Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/5542
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak Van [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 456.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 30 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell. Met de heffingsambtenaar is [taxateur] taxateur) verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 101m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 432.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 456.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres2] (vergelijkingsobject 1), [adres3] (vergelijkingsobject 2) en [adres4] (vergelijkingsobject 3).Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
8. De rechtbank is van oordeel dat vergelijkingsobjecten 2 en 3 onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De ligging van de vergelijkingsobjecten in een zijstraat tegenover een kantoorpand verschilt zodanig met de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg (inclusief buslijnen) en tegenover een school dat niet gesproken kan worden van vergelijkbare objecten. De rechtbank is verder van oordeel dat vergelijkingsobject 1 onvoldoende vergelijkbaar is met de woning omdat het kleiner is en in staat van onderhoud verschilt. Al met al betekent dit dat de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten onvoldoende de waarde van de woning onderbouwen. Eiser heeft op de zitting vervolgens een waarde van € 432.000,- toegelicht, maar onvoldoende onderbouwd.
9. Omdat beide partijen de waarde onvoldoende hebben onderbouwd stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast en komt op een waarde van € 444.000,-.
10. Het beroep is daarmee gegrond.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.194,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 597,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 444.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.194,-.
€ 1.194,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van
mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 februari 2023
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger
beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.