Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/743325 / KG ZA 23-1067 IHJK/MB
Vonnis in kort geding van 21 december 2023
in de zaak van
[eiser],
handelend onder de naam
[eenmanszaak]
[eenmanszaak]
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie bij dagvaarding op verkorte termijn van 8 december 2023 en
akte wijziging van eis,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STIHO VASTGOED BV,
gevestigd te Nieuwegein,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.J.W. van Osch te Tiel.
Partijen zullen hierna [eiser] en Stiho worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 14 december 2023 heeft [eiser] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding en akte wijziging van eis toegelicht. Stiho heeft verweer gevoerd en een tegenvordering (eis in reconventie) ingediend. [eiser] heeft de tegenvordering bestreden. Beide partijen hebben schriftelijke stukken en een pleitnota in het geding gebracht.
Ter zitting waren aanwezig:
- [eiser] met mr. Hehenkamp;
- mr. Van Osch namens Stiho.
Na het debat ter zitting is de zaak pro forma aangehouden tot 18 december 2023, om te bezien of partijen een oplossing konden bereiken. Bij e-mail van die dag heeft
mr. Hehenkamp meegedeeld dat dit niet is gelukt. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Stiho is eigenaar van een perceel aan de [adres] . Stiho heeft op 9 juli 2015 een daarvan deel uitmakend stuk onbebouwde grond verhuurd aan [eiser] , als standplaats voor een mobiele snackkar. De huurprijs bedroeg (en bedraagt nog steeds) € 200,- per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder zorg draagt voor het doorleveren van elektra.
2.2.
[eiser] exploiteert met zijn eenmanszaak [eenmanszaak] sinds die datum een Food Truck op de standplaats, waarmee hij onder anderen klanten en personeel van Stiho bedient.
2.3.
In artikel 2.2. van de huurovereenkomst is vermeld dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één kalendermaand. In artikel 6.2 staat dat de huurder een boete van € 1.000,- per dag verbeurt als hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet tijdig ontruimt.
2.4.
Stiho verhuurt een ander deel van het perceel aan [bedrijf ] . Stiho is met deze huurder sinds eind 2022 in gesprek over rendabele groene investeringen, onder meer door met elektrische wagens te gaan rijden, waarvoor op het perceel laadpalen moeten worden geplaatst. In een e-mail van
3 augustus 2023 heeft [bedrijf ] aan Stiho meegedeeld dat energieleverancier Liander in het eerste kwartaal (Q1) van 2024 de stroomaansluiting zal vergroten, zodat [bedrijf ] in ieder geval klaar is voor laadpalen ‘ergens in 2027-2028’. [bedrijf ] heeft in deze e-mail het ‘formele verzoek’ gedaan of Liander ‘ergens in Q1-2024’ mag graven op het terrein ten behoeve van de stroomvoorziening.
2.5.
Stiho heeft zelf ook een aanvraag gedaan bij Liander voor meer vermogen voor elektriciteit en een andere aansluiting die dat vermogen aan kan. In een e-mail van 20 september 2023 heeft Liander aan Stiho meegedeeld dat de wachttijden daarvoor ongeveer anderhalf jaar zijn en dat gekeken wordt of kan worden aangesloten bij de werkzaamheden die voor [bedrijf ] moeten worden gedaan.
2.6.
In een e-mail van 9 oktober 2023 heeft Liander aan Stiho bevestigd een offerte te hebben uitgebracht voor de elektriciteitsvoorziening op het perceel en (nogmaals) meegedeeld dat aansluiting bij de werkzaamheden voor [bedrijf ] tijd en werkzaamheden scheelt.
2.7.
Op 25 oktober 2023 heeft Stiho een overeenkomst gesloten met Liander voor de (uitbreiding van de) aansluiting en transport van elektriciteit.
2.8.
Bij brief van 26 oktober 2023 heeft Stiho de huurovereenkomst met [eiser] beëindigd, verwijzend naar de opzegtermijn van een maand. Omdat deze mededeling [eiser] wellicht zou overvallen, zo staat in de brief, heeft Stiho hem tot en met 31 december 2023 de gelegenheid gegeven om de snackkar te verwijderen en hem gewezen op de boete van € 1.000,- per dag als hij dat niet tijdig zou doen.
2.9.
Bij e-mail van 10 november 2023 heeft [naam] namens Stiho aan [eiser] een nadere toelichting gegeven op de opzegging, namelijk dat op het terrein oplaadpunten (laadpalen) voor (elektrische) vrachtwagens zullen worden geplaatst en dat Stiho een andere invulling wil geven aan de middag-snack voor haar klanten.
2.10.
Bij brief van 22 november 2023 heeft (de raadsman van) [eiser] aan Stiho meegedeeld dat hij niet akkoord gaat met de opzegging. In de brief staat dat de opzegging [eiser] volkomen heeft verrast, dat er geen valide reden voor bestaat en dat de opzegtermijn onredelijk kort is, nu [eiser] de standplaats al meer dan acht jaar huurt. In de brief kondigt [eiser] een kort geding aan, voor het geval Stiho niet uiterlijk op 24 november 2023 schriftelijk heeft bevestigd dat de huurovereenkomst ook na 1 januari 2024 voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiser] vordert, samengevat, na wijziging van eis en met veroordeling van Stiho in de proceskosten:
primair: dat het Stiho, onder verbeurte van dwangsommen, wordt verboden van [eiser] te eisen de standplaats per 31 december 2023 te verlaten, en te bepalen dat [eiser] ook na 31 december 2023 aangesloten zal blijven op de nutsvoorzieningen, totdat in een bodemprocedure de datum voor beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming zal zijn vastgesteld;
subsidiair: dat het verbod en het voortzetten van de nutsvoorziening zal gelden voor een periode van zes, dan wel drie maanden na 31 december 2023,
meer subsidiair, dit alles gedurende één maand na 31 december 2023;
meest subsidiair Stiho te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 5.000,- aan [eiser] , in het geval de primaire en subsidiaire vorderingen worden afgewezen.
3.2.
Stiho voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Stiho vordert, samengevat, veroordeling van [eiser] om uiterlijk 31 december 2023, of binnen een andere door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, de standplaats voor zijn mobiele snackbar op het perceel ontruimd op te leveren aan Stiho, op straffe van de boete van € 1.000,- per dag, dan wel een nader te bepalen dwangsom. Verder vordert Stiho om [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[eiser] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie elkaars spiegelbeeld zijn, zullen deze gelijktijdig worden behandeld.
5.2.
Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst in beginsel opzegbaar is, met een opzegtermijn van tenminste een maand (artikel 7:228 van het Burgerlijk Wetboek), zoals ook overeengekomen in de huurovereenkomst.
5.3.
[eiser] heeft betoogd dat de opzegtermijn vanwege de duur van de overeenkomst onredelijk kort is, dat er geen goede gronden voor de opzegging zijn en dat er voor hem geen redelijk alternatief is, aangezien de wachtlijst voor dergelijke standplaatsen niet te overzien valt.
5.4.
Stiho heeft daar tegenin gebracht dat al een langere termijn is gehanteerd – twee maanden – dat zij ook zou mogen opzeggen zonder gegronde reden, maar dat zij wel degelijk een goede reden heeft, namelijk het terrein geschikt maken voor laadpalen ten behoeve van elektrische vrachtwagens. Als Liander niet in het eerste kwartaal 2024 daarvoor de voorbereidingen kan treffen, zal Stiho anderhalf jaar moeten wachten, en meer kosten moeten maken. Bovendien heeft Stiho andere plannen voor een lunchvoorziening en moet zij toeleggen op de stroomkosten, nu [eiser] vermoedelijk alleen al veel meer stroom verbruikt dan de € 200,- die hij nu als maandelijkse huur betaalt.
5.5.
Anders dan [eiser] aanvoert, heeft Stiho er een redelijk belang bij dat de opzegging geeffectueerd wordt en zij weer de beschikking heeft over het deel van haar terrein dat in gebruik is als standplaats. Daarbij wordt wel aangetekend dat vooralsnog niet valt in te zien dat daarom een ontruiming per 1 januari 2024 noodzakelijk is. Er ligt immers nog geen enkel concreet plan op tafel waarin staat op welke datum Liander met de (graaf-) werkzaamheden zal beginnen.
5.6.
De omstandigheid dat ook indien laadpalen op het terrein worden gerealiseerd wellicht op het perceel nog een (andere) plek voor de snackkar van [eiser] overblijft, creëert geen verplichting voor Stiho om van opzegging af te zien. Het staat Stiho immers vrij om tot herinrichting van haar perceel over te gaan en om daarbij ook andere omstandigheden – de wens om de snackvoorziening anders in te vullen en de stroomkosten te beperken – te laten mee wegen.
5.7.
Aan de andere kant zijn de gevolgen voor [eiser] heel ingrijpend. Hij exploiteert de snackcar al acht jaar, had net een overeenkomst gesloten met Thuisbezorgd.nl en de opzegging kwam voor hem als een donderslag bij heldere hemel. Verder blijkt het heel moeilijk te zijn om een alternatieve standplaats te vinden. [eiser] heeft toegelicht dat hij jaren op een wachtlijst heeft gestaan voordat hij de huidige standplaats kreeg en dat inschrijving voor een standplaats bij de gemeente nu alleen mogelijk is als je zelf een plek aandraagt, waarna de gemeente onderzoekt of het een geschikte plek is. Vervolgens kan iedereen daarop inschrijven, zodat de kans dat je iets toegewezen krijgt vrijwel nul is. Deze omstandigheden komen weliswaar niet voor rekening van Stiho, maar spelen bij de beoordeling een rol, omdat Stiho wel met de gerechtvaardigde belangen van [eiser] rekening moet houden.
5.8.
Al met al kan niet worden gezegd dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals [eiser] heeft bepleit, maar wel dat in de gegeven omstandigheden een langere opzegtermijn, tot 1 maart 2024, redelijk is, zodat [eiser] zich kan oriënteren op de toekomst, en eventueel een alternatieve inkomstenbron kan zoeken. Daarbij heeft hij een spoedeisend belang. Alleen als Liander voor de uitbreiding van de elektriciteitsvoorziening, ter voorbereiding op de komst van de laadpalen, (graaf) werkzaamheden moet verrichten waarvoor ontruiming van de standplaats noodzakelijk is, zal [eiser] eerder moeten vertrekken. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat Liander (en in haar voetspoor Stiho) de werkzaamheden wel tenminste een week van te voren zal aankondigen, en dat deze, nu er op dit moment nog geen concrete planning ligt, niet op stel en sprong zullen worden uitgevoerd.
5.9.
Het voorgaande leidt tot de navolgende beslissing in conventie, die in het gevorderde in conventie geacht moet zijn begrepen en tot toewijzing van de vordering in reconventie, met inachtneming van voornoemde termijn en met matiging en maximering van de dwangsommen. Aangezien beide partijen op punten in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, zoals hierna in de beslissing vermeld.
5.10.
Bij deze uitkomst behoeft de vordering in conventie tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding geen verdere bespreking. Daarbij komt dat aan deze vordering, mede gelet op het verweer van Stiho daartegen, zoveel haken en ogen zitten dat voor toewijzing daarvan in dit kort geding geen plaats is.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
6.1.
bepaalt dat Stiho van [eiser] kan eisen de standplaats te verlaten uiterlijk op 1 maart 2024 – of zoveel eerder als dat noodzakelijk is voor het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden door Liander, waarbij die werkzaamheden ten minste een week van te voren moeten worden aangekondigd – en verbiedt Stiho daarmee in strijd te handelen,
6.2.
bepaalt dat Stiho ervoor zorg draagt dat [eiser] gedurende de onder 6.1 genoemde periode aangesloten zal blijven op de nutsvoorziening, zoals voorheen gebruikelijk,
6.3.
bepaalt dat Stiho een dwangsom verbeurt van € 250,- voor iedere dag
dat zij in strijd handelt met het onder 6.1 of 6.2 bepaalde, met een maximum van
€ 10.000,-,
In reconventie
6.4.
veroordeelt [eiser] om uiterlijk 1 maart 2024 – of zoveel eerder als dat noodzakelijk is voor het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden door Liander, waarbij die werkzaamheden ten minste een week van te voren moeten worden aangekondigd – de standplaats voor zijn mobiele snackbar op het perceel ontruimd op te leveren aan Stiho,
6.5.
bepaalt dat [eiser] een dwangsom verbeurt van € 250,- voor iedere dag dat dat hij nalaat aan de veroordeling onder 6.5 te voldoen, met een maximum van
€ 10.000,-,
In conventie en in reconventie
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten draagt,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2023.
Bij afwezigheid van mr. Konings, is dit vonnis ondertekend en uitgesproken door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter.