Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10559877 \ CV EXPL 23-8727
Vonnis van 15 maart 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres],
te [gedaagde 1] ,
eiseres,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. T. Schuurs,
tegen
1.de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
2.
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. A.J. Ploeg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 juni 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties,
- het instructievonnis van 1 september 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis in conventie met producties,
- nadere producties van de zijde van [gedaagden]
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 december 2023, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de procedure met zaaknummer 10646101 \ EA VERZ 23-775. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de verwerende partij is niemand verschenen, omdat [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en de gemachtigde van de VvE allebei, separaat van elkaar, een ongeluk hebben gehad. De VvE heeft daarom verzocht om aanhouding. Dit verzoek is in overleg met [gedaagden] ter zitting gehonoreerd. De zaak is niet inhoudelijk behandeld.
1.3.
De mondelinge behandeling is daarna voortgezet op 26 februari 2024. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de VvE een nadere akte houdende wijziging van eis ingebracht. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde.
1.4.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.5.
Partijen hebben gesteld dat alle stellingen en stukken die in de procedure met zaaknummer 10646101 \ EA VERZ 23-775 zijn ingebracht in deze procedure als herhaald en ingelast moeten worden beschouwd.
1.6.
Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en in reconventie:
2.1.
Partijen zijn eigenaar van de appartementsrechten van het vijf woonlagen tellende pand aan de [locatie] .
2.2.
In de splitsingsakte van 21 oktober 2003 is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Appartementsrechten
Het gebouw zal omvatten de volgende appartementsrechten:
1. het appartementsrecht (…) gelegen op de begane grond van het gebouw, (…) nummer (…) A.1, uitmakende het één/vierde (1/4e) gedeelte van het gebouw; en
2. het appartementsrecht (…) gelegen op de eerste, tweede, derde en zolderverdieping van het gebouw, (…) nummer (…) A.2, uitmakende het drie/vierde (3/4e) gedeelte van het gebouw.
Reglement
2. De in Artikel 2 lid 1 van het modelreglement bedoelde breukdelen [ten aanzien van de kosten van de gemeenschappelijke gedeelten, ktr] bedragen:
voor het appartementsrecht met indexnummer 1: één/vierde (1/4e); en
voor het appartementsrecht met indexnummer 2: drie/vierde (3/4e). (…)
4. (…) De kosten van eventueel onderhoud, herstel en reparatie van dak en fundering zullen door de appartementseigenaren ieder voor hun breukdeel worden gedragen. (…)
19. De vereniging van eigenaars (…) welke bij deze akte wordt opgericht, draagt de naam: “Vereniging van Eigenaars [eiseres] ”. (…)
21. Het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen (…) bedraagt twee (2). Voor elk van de appartementsrechten kan één (1) stem worden uitgebracht. (…)
13. Aan artikel 17 van het modelreglement wordt toegevoegd een lid 8, luidende als volgt:
(…) Het onderhoud en schade (lekkages) als gevolg van het gebruik van de (dak)terrassen zullen geheel voor rekening en risico van de betreffende eigenaars van die appartementsrechten zijn.”
2.3.
In het modelreglement is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Artikel 6
1. Indien een eigenaar het ingevolge artikel 4 en/of artikel 5 door hem aan de vereniging verschuldigde bedrag niet binnen een maand, nadat het bedrag opeisbaar is geworden, aan de vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente ten tijde van de dag van opeisbaarheid verhoogd met twee punten, met een minimum van tien gulden (ƒ 10,–) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen. Het bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen. (…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de terrassen en de gangen, de daken, (…)
Artikel 7
1. Voor het geval een appartementsrecht behoort tot een gemeenschap, zijn de deelgenoten hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, die uit de gerechtigdheid tot dat appartementsrecht voortvloeien, tenzij de onverdeeldheid het gevolg is van een ondersplitsing.
2. Ingeval van ondersplitsing zijn de eigenaars van de onderappartementsrechten gezamenlijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de gerechtigdheid tot het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht voortvloeien, voor zover in dit reglement niet anders bepaald.
(…)
Artikel 33
(…)
8. De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen - de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet medegerekend - en wordt verzonden naar de werkelijke of, in overeenstemming met artikel 1:15 van het Burgerlijk Wetboek, de gekozen woonplaats van de eigenaars; zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering. (…)
Artikel 37
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
2. Bij staking van stemmen over zaken wordt het voorstel geacht te zijn verworpen. (…)
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd. (…)
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen. (…)”
2.4.
Bij notariële “Akte van ondersplitsing in appartementsrechten” van 18 oktober 2011 is op verzoek van [naam 2] , de voorgaande eigenaar van de bovenste vier woonlagen (met appartementsindexcijfer A.2), dit appartementsrecht gesplitst in twee onderappartementsrechten met appartementsindexcijfer A.3 en A.4 en daarbij is aan allebei de onderappartementsrechten een halve stem toebedeeld. Verder is bij die akte de Vereniging van Eigenaars [gedaagde 1] opgericht. Op 18 oktober 2011 is deze akte ingeschreven in het Kadaster.
2.5.
Bij “rectificatie akte” van 25 oktober 2011 is bepaald dat overgegaan wordt tot wijziging van voormelde splitsing met instemming van de appartementseigenaar van A.1 en A.2. Verder is in die akte bepaald dat de overige bepalingen van de akte van 18 oktober 2011 van volle kracht en waarde blijven. Op 26 oktober 2011 is deze akte ingeschreven in het Kadaster.
2.6.
[naam 1] is sinds 2014 eigenaar en bewoner van het appartementsrecht A.1 op de begane grond. Hij is met ingang van 17 november 2014 bij de Kamer van Koophandel geregistreerd als bestuurder van de VvE. [naam 1] heeft één van de twee stemrechten en draagt voor 1/4e bij in de kosten van de VvE.
2.7.
[gedaagde 2] is sinds 1 december 2017 (middellijk) eigenaar van de bovenste vier woonlagen. [gedaagde 3] , de dochter van [gedaagde 2] , heeft op 12 juni 2018 de bovenste twee woonlagen van haar vader gekocht. Na een grondige verbouwing woont zij sinds 22 mei 2019 op de derde en vierde verdieping. De eerste en tweede verdieping zijn verhuurd.
2.8.
[gedaagden] heeft net als [naam 1] één ondeelbare stem in de VvE en draagt voor 3/4e bij in de kosten van de VvE.
2.9.
Bij beschikking van 19 juni 2019 heeft de kantonrechter het verzoek van [gedaagden] tot het verlenen van een vervangende machtiging tot wijziging van de splitsingsakte als bedoeld in artikel 5:140 Burgerlijk Wetboek (BW) afgewezen.
2.10.
Bij brief van 21 oktober 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagden] aan [naam 1] meegedeeld dat hij [gedaagden] uitsluitend kan bereiken via het emailadres [e-mailadres] .
2.11.
In een e-mailbericht van 27 september 2021 heeft [gedaagden] ingestemd met een jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds van ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Op grond hiervan bedraagt de maandelijkse bijdrage met ingang van 1 oktober 2022 € 356,25 voor [gedaagden] en € 118,75 voor [naam 1] .
2.12.
Op 6 september 2022 is door hevige regenval lekkage ontstaan aan het dak van de uitbouw van het appartement van [naam 1] .
2.13.
In opdracht van de VvE zijn (nood)herstelwerkzaamheden verricht door AKC Loodgieters (hierna: AKC). Op 26 september 2023 heeft AKC een bedrag gefactureerd van € 1.037,23, inclusief btw. Deze factuur is op 14 oktober 2022 door de VvE voldaan.
2.14.
Bij brieven van 22 december 2022 heeft de gemachtigde van de VvE [gedaagden] aangemaand om de op dat moment bestaande betalingsachterstand te voldoen binnen veertien dagen vanaf de dag nadat de brieven bij [gedaagden] zijn bezorgd, bij gebreke waarvan [gedaagden] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd wordt.
2.15.
In een e-mailbericht van 23 februari 2023 heeft de VvE haar leden verzocht om agendapunten in te dienen voor een te houden vergadering van de VvE.
2.16.
In een e-mailbericht van 1 maart 2023 heeft [gedaagden] agendapunten ingebracht, verzocht om een fysieke datum en aangegeven dat hij een voorstel voor een datum en locatie tegemoet ziet.
2.17.
In een e-mailbericht van 4 maart 2023 heeft de VvE bericht dat zij graag een datum van de leden verneemt die hen uitkomt, zo spoedig mogelijk na 20 april 2023. Daarbij is tevens de conceptagenda gevoegd, bestaande uit twee agendapunten die door [naam 1] zijn ingebracht en zeven agendapunten die door [gedaagden] zijn ingebracht.
2.18.
Bij brief van 21 maart 2023 heeft Centraal Beheer de VvE bericht dat een volgende waterschade door daklekkage, zonder dat het dak is vernieuwd, niet onvoorzien is en dat wordt aangeraden om onderhoud te plegen door het dak te vervangen. Schade door neerslag is niet verzekerd als het gebouw slecht onderhouden is.
2.19.
Centraal Beheer heeft vervolgens een bedrag van € 30.109,62 aan [naam 1] uitgekeerd voor het herstel van de gevolgschade in de slaapkamer en gang van het appartement van [naam 1] .
2.20.
Door [gedaagden] is niet gereageerd op het e-mailbericht van de VvE van 4 maart 2023, waarna de VvE in een e-mailbericht van 3 april 2023 heeft voorgesteld om de vergadering van de VvE te houden op 26 april 2023 in café l’Affiche.
2.21.
Na een herinnering van de VvE in een e-mailbericht van 22 april 2023 heeft [gedaagden] in een e-mailbericht van 25 april 2023 aan de VvE geschreven dat de termijn van oproeping niet voldoet aan het bepaalde in artikel 33 lid 8 van het modelreglement en verzocht om een nieuwe datum.
2.22.
In een e-mailbericht van 25 april 2023 heeft de VvE aan [gedaagden] geschreven dat de oproeping dateert van 3 april 2023, conform de geldende termijn is gedaan en dat de vergadering van de VvE dus zal doorgaan. [gedaagden] heeft hierop gereageerd dat hem geen email van 3 april 2023 bekend is.
2.23.
In een e-mailbericht van 28 april 2023 heeft de VvE de agenda, presentielijst, notulen en besluiten van de vergadering van de VvE van 26 april 2023 gestuurd. In de notulen is het volgende vermeld:
“Op de vergadering is aanwezig de heer [naam 1] , eigenaar van het appartement 1 op de begane grond. (zie bijlage: presentielijst ) Het quorum zoals beschreven in artikel 37.5 is behaald en dus is de vergadering gemachtigd besluiten te nemen. Het quorum bedraagt 50% van de stemgerechtigde leden.
Tot voorzitter van deze vergadering en tevens voor onbepaalde termijn, conform het huishoudelijk reglement 1992 artikel 33.5, wordt de heer [naam 1] benoemd met algemene stemmen.
De voorzitter concludeert dat de vergadering op correcte wijze is aangemeld bij alle leden, conform artikel 33.8 te weten per e-mail van 3 april 2023 vanuit het bestuur van de VVE.
Besluiten genomen conform de ingebrachte agendapunten:
1) De Vergadering van Eigenaars machtigt het bestuur vorderingen uit hoofde van niet betaalde (voorschot-)
bijdragen ter incasso aan een gemachtigde c.q. advocaat over te dragen en die buitengerechtelijke en gerechtelijke stappen ter incasso van die vorderingen in te zetten, die het bestuur naar zijn oordeel nodig acht, voorts om namens de Vereniging van Eigenaars in rechte (in alle instanties) te verschijnen en tenslotte al
datgene te doen, wat rechtens noodzakelijk is, waaronder het verstrekken van inlichtingen en het beroepen en zo nodig tot stand brengen van een minnelijke regeling.
Het bestuur concludeert dat de VVE [gedaagde 1] ondanks 2 aanmaningen zulks te doen sinds oktober 2022 haar verplichte bijdragen aan de VVE niet heeft betaald. Per 1 mei 2023 is de achterstand
€ 2.850,00. Dit is in strijd met verscheidene reglementen en de vergadering besluit het bestuur te vragen een advocaat in te schakelen om deze incasso alsmede boetes en rente van de VVE [gedaagde 1] te innen. Dit besluit is met algemene stemmen aangenomen.
2) De Vergadering van Eigenaars machtigt het bestuur doorlopend om na verzending van twee vergeefse herinneringsbrieven c.q. waarschuwingsbrieven vorderingen uit hoofde van niet betaalde (voorschot-)bijdragen ter incasso aan een incassobureau c.q. advocaat over te dragen en die buitengerechtelijke en gerechtelijke stappen ter incasso van die vorderingen in te zetten, die het bestuur naar zijn oordeel nodig acht, voorts om
namens de Vereniging van Eigenaars in rechte (in alle instanties) te verschijnen en tenslotte al datgene te doen, wat rechtens noodzakelijk is, waaronder het verstrekken van inlichtingen en het beroepen en zo nodig tot stand brengen van een minnelijke regeling.
Dit besluit is in stemming gebracht en met algemene stemmen aangenomen. (…)
5) Ongeautoriseerde uitgaven betreffende het dak uitbouw appartement 1
Hoewel het bestuur zich niet bewust is van welke ongeautoriseerde uitgave dan ook wenst zij wel de uitgave van factuur in bijlage toe te lichten.
Begin September had [naam 1] een ernstige lekkage op de begane grond. Het bestuur heeft ingestemd met de onmiddellijke reparatie hiervan om dit te stoppen. De heer [naam 1] heeft uit eigen zak de verwijdering van zijn
dakterras betaald en uit de middelen van de VVE de reparatie betaald. Het bestuur is gerechtigd in urgente zaken dit buiten de vergadering van de VVE te doen.
Uit de factuur van het loodgietersbedrijf blijkt dat er een té grote waterafvoer van 4 hoog en de buren op nummer 2 was op het dak van appartement 1. Het dak is een gemeenschappelijke zaak conform de splitsingsakte en daardoor zijn hersteluitgaven voor rekening van de VVE.
De heer [naam 1] stelt vast dat er tijdens zijn afwezigheid de afgelopen maanden een verandering in de waterafvoer heeft plaatsgevonden waardoor een deel van het vroegere hemelwater nu naar het dak van [buren] wordt afgevoerd. Het hemelwater van 4 hoog van ons eigendom gaat nu apart naar een dichterbij gelegen afvoer. De verzekering van de VVE heeft voor een substantieel bedrag bijgedragen aan het herstellen van de gevolgschade in appartement 1. De schade van het dak valt niet onder de verzekering en dient derhalve door de VVE te worden betaald.
De vergadering keurt deze uitgave aan herstel van het dak goed met algemene stemmen. (…)
9) Wegstemmen huidig bestuur.
Het bestuur heeft een motie ter tafel gelegd om het huidige bestuur weg te stemmen. Deze motie is verworpen. Er waren geen stemmen voor het aannemen van deze motie. (…)”
2.24.
Blijkens een offerte van Nextstep Dakwerken (hierna: Nextstep) van 10 mei 2023 zijn de herstelwerkzaamheden aan het dak begroot op € 4.054,71.
2.25.
De maandelijkse bijdrage bedraagt met ingang van 1 juli 2023 € 412,23 voor [gedaagden] en € 137,41 voor [naam 1] .
3.Het geschil
in conventie en in reconventie:
3.1.
De VvE vordert in conventie, na wijziging van eis, veroordeling van [gedaagden] tot betaling van wettelijke rente over de te laat betaalde VvE-bijdragen vanaf de datum van verzuim en € 445,63 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer en vordert in reconventie:
3.2.1.
de VvE te bevelen terug te vorderen € 8.176,23 aan betaalde onderhouds- en herstelkosten, van de ontvanger hiervan,
3.2.2.
de VvE te bevelen uitsluitend geldelijke uitgaven te doen na voorafgaande schriftelijke goedkeuring hiervan door ieder lid van de VvE,
3.2.3.
te verklaren voor recht dat de VvE zonder recht of titel onderhouds- en herstelkosten voor haar rekening heeft genomen en zich daarmee onrechtmatig heeft gedragen jegens de leden [gedaagde 2] alsmede jegens hen verplicht is de dientengevolge geleden en te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat,
3.2.4.
te verklaren voor recht dat de VvE-vergadering geen besluit heeft genomen waarbij
[naam 1] tot bestuurder is benoemd, althans dat hiervoor geen bewijs is geleverd,
3.2.5.
te verklaren voor recht dat in het bestuur van de VvE niet is voorzien,
3.2.6.
te verklaren voor recht dat op 26 april 2023 geen VvE-besluiten zijn genomen,
3.2.7.
althans te verklaren voor recht dat de op 26 april 2023 genomen besluiten, althans besluit 1 en/of besluit 2 en/of besluit 3 en/of besluit 4 en/of besluit 5, nietig zijn,
3.2.8.
althans te verklaren voor recht dat de VvE zich op de besluiten, althans besluit 1 en/of besluit 2 en/of besluit 3 en/of besluit 4 en/of besluit 5, niet mag beroepen,
3.2.9.
veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.
3.3.
De VvE voert verweer in reconventie. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Vanwege de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie hieronder gezamenlijk behandeld.
4.2.
Op de vergadering van 26 april 2023 is onder meer besloten dat [gedaagden] een achterstand in de betaling van de verplichte bijdrage heeft laten ontstaan en dat de VvE tot incasso overgaat. [gedaagden] verweert zich daartegen en vordert in reconventie onder meer een verklaring voor recht dat op 26 april 2023 geen VvE-besluiten zijn genomen, althans dat deze besluiten nietig zijn, vernietigbaar, dan wel dat de VvE zich daarop niet mag beroepen.
4.3.
[gedaagden] stelt daartoe in de eerste plaats dat op de vergadering van de VvE op 26 april 2023 geen sprake is geweest van rechtsgeldige besluitvorming, omdat de oproeping niet aan [gedaagde 3] is gestuurd, de oproeping voorts niet binnen de termijn van artikel 33 lid 8 van het splitsingsreglement heeft plaatsgevonden en de oproeping is gedaan door [naam 1] .
4.4.
Op grond van artikel 5:130 BW jo 2:15 lid 1 sub a BW is een besluit vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen. Vaststaat dat [gedaagden] niet binnen de in artikel 5:130 lid 2 BW gestelde termijn van een maand heeft verzocht om vernietiging van de besluiten van de VvE van 26 april 2023, zodat niet tijdig is verzocht om vernietiging van deze besluiten. Daarbij geldt dat uit de overgelegde e-mailberichten blijkt dat [naam 1] , als bestuurder van de VvE, de oproepen voor de vergadering tijdig aan het door [gedaagden] aangewezen e-mailadres heeft verzonden, zodat ervan uit kan worden gegaan dat deze ook tijdig zijn ontvangen.
4.5.
[gedaagde 2] stelt nog wel in reconventie dat de vergadering van de VvE geen besluit heeft genomen waarbij [naam 1] tot bestuurder is benoemd en dat niet voorzien is in een bestuur van de VvE, althans dat hiervoor geen bewijs is geleverd, maar daarvoor heeft zij tegenover de overgelegde bewijzen van de VvE onvoldoende aangevoerd. Vaststaat immers dat [naam 1] vanaf 2014 bij de Kamer van Koophandel staat geregistreerd als bestuurder van de VvE en dat hij zich vanaf die tijd ook als zodanig heeft gedragen. Bij besluit van 26 april 2023 heeft de vergadering van de VvE verder het voorstel om het huidige bestuur weg te stemmen verworpen.
4.6.
[gedaagden] voert verder aan dat de besluiten van 26 april 2023 nietig zijn, omdat op grond van de stemverhouding unanimiteit is vereist. [gedaagden] miskent hiermee dat besluiten op grond van artikel 37 lid 1 worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. [naam 1] was tijdens de vergadering van de VvE van 26 april 2023 aanwezig en heeft blijkens de notulen gestemd over de geagendeerde besluiten. Van staking van stemmen als bedoeld in artikel 37 lid 2 van het splitsingsreglement is dan ook geen sprake.
4.7.
Ook overigens zijn de besluiten niet nietig. Het standpunt van [gedaagden] dat onderhouds- en herstelkosten van het dakterras voor rekening zijn van de eigenaar van het onderliggende appartementsrecht volgt niet uit de splitsingsakte. In artikel 4 van de splitsingsakte is bepaald dat de kosten van eventueel onderhoud, herstel en reparatie van het dak door de appartementseigenaars ieder voor hun breukdeel zullen worden gedragen. De terrassen en de daken worden volgens artikel 9 sub a van het modelreglement tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend. Het bepaalde in artikel 13 van de splitsingsakte heeft betrekking op gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten en brengt niet mee dat de kosten in dit geval niet voor rekening zijn voor de gezamenlijke appartementseigenaars. Uit de factuur van AKC blijkt dat sprake was van een te grote wateraanvoer op het bestaande dak vanuit het hemelwatersysteem met de buren, uit de brief van Centraal Beheer van 21 maart 2023 kan worden afgeleid dat het dak vervangen moest worden en ook de offerte van Nextstep van 10 mei 2023 ziet op werkzaamheden ten behoeve van het vervangen van de dakbedekking. [gedaagden] hebben daartegenover onvoldoende onderbouwd dat de schade (lekkage) een gevolg is
van het gebruikvan het dakterras en daarom op grond van artikel 13 van de splitsingsakte voor rekening is van [naam 1] .
van het gebruikvan het dakterras en daarom op grond van artikel 13 van de splitsingsakte voor rekening is van [naam 1] .
4.8.
Andere gronden voor vernietigbaarheid of nietigheid van de besluiten van 26 april 2023 zijn door [gedaagden] onvoldoende gesteld. De conclusie is dan ook dat de besluiten van 26 april 2023 in rechte zijn komen vast te staan. De reconventionele vorderingen van [gedaagden] op dit punt zijn daarom niet toewijsbaar en het verweer tegen de aanvankelijk gevorderde betalingsachterstand faalt dan ook.
4.9.
Vaststaat dat [gedaagden] de bij dagvaarding in conventie gevorderde betalingsachterstand van € 3.206,25 per december 2023 heeft ingelopen tot een bedrag van € 692,13, maar dat dit bedrag per februari 2024 weer is opgelopen tot € 1.1516,59. Tijdens de mondelinge behandeling van 26 februari 2024 is komen vast te staan dat [gedaagden] de betalingsachterstand alsnog volledig heeft voldaan. Na eiswijziging vordert de VvE daarom alleen nog vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. De VvE heeft aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De hoogte van de vordering zal aan de hand van het op het moment van dagvaarding openstaande bedrag worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Nu op het moment van dagvaarden onbetwist een betalingsachterstand bestond, zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 445,63 hoofdelijk toewijsbaar.
4.10.
De gevorderde wettelijke rente is eveneens hoofdelijk toewijsbaar nu de verplichting tot betaling van de VvE-bijdragen op grond van artikel 6 lid 1 van het splitsingsreglement een maandelijkse verplichting betreft waartoe geen aanmaning nodig is om rente verschuldigd te zijn en waarvan vaststaat dat [gedaagden] daaraan niet heeft voldaan.
4.11.
In reconventie vordert [gedaagden] nog de VvE te bevelen terug te vorderen € 8.176,23 aan betaalde onderhouds- en herstelkosten, van de ontvanger hiervan.
4.12.
Vaststaat dat de VvE na de vergadering van de VvE van 26 april 2023 offertes heeft aangevraagd bij AKC en Nextstep en deze bij e-mailbericht van 11 mei 2023 met [gedaagden] heeft gedeeld. Vanwege het prijsverschil zijn de werkzaamheden verricht door Nextstep, waarna het geoffreerde bedrag van € 4.054,71 is betaald door [naam 1] en niet door de VvE. Alleen de factuur van AKC van 26 september 2023 van € 1.037,23, inclusief btw, is door de VvE voldaan. De werkzaamheden die aan deze factuur ten grondslag liggen, konden geen uitstel lijden. Op grond van artikel 41 lid 5 van het modelreglement is het bestuur zonder opdracht van de vergadering bevoegd tot het nemen van spoedeisende maatregelen, zodat [naam 1] bevoegd was opdracht te geven voor deze werkzaamheden. [gedaagden] heeft onvoldoende gesteld op welke rechtsgrond de VvE gehouden is dit bedrag terug te vorderen. Deze vordering van [gedaagden] is daarom niet toewijsbaar.
4.13.
[gedaagden] vordert verder de VvE te bevelen uitsluitend geldelijke uitgaven te doen na voorafgaande schriftelijke goedkeuring hiervan door ieder lid van de VvE, maar hij miskent dat hiervoor al een regeling is gegeven in artikel 38 van het modelreglement. Hierin is bepaald dat de beslissing over het onderhoud bij het bestuur berust en dat het bestuur geen onderhoudswerkzaamheden kan opdragen die een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaan, indien hij daartoe niet vooraf door de vergadering is gemachtigd. Het bestuur heeft voor onderhoudswerkzaamheden altijd machtiging van de vergadering nodig, indien geen bedrag in de akte is vermeld. [gedaagden] heeft onvoldoende onderbouwd op welke rechtsgrond zijn vordering berust. Deze vordering van [gedaagden] is daarom niet toewijsbaar.
4.14.
[gedaagden] vordert tot slot een verklaring voor recht dat de VvE zonder recht of titel onderhouds- en herstelkosten voor haar rekening heeft genomen en zich daarmee onrechtmatig heeft gedragen jegens de leden [gedaagde 2] alsmede jegens hen verplicht is de dientengevolge geleden en te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat.
4.15.
Hiervoor is al geoordeeld dat de VvE alleen de factuur van AKC van 26 september 2023 heeft voldaan en daartoe ook gerechtigd was. [gedaagden] heeft onvoldoende onderbouwd dat de VvE zonder recht of titel onderhouds- en herstelkosten voor haar rekening heeft genomen en zich daarmee onrechtmatig heeft gedragen jegens de leden [gedaagde 2] . Ook deze vordering van [gedaagden] is daarom niet toewijsbaar.
4.16.
Conclusie van het bovenstaande is dat de vordering in conventie toewijsbaar is en dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagden] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, zoals hierna vermeld in de beslissing, evenals tot betaling van de hierover gevorderde wettelijke rente.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan de VvE te betalen een bedrag van € 445,63 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de verschuldigde te laat betaalde VvE-bijdragen, vanaf de datum van opeisbaarheid van die bijdragen tot de dag van voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
645,50
(2,00 punten × € 238,00 in conventie + € 339,00 × 0,5 in reconventie)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
1.329,64
te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2024.
33806