ECLI:NL:RBAMS:2023:9016 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens langduri...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10006046 CV EXPL 22-9585

vonnis van: 31 maart 2023

fno.: 33623

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

3. [eiser 3]

4. [eiser 4] , optredende in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarigen [eiser 2] en [eiser 3] ,

allen wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

nader te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. L. van Waegeningh,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure volgt uit:

- de dagvaarding van 12 juli 2022, met producties;

- het vonnis van 2 september 2022;

- de akte van [eisers] , met producties;

- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie en met producties;
- het instructievonnis van 9 december 2022, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 februari 2023. Voor [eisers] is [eiser 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar dochter, kleindochter, een tolk en haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagde] heeft op de zitting stukken overgelegd. [eisers] zijn in de gelegenheid gesteld op deze stukken te reageren, hetgeen zij bij akte hebben gedaan. [eisers] hebben daarbij hun eis (voorwaardelijk) verminderd.

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 9 september 1993 de woning aan het adres [adres] (verder: de woning).

1.2.

Bij aanvang van de huurovereenkomst was de eigenaar en verhuurder van de woning de heer [naam 1] . De huurprijs bedroeg op dat moment f. 451,60 per maand inclusief servicekosten.

1.3.

Op 21 september 2012 is de woning in eigendom overgegaan op mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] . Zij zijn vanaf dat moment verhuurder van de woning aan [gedaagde] .

1.4.

Sinds 29 december 2020 zijn [eisers] gezamenlijk eigenaar van de woning. [eisers] zijn daarmee verhuurder van de woning aan [gedaagde] geworden.

1.5.

Sinds eind 2020 hebben [eisers] [gedaagde] meermaals aangeschreven in verband met een huurachterstand van meer dan 10 jaar.

1.6.

Bij brief van 29 juni 2022 hebben [eisers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2022 op grond van artikel 7:274 lid 1 onder Pro a en c BW. In deze brief maken [eisers] tevens aanspraak op betaling van huur over de afgelopen tien jaar.

Het geschil in conventie

2. [eisers] vorderen in conventie, na vermindering van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair: de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, en
subsidiair: de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2022;
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 51.134,53 aan huurachterstand, dan wel voorwaardelijk tot betaling van € 40.206,48 aan huurachterstand, met de wettelijke rente hierover vanaf de dagvaarding tot de voldoening;
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.399,31 aan buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke rente hierover vanaf zeven dagen na betekening van dit vonnis tot de voldoening;
veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Aan hun vordering leggen [eisers] ten grondslag dat [gedaagde] al meer dan 10 jaar tekort schiet in haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is daarmee ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Subsidiair dient de huurovereenkomst op grond van artikel 7:272 lid 1 BW Pro juncto artikel 7:274 lid 1 onder Pro a, dan wel c BW te eindigen.

4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering, dat bij de beoordeling aan de orde zal komen.

Het geschil in reconventie

5. [gedaagde] heeft in reconventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis gevorderd:

een verklaring voor recht dat [gedaagde] bevrijdend heeft betaald over de jaren 2012 tot en met in ieder geval 2020 en de maanden januari en februari 2021;
een verklaring voor recht dat [gedaagde] de betaalde huurpenningen over de maanden januari 2022 tot en met heden bevrijdend heeft betaald mocht de leveringsakte niet gepasseerd worden;
bij toewijzing van de vorderingen van [eisers] deze niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
bij toewijzing van de vorderingen van [eisers] een ontruimingstermijn van minimaal zes maanden aan te houden met toewijzing van de verhuis- en inrichtingskosten en onder aanbieding van een concrete passende woning met een soortgelijke huur;
de gevorderde maandelijkse huur inclusief de servicekosten vast te stellen op

€ 312,23;

- met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

6. De stellingen en verweren van partijen in reconventie komen bij de beoordeling aan de orde.

Beoordeling

7. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden beoordeeld.

8. In deze procedure is in de kern aan de orde de vraag of [gedaagde] een huurachterstand heeft, en zo ja, hoe hoog deze is en welke gevolgen daaraan verbonden moeten worden.

Is er een huurachterstand?

9. [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] al vanaf omstreeks 2012 amper huur heeft betaalt. De heer [eiser 1] , die zowel voor [eisers] als voor de voormalige verhuurders optreedt als beheerder van de woning, heeft op zitting aangegeven dat hij hier te naïef over heeft gedacht en ervan uitging dat [gedaagde] de huurpenningen iedere maand overmaakte aan de gemeente [gemeente] ter voldoening van openstaande belastingschulden van de voormalige verhuurder. Nu blijkt dat volgens [eisers] helemaal niet het geval te zijn geweest en heeft [gedaagde] jarenlang helemaal niets aan huur betaald.

10. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij sinds 2012 wel altijd aan de gemeente heeft betaald. Op zitting heeft [gedaagde] een overzicht van betalingen overgelegd, waaruit volgens haar zou volgen dat zij de volgende betalingen aan de gemeente heeft verricht:

in 2013: 8 betalingen van € 312,23;
in 2014: 8 betalingen van € 312,23;
in 2015: 7 betalingen van € 312,23;
in 2016: 8 betalingen van € 312,23;
in 2017: 5 betalingen van € 312,23;
in 2018: niets betaald;
in 2019: niets betaald;
in 2020: niets betaald;
in 2021: 2 betalingen van € 312,23;
in 2022: 9 betalingen van € 312,23, rechtstreeks betaald aan [eisers] ;

De betalingen worden ondersteund door bankafschriften, die [gedaagde] ook op zitting heeft overgelegd.

11. De ontvangst van de betalingen uit 2022 hebben [eisers] erkend. Tegen de overige betalingen hebben [eisers] het verweer gevoerd dat zij niet bekend zijn met de juridische grondslag van deze betalingen c.q. de eventuele daartoe strekkende aanschrijvingen van de derden die betalingen hebben ontvangen. Volgens [eisers] kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] bevrijdend heeft betaald jegens haar voormalige verhuurder.

12. Dit verweer van [eisers] gaat niet op. Ter zitting heeft de heer [eiser 1] namens [eisers] gesteld dat er nooit actie is ondernomen op het feit dat [gedaagde] geen huur aan de verhuurder betaalde, omdat ervan werd uitgegaan dat [gedaagde] aan de gemeente betaalde ter voldoening van gemeentelijke belastingen. Kennelijk ging de voormalige verhuurder er dus vanuit dat [gedaagde] iedere maand (bevrijdend) betaalde aan de gemeente. Een ander standpunt is ook niet houdbaar, omdat in dat geval onbegrijpelijk is waarom de voormalige verhuurder [gedaagde] niet eerder heeft aangeschreven in verband met het feit dat zij al jarenlang geen huur meer aan hem betaalde. [gedaagde] heeft nu ter zitting aangetoond wat zij al die jaren precies aan de gemeente heeft betaald. [eisers] kan dan niet het standpunt innemen dat het helemaal niet de bedoeling was dat [gedaagde] aan de gemeente betaalde. [gedaagde] heeft gezien de bestendige praktijk die de voormalige verhuurder jarenlang hanteerde, er op mogen vertrouwen dat zij bevrijdend betaalde aan de gemeente.

13. Echter staat vast dat [gedaagde] niet alle verschuldigde huur aan de gemeente heeft betaald. Zelfs uitgaande van haar eigen overzicht heeft [gedaagde] in de jaren 2013 tot en met 2022 wel 73 huurtermijnen onbetaald gelaten.

Verjaring

14. [gedaagde] heeft zich beroepen op verjaring. In artikel 3:308 BW Pro is bepaald dat rechtsvorderingen tot betaling van (onder meer) huur verjaren door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. In artikel 3:317 BW Pro is bepaald dat deze verjaring wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt.

15. [gedaagde] voert aan dat zij nimmer is aangeschreven in verband met een huurachterstand, maar vast staat dat [eisers] de brief van 29 juni 2022 één dag later per deurwaardersexploot hebben laten betekenen op het woonadres (de gehuurde woning) van [gedaagde] . Het overgelegde exploot van betekening vormt voldoende onderbouwing van de stelling dat [gedaagde] deze brief heeft ontvangen. In de brief van 29 juni 2022 hebben [eisers] [gedaagde] aangemaand tot betaling van huur over de periode van 10 jaar daarvoor (dus kennelijk vanaf juni 2012). De gevorderde huurtermijnen tot en met juni 2017 waren op de datum van de brief door verloop van 5 jaren verjaard en konden met deze aanmaning dus niet meer gestuit worden. Dit deel van de vordering zal dan ook als verjaard worden afgewezen.

16. [eisers] hebben nog gesteld dat zij [gedaagde] al met eerdere aanschrijvingen van eind 2020 hebben aangesproken op betaling van achterstallige huurtermijnen, maar in het licht van het verweer van [gedaagde] dat zij deze aanschrijvingen niet heeft ontvangen, hebben [eisers] de ontvangst van die brieven onvoldoende aangetoond.

Wat moet [gedaagde] nog betalen aan [eisers] ?

17. De vijf betalingen die [gedaagde] in 2017 heeft verricht aan de gemeente, zijn allemaal van vóór juli 2017. Aangenomen mag dus worden dat deze betalingen zien op het deel van de vordering van [eisers] tot en met juni 2017. Dat betekent dat in 2017 nog 7 huurtermijnen open staan (juli t/m december), in 2018, 2019 en 2020 nog alle 12 huurtermijnen, in 2021 nog 10 huurtermijnen en in 2022 nog 3 huurtermijnen. [eisers] heeft bij haar laatste akte erkend dat de huur inclusief de servicekosten € 312,23 per maand bedraagt. Daaruit volgt de conclusie dat er, berekend tot en met december 2022, een huurachterstand bestaat van € 17.484,88. Dit bedrag is in conventie toewijsbaar.

18. Het verweer van [gedaagde] dat zij niet wist aan wie zij moest betalen kan haar niet baten. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij op 11 januari 2021 een brief kreeg van de gemeente dat zij geen betalingen meer aan de gemeente hoefde te verrichten, maar op dat moment had [gedaagde] al een aantal jaren te weinig betalingen aan de gemeente verricht. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat zij sinds januari 2021 de huurpenningen op een aparte rekening heeft geplaatst, omdat zij niet wist aan wie zij moest betalen. Dat kan zo zijn, maar in ieder geval moet het [gedaagde] na ontvangst van de brief van 29 juni 2022 (die per deurwaardersexploot is betekend) en zeker na ontvangst van de dagvaarding, duidelijk zijn geweest aan wie zij moest betalen. Onbegrijpelijk is waarom [gedaagde] op dat moment het bedrag dat volgens haar stond op die aparte rekening niet heeft betaald aan [eisers] De huurachterstand is [gedaagde] dus aan te rekenen.

19. Omdat [gedaagde] de huur niet stipt en volledig heeft voldaan, is zij op grond van artikel 6:119 BW Pro wettelijke rente over de achterstand verschuldigd.

20. De in conventie gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat gesteld noch gebleken is dat een brief als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro aan [gedaagde] is verzonden en door haar is ontvangen.

De gevolgen van de huurachterstand

21. De omvang van de huurachterstand is zodanig dat ook de vordering in conventie tot ontbinding en ontruiming in beginsel toewijsbaar is. [gedaagde] heeft verzocht om een tweede kans. Zij heeft ook aangevoerd het geld apart te hebben gezet. De kantonrechter zal [gedaagde] een termijn van een maand gunnen om de huurachterstand met rente aan te zuiveren (terme de grace). Vanzelfsprekend blijft [gedaagde] gehouden ook de lopende huurtermijnen te voldoen.

22. [gedaagde] huurt de woning al bijna 30 jaar. Het verlaten van de woning heeft, zeker op haar leeftijd, ingrijpende gevolgen. Die belangen in aanmerking genomen, acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van drie maanden na betekening van dit vonnis in dit geval passend, in het geval [gedaagde] niet voldoet aan de gegeven terme de grace.

23. Hetgeen in conventie subsidiair is gevorderd ten aanzien van de opzegging van de huurovereenkomst behoeft geen behandeling meer. Dat geldt ook voor de vordering in reconventie van [gedaagde] tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten en het aanbieden van een concrete passende woning.

24. [gedaagde] heeft in reconventie nog een aantal verklaringen voor recht ingesteld. Ten aanzien van de (bevrijdende) betalingen die [gedaagde] heeft verricht, is hiervoor reeds een oordeel gegeven en ten aanzien van de hoogte van de maandelijkse huur bestaat geen geschil meer tussen partijen. De verklaringen voor recht worden daarom afgewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

25. Ingevolge artikel 233 lid 1 Rv Pro kan een vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit. [gedaagde] heeft verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

26. De kantonrechter overweegt dat het belang van [eisers] om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen, gezien de structurele en ernstige tekortkoming. [gedaagde] heeft jarenlang slechts minimaal huur betaald en heeft voldoende kansen gehad om hier verandering in te brengen. De nadelige gevolgen die dit nu voor haar heeft, zijn geen reden om de uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen.

Proceskosten

27. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. In reconventie worden de proceskosten begroot op nihil, gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie. De kantonrechter ziet geen aanleiding de proceskosten te matigen, zoals door [gedaagde] verzocht. De proceskosten worden toegewezen conform het toepasselijke liquidatietarief.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt [gedaagde] om
binnen één maand na hedente betalen aan [eisers] een bedrag van € 17.484,88 aan huurachterstand, berekend tot en met december 2022, met de wettelijke rente hierover vanaf 12 juli 2022 tot aan de voldoening;

en voorts voor het geval [gedaagde] niet aan de veroordeling onder I. voldoet en/of [gedaagde] binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ;

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eisers] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

en in alle gevallen:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:

exploot € 105,31
salaris € 792,00
griffierecht € 693,00
-----------------
totaal € 1.590,31
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [gedaagde] in de betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.