ECLI:NL:RBAMS:2023:7712

• Datum uitspraak: 5 december 2023
• Publicatiedatum: 4 december 2023
• Zaaknummer: 10547620 CV EXPL 23-8337
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.T. Beuving
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onderzoeksplicht verhuurder bij klachten over onrechtmatige overlast door huurder

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam op 5 december 2023, staat de onderzoeksplicht van de verhuurder centraal in het kader van klachten van een huurder over onrechtmatige overlast. De eiser, een huurder, heeft herhaaldelijk geklaagd over stankoverlast en geluidshinder veroorzaakt door de onderbuurman, die eveneens huurt van de gedaagde, de verhuurder. De huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde betreft een woning voor onbepaalde tijd. De eiser heeft op verschillende momenten melding gemaakt van overlast, maar de gedaagde heeft naar eigen zeggen niet alle klachten serieus genomen en heeft pas later actie ondernomen. Tijdens de mondelinge behandeling op 16 oktober 2023 zijn beide partijen gehoord, evenals de onderbuurman. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde niet voldoende onderzoek heeft gedaan naar de klachten van de eiser, maar ook dat de overlast niet zodanig ernstig is dat deze als onrechtmatig kan worden gekwalificeerd. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder niet tekort is geschoten in zijn verplichtingen, omdat de overlast niet met voldoende zekerheid is vastgesteld. De vorderingen van de eiser worden afgewezen, en hij wordt veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde. De rechter benadrukt dat verhuurders serieuze klachten serieus moeten onderzoeken, maar dat niet elke hinder automatisch leidt tot onrechtmatige overlast. De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om adequaat te reageren op klachten, maar ook de grenzen van wat als onrechtmatige overlast kan worden beschouwd.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10547620 CV EXPL 23-8337

vonnis van: 5 december 2023

fno.: 743

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. B. Mous

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P.H. Visser

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- de dagvaarding van 31 mei 2023, met producties;
- het antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de nadere productie 11 tot en met 14 van [eiser] ;

- de nadere productie 4 van [gedaagde] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2023. [eiser] is verschenen vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Ook de onderbuurman van [eiser] ( [naam onderbuurman] ) is aanwezig. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

Tussen [eiser] (huurder) en [gedaagde] (verhuurder) bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd inzake een woning aan het adres [adres] .

1.2.

De onderbuurman ( [naam onderbuurman] ) van [eiser] huurt eveneens van [gedaagde] .

1.3.

Op 29 januari 2020 doet [eiser] melding van met name stankoverlast ten gevolge van wietluchten.

1.4.

Op 19 oktober 2020 schrijft [eiser] dat hij elke dag last heeft van harde muziek, rookoverlast en asociaal gedrag van de onderbuurman. [eiser] verzoekt [gedaagde] de huur met de onderbuurman op te zeggen wegens aanhoudende overlast.

1.5.

[eiser] schrijft [gedaagde] nog verschillende keren aan over dit onderwerp.

Vordering en verweer

2. [eiser] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

Voor recht wordt verklaard dat [gedaagde] tekort schiet en is geschoten in de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding, wegens toerekenbare tekortkoming vanaf 2020 tot en met heden ter grootte van € 4.000,-;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot ontbinding van de huurovereenkomst met de onderbuurman op nummer [nummer] , wegens de overlast en geuite doodsbedreigingen, een en ander door op te starten ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzakende buurman, binnen een door de rechtbank te bepalen termijn;

[gedaagde] te veroordelen tot afgifte van zijn actuele adres-contactgegevens;

Subsidiair

Voor zover het onder c. gevorderde op dit moment een te verstrekkende maatregel is, [gedaagde] wordt veroordeeld tot het verhelpen van de gebreken – in de zin van de voormelde overlast – binnen een termijn van uiterlijk 3 dagen, op straffe van een dwangsom van p € 250,- per dag;

[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure en wettelijke rente.

3. Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij meermalen melding heeft gedaan. [gedaagde] heeft nagelaten de meldingen te beantwoorden en hier zorgvuldig onderzoek naar te doen. Verhuurder heeft zijn onderzoeksplicht geschonden. Er zijn concrete aanwijzingen voor overlast van stank en intimidaties. Verhuurder draagt het risico voor het niet aanpakken van deze overlast. [eiser] heeft weinig tot geen woongenot gehad.

4. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd betwist en daartoe onder meer het volgende aangevoerd.

Beoordeling

5. Volgens de wet (artikel 7:204 en 206 van het Burgerlijk Wetboek) heeft de verhuurder de plicht een gebrek te verhelpen. In het geval de verhuurder verhuurt aan twee huurders en een van die huurders veroorzaakt (onrechtmatige) overlast voor de andere huurder zal de verhuurder hier tegen moeten optreden. Als de verhuurder dit niet doet levert is dit nalaten een gebrek.

6. Of van een dergelijk gebrek sprake is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat een klager eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan. Wel is het zo dat de verhuurder voldoende aanknopingspunten moet hebben om onderzoek te kunnen verrichten en vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen.

7. [gedaagde] is in dit geval traag in beweging gekomen. Door omstandigheden in zijn risicosfeer zijn brieven die namens de huurder zijn verstuurd niet aangekomen. Ook lijkt hij de eerste klachten niet voldoende serieus te hebben genomen. Maar op enig moment is [gedaagde] wel gaan handelen en is hij een paar keer een kijkje gaan nemen bij de onderbuurman en is hij het gesprek met de buren aangegaan. [gedaagde] heeft bij zijn bezoeken zelf geen wietgeur waargenomen. Toch zijn er voldoende aanwijzingen dat er sprake is van hinder in de vorm van een regelmatig waarneembare wietlucht. De onderbuurman erkent tijdens de mondelinge behandeling regelmatig wiet te roken. Hij vermeldt dat hij dit doet in zijn eigen woning op de plek waar [eiser] er het minste last van heeft, te weten de keuken. Dan is er de verklaring van de buurvrouw [naam onderbuurvrouw] ) die regelmatig een wietstank waarneemt in de woning van [eiser] . Van andere overlast, zoals geluidshinder of intimidatie is onvoldoende gebleken. Over het geluid heeft ook [eiser] aangegeven dat dit niet zo een grote rol meer speelt. Over de intimidatie heeft te gelden dat vooral sprake lijkt te zijn geweest van een incident waarbij het er ook op lijkt dat [eiser] zichzelf niet onbetuigd heeft gelaten.

8. Kortom, het gaat in deze zaak om geur- en rookoverlast. Of deze overlast dermate ernstig en structureel is dat sprake is van onrechtmatige overlast kan op basis van het voorliggende dossier niet met zekerheid worden vastgesteld. Hierbij moet bedacht worden dat enige hinder van een buur geduld moet worden en het hier om oudere woningen gaat waarbij geuren van buren sneller te ruiken is. Roken in de eigen woning is in beginsel nog steeds toegestaan. Niet is met voldoende zekerheid te zeggen hoe vaak en hoe ernstig de geur en rookoverlast nu precies is. Verder is ook niet duidelijk of elke keer dat wiet wordt geroken in de woning van [eiser] dit inderdaad afkomstig is van de onderbuurman. Bij de bezoeken van [gedaagde] aan de onderbuurman werd geen wietgeur waargenomen in die woning. Ook zijn er aanwijzingen dat er andere buren zijn die wiet roken op hun balkon. Verder zijn er coffeeshops in de directe omgeving. Van een buur mag worden verwacht dat hij alles doet wat in het maatschappelijk verkeer redelijkerwijs van hem mag worden verlangd om overlast tot een minimum te beperken. Het is daarom relevant dat de onderbuurman rookt op de plek die, ook volgens [eiser] , de minst overlast gevende plek is (te weten de keuken). Nu roken in de eigen woning nog steeds in beginsel is toegestaan kan niet bij enige geuroverlast worden aangenomen dat sprake is van overlast. Uit het logboek dat de [eiser] heeft bijgehouden (productie 4) volgt niet dat de wietgeur structureel te ruiken is maar lijkt eerder sprake van incidentele overlast. Dat sprake is van onrechtmatige overlast kan dus niet worden vastgesteld.

9. Van [gedaagde] kan niet worden verwacht dat hij dan toch een procedure aanspant om de bestaande hinder tegen te gaan. De ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van een woning zijn zeer ingrijpende maatregelen en zal in het geval van overlast alleen aan de orde zijn als uiterste redmiddel. Op basis van het voorliggende dossier is de kans zeer klein dat dit tot de door [eiser] beoogde uitzetting zou leiden. Dit omdat zowel de omvang van de overlast onvoldoende vast staat maar ook omdat niet is gebleken dat alle minder verstrekkende methodes om overlast tegen te gaan al zijn ingezet.

10. Evenmin kan worden vastgesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen om [eiser] te vrijwaren van onrechtmatige overlast door de onderbuurman omdat deze overlast niet is vastgesteld. Verder heeft [gedaagde] uiteindelijk passende stappen gezet om aan zijn onderzoeksplicht te voldoen. Dit betekent dat de overige vorderingen eveneens moeten worden afgewezen.

11. Over de verplichting van verhuurder om serieuze klachten serieus te onderzoeken wordt nog wel het volgende overwogen. Het is denkbaar dat sprake is van onrechtmatige hinder, ook al kan dit in deze procedure niet worden vastgesteld. Als zeer regelmatig zware wietgeuren afkomstig van de onderbuurman de woning van [eiser] penetreren is het denkbaar dat dit wel degelijk als onrechtmatige overlast moet worden gekwalificeerd. [gedaagde] zal zich als goed verhuurder moeten inspannen om dergelijke klachten goed te onderzoeken en mogelijk tegen te gaan. Hierbij kan worden gedacht aan nadere huisbezoeken maar ook aan het onderzoeken en het zo nodig dichtmaken van de luchtverbindingen tussen de woning (met name de keuken) van de onderbuurman en [eiser] . Ook dient wellicht de afzuiger van de onderbuurman in de keuken te worden onderzocht. Gelet op de toezegging van [gedaagde] dat hij bereid is een en ander nog nader te onderzoeken gaat de kantonrechter er vanuit dat [gedaagde] zich zal inspannen om de klachten nader te onderzoeken en zo nodig passende maatregelen te nemen.

12. Nu tijdens de mondelinge behandeling de onduidelijkheid over de adres- en contactgegevens van [gedaagde] zijn weggenomen heeft [eiser] geen belang meer bij toewijzing van vordering onder d.

13. Bij deze stand van zaken wordt [eiser] in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

Wijst de vorderingen af;

Veroordeelt [eiser] in de proceskosten welke aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 528,00 (2 punten € 264,00 salaris gemachtigde);

Verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 5 december 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.