ECLI:NL:RBAMS:2023:716

• Datum uitspraak: 15 februari 2023
• Publicatiedatum: 13 februari 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 5542
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.C.S. van Limburg Stirum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling en vergelijkingsobjecten

Op 15 februari 2023 heeft de Rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan in een bestuursrechtelijke zaak betreffende de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Eiser, eigenaar van een portiekflat in Amsterdam, had bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 456.000,- voor het belastingjaar 2022. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en dat deze vastgesteld moest worden op € 432.000,-. De heffingsambtenaar had ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend, waarin vergelijkingsobjecten werden genoemd. Eiser was het echter niet eens met de gekozen vergelijkingsobjecten en vond deze onvoldoende vergelijkbaar met zijn woning.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een zitting op 30 januari 2023, waar de heffingsambtenaar vertegenwoordigd was door mr. N.M. Kell en een taxateur. De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar waren met de woning van eiser. De rechtbank concludeerde dat de waarde in goede justitie moest worden vastgesteld, en kwam tot een nieuwe WOZ-waarde van € 444.000,-. Het beroep van eiser werd gegrond verklaard, de bestreden uitspraak op bezwaar werd vernietigd, en de heffingsambtenaar werd veroordeeld tot het vergoeden van het griffierecht en de proceskosten van eiser.

De rechtbank heeft in haar beslissing benadrukt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet voldoende heeft onderbouwd en dat de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten niet geschikt waren om de WOZ-waarde te rechtvaardigen. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 22/5542

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

en

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak Van [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 456.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 30 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell. Met de heffingsambtenaar is [taxateur] taxateur) verschenen.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 101m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. ^[1]

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 432.000,-.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 456.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres2] (vergelijkingsobject 1), [adres3] (vergelijkingsobject 2) en [adres4] (vergelijkingsobject 3).Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. ^[2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

8. De rechtbank is van oordeel dat vergelijkingsobjecten 2 en 3 onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De ligging van de vergelijkingsobjecten in een zijstraat tegenover een kantoorpand verschilt zodanig met de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg (inclusief buslijnen) en tegenover een school dat niet gesproken kan worden van vergelijkbare objecten. De rechtbank is verder van oordeel dat vergelijkingsobject 1 onvoldoende vergelijkbaar is met de woning omdat het kleiner is en in staat van onderhoud verschilt. Al met al betekent dit dat de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten onvoldoende de waarde van de woning onderbouwen. Eiser heeft op de zitting vervolgens een waarde van € 432.000,- toegelicht, maar onvoldoende onderbouwd.

9. Omdat beide partijen de waarde onvoldoende hebben onderbouwd stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast en komt op een waarde van € 444.000,-.

10. Het beroep is daarmee gegrond.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.194,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 597,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 444.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.194,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van

mr. N. van der Kroft, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

15 februari 2023

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger

beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

2. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.