Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10681442 \ CV EXPL 23-11993
Vonnis in incident van 8 maart 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
VDF INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
eisende partij in de hoofdzaak,
verweerster in het incident (hierna:
VDF),
VDF),
gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
LEVRAI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
verweerster in het incident (hierna:
Levrai),
Levrai),
gemachtigde: mr. J.P. Sanchez Montoto,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
108 VASTGOED B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eiseres in het incident (hierna:
108 Vastgoed),
108 Vastgoed),
gemachtigde: [gemachtigde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van VDF van 15 augustus 2023 met producties 1 tot en met 7,
- de conclusie van antwoord van Levrai met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord van Levrai met producties 1 tot en met 8,
- het tussenvonnis van 27 oktober 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het verkort proces-verbaal en de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 11 december 2023 waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 12 januari 2024 voor akte aan de zijde van Levrai om zich (uitsluitend) uit te laten over de nader overgelegde productie 8 van VDF,
- het verkort proces-verbaal en de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 11 december 2023 waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 12 januari 2024 voor akte aan de zijde van Levrai om zich (uitsluitend) uit te laten over de nader overgelegde productie 8 van VDF,
- de incidentele vordering tot voeging of tussenkomst van 108 Vastgoed van 15 december 2023,
- het bericht van de rechtbank van 16 januari 2024 waarbij aan 108 Vastgoed gelegenheid tot herstel is geboden,
- de herstelde incidentele vordering tot voeging of tussenkomst van 108 Vastgoed van 23 januari 2024 met producties,
- de akte uitlating van VDF van 23 februari 2024 met één productie,
- de akte uitlating productie 8 van Levrai van 23 februari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2.De feiten voor zover van belang in het incident
2.1.
VDF is een vastgoedmakelaar; zij bemiddelt bij de verkoop en verhuur van vastgoed. Ook Levrai en 108 Vastgoed zijn actief op de vastgoedmarkt en houden zich onder andere bezig met het beheer van onroerend goed en de bemiddeling bij de handel in onroerend goed.
2.2.
VDF trad op als verkoopbemiddelaar voor de eigenaren van de woning op de [adres] (hierna: de Woning). VDF bood de Woning zogeheten off-market te koop aan.
2.3.
Per whatsapp traden de heer [naam 1] (hierna:
[naam 1]), enig bestuurder van VDF, en de heer [naam 2] (hierna:
[naam 2]), enig bestuurder van Levrai, op 16 februari 2022 in onderhandeling over de verkoop van de Woning en de voorwaarden waaronder dat zou gebeuren. Ook werd gecorrespondeerd over een courtagevergoeding voor VDF.
[naam 1]), enig bestuurder van VDF, en de heer [naam 2] (hierna:
[naam 2]), enig bestuurder van Levrai, op 16 februari 2022 in onderhandeling over de verkoop van de Woning en de voorwaarden waaronder dat zou gebeuren. Ook werd gecorrespondeerd over een courtagevergoeding voor VDF.
2.4.
Met een door partijen op 22 maart 2022 ondertekende koopovereenkomst hebben Levrai en 108 Vastgoed de Woning gekocht.
2.5.
Eind november 2022 is de Woning geleverd aan Levrai en 108 Vastgoed.
2.6.
VDF heeft een courtagenota aan 108 Vastgoed gestuurd. 108 Vastgoed heeft die nota niet betaald. Op 10 januari 2023 heeft VDF 108 Vastgoed gedagvaard voor de kantonrechter van de rechtbank in Den Haag en betaling gevorderd. 108 Vastgoed heeft in die procedure betwist dat zij opdracht heeft gegeven aan VDF of dat zij een bemiddelingsovereenkomst had met VDF inzake bemiddeling van onroerend goed. 108 Vastgoed voerde aan dat zij geheel onbekend was met VDF en nooit contact heeft gehad met VDF. Op 4 april 2023 heeft VDF verzocht de procedure te royeren. Bij vonnis van 26 juli 2023 heeft de kantonrechter van de rechtbank Den Haag de vordering van VDF tegen 108 Vastgoed afgewezen, omdat VDF het verweer van 108 Vastgoed niet had weerlegd.
2.7.
Op 4 mei 2023 heeft VDF een courtagenota van € 7.260,- aan Levrai gestuurd als koperscommissie voor de Woning. Levrai heeft die nota niet betaald. Vervolgens heeft VDF Levrai gedagvaard voor de kantonrechter van deze rechtbank en daarmee onderhavige procedure gestart.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
VDF vordert – na eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling – dat de kantonrechter Levrai veroordeelt tot betaling van:
I € 7.998,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 7.260,- vanaf 18 mei 2023,
II de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2.
Kort gezegd stelt VDF dat zij met Levrai per whatsapp een overeenkomst is aangegaan op basis waarvan VDF heeft bemiddeld bij de verkoop van de Woning aan Levrai tegen een courtage van € 6.000,- exclusief btw, ofwel € 7.260,- inclusief btw.
3.3.
Levrai betwist dat een (geldige) bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. Levrai betwist ook dat VDF bemiddelingsdiensten heeft verricht.
in het incident
3.4. 108
Vastgoed vordert in het incident dat zij zich mag voegen dan wel dat zij mag tussenkomen in de hoofdzaak. 108 Vastgoed stelt daarbij een belang te hebben, omdat haar rechten en verplichtingen rechtstreeks betrokken zijn bij de hoofdzaak. 108 Vastgoed heeft de Woning samen met Levrai aangekocht. 108 Vastgoed heeft in de aanloop naar de koop van de Woning ook contact gehad met VDF. 108 Vastgoed betoogt dat zij als mede-eigenaar van de Woning zal zijn gehouden aan de uitkomst van de procedure tussen VDF en Levrai en dat dit tot schade voor 108 Vastgoed lijdt. 108 Vastgoed wenst daarom te worden toegelaten tot het voeren van mondeling verweer op een nader in te plannen zitting.
3.5.
VDF maakt bezwaar tegen het verzoek tot voeging van 108 Vastgoed, omdat voeging tot onnodige vertraging zal leiden in de hoofdzaak. 108 Vastgoed had zich al eerder kunnen voegen in de procedure en een nieuwe mondelinge behandeling is overbodig. Bovendien heeft VDF 108 Vastgoed al eerder gedagvaard voor de rechtbank in Den Haag, waarna 108 Vastgoed in haar verweer heeft aangegeven dat zij geheel onbekend is met VDF en nooit contact heeft gehad met VDF.
3.6.
Levrai maakt geen bezwaar tegen voeging van 108 Vastgoed.
4.De beoordeling
in het incident
4.1. 108
Vastgoed heeft haar incidentele conclusie tot voeging dan wel tussenkomst pas na de mondelinge behandeling in de hoofdzaak ingediend. Daarmee is 108 Vastgoed te laat volgens artikel 218 Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering (Rv). Deze bepaling schrijft voor dat de vordering tot voeging of tussenkomst wordt ingediend vóór of op de roldatum waarop de laatste conclusie in het aanhangige geding wordt genomen. De laatste conclusie was hier de conclusie van antwoord van Levrai op 13 oktober 2023. Daarna is een datum voor een mondelinge behandeling bepaald. 108 Vastgoed kon haar conclusie tot voeging of tussenkomst na de mondelinge behandeling in elk geval niet meer nemen, omdat de zaak toen was afgeconcludeerd. De omstandigheid dat op de mondelinge behandeling nog geen datum voor vonnis was bepaald, omdat aan Levrai eerst nog de gelegenheid was geboden om bij akte een korte reactie te geven op de nadere productie 8 van VDF, verandert niets aan het feit dat de zaak al was afgeconcludeerd. Procesrechtelijk is een akte namelijk niet gelijk te stellen met een conclusie. Verwezen wordt naar artikel 82 Rv en artikel 1.2 onder a en b van het landelijk procesreglement.
4.2.
Daar komt bij dat voeging of tussenkomst slechts kan worden toegewezen als daarbij voldoende belang bestaat in verband met de nadelige gevolgen die 108 Vastgoed van de uitspraak in de hoofdzaak zou kunnen ondervinden. Onder nadelige gevolgen wordt verstaan de feitelijke of juridische gevolgen van de toe- of afwijzing van de vordering in de hoofdzaak of het gezag van gewijsde dat de in de hoofdzaak gegeven beslissingen kunnen hebben voor 108 Vastgoed. Daarbij weegt ook de processuele doelmatigheid mee, waaronder het voorkomen van een tegenstrijdige beslissing indien VDF afzonderlijk tegen 108 Vastgoed zou procederen over dezelfde feiten en rechtsverhoudingen.
4.3.
Voor tussenkomst is vereist dat sprake is van een belang om benadeling of verlies van een eigen recht te voorkomen. Een dergelijk eigen recht van 108 Vastgoed is hier niet gesteld of gebleken. Daarmee is er geen belang bij tussenkomst.
4.4.
Verder heeft 108 Vastgoed onvoldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij voeging. Over de rechtsverhouding tussen VDF en 108 Vastgoed is al onherroepelijk beslist door de kantonrechter van de rechtbank Den Haag. De vordering van VDF op 108 Vastgoed is daarbij afgewezen. Daarmee staat in rechte vast dat VDF geen vordering uit hoofde van een bemiddelingsovereenkomst heeft op 108 Vastgoed in verband met de verkoop van de Woning. Het argument van 108 Vastgoed dat zij samen met Levrai de Woning heeft gekocht, is onvoldoende als belang voor voeging in deze procedure. Het gaat er bij de vraag naar de verschuldigdheid van courtage immers niet om wie partij zijn bij de koopovereenkomst, maar of en met wie een bemiddelingsovereenkomst is aangegaan.
4.5.
Al met al moet de incidentele vordering tot voeging van 108 Vastgoed op zowel formele als inhoudelijke gronden worden afgewezen.
4.6. 108
Vastgoed zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van VDF tot op heden begroot op € 272,-, bestaande uit € 204,- (1 punt x tarief € 204,-) aan salaris gemachtigde en € 68,- aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing). Aan de zijde van Levrai worden de kosten begroot op nihil, omdat zij heeft volstaan met de opmerking dat zij geen bezwaar heeft tegen het verzoek tot voeging.
in de hoofdzaak
4.7.
Na de mondelinge behandeling is de hoofdzaak voor een korte akte aan de zijde van Levrai komen te staan voor een reactie op de nader overgelegde productie 8 van VDF. Levrai heeft met haar laatste akte gereageerd op die productie 8. De hoofdzaak zal daarmee, zoals ook op de mondelinge behandeling is besproken, nu voor vonnis komen op de datum die onder de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
in het incident
5.1.
wijst de incidentele vordering van 108 Vastgoed af,
5.2.
veroordeelt 108 Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van Levrai begroot op nihil en aan de zijde van VDF begroot op € 272,-, te vermeerderen met de kosten van betekening conform het Btag [1] als 108 Vastgoed niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
in de hoofdzaak
5.3.
verwijst de zaak naar de rol van 5 april 2024 voor vonnis.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2024.