ECLI:NL:RBAMS:2023:8203

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10367578 CV EXPL 23-3109

vonnis van: 15 december 2023

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. F.C. Borst

t e g e n

de stichting Stichting Beheer en Bewaring Doma

gevestigd te Baarn

gedaagde

nader te noemen: Stichting Doma

gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 23 februari 2023 met bijlagen;

- de conclusie van antwoord met producties, met daarbij een tegenvordering.

Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Voorafgaand daaraan is door [eisers] nog ingediend een conclusie van antwoord in reconventie, tevens eisvermeerdering in conventie, met bijlagen. Doma heeft ook nog stukken in het geding gebracht en de eis in reconventie gewijzigd. De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 9 november 2023. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen, met de gemachtigde. Namens Stichting Doma is verschenen de heer [naam] , met de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eisers] heeft per 1 september 2015 een huurovereenkomst gesloten met de rechtsvoorganger van Stichting Doma. In deze huurovereenkomst staat de gehuurde ruimte (verder: het gehuurde) als volgt omschreven:
plaatselijk bekend: [adres] . Zijnde een 4-kamer appartement gelegen op de tweede, derde en vierde verdieping met dakterras en twee bergingen op de begane grond.

1.2.

De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 5.250,00 per maand.

1.3.

De feitelijke indeling van het pand waarin het gehuurde zich bevindt was bij aanvang van de huurovereenkomst als volgt. Achter de voordeur bevond zich een kleine hal met een deur die uitkwam op een grotere hal. Vanuit deze grotere hal gaven houten deuren toegang tot een appartement dat niet door [eisers] werd gehuurd. Deze grotere hal gaf via een stalen deur met glas eveneens toegang tot het trappenhuis dat enkel toegang gaf tot de drie bovengelegen etages die alle door [eisers] werden gehuurd en die beschikten over voorzieningen als een keuken, badkamer en wc. Deze drie bovengelegen etages waren niet intern verbonden. [eisers] moest dus van het trappenhuis gebruik maken om van de ene naar de andere verdieping te komen. Op de begane grond bevonden zich achter genoemde stalen deur ook nog drie bergruimtes, waarvan er één niet door [eisers] werd gehuurd.

1.4.

In de loop van 2021 heeft Stichting Doma een aanvang gemaakt met werkzaamheden aan het pand waarin het gehuurde zich bevindt, onder meer bestaande uit funderingswerkzaamheden. In verband hiermee is er onder meer een tijdelijke ingang gemaakt.

1.5.

Tussen partijen is eerder geprocedeerd, onder meer over de vraag of de hal beneden exclusief tot het gehuurde behoort. De kantonrechter heeft deze vraag in de hierover gevoerde bodemprocedure bij vonnis van 13 juli 2021 ontkennend beantwoord. In datzelfde vonnis is aan [eisers] wel een huurkorting toegekend
“van 20% over de periode van 1 september 2020 tot de datum waarop de voordeur, de entree en het trappenhuis weer voor gewoon gebruik beschikbaar zullen zijn”.De grond voor deze korting is volgens genoemd vonnis: “
De toegang tot hun woonruimte is provisorisch en aanzienlijk minder fraai en er is sprake van stoffigheid en soms veel lawaai.”

1.6.

[eisers] heeft zich in twee procedures (zaaknummers [nummer 1] en [nummer 2] ) tot de huurcommissie gewend. Daarin heeft hij verzocht de huurprijs te verlagen vanwege gebreken, respectievelijk – kort gezegd – op basis van het woningwaarderingsstelsel. De huurcommissie is tot het oordeel gekomen dat het gehuurde een zelfstandige woonruimte is met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens, zodat beide verzoeken niet-ontvankelijk zijn verklaard.

1.7.

[eisers] hebben de huurovereenkomst na aanvang van onderhavige procedure opgezegd tegen 1 september 2023. Het gehuurde is opgeleverd op 31 augustus 2023. Volgens het opleverrapport komt een schade van € 500,00 voor rekening van [eisers]

vordering en verweer in conventie

2. [eisers] vordert – na wijziging van eis – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, kort gezegd:

de huurprijs aan te passen naar € 2.415,44 met ingang van 1 november 2021 en deze vervolgens conform de huurovereenkomst te verhogen;

Stichting Doma te veroordelen tot terugbetaling van teveel betaalde huur;

te verklaren voor recht dat de entree en het trappenhuis niet beschikbaar waren voor gewoon gebruik vanaf 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2023, althans tot 31 maart 2023, in het laatste geval met dien verstande dat nog een huurkorting van 10% gerechtvaardigd is tot het moment waarop de provisorische spaanplaten bouwdeur en het bouwplastic zijn verwijderd;

een huurkorting toe te kennen van 10% over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022, althans 30 april 2022, vanwege het niet kunnen gebruiken van het dakterras;

veroordeling van Stichting Doma in de proceskosten.

3. Aan de vorderingen legt [eisers] ten grondslag dat het gehuurde onzelfstandige woonruimte is, zodat de huurprijs, anders dan de huurcommissie heeft geoordeeld, ter toetsing kan worden voorgelegd. Met inachtneming van het woningwaarderingsstelsel moet de huurprijs naar beneden worden bijgesteld. Daarnaast is al eerder door de kantonrechter geoordeeld dat er sprake is van een gebrek dat huurkorting rechtvaardigt en dat gebrek is pas op 31 augustus 2023 verholpen. Bovendien is er nog een ander gebrek, namelijk de onmogelijkheid het dakterras te gebruiken. Ook dat rechtvaardigt een (aanvullende) huurkorting.

4. Stichting Doma voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

vordering en verweer in reconventie

5. In reconventie vordert Stichting Doma – na wijziging van eis – dat door [eisers] te weinig betaalde huur alsnog wordt voldaan, in totaal na aftrek van waarborgsom en opleverschade € 8.003,90, met contractuele boete, incassokosten en wettelijke rente over de aanvankelijke huurachterstand.

6. Aan de tegenvorderingen legt Stichting Doma ten grondslag dat de voordeur, entree en het trappenhuis op 23 maart 2022 weer voor gewoon gebruik geschikt waren, zodat [eisers] vanaf die datum weer de volledige huur hadden moeten betalen.

7. [eisers] voert verweer in reconventie. Daarop wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

beoordeling in conventie en reconventie

kern van de zaak

8. In de kern zijn er twee vragen die partijen verdeeld houden: moet de huurprijs worden verlaagd op basis van het woningwaarderingsstelsel en moet de huurprijs worden verlaagd vanwege overlast door uitgevoerde werkzaamheden. Deze vragen zullen hierna achtereenvolgens worden beantwoord.

huurverlaging op grond van het woningwaarderingsstelsel

9. Naar het oordeel van de kantonrechter is het gehuurde een zelfstandige woonruimte. Niet ter discussie staat dat de aanvangshuurprijs ruim boven de liberalisatiegrens ligt. Dat betekent dat het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing is op deze huurovereenkomst, zodat de vordering van [eisers] op dit punt al om die reden niet toewijsbaar is. Het oordeel dat van een zelfstandige woonruimte sprake is wordt als volgt toegelicht.

10. De kwalificatie van het gehuurde valt in twee onderdelen uiteen. Eerst moet worden vastgesteld wat partijen hebben afgesproken. Zo nodig moet daarbij worden meegewogen wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen begrijpen. Als vervolgens is vastgesteld wat de gemaakte afspraken zijn, moet worden beoordeeld onder welk huurregime die afspraken vallen.

11. Allereerst is dan van belang dat partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd dat een 4-kamerappartement is verhuurd. Niet ter discussie staat dat dit appartement alle voorzieningen had die nodig zijn om dit te bewonen, zoals een badkamer en keuken. [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst veronderstelde dat alleen hij toegang had tot de centrale voordeur en alles wat daar achter lag. Bij het aangaan van de huurovereenkomst had in ieder geval [eisers] dus het oog op een enkel voor hem toegankelijke woonruimte. In de tussen partijen gevoerde procedure is evenwel vastgesteld dat de ingang, de hal en het trappenhuis niet op grond van de huurovereenkomst tot het gehuurde behoren. Het zijn gemeenschappelijke gedeeltes, die wel als onroerende aanhorigheid tot het gehuurde behoren. De drie verdiepingen die [eisers] huurde hebben ieder een eigen deur die uitkomt op het gemeenschappelijke trappenhuis. Volgens [eisers] waren die deuren niet met een slot afsluitbaar. Ter onderbouwing daarvan heeft hij onder meer foto’s getoond tijdens de mondelinge behandeling, waarop – in ieder geval voor één deur – zichtbaar is dat zich achter de slotplaat niet daadwerkelijk een slot (maar het massieve hout van de deur) bevindt. De kantonrechter neemt daarom tot uitgangspunt dat de deuren op de verschillende verdiepingen niet (alle) op slot konden.

12. Uit het voorgaande volgt dat [eisers] drie verdiepingen heeft gehuurd die kunnen worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Daarmee is voldaan aan het eerste vereiste voor kwalificatie als zelfstandige woning. Dan rest de vraag of ook is voldaan aan het tweede vereiste, dat de woning een eigen toegang heeft. Het komt bij de beantwoording daarvan aan op de bouwkundige inrichting in dit concrete gebouw en het gebruik dat partijen daaromtrent voor ogen stond. De eigen toegang wordt in dit geval gevormd door de drie deuren die op de verdiepingen toegang geven tot de verschillende gedeelten van het gehuurde. Dat de verbinding tussen die gedeelten weer wordt gevormd door een gemeenschappelijke ruimte leidt niet tot de conclusie dat geen sprake is van een eigen toegang. Het gehuurde is immers als één geheel verhuurd. Hierbij speelt verder nog een rol dat het trappenhuis enkel toegang geeft tot de drie verdiepingen die door [eisers] werden gehuurd. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen stond dat ook anderen van dit trappenhuis gebruik zouden maken, ook al was dit feitelijk voor de eigenaar toegankelijk. Eerder het tegendeel is het geval, nu [eisers] bij aanvang van de huur veronderstelde dat alleen hij toegang had tot de hal en het trappenhuis. Om bij zijn woning te komen moest [eisers] dus wel door een gemeenschappelijk gedeelte gaan, maar dat maakt niet dat geen sprake meer is van een “eigen toegang”. In de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:234 Burgerlijk Wetboek is hierover vermeld dat onder zelfstandige woning ook valt “
de woning (…) waarbij de vertrekken afsluitbaar en bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk en persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben”.Eén en ander zou anders liggen als [eisers] door een privégedeelte van een ander zou moeten gaan om bij zijn eigen woning te komen, zo volgt uit de aangehaalde parlementaire geschiedenis. Daarin is opgemerkt dat “
de woning waarbij de bewoner weliswaar niet afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning en de te bewonen ruimten afsluitbaar zijn, maar waarbij de bewoner zijn woning alleen kan bereiken via het ‘privé-gedeelte’ van andermans woning, geen zelfstandige woning is.”Dan resteert nog het punt van [eisers] dat de deuren op de verdiepingen niet (alle) op slot konden. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt dat niet dat de woning geen eigen toegang heeft. Wel mag een huurder verwachten dat deze eigen toegang van de woning met een slot kan worden afgesloten, zodat het ontbreken van een slot mogelijk een gebrek oplevert dat door de verhuurder hersteld moet worden. Uit het eerdere vonnis is op te maken dat Stichting Doma c.s. op enig moment ook heeft aangeboden de bovenste verdiepingen met een (extra tussendeur met) slot afsluitbaar te maken. Hoe dan ook maakt het ontbreken van een slot dus niet dat geen sprake is van een eigen toegang. De conclusie is dat sprake is van zelfstandige woonruimte, die ook geliberaliseerd is, zodat de vordering van [eisers] niet toewijsbaar is voor zover deze ziet op toepassing van het woningwaarderingsstelsel.

huurverlaging vanwege werkzaamheden

13. Dan is vervolgens de vraag in hoeverre een huurkorting gerechtvaardigd is. In het vonnis van 13 juli 2021 is geoordeeld dat [eisers] aanspraak kan maken op een huurkorting van 20% tot de datum waarop de voordeur, de entree en het trappenhuis weer voor gewoon gebruik beschikbaar zullen zijn. Partijen zijn het er niet over eens op welk moment dit gewone gebruik weer mogelijk was. Naar het oordeel van de kantonrechter was dit op 31 maart 2023. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.

14. In het eerdere vonnis is overwogen dat de huurkorting is gerechtvaardigd omdat de toegang provisorisch was en aanzienlijk minder fraai en omdat er sprake was van stoffigheid en soms veel lawaai. Hieruit volgt dat als deze beperkingen in overwegende mate zijn opgeheven, het gehuurde weer voor gewoon gebruik beschikbaar is zoals door de kantonrechter in het vonnis van 13 juli 2021 bedoeld.

15. In opdracht van Stichting Doma heeft een deurwaarder op 30 juni 2022 een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. Op de daaraan gehechte foto’s is zichtbaar dat sprake is van een tijdelijke deur, een loopplank ter overbrugging van hoogteverschil, openliggende muren en plafonds en niet weggewerkt leidingwerk. Naar het oordeel van de kantonrechter waren daarmee de in het vonnis van 13 juli 2021 geconstateerde beperkingen niet in overwegende mate opgeheven.

16. Op 31 maart 2023 was de oorspronkelijke voordeur teruggeplaatst. Uit door [eisers] overgelegde foto’s van die datum blijkt dat ook de entree en de hal grotendeels waren afgewerkt. [eisers] heeft echter ook aangevoerd dat de intercom en deuropener het nog niet deden, alsmede dat er nog bouwplastic hing en dat er nog een provisorische bouwdeur was geplaatst op de eerste etage. Naar het oordeel van de kantonrechter waren daarmee de op 13 juli 2021 geconstateerde beperkingen opgeheven, maar was nog altijd sprake van een gebrek dat huurkorting rechtvaardigt. Een niet werkende bel en deuropener valt in de categorie C van het gebrekenboek van de huurcommissie. Naar het oordeel van de kantonrechter was al met al de door [eisers] gehanteerde huurkorting van 10% vanaf 31 maart 2023 tot het einde van de huur op 31 augustus 2023 gerechtvaardigd.

17. Een aanvullende korting vanwege beperkingen aan het gebruik van het dakterras wordt afgewezen. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat het dakterras niet gebruikt kon worden, zoals zij heeft gesteld. Volgens Stichting Doma zijn er wel werkzaamheden aan het dakterras verricht, mede op verzoek van [eisers] , maar was er steeds een alternatieve voorziening om het dakterras te bereiken. [eisers] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld om een aanvullende huurkorting te rechtvaardigen.

conclusie

18. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissingen. De vordering van [eisers] tot huurverlaging op grond van het woningwaarderingsstelsel is niet toewijsbaar. De huurkorting van 20% in verband met gebreken is blijven gelden tot en met de maand maart 2023. Vanaf april 2023 tot het einde van de huurovereenkomst geldt een huurkorting van 10%. Een verklaring voor recht met die strekking wordt toegewezen. Dat betekent dat [eisers] aan zijn verplichtingen heeft voldaan, nu hij voornoemde huurkortingen heeft aangehouden. De door Stichting Doma gevorderde huurachterstand met nevenvorderingen is dus niet toewijsbaar. Alleen in de maand mei 2023 heeft [eisers] mogelijk 10% huurkorting teveel ingehouden, zo lijkt uit zijn eigen stellingen te volgen. Stichting Doma heeft de opbouw van de gevorderde huurachterstand echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt om hiervoor een bedrag toe te wijzen.

19. Bij die stand van zaken behoeft de vraag of Stichting Doma gebruik maakt van oneerlijke bedingen ten aanzien van boetes, rente en incassokosten geen beantwoording. De kantonrechter heeft wel ambtshalve het huurprijswijzigingsbeding in artikel 18 van de huurovereenkomst beoordeeld. Dit ziet enkel op indexering en is niet oneerlijk. Er is dus geen sprake van ten onrechte doorgevoerde huurverhogingen.

20. [eisers] krijgt grotendeels gelijk ten aanzien van de huurkorting vanwege gebreken en Stichting Doma krijgt gelijk ten aanzien van de aanpassing van de huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. De over en weer ingestelde vorderingen hangen dermate samen met de gevoerde discussie op die twee hoofdpunten, dat de kantonrechter aanleiding ziet de proceskosten te compenseren, wat betekent dat ieder de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

verklaart voor recht dat van 1 september 2020 tot en met 31 maart 2023 de voordeur, de entree en het trappenhuis niet voor gewoon gebruik beschikbaar waren in de zin van het vonnis van 13 juli 2021 en dat vanaf 1 april 2023 tot en met 31 augustus 2023 [eisers] nog recht had op een huurkorting van 10%;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie:

wijst het gevorderde af;

in conventie en reconventie:

compenseert de proceskosten, wat betekent dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2023.