ECLI:NL:RBAMS:2023:718

• Datum uitspraak: 15 februari 2023
• Publicatiedatum: 13 februari 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 5247
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.C.S. van Limburg Stirum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde woning en onderbouwing door heffingsambtenaar

Eiser is eigenaar van een maisonnette met berging in Amsterdam en betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van €447.000 voor het kalenderjaar 2022. Eiser stelt dat de waarde te hoog is en bepleitte op de zitting een waarde van €433.000, terwijl hij in het bezwaar €412.000 had genoemd.

De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met een taxatierapport en een matrix waarin de woning systematisch wordt vergeleken met drie vergelijkingsobjecten in hetzelfde nieuwbouwcomplex. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, kwaliteit, ligging en onderhoud.

Eiser stelde alternatieve berekeningen voor, waaronder een wortelformule voor de parkeerplaatsen, maar de rechtbank achtte de methode van de heffingsambtenaar ook aannemelijk. Het verschil in waardes is niet zodanig groot dat sprake is van een evident te hoog vastgestelde waarde. Ook de stelling dat vergelijkingsobjecten recent gerenoveerd zouden zijn, werd door de rechtbank verworpen.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en wijst een proceskostenveroordeling af. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 22/5247

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser

( [gem. eiser] ),

en

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 447.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 september 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 30 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell. Met de heffingsambtenaar is [naam] (taxateur) verschenen.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een maisonnette met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 105m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. ^[1]

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 412.000,-. Op de zitting heeft eiser een waarde bepleit van € 433.000,-.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 447.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (vergelijkingsobject 1), [adres 3] (vergelijkingsobject 2) en

[adres 4] (vergelijkingsobject 3). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. ^[2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn immers gelegen in hetzelfde (nieuwbouw)gebouw en daarmee vergelijkbaar ten aanzien van bouwjaar, kwaliteit, globale ligging en onderhoud.

9. Voor zover eiser een alternatieve berekening voorstelt voor de berekening van de waarde van de parkeerplaatsen van vergelijkingsobjecten 1 en 2 overweegt de rechtbank dat deze berekening haar niet onaannemelijk voorkomt, maar dat dit niet maakt dat de waarde die de heffingsambtenaar voorstaat onjuist is. Eiser heeft op de zitting verder een alternatieve wijze van berekening van de waarde van de woning voorgesteld door middel van de zogenoemde wortelformule. De rechtbank overweegt dat de wortelformule mogelijk een manier is om de waarde te berekenen, maar dat de berekenwijze van de heffingsambtenaar ook aannemelijk is. De rechtbank betrekt daarbij de omstandigheid dat het verschil tussen de door partijen voorgestane waardes niet zo ver uit elkaar liggen dat gesproken kan worden van een evident te hoog vastgestelde waarde. Voor zover eiser stelt dat vergelijkingsobjecten 1 en 3 recent zijn gerenoveerd volgt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting dat er sprake is van vernieuwde voorzieningen, maar dat daarmee niet gesproken kan worden van renovatie. Zeker omdat hier sprake is van in 2006 gebouwde woningen. Het vernieuwen van bepaalde voorzieningen (badkamer/keuken/ toilet) maakt niet meteen dat de kwaliteit zoveel beter is dat het voor het onderdeel
kwaliteit de kwalificatie
goed moet krijgen, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin.

10. Op de zitting heeft eiser verklaard de gronden over de afmeting en de ligging niet meer te handhaven. De rechtbank laat deze gronden daarom buiten de bespreking.

Conclusie

11. De heffingsambtenaar heeft op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

12. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond.

13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van der Kroft, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 februari 2023.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

2. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.