Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/5127
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gem. eiser] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.229.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 september 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 30 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell. Met de heffingsambtenaar is [persoon] (taxateur) verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een historische benedenwoning met berging in de binnenstad van Amsterdam. De oppervlakte van de woning is ongeveer 164m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 999.000,-. Op de zitting heeft eiser een waarde bepleit van € 1.113.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.229.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (vergelijkingsobject 1), [adres 3] , (vergelijkingsobject 2), en [adres 4] (vergelijkingsobject 3). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat type woning betreft vergelijkbaar, ze zijn allemaal gelegen in de binnenstad en zijn van hetzelfde bouwperiode. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
9. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Volgens eiser had de heffingsambtenaar rekening moeten houden met de gedateerde badkamer, toilet en keuken van de woning. Verder zijn vergelijkingsobjecten 1 en 2 recent gerenoveerd en zouden daarom op het onderdeel
kwaliteitals
uitstekendmoeten worden gekwalificeerd. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar en de taxateur op de zitting dat de enigszins gedateerde staat van de woning tot uitdrukking komt met de kwalificatie
gemiddeldvoor het onderdeel
kwaliteitten opzichte van de kwalificatie
goedvan vergelijkingsobjecten 1 en 2. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat, rekening houdend met het verschil tussen de gemiddelde neutrale vierkante- meterprijs van de vergelijkingsobjecten en de gemiddelde vierkante-meter prijs van de woning, er een verschil in waarde is van bijna een ton. Dit verschil is voldoende om de genoemde voorzieningen te vervangen. De rechtbank volgt verder de toelichting van de heffingsambtenaar dat renovatie van vergelijkingsobjecten 1 en 2 niet leidt tot de kwalificatie
uitstekendomdat deze kwalificatie uitsluitend wordt toegepast op nieuwbouw woningen. Van een renovatie op gelijke voet van nieuwbouw is geen sprake. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de nabijheid van een school een waarde drukkend effect heeft op de woning. Eiser heeft ter ondersteuning van dit standpunt op de zitting gewezen op een uitspraak van het hof den Haag van 21 april 2022. [3] De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. In de aangehaalde uitspraak noemt het hof de nabijheid van een school in die casus als een bijzondere factor. De rechtbank kan dat opzichelf volgen. Hieruit blijkt echter nog niet dat nabijheid van een school per definitie een waarde drukkend effect tot gevolg heeft.
kwaliteitals
uitstekendmoeten worden gekwalificeerd. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar en de taxateur op de zitting dat de enigszins gedateerde staat van de woning tot uitdrukking komt met de kwalificatie
gemiddeldvoor het onderdeel
kwaliteitten opzichte van de kwalificatie
goedvan vergelijkingsobjecten 1 en 2. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat, rekening houdend met het verschil tussen de gemiddelde neutrale vierkante- meterprijs van de vergelijkingsobjecten en de gemiddelde vierkante-meter prijs van de woning, er een verschil in waarde is van bijna een ton. Dit verschil is voldoende om de genoemde voorzieningen te vervangen. De rechtbank volgt verder de toelichting van de heffingsambtenaar dat renovatie van vergelijkingsobjecten 1 en 2 niet leidt tot de kwalificatie
uitstekendomdat deze kwalificatie uitsluitend wordt toegepast op nieuwbouw woningen. Van een renovatie op gelijke voet van nieuwbouw is geen sprake. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de nabijheid van een school een waarde drukkend effect heeft op de woning. Eiser heeft ter ondersteuning van dit standpunt op de zitting gewezen op een uitspraak van het hof den Haag van 21 april 2022. [3] De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. In de aangehaalde uitspraak noemt het hof de nabijheid van een school in die casus als een bijzondere factor. De rechtbank kan dat opzichelf volgen. Hieruit blijkt echter nog niet dat nabijheid van een school per definitie een waarde drukkend effect tot gevolg heeft.
10. De heffingsambtenaar heeft op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 februari 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 februari 2023.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.