Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/6329
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit 's-Gravenhage, eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ [1] -waarde van haar woning door de heffingsambtenaar.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning van eiseres, de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] (de woning), op 1 januari 2022 vastgesteld op € 412.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met de uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2023 ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 maart 2024 op zitting behandeld. Eiseres was aanwezig. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam] .
Beoordeling door de rechtbank
2.1.
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning correct heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [2]
2.2.
Eiseres was op de waardepeildatum eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 47 m².
2.3.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 382.000,-.
Gebruik vergelijkingsmethode
3.1.
De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 412.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 1] [huisnummer 3] en [adres 2] [huisnummer 4] .Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
3.3.
Eiseres voert aan dat zij de woning in 2023 heeft verkocht voor € 330.000,- en dat dit een prima WOZ-waarde is voor haar woning. De rechtbank begrijpt deze grond aldus, dat verweerder de woning niet met andere woningen had moeten vergelijken maar gebruik had moeten maken van het eigen verkoopcijfer. Met verweerder is de rechtbank echter van oordeel dat de verkoop geen goede indicatie voor de WOZ-waarde is. Eiseres heeft haar woning namelijk verkocht aan de zittende huurder, zodat de woning niet op de markt is geweest. Woningen die worden verkocht aan een zittende huurder worden bovendien vaak onder de marktprijs verkocht. Verweerder kon dan ook de vergelijkingsmethode gebruiken voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning.
Toetsingskader vergelijkingsmethode
4.1.
Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
5.1.
Eiseres voert aan dat de woning [adres 1] [huisnummer 5] als vergelijkingsobject moet worden gebruikt. Volgens eiseres is [adres 1] [huisnummer 5] op 21 juni 2023 verkocht voor € 347.000,-. Althans, dat heeft eiseres afgeleid uit de WOZ-waarde van die woning. Volgens eiseres steekt haar woning povertjes af bij [adres 1] [huisnummer 5] , terwijl de WOZ-waarde van haar woning hoger is gewaardeerd.
5.2.
De rechtbank overweegt als volgt. De door eiseres genoemde waarde van
€ 347.000,- van [adres 1] [huisnummer 5] betreft niet de verkoopprijs van die woning op 21 juni 2023, maar de WOZ-waarde van die woning. Bij het vaststellen van de
WOZ-waarde van een woning moet echter niet worden gekeken naar de WOZ-waarde van vergelijkingsobjecten, maar naar de verkoopprijs van vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij in het systeem niet kon terugvinden dat [adres 1] [huisnummer 5] is verkocht. Nu onduidelijk is of [adres 1] [huisnummer 5] is verkocht, is ook niet bekend wat de verkoopprijs is geweest van die woning. Dat eiseres heeft gezien dat deze woning op Funda stond maakt dit niet anders, nu het bijvoorbeeld kan zijn dat de woning aanvankelijk wel op Funda stond, maar uiteindelijk niet is verkocht. [adres 1] [huisnummer 5] kan daarom niet als vergelijkingsobject worden gebruikt.
WOZ-waarde van een woning moet echter niet worden gekeken naar de WOZ-waarde van vergelijkingsobjecten, maar naar de verkoopprijs van vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij in het systeem niet kon terugvinden dat [adres 1] [huisnummer 5] is verkocht. Nu onduidelijk is of [adres 1] [huisnummer 5] is verkocht, is ook niet bekend wat de verkoopprijs is geweest van die woning. Dat eiseres heeft gezien dat deze woning op Funda stond maakt dit niet anders, nu het bijvoorbeeld kan zijn dat de woning aanvankelijk wel op Funda stond, maar uiteindelijk niet is verkocht. [adres 1] [huisnummer 5] kan daarom niet als vergelijkingsobject worden gebruikt.
5.3.
De rechtbank overweegt verder dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Qua ligging zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning, nu twee van de vergelijkingsobjecten gelegen zijn in dezelfde straat als de woning van eiseres, en één van de vergelijkingsobjecten een straat verderop is gelegen. Verder zijn de vergelijkingsobjecten niet te ver van de waardepeildatum verkocht en ook qua type, bouwjaar, kwaliteit en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
6.1.
Eiseres voert aan dat haar woning minder waard is, omdat het sanitair in de woning oud is, de keuken nooit is afgewerkt en de afwerking van de hele flat te wensen overlaat. Verder is de kleine slaapkamer weggebroken, wat volgens eiseres ook een waardedrukkend effect heeft. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres foto’s van haar woning overgelegd.
6.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de woning is gekwalificeerd op gemiddeld. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de kwaliteit van haar woning niet gemiddeld is maar matig of slecht, volgt de rechtbank haar niet. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht waarom de staat van de woning is gekwalificeerd op gemiddeld. Volgens de taxateur ziet het stucwerk in de woning er netjes uit en heeft de woning een nette laminaatvloer. Hoewel de badkamer ouder is, ziet de badkamer er prima uit. De keuken is eenvoudig, maar heeft een oven en een vaatwasser. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen en stelt vast dat de heffingsambtenaar de staat van de woning terecht heeft gekwalificeerd op gemiddeld.
6.3.
De rechtbank stelt verder vast dat de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten, net als de woning van eiseres, ook zijn gekwalificeerd op gemiddeld. Er zijn dus geen significante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
6.4.
Ten aanzien van het standpunt van eiseres dat het onrealistisch is dat de woningen [adres 1] [huisnummer 1] tot en met [huisnummer 2] gelijk worden gewaardeerd, overweegt de rechtbank als volgt. Omdat deze woningen in dezelfde straat zijn gelegen, vindt de rechtbank het niet onaannemelijk dat veel van deze objecten gelijk zijn gewaardeerd. Bovendien blijkt uit de door eiseres overgelegde tabel dat veel van deze woningen op peildatum 1 januari 2022 gelijk, dan wel ongeveer gelijk zijn gewaardeerd als de woning van eiseres.
6.5.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de rechtbank niet toekomt aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2024.
mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.