Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10442758 CV EXPL 23-5175
vonnis van: 12 december 2023
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
3. [eiser 3]
allen wonende te [woonplaats]
eisers in conventie, verweerders in reconventie
tezamen ook te noemen [eiser 1] c.s. en afzonderlijk bij hun voornaam
gemachtigde: mr. J.S. Spoor
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. B. Schildwacht
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 24 maart 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord met tegeneis en producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling is gehouden op 1 november 2023. Verschenen zijn [eiser 1] c.s. met hun gemachtigde en namens Ymere mw. [naam 1] en mw. [naam 2] met de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Beiden hebben ook pleitaantekeningen overgelegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn namens [eiser 1] aanvullende producties in het geding gebracht.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Ymere is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres] (hierna ook: de woning of het gehuurde). Het betreft een 5-kamer appartement, waarvan de huur ten tijde van dagvaarden € 669,19 per maand bedroeg. Sinds 20 december 1986 werd de woning gehuurd door de ouders van [eiser 1] c.s..
1.2.
De vader van [eiser 1] c.s. is in 2006 overleden en de moeder ( [naam moeder] ) op 27 september 2022.
1.3.
[eiser 1] staat sinds 31 december 2012 weer in de Basisregistratie Personen (hierna: de BRP) ingeschreven op het adres van het gehuurde, [eiser 2] sinds 25 november 2020 en [eiser 3] sinds 17 mei 2022.
1.4.
Op 19 oktober 2023 heeft een medewerker Huisvesting Vergunningen van de gemeente Amsterdam aan [eiser 3] bericht dat zij een Principe Verklaring mag afgeven.
1.5.
[eiser 1] heeft sinds augustus 2023 een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd voor 20 uur per week met Pakket Service Leusden en verdient daarmee een salaris van € 1.108,83 netto per maand.
Vordering en verweer in conventie en reconventie
4. [eiser 1] c.s. vorderen primair dat Ymere veroordeelt wordt om de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres] met [eiser 1] als huurder voort te zetten, subsidiair om dat met [eiser 1] en [eiser 3] te doen en meer subsidiair om dat met [eiser 1] c.s. te doen. Voorts vorderen zij veroordeling van Ymere tot het verstrekken van een huisvestingsvergunning en tot betaling van de proceskosten.
5. [eiser 1] c.s. stellen daartoe een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd met [naam moeder] . Nadat [eiser 1] in 2004 het gehuurde heeft verlaten wegens zijn studie is hij in 2012 weer teruggekeerd om te zorgen voor zijn moeder. Vanaf dat moment verdeelden hij en zijn moeder de huishoudelijke taken en zorgden zij voor elkaar. Vanaf 2018 deed [eiser 1] vrijwel alle boodschappen die hij dan zelf contant betaalde. [eiser 2] kwam in 2020 in het gehuurde wonen en [eiser 3] volgde in mei 2022. Zij hebben allen hoofdverblijf. Inmiddels is ook de (zwangere) partner van [eiser 3] in de woning woonachtig. De huishouding was duurzaam omdat de broers niet de bedoeling hadden ooit weer uit te vliegen. Zij staan ook niet ingeschreven bij Woningnet. De broers betaalden mee aan de huur en boodschappen, meestal via geldopnames waarna contant werd afgerekend. Ook hebben [eiser 1] en [eiser 2] een verbouwing van het gehuurde gefinancierd. Het contract met de energieleverancier staat op naam van [eiser 1] . Ook was [eiser 1] mantelzorger voor zijn moeder. Tot slot bieden [eiser 1] c.s. voldoende waarborg voor betaling van de huur en komen zij in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. |
6. Het verweer van Ymere strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser 1] c.s. tot ontruiming van het gehuurde en in de proceskosten. Ook vordert zij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Ymere en [naam moeder] per eind 2022 rechtsgeldig is geëindigd.
7. Ymere betwist kort gezegd dat sprake is geweest van hoofdverblijf en een gemeenschappelijke huishouding en voor zover dat wel het geval is geweest, dat deze duurzaam was. Uit niets blijkt dat sprake was van financiële verwevenheid of een samensmelting van financiën waaruit een gemeenschappelijke huishouding kan worden opgemaakt. Bovendien stond [naam moeder] onder beschermingsbewind, hetgeen een samensmelting van financiën onmogelijk maakte. Voorts zeggen de door [eiser 1] c.s. ingediende bewijzen van geldopnames en digitale betalingen niets nu niet valt te controleren waarvoor die bedragen zijn aangewend. Uit de door [eiser 1] c.s. overgelegde verklaringen volgt verder ook geen gemeenschappelijke huishouding maar eerder dat sprake was van een eenzijdige zorgrelatie waarbij een bepaalde lotsverbondenheid partijen bij elkaar heeft gebracht of enige tijd bij elkaar heeft gehouden. De verklaringen wijzen niet op enige mate van duurzaamheid en al helemaal niet in de richting van een gemeenschappelijke huishouding met [eiser 2] en [eiser 3] .
8. Voort plaatst Ymere vraagtekens bij de financiële waarborg voor het betalen van de huur en wijst zij erop dat [eiser 1] c.s. afzonderlijk of gezamenlijk geen huisvestingsvergunning voor de onderhavige woning kunnen krijgen. De woning behoort ingevolge de Huisvestingsverordening toegewezen te worden aan een gezin met tenminste drie minderjarige kinderen. [eiser 1] heeft geen gezin met minderjarige kinderen en [eiser 1] c.s. tezamen voldoen niet aan het begrip huishouden. Hierdoor zou voor de bewoning zoals deze thans wordt vormgegeven door [eiser 1] c.s. een omzettingsvergunning nodig zijn of een kamerverhuurvergunning als bedoeld in de Huisvestingsverordening 2020. Daarover beschikt Ymere niet en zij is niet voornemens de woning aan te passen zodat een dergelijke vergunning kan worden aangevraagd.
Beoordeling in conventie en reconventie
9. Door de manier waarop [eiser 1] c.s. hun vorderingen hebben ingekleed - zodat als het primair gevorderde niet toewijsbaar is, dat tevens geldt voor het subsidiair en meer subsidiair gevorderde - ligt in conventie alleen de vraag voor of [eiser 1] voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 7: 268 BW om de huurovereenkomst met Ymere te mogen voortzetten.
10. Artikel 7:268 lid 2 BW strekt ertoe aan de samenwoner die geen medehuurder is bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder eindigt. De samenwoner die zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, heeft op grond van deze bepaling de mogelijkheid binnen zes maanden na het overlijden te vorderen dat de huur door hem wordt voortgezet.
11. Gesteld noch gebleken is dat [eiser 1] de onderhavige vordering in conventie niet tijdig, te weten binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van zijn moeder, heeft ingesteld, zodat hij ontvankelijk zijn in zijn vordering.
12. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW moet de kantonrechter de vordering tot voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW in ieder geval afwijzen:
a) indien [eiser 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet (kort gezegd dat hij met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had en hoofdverblijf heeft in het gehuurde);
b) indien [eiser 1] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
c) en, nu het hier niet-geliberaliseerde woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien [eiser 1] niet een in die wet bedoelde huisvestingsvergunning overlegt.
a) indien [eiser 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet (kort gezegd dat hij met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had en hoofdverblijf heeft in het gehuurde);
b) indien [eiser 1] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
c) en, nu het hier niet-geliberaliseerde woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien [eiser 1] niet een in die wet bedoelde huisvestingsvergunning overlegt.
Hoofdverblijf
13. Ymere heeft betwist dat [eiser 1] hoofdverblijf heeft in de woning, maar gezien zijn inschrijving in het GBA met ingang van 31 december 2012 en een aantal schriftelijke verklaringen van onder meer omwonenden en familieleden die bevestigen dat [eiser 1] (samen met zijn moeder) woonachtig is op het adres van het gehuurde en bij gebreke van enige contra-indicatie wordt dat hoofdverblijf als vaststaand aangenomen.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
14. Het antwoord op de vraag of [eiser 1] met zijn moeder in het gehuurde een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voerde, wordt bepaald door objectieve factoren (zoals de duur van de samenwoning) en subjectieve factoren (zoals de bedoeling van de betrokkenen). Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert in beginsel een verzwaarde stelplicht.
15. Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder voerde, heeft [eiser 1] onder meer gewezen op de duur van de hernieuwde samenleving en gesteld dat sprake was van financiële verwevenheid tussen hem en zijn moeder. Zo stond het energiecontract sinds 2016 op zijn naam, heeft hij in 2022 meebetaald aan een verbouwing in het gehuurde als ook aan spullen in het gehuurde. Voorts betaalde hij vaak contant de boodschappen. Verder zorgde hij en zijn moeder voor elkaar en werden huishoudelijke taken onderling verdeeld. Zij deden vaak samen boodschappen, gingen samen naar Marokko en op familiebezoek. Uiteindelijk werd [eiser 1] ook mantelzorger voor zijn moeder maar daarvan was nog geen sprake ten tijde van zijn terugkeer naar zijn ouderlijk huis. Andere woonruimte heeft hij nooit gezocht, hij heeft namelijk altijd de intentie gehad samen met zijn moeder te blijven, aldus [eiser 1] .
16. Hoewel [eiser 1] niet heeft aangetoond mee te betalen aan gemeenschappelijke boodschappen - de daartoe overgelegde bankafschriften van geldopnames zijn daarvoor onvoldoende nu uit die stukken niet blijkt van wiens bankrekening deze opnames zijn gedaan en deze geldopnames bovendien niet duidelijk maken waaraan het geld is besteed - heeft hij met overlegging van een op zijn naam gesteld energiecontract voor het gehuurde en de verklaringen namens Digi Systems en Bouwbedrijf Ela wel aannemelijk gemaakt dat hij sinds 2016 de energiekosten voor zijn rekening nam, aankopen heeft gedaan ten behoeve van het gehuurde waaronder televisies en mediaboxen en in 2022 en een verbouwing in het gehuurde heeft helpen bekostigen. Dit wijst op een zekere mate van financiële verwevenheid tussen hem en zijn moeder, waaraan een eventueel beschermingsbewind van [naam moeder] ook geen afbreuk doet.
16. [eiser 1] heeft met overlegging van verklaringen van diverse omwonenden, winkeliers en familieleden waaruit volgt dat hij en zijn moeder jarenlang regelmatig samen in de buurt werden gezien en samen naar familie gingen ook onderbouwd dat hij en zijn moeder hun vrijetijd samen doorbrachten. Dat hierbij slechts sprake is geweest van een eenzijdige zorgrelatie tussen [eiser 1] en zijn moeder heeft hij, mede gelet op het geschetste ziekteverloop van [naam moeder] die in 2022 na een ziekbed van een aantal maanden is overleden, voldoende weersproken.
18. Geoordeeld wordt dat uit de ingebrachte stukken zijdens [eiser 1] , mede gelezen in het licht van zijn toelichting en de omstandigheid dat hij ook nimmer andere huisvesting heeft gezocht - afdoende blijkt van zowel een persoonlijke als een financiële vervlechting tussen hem en zijn moeder en dat deze vervlechting ook duurzaam is geweest. De conclusie is daarom dat [eiser 1] voldoende over het voetlicht heeft gebracht dat hij en zijn moeder een gemeenschappelijke huishouding voerden in het gehuurde.
Financiële waarborg
19. [eiser 1] heeft momenteel maar een bescheiden inkomen van netto € 1.108,- per maand. Gesteld noch gebleken is daarbij dat [eiser 1] in aanmerking komt voor huurtoeslag. Afgezet tegen de huurprijs van € 669,19 per maand lijkt dit inkomen alleen onvoldoende om de betaling van de huur te waarborgen. Gelet evenwel op het inkomen van [eiser 3] dat over 2022 nog € 34.580,- bedroeg en de intentie van [eiser 1] c.s. om het gehuurde samen te blijven bewonen, alsmede de omstandigheid dat gesteld noch gebleken is dat sprake is of is geweest van een huurachterstand wordt een afdoende financiële waarborg daarom toch aanwezig geacht.
Huisvestingsvergunning
20. [eiser 1] c.s. hebben gevorderd dat Ymere een huisvestingsvergunning verstrekt dan wel haar medewerking daaraan verbindt. Volgens Ymere komen [eiser 1] en/of [eiser 1] c.s. daarvoor echter niet in aanmerking nu de woning volgens de Huisvestingsverordening bedoeld is voor een huishouden met drie of meer minderjarige kinderen. [eiser 1] c.s. hebben gemotiveerd weersproken dat de woning voor hen niet passend zou zijn, mede aan de hand van een aanvraag en toezegging tot afgifte van een Principe Verklaring door de gemeente Amsterdam en de omstandigheid dat [eiser 1] c.s. de woning samen bewonen met daarbij de echtgenote van [eiser 3] die bovendien ook een kind verwacht.
21. Of [eiser 1] met zijn broers en aanhang als huishouden in de zin van die verordening hebben te gelden en in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning is, zoals Ymere ook heeft gesteld, een discussie die allereerst is voorbehouden aan het bestuursorgaan dat daarover beslist (mogelijk Ymere zelf, dan wel het college van burgemeester en wethouders) waarna de discussie daarover zo nodig kan worden voortgezet bij de bestuursrechter. De kantonrechter kan over afgifte van die vergunning niet zelf beslissen en een rechtsgrond om Ymere tot afgifte van een huisvestingsvergunning te veroordelen ontbreekt.
22. Nu het gelet op toezegging tot afgifte van een Principe Verklaring niet is uitgesloten dat [eiser 1] met zijn broers en aanhang voor een dergelijke vergunning in aanmerking komen, wordt de onderhavige zaak aangehouden om de daarvoor geldende administratieve rechtsgang te volgen waaraan de voorwaarde wordt verbonden dat de aanvraag voor een huisvestingsvergunning binnen vier weken na heden aantoonbaar bij het bevoegde bestuursorgaan moet zijn ingediend. Voor zover voor de aanvraag medewerking van Ymere noodzakelijk is, gaat de kantonrechter er vanuit dat zij die zal verlenen.
23. De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 9 januari 2024 ter overlegging van de aanvraag, waarna [eiser 1] de kantonrechter zal dienen te informeren over het besluit dat is genomen op de aanvraag alsmede over de eventueel daaropvolgende rechtsgang. De procedure zal iedere drie maanden op de rol worden geplaatst ter indiening van een akte zijdens [eiser 1] over de voortgang van dit proces.
24. Alle overige beslissingen worden aangehouden totdat over het verkrijgen van een huisvestingsvergunning zal zijn beslist.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 9 januari 2024 voor akte overleggen aanvraag huisvestingsvergunning zijdens [eiser 1] ;
houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.