordat de krakers er verschillende activiteiten organiseren.
3.Het geschil
3.1.
Eiseres (de curator) vordert, samengevat, ontruiming van het pand, met bepaling van een ‘anti-herkraaktermijn’ van een jaar. Zij stelt daartoe dat het pand op zo kort mogelijke termijn moet worden verkocht en daarom leeg en ontruimd moet zijn. De curator moet snel orde op zaken stellen, omdat de financiële situatie van [naam 3] slecht is. Er is een vordering van de belastingdienst, er is al een bedrag van € 42.800,- betaald aan door de gemeente opgelegde dwangsommen en de last onder dwangsom loopt nog steeds door. Er zijn inmiddels verschillende geïnteresseerde kopers, dus er zal gauw iets gaan gebeuren. Het pand is niet geschikt voor bewoning en onveilig en moet ook om die reden zo snel mogelijk worden ontruimd. Het belang van de krakers, die zonder recht of titel in het pand verblijven, moet wijken voor het eigendomsrecht en het belang van de curator om de boedel zo goed mogelijk te beheren. Bovendien maken gedaagden zich schuldig aan een strafbaar feit. Aldus de curator.
3.2.
De verschenen gedaagde (hierna ook: gedaagde of [naam 1] ) voert, samengevat, het volgende verweer. Het pand heeft heel lang leeg gestaan en is inmiddels door gedaagden in gebruik genomen, als woning voor een aantal kwetsbare woningzoekenden en als activiteitenruimte voor de buurt. De huidige bewoners hebben geen zicht op andere huisvesting, omdat betaalbare woonruimte vrijwel niet beschikbaar is. [naam 1] had een studentenkamer, maar moest daar na haar studie weer uit. Zij staat op de wachtlijst als woningzoekende, maar zonder een reële kans op een huis. Als de ontruiming doorgaat zal zij dakloos zijn, evenals de andere bewoners. De plannen voor de verkoop zijn niet concreet en de curator doet daarover tegenstrijdige mededelingen. Verder moet de mede-eigenaar nog met de verkoop instemmen en de kantonrechter toestemming verlenen. Het is dus goed mogelijk dat het pand na een mogelijke ontruiming nog langdurig zal leegstaan. Gedaagden zullen het verkoopproces niet in de weg staan en meewerken aan bezichtigingen en dergelijke. Zij hebben de spullen die er stonden netjes bij elkaar gezet en hebben aangeboden te helpen met het opruimen en weghalen daarvan. Zij zullen het pand verlaten zodra er concrete en uitvoerbare plannen met het pand zijn en hun vertrek niet tot hernieuwde leegstand zal leiden. Dat het pand onveilig zou zijn is niet eerder meegedeeld en wordt betwist. De gemeente heeft op dat punt recentelijk ook geen maatregelen getroffen. Het belang van bescherming van hun huisrecht moet in dit geval zwaarder wegen dan het niet spoedeisende belang van de curator bij ontruiming. Aldus gedaagde.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend.
4.2.
De ontruimingsvordering van de curator is in beginsel toewijsbaar, aangezien gedaagden het pand zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Dat neemt niet weg dat een ontruimingsvordering in kort geding slechts toewijsbaar is, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.3.
De curator heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het pand wil verkopen. Dit leidt echter nog niet zonder meer tot het hebben van een spoedeisend belang, zoals gedaagde terecht heeft aangevoerd.
4.4.
Aanvankelijk was het plan om het pand als onderdeel van een grotere onroerend goed portefeuille te verkopen aan een professionele partij. Dat plan is verlaten en inmiddels wil de curator het pand als apart object verkopen via Funda, zo heeft zij ter zitting kenbaar gemaakt. Omdat er verder geen geld is in de boedel, kan het pand vóór de verkoop niet worden opgeknapt of gerenoveerd: dat zou de koper moeten doen. In januari 2024 hebben zich twee potentieel geïnteresseerden gemeld, maar concreet is het hernieuwde verkoopplan nog niet. Verder is voor de verkoop de medewerking van de mede-eigenaar van de [adres 1] en [adres 2] noodzakelijk, namens wie de curator niet optreedt. Gedaagde stelt dat de bewoners contact met deze persoon hebben gehad en dat die geen bezwaar had tegen de ingebruikname door de krakers. De curator aan de andere kant heeft verklaard dat de mede-eigenaar wil meewerken aan de verkoop. Nadere stukken daarvan heeft zij echter niet in het geding gebracht, zodat de status van die mededeling onduidelijk is.
4.5.
De curator heeft enerzijds betoogd dat het voor het vervolgen van het verkoopproces noodzakelijk is dat het pand leeg en ontruimd is, maar anderzijds in de aangifte verklaard dat het pand nog vol met spullen van de – al jaren geleden vertrokken – eigenaar staat en er geen geld is om die spullen op te ruimen. Het belang bij een onmiddellijke ontruiming staat daarmee op losse schroeven, mede gelet op de mededeling van [naam 1] dat de krakers alle medewerking zullen verlenen aan het verkoopproces en eventuele bezichtigingen, en hun hulp bij het opruimen van de, door hen inmiddels geordende, spullen hebben aangeboden. Zij zullen het pand verlaten als de plannen met het pand concreet zijn. Daar komt bij dat het pand zal worden verkocht als een op te knappen object en de ingebruikname ervan door de krakers tegen die achtergrond aan de verkoopbaarheid niet zonder meer in de weg behoeft te staan.
4.6.
Als alle hobbels zijn genomen zal voor een daadwerkelijke verkoop ook nog toestemming door de kantonrechter moeten worden verleend, aangezien dat is voorgeschreven bij een ondercuratelestelling. Ook dat zal nog de nodige tijd in beslag nemen.
4.7.
Gelet op het voorgaande is vooralsnog onvoldoende duidelijk dat een ontruiming van het pand ertoe zal leiden dat van verdere (langdurige) leegstand geen sprake zal zijn.
4.8.
Tegenover het belang van de curator bij een onmiddellijke ontruiming van het pand, staat het evidente belang van [naam 1] en, in het verlengde daarvan van de andere bewoners, bij het kunnen beschikken over een dak boven hun hoofd, al is dat maar tijdelijk.
4.9.
Al het voorgaande in aanmerking genomen, wordt het belang van de curator bij het onmiddellijk leeg komen van het pand op dit moment minder zwaarwegend geacht dan het belang van gedaagde bij afwijzing van de vordering en het kunnen voortzetten van haar tijdelijke huisvesting. De toezegging dat de bewoners het verkoopproces niet in de weg zullen staan en zullen meewerken aan bezichtigingen is daarbij uitdrukkelijk meegewogen.
4.10.
De conclusie is dat de vordering van de curator zal worden afgewezen, nu haar belang – de belangen van gedaagde daartegenover meegewogen – onvoldoende spoedeisend is. De vordering wordt ook afgewezen met betrekking tot de niet verschenen gedaagden, reeds omdat het belang van eiseres bij een gedeeltelijke ontruiming geheel ontbreekt.
4.11.
De stelling van de curator dat sprake zou zijn van een onveilige situatie heeft zij pas te zitting op tafel gelegd en verder niet onderbouwd. Tegenover de betwisting daarvan door [naam 1] is dat argument daarom onvoldoende om te komen tot een ander oordeel.
4.12.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal de curator worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.3.
veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [naam 1] begroot op:
– € 86,00 € 86,00 aan griffierecht en
– € 86,00 € 1.107,00 aan salaris advocaat,
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2024. [1]