ECLI:NL:RBAMS:2023:8787

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10193997 CV EXPL 22-14789

vonnis van: 5 september 2023

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,
eiser in het incident en in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. W.A.A. van Kuijk,

t e g e n

1.de besloten vennootschap BROUWERIJ DE ENGEL AMSTERDAM B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

2.
[gedaagde 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagden in het incident en in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. V.N. Gijlstra.

Partijen worden hierna genoemd “ [eiser] ”, “De Engel” en “ [gedaagde 2] ”. Gedaagden samen worden hierna De Engel c.s. genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 oktober 2022 met producties 1 t/m 32;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 13;
het tussenvonnis van 14 februari 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens inhoudende wijziging van eis en verzoek tot het treffen van voorlopige voorzieningen ex artikel 223 Rv, met producties 33 t/m 41;
de conclusie van antwoord in incident, tevens akte houdende wijziging eis, tevens houdende overlegging producties, met producties 13 t/m 35;
producties 36 t/m 38 van De Engel c.s.;
producties 42 t/m 48 van [eiser] ;
productie 39 van De Engel c.s.;
producties 49 en 50 van [eiser] ;
de mondelinge behandeling van 5 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de spreekaantekeningen van partijen.

1.2.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1

[eiser] en [gedaagde 2] hebben sinds oktober 2020 gesproken over de verhuur van een pand van [eiser] aan [gedaagde 2] . Het gaat over een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (“BW”), een horecapand gelegen aan de [adres] (“het pand”).

2.2

Tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst heeft [gedaagde 2] laten weten dat hij het pand wil verbouwen. Over de verwachte duur van de verbouwing en de openingsdatum heeft hij op 10 december 2020^[1]het volgende aan [eiser] gemaild^[2]:

“Streefdatum opening Brouwerij/Restaurant zal waarschijnlijk zijn 1 juni 2021 of zoveel eerder als mogelijk. Daarin hebben wij covid-19 maatregelen, de vergunning en financieringsaanvragen, levertijden brouwerij en verbouwing meegenomen. En om geen verkeerde verwachtingen te schetsen lijkt mij dat een reële inschatting. Dat willen wij grondig doen.”

2.3

Op 9 maart 2021 hebben partijen een huurovereenkomst^[3]getekend. [gedaagde 2] heeft voor het aangaan van de huurovereenkomst een besloten vennootschap opgericht, Brouwerij De Engel Amsterdam b.v. (“De Engel”). Enig aandeelhouder en bestuurder van De Engel is Husnu Holding b.v., enig aandeelhouder en zelfstandig bestuurder van Husnu Holding b.v. is [gedaagde 2] . De huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser] en De Engel in oprichting, waarbij [gedaagde 2] namens De Engel heeft getekend. Ingangsdatum van de huur is 1 april 2021. Onderdeel van deze huurovereenkomst is een aanhangsel waarin een aantal bepalingen is opgenomen over bepaalde zaken die [eiser] aan De Engel in bruikleen geeft.

2.4

[eiser] en De Engel hebben op 6 juli 2021 een tweede huurovereenkomst getekend betreffende het pand, eveneens met als ingangsdatum 1 april 2021. Deze vervangt de eerder gesloten huurovereenkomst. Hier van belang zijn de volgende bepalingen uit deze huurovereenkomst^[4]:

- artikel 2: op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW^[5]van toepassing (“Algemene Bepalingen”), huurder heeft een exemplaar van de Algemene Bepalingen ontvangen;

artikel 1.2: het gehuurde wordt als casco verhuurd. Het gehuurde wordt opgeleverd en aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen;
artikel 3: er is een verhuurperiode afgesproken van 5 jaar + 5 jaar, met daarna een verlenging van telkens vijf jaar;
artikel 4: de overeengekomen huurprijs is € 19.000,- btw-vrij per maand, bij vooruitbetaling te voldoen;
artikel 4.6.1: De Engel moet zelf de abonnementen op GasWaterLicht (“GWL”) afsluiten en de kosten daarvan dragen;
artikel 7.1: De Engel moet bij ondertekening van de huurovereenkomst een waarborgsom dan wel bankgarantie (“de borg”) stellen gelijk aan drie maanden huur, zijnde € 57.000,-;
artikel 10.1: het pand wordt casco verhuurd, wijziging die de huurder aanbrengt zijn voor rekening en risico van huurder;
artikel 14.4:

2.5

De verbouwing was niet klaar op 1 juli 2021, begin september 2021 was er een huurachterstand ontstaan van drie maanden, de borg is niet gestort en de GWL-contracten zijn niet op naam van De Engel gezet. [eiser] heeft daarop De Engel in kort geding gedagvaard en ontruiming van het pand gevorderd. Partijen zijn in onderhandeling met elkaar getreden. Dit heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst^[6]tussen [eiser] , De Engel en [gedaagde 2] , waarna het kort geding is ingetrokken. De vaststellingsovereenkomst bevat onder andere de volgende bepalingen:

1.1 De Engel zal ervoor zorg dragen dat uiterlijk binnen een maand na de opening van De Engel (start van de exploitatie) de borg door haar zal zijn gesteld.
1.2 Tot het moment dat de borg is gesteld, zal [gedaagde 2] als natuurlijk persoon toetreden tot de huurovereenkomst tussen partijen en als gevolg daarvan naast De Engel persoonlijk aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen die voor De Engel uit de huurovereenkomst en daarop van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen voortvloeien.(…)

Met betrekking tot de bruikleen komen partijen aanvullend het volgende overeen:

2.3 [gedaagde 2] verklaart door ondertekening van deze overeenkomst persoonlijk garant te staan dat de zaken welke door [eiser] in bruikleen worden gegeven, aan het einde van de bruikleen overeenkomst in goede staat aan [eiser] ter hand worden gesteld.
2.4 De Engel en [gedaagde 2] verklaren dat de door [eiser] in bruikleen gegeven zaken door haar adequaat verzekerd zijn en blijven tegen diefstal en schade.

2.6

Op 18 mei 2022 heeft de brandweer een brandveiligheidscontrole^[7]uitgevoerd en geconstateerd dat de doorvoering van bepaalde kabels, leidingen en een deurkozijn niet / onvoldoende brandwerend is uitgevoerd, de brandslanghaspels niet adequaat worden gecontroleerd en dat vluchtdeuren niet goed sluiten dan wel niet zonder sleutel te openen zijn. De rapportage sluit af met de mededeling dat deze constateringen adequaat moeten worden verholpen.

2.7

[eiser] heeft onder andere twee kroonluchters ter waarde van elk € 37.500,- in bruikleen gegeven aan De Engel c.s.. Op 24 mei 2022 ontving [eiser] het bericht dat één van deze kroonluchters is gevallen en beschadigd.

2.8

Partijen hebben vervolgens een discussie gekregen over wie aansprakelijk is voor de schade aan de kroonluchter. Op 20 juni 2022 heeft De Engel c.s. hierover aan [eiser] het volgende gemailed:
“De kwestie met de lamp en het gedraai over de aansprakelijkheid van de onfortuinlijke val versnelt de opening uiteraard ook niet. Mbt de 2e lamp verzoek ik u deze volgens de wet in/op te hangen en ons te bevestigen dat u de door u te leveren stalen hoofd en veiligheidsketting alsmede de karabijn laat certificeren en bij voorkeur door een bedrijf en ditmaal ook recht vanuit de zolder laat inhangen! Anderzijds kunnen wij deze ook niet verzekerd/gedekt hebben noch daarvoor enige aansprakelijkheid dragen?(…) We gaan/kunnen zeker nog niet open kunnen indien we de zaken niet met elkander hebben opgelost en dat veilig voor ons en de toekomstige gasten is. U kan niet van ons verwachten dat we dat risico aangaan.^[8]”

2.9

Op 5 augustus 2022 heeft De Engel c.s. aan [eiser] gemailed^[9]:
“De verzekering had idd al gemeld dat wij niet gedekt (kunnen) zijn.”

2.1

De gemachtigde van [eiser] heeft op 19 augustus 2022 de bruikleenovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden^[10]: ”Inmiddels is aan cliënt kenbaar gemaakt dat de kroonluchters (…) niet zijn verzekerd. Dat betekent dat er sprake is van een tekortkoming in nakoming van de bruikleenovereenkomst tussen partijen als gevolg waarvan cliënt met dit schrijven overgaat tot ontbinding van die bruikleenovereenkomst tussen partijen.”

2.11

Op 19 augustus 2022 heeft een medewerker van De Engel een mail^[11]gestuurd aan [eiser] met onder andere de volgende inhoud:
“Gaat u nu eindelijk de daklekkage repareren (…). De lekkage dient gerepareerd te worden voor onze opening.”

2.12

Op 13 december 2022 heeft De Engel c.s. aan [eiser] gemailed:^[12]“De onveilige en gevaarlijke situatie vanuit de kroonluchters en gaslekken zijn voor ons als huurders zeer onacceptabel. U bent hier al een tijd geleden van op de hoogte gesteld en laat na iets tegen te ondernemen dan wel te herstellen! (…) U (…) was/bent zelf aan zet om de beide kroonluchters juist te leveren en constructief in te hangen. (…) Dit zijn uw eigendommen waar wij niet aan kunnen / willen zitten zonder dat we dat expliciet afspreken. (…) We willen geen echec en het goed geregeld voor ons personeel en onze gasten. Eerder kunnen wij de deuren niet openen. (…).”

2.13

Op 5 februari 2023 heeft de dakdekker aan [eiser] het volgende teruggekoppeld over de staat van het dak^[13]:
“Het dak is verder in goede staat buiten deze kleine plotselinge problemen. Ik kom deze dingen oplossen in de week van 20 februari, dit is enkele dagen werk.”

2.14

Op 17 februari 2023 heeft De Engel c.s. [eiser] gemailed^[14]:
“Allereerst herinner ik u er wellicht ten overvloede aan dat we geen huurgenot kennen en in een onveilige ruimte verkeren en geen gasten kunnen ontvangen als gevolg van

de kroonluchter(s) (veiligheid)

de verbouwing van de bovenverdieping (kantoor, personeel, opslagruimte) als gevolg van het kapotte dak aangehouden is totdat het kapotte dak en de brandveiligheidssituatie hersteld en gegarandeerd is.”

2.15

Op 20 februari 2023 heeft De Engel c.s. het bedrijf dat het dak zou repareren niet toegelaten om de werkzaamheden uit te voeren^[15], omdat volgens De Engel c.s. een vergunning en plan van aanpak ontbraken.

2.16

Op 21 juni 2023 heeft de gemachtigde van De Engel c.s. een mail gestuurd aan [eiser] met daarin de volgende tekst:
“Zoals cliënte al meermaals heeft aangegeven is het voor haarniet mogelijkde kroonluchters en overige in de huurovereenkomst onder bruikleen genoemde zaken te verzekeren. Reden daarvoor is dat zij geen eigenaar is van die spullen, maar houder.”

2.17

Op 26 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] een mail gestuurd naar de gemachtigde van De Engel c.s., met het verzoek om expliciet te bevestigen dat de mensen die in opdracht van [eiser] het dak zullen herstellen, zullen worden toegelaten vanaf 8 juli 2023.

3.De vorderingen en het verweer

In conventie

In het incident

[eiser] vordert ontruiming van het pand en doorbetaling van de huur totdat de ontruiming heeft plaatsgevonden, met veroordeling van De Engel in de kosten van dit geding.

3.1

[eiser] legt aan deze vordering ten grondslag dat de almaar oplopende huurachterstand zodanig ernstig en structureel is, dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden in de bodemprocedure. Aangezien deze ontbinding echter niet uitvoerbaar bij voorraad is, heeft hij belang bij een ontruiming van het pand op de kortst mogelijke termijn. De spoedeisendheid is erin gelegen dat [eiser] huurinkomsten derft terwijl zijn lasten doorlopen en de waarde van het pand negatief wordt beïnvloed doordat het niet wordt geëxploiteerd^[16].

3.2

De Engel heeft aangevoerd dat [eiser] geen belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening, omdat deze grotendeels gelijk is aan de vordering in de bodemprocedure en gelet op de fase waarin de hoofdzaak zich bevindt feitelijk zinloos is.

In de hoofdzaak

3.3

[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter, voor zover de wet dat toelaat uitvoerbaar bij voorraad,

I. De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 110.786 aan huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

II. De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 8.400 aan verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

III. De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 776,90 ter zake van de facturen van Kenter, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

IV. de huurovereenkomst tussen partijen met onmiddellijke ingang, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, ontbindt;

V. De Engel en [gedaagde 2] veroordeelt het pand binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, zo nodig met hulp van de sterke arm;

VI. De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst tot de datum van ontbinding;

VII. De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding voor elke maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst van de dan geldende huursom met btw, met dien verstande dat deze plicht eindigt op de datum waarop een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden met een andere huurder wordt aangegaan, subsidiair tot de datum van ontruiming, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum;

VIII. voor recht verklaart dat de bruikleenovereenkomst tussen De Engel en [gedaagde 2] enerzijds en [eiser] anderzijds is ontbonden;

IX. De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt om binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis aan [eiser] de volgende zaken ter hand te stellen:

- een overgebleven Steynen luster;

- zeven kerklusters;

- twee koppels (vier stuks) antieke Engelenkandelaars (bij twee inclusief onderstel);

- ca 30 à 40 tafellampjes,

op straffe van een dwangsom;

alles met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.

3.4

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat De Engel c.s. zodanig ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de verbouwing niet af te ronden, de horecazaak niet te exploiteren, de huur nooit tijdig te betalen, de energiecontracten niet zelfstandig af te sluiten en de borg niet te verstrekken, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De Engel en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de bruikleenovereenkomst doordat zij de in bruikleen gegeven zaken niet hebben verzekerd, [eiser] heeft de bruikleenovereenkomst buitengerechtelijk mogen ontbinden.

3.5

De Engel c.s. betwist dat sprake is van enige tekortkoming aan haar zijde die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij betwist dat een exploitatieplicht en openingsdatum is overeengekomen. Verder voert zij aan dat het dak gerepareerd moet worden voordat de verbouwing kan worden afgerond en de kroonluchter gezekerd voordat de exploitatie kan worden gestart. Wat betreft de vaststellingsovereenkomst heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat deze onder druk is getekend en geen juridische waarde heeft omdat zijn partner niet heeft meegetekend. Tevens heeft zij zich verweerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad.

In reconventie

3.6

De Engel c.s. vordert, na eiswijziging,

I. dat [eiser] wordt veroordeeld om de gebreken aan het dak binnen twee maanden na betekening van het vonnis te (doen) herstellen, op straffe van een dwangsom;

II. dat [eiser] wordt veroordeeld om de huurprijs vanaf februari 2022 te verminderen met 40%, tot de dag dat de in het gehuurde aanwezige gebreken zijn verholpen;

III. dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis tot aflevering en plaatsing van de (gerestaureerde) gevallen kroonluchter over te gaan, althans binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis tot restauratie van de gevallen kroonluchter over te gaan en die kroonluchter binnen 2 maanden na heden te leveren en te plaatsen, op straffe van een dwangsom;

IV. dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis de kroonluchter die nog hangt op zo’n wijze deugdelijk op te hangen dat voldaan wordt aan de daarvoor geldende vereisten, op straffe van een dwangsom;

V. dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis over te gaan tot aflevering van de banktafels, de 7de kleine kroonluchter en de originele kunstwerken, op straffe van een dwangsom;

VI. dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen twee maanden na het in deze te wijzen vonnis de in productie 2 bij conclusie van antwoord opgenomen onveilige situaties te herstellen op de wijze zoals wordt aangedragen door de gemeente Amsterdam, op straffe van een dwangsom;

VII. een verklaring voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die De Engel c.s. heeft geleden als gevolg van de gebreken aan het dak, de gaslekkages en de gevallen kroonluchter;

VIII. [eiser] te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met de nakosten, met bepaling dat [eiser] wettelijke rente over de proces- en nakosten is verschuldigd vanaf 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.

3.7

De Engel c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat het gehuurde zodanige gebreken vertoont dat er sprake is van verminderd huurgenot dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt, en van door de gebreken veroorzaakte schade die door [eiser] moet worden vergoed. De bruikleenovereenkomst is niet rechtsgeldig ontbonden en daarom vordert zij nakoming.

3.8

[eiser] heeft betwist dat het pand gebreken heeft die zorgen voor verminderd huurgenot en voert aan dat de bruikleenovereenkomst is ontbonden en er dus geen sprake is van een nakomingsplicht.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

De Nederlandse rechter is bevoegd, Nederlands recht is van toepassing

4.1

Vanwege het internationale karakter van deze zaak ( [eiser] woont in België) moet eerst worden geoordeeld of de Nederlandse rechter bevoegd is en welk recht van toepassing is. Op grond van artikel 24 lid 1van Brussel I bis^[17]is ingeval van huur de rechter bevoegd van het land waarin het gehuurde is gelegen. Het pand ligt in Nederland, dat betekent dat de Nederlandse rechter bevoegd is. Partijen hebben zich niet uitgelaten over een rechtskeuze. Op grond van artikel 4 lid 1 onder c Rome I^[18]is bij gebreke van een rechtskeuze op een overeenkomst die de huur van een onroerend goed tot onderwerp heeft het recht van toepassing van het land waar het onroerend goed is gelegen. Het pand ligt in Nederland, dus Nederlands recht is van toepassing.

In conventie

In het incident

De voorlopige voorziening zal worden afgewezen

4.2

[eiser] vordert dat de kantonrechter een voorlopige voorziening treft voor de duur van de procedure van de hoofdzaak. [eiser] heeft aangevoerd dat zijn belang bij een spoedige ontruiming is gelegen in het feit dat een ontbinding niet uitvoerbaar bij voorraad is, hij huurinkomsten derft en de waarde van het pand afneemt doordat het niet wordt geëxploiteerd. De Engel c.s. heeft aangevoerd dat gelet op de fase waarin de procedure zich bevindt de gevraagde voorlopige voorzieningen zinloos zijn, aangezien ze overwegend gelijk zijn aan het gevorderde in de hoofdzaak en dus met het eindvonnis in de hoofdzaak zullen worden beëindigd.

4.3

De kantonrechter kan de voorlopige voorziening toewijzen mits deze samenhangt met de hoofdvordering en [eiser] een voldoende belang heeft bij de vordering en van hem niet kan worden verlangd dat hij de afloop van de hoofdzaak afwacht (artikel 223 Rv). De kantonrechter oordeelt dat de gevorderde voorlopige voorziening samenhangt en in feite gelijk is aan hetgeen in de hoofdzaak door [eiser] wordt gevorderd. De hoofdprocedure bevindt zich in de eindfase en de uitspraak in de voorlopige voorziening wordt gegeven in het eindvonnis in de hoofdzaak. Een voorlopige voorziening is van kracht totdat het eindvonnis in de hoofdzaak is gewezen. In dit geval zal een toewijzend vonnis in het incident dus opgeheven worden op het moment dat het wordt uitgesproken. Dat betekent dat [eiser] geen belang heeft bij de voorlopige voorziening. Deze zal worden afgewezen.

Proceskosten in het incident

4.4

[eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten aan de zijde van De Engel c.s. worden tot op vandaag begroot op € 199,- (1 punt van € 199,- voor salaris gemachtigde).

In de hoofdzaak

De positie van [gedaagde 2] : hoofdelijk aansprakelijk

4.5

De Engel c.s. heeft aangevoerd dat de bepalingen van de vaststellingsovereenkomst niet gelden omdat hij ze onder dwang heeft getekend, omdat de partner van [gedaagde 2] de vaststellingsovereenkomst niet mede heeft ondertekend en omdat deze bepalingen strijd met de redelijkheid meebrengen^[19]. [eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde 2] als indirect bestuurder alleen en zelfstandig bevoegd was om De Engel te vertegenwoordigen.

4.6

Niet valt in te zien dat de vaststellingsovereenkomst geen gelding heeft omdat alleen [gedaagde 2] heeft getekend: hij is immers als enig bestuurder zelfstandig bevoegd. Ook legt hij niet uit waarom zijn partner had moeten meetekenen of waarom er sprake is geweest van dwang. Ook voor een beroep op redelijkheid en billijkheid heeft [gedaagde 2] onvoldoende gesteld. Geconcludeerd wordt, dat [gedaagde 2] naast De Engel hoofdelijk aansprakelijk is voor nakoming van de huurovereenkomst, de Algemene Bepalingen en de vaststellingsovereenkomst.

Er is sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (delen IV, V en VI). Tot datum ontbinding moet De Engel c.s. de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst nakomen (deel VI).

4.7

Ter beoordeling staat of De Engel c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op haar rusten.

4.8

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). De tekortschietende partij moet zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering beroepen. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

4.9

In artikel 14.4 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de verbouwing twee maanden zou duren, waarbij rekening is gehouden met een uitloop van deze periode. Gedurende de laatste periode gold een huurkorting. [eiser] heeft aangevoerd dat partijen nooit bedoeld hebben overeen te komen dat de verbouwing, - en dus de termijn van de huurkorting - , anderhalf jaar zou duren. De redelijke termijn voor de verbouwing en de daaraan gekoppelde huurkorting is volgens [eiser] overschreden en daardoor is hij ten onrechte veel huur misgelopen. Ook heeft De Engel nooit op tijd de huur voldaan, niet voldaan aan de exploitatieplicht, de borg niet gesteld en de energiecontracten niet op eigen naam afgesloten. Dit alles rechtvaardigt volgens [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst.

4.1

De Engel c.s. heeft betwist dat de Algemene Bepalingen van toepassing zijn en dat er een exploitatieplicht is overeengekomen. Ook heeft zij gesteld dat het pand bouwkundig in slechte staat verkeerde en dat daarom de verbouwing, - die enkel zou zien op de aankleding en
“looks”van het pand^[20]- , veel ingrijpender was dan zij destijds had kunnen voorzien. Voor het oplossen van een aantal problemen was daarbij de medewerking van [eiser] nodig, maar die heeft hij niet of niet adequaat verleend^[21]. Zo is de brandveiligheid niet op orde, waardoor de eerste verdieping niet mag worden verbouwd van de brandweer^[22]en houdt een daklekkage eveneens afronding van de verbouwing, - en daarmee de opening van de horecagelegenheid - , tegen. De verbouwing ligt volgens De Engel c.s. ook stil als gevolg van de discussie wie aansprakelijk is voor de schade aan de gevallen kroonluchter^[23], de onveilige situatie rondom de tweede kroonluchter die er nog hangt en die zij niet mag zekeren van [eiser] , en haar betwisting dat de bruikleenovereenkomst is ontbonden.

4.11

Geoordeeld wordt dat de Algemene Bepalingen van toepassing zijn, gelet op artikel 2 van de huurovereenkomst en artikel 1.2 van de vaststellingsovereenkomst. Al zou juist zijn dat de Algemene Bepalingen niet aan haar zijn overhandigd, dan staat dat aan de overeengekomen toepasselijkheid niet in de weg. Wat betreft het overschrijden van de termijn voor de verbouwing: deze resulteert op zichzelf niet in een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij er sprake is van verwijtbaarheid. Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van verwijtbaarheid aan de zijde van De Engel c.s. Van De Engel c.s. mag worden verwacht dat zij alles in het werk stelt om de verbouwingsperiode zo kort mogelijk te houden, maar dat heeft zij niet gedaan. In tegendeel, zij heeft nodeloos argumenten opgeworpen om de verbouwing te traineren. Deze houding van De Engel c.s. is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt: De Engel c.s. heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:213 BW).

4.12

De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Nadat [eiser] de melding van de daklekkage had ontvangen, heeft hij deze willen herstellen. Dat dat herstel niet heeft plaatsgevonden komt door De Engel c.s., die steeds obstakels bleef opwerpen: zij reageerde niet of laat op voorstellen van data waarop de dakdekker zou kunnen langskomen, zij heeft de dakdekker de toegang geweigerd toen deze met een hoogwerker voor het pand stond om aan het werk te gaan en eiste van de dakdekker een vergunning en een plan van aanpak. Ook wat betreft de kroonluchters heeft De Engel een halsstarrige houding aangenomen. Partijen verschillen weliswaar van mening over wie aansprakelijk is voor de schade aan de gevallen kroonluchter en of [eiser] de ontbinding van de bruikleenovereenkomst mocht inroepen, maar niet valt in te zien waarom De Engel deze discussie heeft aangegrepen om de verbouwing niet af te ronden. De kroonluchters hadden ook onder voorbehoud van alle rechten en weren kunnen worden teruggegeven aan [eiser] , zodat De Engel open kon zonder gevaar voor de bezoekers. Uit het door De Engel overgelegde brandweerrapport blijkt daarbij niet dat de bovenverdieping niet mag worden verbouwd vanwege brandveiligheidrisico’s.

4.13

Dit alles in aanmerking genomen komt de kantonrechter tot de conclusie dat De Engel c.s. door de verbouwing te traineren waardoor [eiser] niet de overeengekomen huurprijs van € 19.000,- in rekening kan brengen, is tekortgeschoten in haar verplichtingen zich als een goed huurder jegens [eiser] te gedragen en dat deze tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De huurovereenkomst zal worden ontbonden.

4.14

De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op 30 dagen na betekening van dit vonnis. Ontruiming met hulp van de sterke arm zal worden afgewezen, gelet op de bevoegdheid van de deurwaarder in deze (artikel 555 e.v. Rv). De vordering tot nakoming van de betalingsverplichtingen van de huurovereenkomst tot datum ontbinding zal worden toegewezen.

De gevorderde huurachterstand en boetes (delen I en II) zullen worden afgewezen.

4.15

Volgens artikel 14.4 van de huurovereenkomst geldt de huurkorting totdat de verbouwing is afgerond. [eiser] vindt dat hij recht heeft op achterstallige huur en boeterente, omdat De Engel c.s. de verbouwing heeft afgerond in november 2022. Dit leidt [eiser] af uit het feit dat er twee maal 1.000 liter bier is gebrouwen en dat er in ieder geval een
eventis geweest in het pand^[24]. De Engel c.s. heeft betwist dat de verbouwing is afgerond.

4.16

De kantonrechter oordeelt dat [eiser] zijn stelling dat de verbouwing is afgerond in november 2022, zodat op grond daarvan een opeisbare huurachterstand is ontstaan, onvoldoende heeft onderbouwd. Brouwen vereist een bierbrouwinstallatie, maar deze installatie kan zich ook in een niet afgebouwde ruimte bevinden. Een besloten feest geven of een
eventhouden vereist ook niet een afgebouwde ruimte, denk bijvoorbeeld aan feesten die in de open lucht of een tent worden gegeven. [eiser] heeft te weinig gesteld om te kunnen concluderen dat de verbouwing al is afgerond en dat betekent dat dat deel van de vordering dat ziet op de huurachterstand (delen I en II) zal worden afgewezen.Op basis van deze constatering blijft de maandelijkse huursom tot datum ontbinding dus € 7.500,-

De gevorderde energiekosten zullen worden toegewezen (deel III).

4.17

De facturen van Kenter zijn niet betwist. De Engel c.s. zal worden veroordeeld tot betaling van € 776,90. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen als volgt. Aangezien tussen partijen geen handelstransactie is gesloten, - [eiser] heeft in privé de huurovereenkomst gesloten - , wordt de rente ex artikel 6:119 BW toegewezen.

De gevorderde schadevergoeding zal worden toegewezen (deel VII).

4.18

[eiser] vordert vergoeding van de schade, bestaande uit gederfde huurinkomsten over de periode vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot een door de kantonrechter te bepalen datum. Deze vordering zal als volgt worden toegewezen. De Engel c.s. zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan het op dat moment geldende maandelijkse huurbedrag over de periode vanaf datum ontbinding tot 1 april 2031 (de datum waarop de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd (artikel 6:277 BW)), te verminderen met de huur die [eiser] van een nieuwe huurder ontvangt. Volledigheidshalve: dit huurbedrag is de huurprijs zoals is overeengekomen in artikel 4.1 en 4.5 van de huurovereenkomst. De gevorderde btw zal worden afgewezen. Partijen zijn immers een zonder omzet belaste huur overeengekomen en [eiser] heeft niet gesteld waarom de schadevergoeding verhoogd zou moeten worden met btw.

De bruikleenovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden (deel VIII). De Engel en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld de zaken terug te geven aan [eiser] (deel IX).

4.19

Partijen hebben de afspraken met betrekking tot de in bruikleen gegeven zaken in twee overeenkomsten vastgelegd: het aanhangsel in de eerste huurovereenkomst die is gesloten op 9 maart 2021 tussen [eiser] en De Engel, en artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst, gesloten op 8 oktober 2021 tussen [eiser] enerzijds en De Engel en [gedaagde 2] anderzijds, gezamenlijk aan te duiden als “de bruikleenovereenkomst”.

4.2

Vaststaat dat, nadat de kroonluchter was gevallen, De Engel c.s. aan [eiser] op 5 augustus 2022 heeft laten weten dat de deze niet was verzekerd. Daarmee waren De Engel en [gedaagde 2] zonder nadere ingebrekestelling in verzuim. Dat gaf [eiser] het recht om de bruikleenovereenkomst te ontbinden. Voor recht zal worden verklaard, dat de bruikleenovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op 19 augustus 2022. De Engel en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld tot teruggave van de in artikel 2.4 van de vaststellingsovereenkomst genoemde zaken. De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen.

Proceskosten in de hoofzaak in conventie

4.21

De Engel en [gedaagde 2] krijgen grotendeels ongelijk en zullen worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op vandaag begroot op

dagvaarding € 127,43
griffierecht € 86,-
salaris gemachtigde € 2.778,- (3 punten à € 926,- per punt)

Totaal
€ 2.991,43

In reconventie

De gevorderde herstelwerkzaamheden zullen worden afgewezen (deel I en VI).

4.22

Aangezien de huurovereenkomst zal worden ontbonden per datum van dit vonnis hoeven de vorderingen van De Engel die zien op herstelwerkzaamheden niet besproken te worden. Deze zullen worden afgewezen.

De gevorderde huurprijsvermindering zal worden afgewezen (deel II).

4.23

De Engel heeft gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om de huurprijs vanaf februari 2022 te verminderen met 40%, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen percentage en/of datum, tot de dag dat de in het gehuurde aanwezige gebreken zijn verholpen
.

4.24

Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor deze aan de huurder niet het huurgenot verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 BW).

4.25

De Engel c.s. heeft geklaagd over een daklekkage, gaslekkages en het niet-voldoen aan brandveiligheidsvereisten waardoor een deel van de verbouwing op last van de brandweer is stilgelegd. [eiser] heeft een en ander gemotiveerd weersproken en gesteld dat De Engel c.s. niet heeft voldaan aan artikel 10.1 Algemene Bepalingen, dat bepaalt dat de huurder concreet en schriftelijk moet aangeven welke gebreken er zijn en binnen welke redelijke termijn die moeten worden hersteld. En [eiser] voert aan dat in de Algemene Bepalingen, artikel 11.3, aanspraak op huurprijsvermindering vanwege een gebrek is uitgesloten. Op de stellingen van partijen zal hierna nader worden ingegaan.

De daklekkage

4.26

De Engel c.s. heeft gesteld dat de daklekkage verbouwing van de bovenverdieping verhindert en in de weg staat van de opening van de horeca. [eiser] heeft de ernst van de daklekkage gemotiveerd betwist: het dak is vernieuwd in 2019 en uit onderzoek van een dakdekker in februari 2023 is gebleken dat het dak in goede staat verkeert, uitgezonderd kleine problemen die eenvoudig kunnen worden opgelost. Geoordeeld wordt, dat De Engel c.s. te weinig heeft gesteld om de ernst van de daklekkage aan te tonen. De Engel c.s. had bijvoorbeeld een rapport van een deskundige kunnen overleggen waaruit blijkt in welke staat het dak verkeert en op welke wijze deze staat de verbouwing en opening van de horeca verhindert. Daarbij is het feit dat het dak nog niet is gerepareerd aan De Engel c.s. te wijten. Zij heeft op 17 februari 2023 aan [eiser] gemailed dat de lekkage aan opening in de weg staat, maar heeft vervolgens geweigerd de dakdekker toe te laten, onredelijke eisen gesteld wat betreft een vergunning en een plan van aanpak, en niet snel gereageerd op voorstellen van [eiser] voor data waarop de dakdekker aan het werk zou kunnen. Dit betekent dat voor zover er sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van de daklekkage, dit voor rekening van De Engel c.s. komt.

De gaslekkages

4.27

Wat betreft de gaslekkages heeft De Engel c.s. niet gesteld waaruit het gebrek bestaat. [eiser] heeft betwist dat er problemen zijn en gesteld dat die problemen voor rekening van De Engel c.s. zijn, aangezien het pand casco is verhuurd en dat daarbij het pand bij aanvang van de huur in een goed onderhouden staat is aanvaard^[25]. Geoordeeld wordt, dat De Engel c.s. onvoldoende heeft gesteld om te kunnen spreken van een gebrek dat voor rekening van [eiser] dient te komen. Volgens artikel 1 van de Algemene Bepalingen zijn nutsvoorzieningen tot aan de (hoofd)meter of een ander primair aansluitpunt voor rekening van verhuurder, maar niet is vast te stellen waar het gebrek zich heeft voorgedaan en daarmee voor wiens rekening het komt.

Brandveiligheidsrisico’s

4.28

De Engel c.s. heeft gesteld dat de bovenverdieping niet mag worden verbouwd omdat de brandweer daarvoor geen toestemming heeft gegeven. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat hij bekend was met het rapport van de brandweer, en wijst erop dat uit het rapport niet blijkt dat er niet mag worden verbouwd en dat daarbij de volgens het rapport benodigde aanpassingen voor rekening van De Engel c.s. zijn, gelet op het feit dat een casco huur is overeengekomen. De kantonrechter neemt het standpunt van [eiser] over. De Engel c.s. heeft haar stelling onvoldoende onderbouwd. Uit het overgelegde rapport blijkt niet dat de brandweer de verbouwing van de bovenverdieping (of enig ander deel van het pand) heeft verboden en De Engel c.s. heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de geconstateerde verbeterpunten voor rekening van [eiser] zijn. Op grond van de definitie van casco in de Algemene Bepalingen, artikel 1, had zij bijvoorbeeld per verbeterpunt kunnen aangeven waarom dit voor rekening van [eiser] zou moeten komen.

4.29

Geconcludeerd wordt, dat de daklekkage, gaslekkage en het niet-voldoen aan bepaalde brandveiligheidseisen geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW die hebben geleid tot verminderd huurgenot op grond waarvan huurvermindering kan worden toegewezen. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

De vorderingen die zien op de bruikleenzaken zullen worden afgewezen (deel III, IV en V).

4.3

Aangezien de bruikleenovereenkomst is ontbonden op 19 augustus 2023 hoeven de vorderingen van De Engel c.s. die hierop zien niet besproken te worden. Deze zullen worden afgewezen.

De gevraagde verklaring voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die De Engel c.s. heeft geleden als gevolg van de gebreken aan het dak, de gaslekkages en de gevallen kroonluchter zal niet worden gegeven (deel VII).

4.31

Hiervoor is reeds geoordeeld dat de eventuele gevolgen van de lekkage aan het dak en gas voor rekening komen van De Engel c.s. Wat betreft de gevallen kroonluchter oordeelt de kantonrechter dat deze eigendom is van [eiser] . De Engel c.s. stelt niet op welke grond zij aanspraak heeft op schadevergoeding als gevolg van het vallen van de kroonluchter. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

Proceskosten in reconventie

4.32

De Engel en [gedaagde 2] krijgen ongelijk en zullen worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op vandaag begroot op € 1.286,21 (1,5 punt à € 926,- per punt).

5.De beslissing

De kantonrechter

in het incident

1. wijst de vordering af;

2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Engel c.s. vastgesteld op € 199,-;

3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in conventie

4. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt De Engel c.s. om het pand binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met al degenen en al hetgeen zich daarin of daarop vanwege De Engels c.s. bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels, behoorlijk schoongemaakt en onder achterlating van de aanwezige zaken welke eigendom zijn van [eiser] , ter vrije beschikking te stellen aan [eiser] en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

5. veroordeelt De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om zich tot de datum van ontbinding (de datum van dit vonnis) te houden aan de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst;

6. veroordeelt De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen € 776,90, te vermeerderen met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW), steeds vanaf de dag van opeisbaarheid van de huur tot aan de dag van algehele voldoening;

7. veroordeelt De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een schadevergoeding voor elke maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot 1 april 2031 van een bedrag gelijk aan het op dat moment geldende maandelijkse huurbedrag, te verminderen met de huur die [eiser] van een nieuwe huurder ontvangt;

8. verklaart voor recht dat de bruikleenovereenkomst is ontbonden op 19 augustus 2022;

9. veroordeelt De Engel en [gedaagde 2] hoofdelijk om binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiser] de volgende zaken ter hand te stellen:

een overgebleven Steynen luster;
zeven kerklusters;
twee koppels (vier stuks) antieke Engelenkandelaars (bij twee inclusief onderstel);
ca 30 à 40 tafellampjes,

op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 50.000,-;

10. veroordeelt De Engel en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 2.991,43;

11. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

11. wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

13. wijst de vorderingen van De Engel en [gedaagde 2] af;

14. veroordeelt De Engel en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 1.286,21;

15. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 september 2023.