Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/727574 / HA ZA 23-10
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SERJ 3030 B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Serj,
advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 december 2022, met producties,
- het vonnis in incident van 15 maart 2023 (en de daarin genoemde processtukken), waarin [gedaagde] is toegestaan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ramón Mossel Makelaardij o.g. B.V. (hierna: Mossel Makelaardij) in vrijwaring op te roepen,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 31 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 september 2023 en de daarin genoemde processtukken,
- de reactie van mr. Kroon van 3 oktober 2023 op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Serj heeft het gebouw aan de [adres 1] gerenoveerd. In het gebouw zijn vier appartementen gerealiseerd. Serj heeft de appartementen te koop aangeboden via Mossel Makelaardij.
2.2.
[gedaagde] werkt als ondernemer. Begin maart 2021 heeft zij met Mossel Makelaardij gesproken over dienstverlening bij de aankoop van een huis.
2.3.
Op 19 maart 2021 heeft [gedaagde] het appartement op het adres [adres 2] (hierna: het appartement) bezichtigd. Dezelfde dag heeft zij in een e-mail aan makelaar Ramón Mossel (hierna: Mossel) een bod gedaan op het appartement voor een bedrag van € 695.000,00, onder andere onder voorbehoud van financiering.
2.4.
Enkele dagen later heeft Mossel laten weten dat Serj het appartement aan [gedaagde] wil verkopen. Mossel heeft daarbij toegelicht dat Serj nog geen splitsingsvergunning en erfpachtaanbieding heeft verkregen van de gemeente Amsterdam en dat deze formaliteiten eerst geregeld moeten zijn voordat de koop definitief kan doorgaan. In een e-mail van 26 maart 2021 heeft Mossel laten weten dat in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud en een splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud zullen worden opgenomen als ontbindende voorwaarden. Mossel formuleert in zijn e-mail dat tweede voorbehoud als volgt:
‘(…)
- verkoper niet uiterlijk op 01 november 2021 een onherroepelijke splitsingsvergunning als bedoeld in artikel 9 heeft verkregen alsmede er een privaatrechtelijk besluit door Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam is genomen, en Verkoper en/of Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde splitsingsvergunning en voormeld privaatrechtelijk besluit, deze overeenkomst wil ontbinden. (…)’
2.5.
Op 9 april 2021 hebben partijen bij de notaris een koopovereenkomst getekend voor de (ver)koop van het appartement voor een bedrag van € 695.000,00 (hierna: de koopovereenkomst). In artikel 7 van de overeenkomst staat, voor zover relevant:
‘De Koop kan worden ontbonden:
door Koper indien niet op
4 juni 2021een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling (een bank of een verzekeringsbedrijf, mits met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht) voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte (…) tot een hoofdsom van
zeshonderdvijfennegentigduizend euro (€ 695.000,00)onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen gebruikelijk en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met ten minste twee (2) afwijzingen van de twee hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen, aan Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden; en/of
4 juni 2021een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling (een bank of een verzekeringsbedrijf, mits met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht) voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte (…) tot een hoofdsom van
zeshonderdvijfennegentigduizend euro (€ 695.000,00)onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen gebruikelijk en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met ten minste twee (2) afwijzingen van de twee hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen, aan Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden; en/of
door zowel Koper als Verkoper, middels een daartoe strekkende schriftelijke (e-mail daaronder begrepen) mededeling aan de wederpartij en aan de Notaris, indien niet uiterlijk op
1 november 2021de splitsingsvergunning als bedoeld in artikel 5.g onherroepelijk is geworden of niet (tijdig) een aanbieding van de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam is verkregen om het recht van erfpacht te splitsen in appartementsrechten, zodat Verkoper het Verkochte kan overdragen aan Koper. Voormelde termijn met betrekking tot de ontbinding kan door partijen in onderling overleg worden verlengd. Partijen zullen tot zulk overleg over een eventuele termijnverlenging gehouden zijn, indien zulks op basis van redelijkheid en billijkheid van hen kan worden gevergd; (…)’
1 november 2021de splitsingsvergunning als bedoeld in artikel 5.g onherroepelijk is geworden of niet (tijdig) een aanbieding van de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam is verkregen om het recht van erfpacht te splitsen in appartementsrechten, zodat Verkoper het Verkochte kan overdragen aan Koper. Voormelde termijn met betrekking tot de ontbinding kan door partijen in onderling overleg worden verlengd. Partijen zullen tot zulk overleg over een eventuele termijnverlenging gehouden zijn, indien zulks op basis van redelijkheid en billijkheid van hen kan worden gevergd; (…)’
In artikel 9 van de koopovereenkomst staat:
‘De Leveringsakte zal worden verleden
uiterlijk twee (2) weken na het vervallen van de in artikel 7 sub b. genoemde ontbindende voorwaarde(…).’
uiterlijk twee (2) weken na het vervallen van de in artikel 7 sub b. genoemde ontbindende voorwaarde(…).’
In artikel VI, lid 2 van de koopovereenkomst staat:
‘Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Koop te verlangen, (…)
b. de Koop door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.’
a. uitvoering van de Koop te verlangen, (…)
b. de Koop door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.’
2.6.
Op 14 april 2021 heeft [gedaagde] een hypotheekofferte ontvangen van de Rabobank voor een geldlening van € 312.500,00. Het andere deel van de koopsom zou [gedaagde] met eigen geld financieren. [gedaagde] heeft de offerte van de Rabobank ondertekend. In de offerte staat dat de lening vóór 14 april 2022 moet worden opgenomen.
2.7.
Serj en [gedaagde] hebben de termijnen van de ontbindende voorwaarden in artikel 7a en 7b van de koopovereenkomst meerdere keren verlengd.
2.8.
Op 9 mei 2022 heeft Mossel in een e-mail aan [gedaagde] geschreven dat de splitsingsvergunning voor het appartement is afgegeven, maar dat de erfpachtcanon nog gesplitst moet worden. Daarom heeft hij [gedaagde] gevraagd of zij akkoord gaat met een verlenging van de termijn van het splitsings- en erfpachtvoorbehoud tot 1 september 2022. [gedaagde] heeft hierop op 12 mei 2022 gereageerd dat zij het wil verlengen onder voorbehoud van financiering. Op 17 mei 2022 heeft Mossel hierop gereageerd:
‘Hartelijk dank voor je mail en bevestiging om akkoord te gaan met uitstel van de datum als genoemd in artikel 7.a van de Koopovereenkomst.
Verkoper is akkoord met een voorbehoud van financiering van de koopsom tot en met 15 juni 2022. Wij hopen, dat het je lukt om de nieuwe financieringsaanvraag eveneens toegezegd te krijgen.
Hou je ons op de hoogte van het verloop van je aanvraag?’
Hou je ons op de hoogte van het verloop van je aanvraag?’
Op 19 mei 2022 heeft [gedaagde] hierop gereageerd:
‘Dit klopt niet. In vorige mail staat dat de koopovereenkomst loopt tot 1 september 2022 onder voorbehoud van financiering. Daar heb ik akkoord op gegeven. En nu wordt er 15 juni 2022 genomen. Graag aanpassen.’
Op 20 mei 2022 heeft Mossel hierop gereageerd:
‘Het is als volgt:
- Datum artikel 7.a. is verlengd tot 01 september. Dit houdt in, dat uiterlijk op die datum de splitsingsvergunning onherroepelijk dient te zijn en de erfpachtcanon gesplitst is.
- Je voorbehoud financiering loopt nu tot 15 juni a.s. wij kunnen ons voorstellen, dat je tegen die tijd wel inzichtelijk hebt of de nieuwe financiering mogelijk is. Mocht je voor 15 juni nog geen uitsluitsel hebben, verlengen we deze datum.’
- Je voorbehoud financiering loopt nu tot 15 juni a.s. wij kunnen ons voorstellen, dat je tegen die tijd wel inzichtelijk hebt of de nieuwe financiering mogelijk is. Mocht je voor 15 juni nog geen uitsluitsel hebben, verlengen we deze datum.’
Dezelfde dag heeft [gedaagde] gereageerd:
‘Dank je wel voor je bericht.
Hierbij wil ik je laten weten dat we de [adres 2] privé gaan financieren. Dus dat is goed nieuws!
Graag hoor ik wat de volgende stappen zullen zijn.’
Hierbij wil ik je laten weten dat we de [adres 2] privé gaan financieren. Dus dat is goed nieuws!
Graag hoor ik wat de volgende stappen zullen zijn.’
Op 23 mei 2022 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan Mossel met de vraag of Mossel de mail van [gedaagde] heeft ontvangen met het goede nieuws dat de financiering rond is voor de [adres 2] .
2.9.
Op 21 augustus 2022 heeft Mossel in een e-mail aan [gedaagde] geschreven:
‘Met veel genoegen kunnen wij je eindelijk melden, dat de gemeente een erfpachtaanbieding heeft voorgelegd aan verkoper.
(…)
Nu ook de zogenaamde woningsvormingsvergunning bij de gemeente is ingediend, kan er op zeer korte termijn worden overgegaan tot de definitieve erfpachtaanbieding en het besluit. Direct daarna kan [adres 1] worden gesplitst in appartementsrechten en de afzonderlijke rechten worden overgedragen aan de kopers.
Het is alleen de vraag of dit uiterlijk 1 september 2022 zal kunnen plaatsvinden. Om die reden verzoekt verkoper nog eenmaal om de datum van 01 september 2022 te verlengen tot 01 oktober 2022.’
[gedaagde] heeft hierop dezelfde dag gereageerd:
‘Hierbij mijn akkoord om de oplevering van de [adres 2] uit te stellen tot 1 oktober 2022.’
2.10.
Op 26 augustus 2022 heeft de gemeente Amsterdam aan Serj een definitieve aanbieding gedaan voor de splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht. Serj heeft deze aanbieding dezelfde dag geaccepteerd en ondertekend.
2.11.
Op 28 september 2022 heeft de notaris in een e-mail aan [gedaagde] geschreven dat de gemeente een aanbieding heeft gedaan met betrekking tot de splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht en het gebouw. De notaris schrijft verder dat hij op 7 oktober 2022 bij de gemeente zal nagaan of tot splitsing in appartementsrechten kan worden overgegaan, dat de akte van splitsing na positief bericht van de gemeente op 7 of 10 oktober 2022 gepasseerd kan worden en dat de levering van het appartement derhalve vanaf 10 oktober 2022 kan worden ingepland.
2.12.
Op 29 september 2022 heeft [gedaagde] aan Mossel een e-mail gestuurd, waarin staat:
‘Jij hebt mij per email verzocht om akkoord te gaan met een uitstel van levering naar 10 oktober 2022. Zoals besproken kan ik hiermee niet akkoord gaan. Alle eerdere uitstel en het huidige nadere uitstel heeft inmiddels tot gevolg dat mijn financiele situatie ernstig is veranderd. (…) Eerder heb ik wel de toezegging van de bank ontvangen, echter is dat nu niet meer het geval. Derhalve kan ik geen akkoord geven voor termijnverlenging en doe ik een beroep op artikel 7b van de overeenkomst om deze te ontbinden.’
Dezelfde dag heeft Mossel aan [gedaagde] geantwoord:
‘(…) De koopovereenkomst en alle opvolgende emailcorrespondentie betreffende uitstel van de datum als genoemd in artikel 7.b. geven geen ruimte om zomaar van het contract af te kunnen zien.
Ter verduidelijking; verkoper vraagt niet opnieuw uitstel aan of doet géén beroep op artikel 7.b. Dit heeft tot gevolg dat de levering conform artikel 9 van de koopovereenkomst uiterlijk 2 weken na het vervallen van de in artikel 7.b. genoemde ontbindende voorwaarde dient plaats te vinden. (…)’
Op 30 september 2022 heeft [gedaagde] opnieuw een e-mail aan Mossel gestuurd, waarin staat:
‘Hierbij beroep ik mij op de ontbindende voorwaarde zoals genoemd in artikel 7a van de koopovereenkomst.
De Rabobank wenst niet te financieren. Ik verwijs u naar de bijlage waaruit het bericht van de bank blijkt. (…)
Per abuis berichtte ik op 29 september 2022 een beroep te doen op artikel 7b maar dat moet 7a zijn zoals ook blijkt uit de onderbouwing van mijn e-mail waarin ik mij hierop beroep. (…)’
2.13.
Bij e-mail van 2 oktober 2022 heeft [gedaagde] zekerheidshalve ook een beroep gedaan op het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud. Zij heeft daarbij toegelicht dat haar geen document bekend is waaruit blijkt dat er een onherroepelijke splitsingsvergunning is, dat zij geen aanbieding van de gemeente heeft ontvangen waaruit blijkt dat een recht is verkregen te splitsen in appartementsrechten en dat de termijn van uiterlijk 1 oktober 2022 is verlopen.
2.14.
Op 1 oktober en 3 oktober 2022 heeft Mossel nogmaals per e-mail aan [gedaagde] laten weten dat Serj haar aan de koopovereenkomst houdt. Ook is [gedaagde] in deze berichten opnieuw verzocht een afspraak te maken voor de eindinspectie en eigendomsoverdracht van het appartement.
2.15.
Bij e-mail van 6 oktober 2022 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de notaris en Mossel geschreven dat [gedaagde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.
2.16.
Op 12 oktober 2022 heeft Serj met een deurwaardersexploot [gedaagde] in gebreke gesteld op grond van artikel VI, lid 2 van de koopovereenkomst. [gedaagde] is daarbij, kort gezegd, verzocht uiterlijk 24 oktober 2022 te bevestigen dat zij de koopovereenkomst zal nakomen en zal meewerken aan de levering van het appartement op 25 oktober 2022.
2.17.
Bij gebrek aan medewerking van [gedaagde] heeft op 25 oktober 2022 geen levering van het appartement plaatsgevonden.
2.18.
Bij brief van 8 november 2022 heeft Serj aan [gedaagde] geschreven dat Serj de koopovereenkomst ontbindt op grond van artikel VI, lid 2 sub b van de koopovereenkomst en daarnaast aanspraak maakt op de contractuele boete van € 69.500,00.
2.19.
Serj heeft het appartement op 30 maart 2023 verkocht aan een derde voor een bedrag van € 672.500,00.
3.Het geschil
3.1.
Serj vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht verklaart dat Serj de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, alsmede dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door Serj geleden schade nader op te maken bij staat,
en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van
II. de contractuele boete van € 69.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 november 2022,
III. de buitengerechtelijke kosten van € 1.570,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 november 2022,
IV. de kosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Serj legt kort gezegd aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen door niet mee te werken aan de eigendomsoverdracht van het appartement. [gedaagde] voert aan dat geen sprake is van een tekortkoming, omdat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud en het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud.
4.2.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tijdig een beroep heeft gedaan op (tenminste één van) deze ontbindende voorwaarden en of ook aan de verdere vereisten voor het inroepen daarvan is voldaan. De stelplicht en bewijslast dat rechtsgeldig een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarden rust op [gedaagde] , omdat zij zich ter bevrijding van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst beroept op het vervuld zijn van die ontbindende voorwaarden.
Financieringsvoorbehoud
4.3.
[gedaagde] stelt dat het financieringsvoorbehoud is verlengd tot 1 oktober 2022 en dat zij tijdig, namelijk op 29/30 september 2022, dat voorbehoud heeft ingeroepen. Daartoe voert [gedaagde] het volgende aan. In de correspondentie met Mossel heeft [gedaagde] expliciet vermeld dat zij alleen akkoord ging met verlenging van het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud als het financieringsvoorbehoud gelijktijdig tot dezelfde datum zou worden verlengd. Mossel heeft vervolgens weliswaar geschreven dat het financieringsvoorbehoud slechts tot 15 juni 2022 gold, maar [gedaagde] heeft uitdrukkelijk laten weten dat zij hier niet mee akkoord ging. Over deze datum bestond dus geen overeenstemming. Bovendien heeft Mossel op 20 mei 2022 geschreven dat de datum na 15 juni 2022 zou worden verlengd. Op 21 augustus 2022 heeft hij vervolgens om verlenging gevraagd tot 1 oktober 2022, zonder dat hij daarbij onderscheid heeft gemaakt tussen de twee ontbindende voorwaarden. Voor zover hieruit niet zou volgen dat het financieringsvoorbehoud na 15 juni 2022 is verlengd, voert [gedaagde] aan dat de ontbindende voorwaarden en de daaraan gekoppelde termijnen een elementair onderdeel van de koopovereenkomst zijn en dat partijen deze afspraken op grond van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) enkel schriftelijk konden wijzigen. Dat is niet gebeurd en Serj kan zich er volgens [gedaagde] daarom niet op beroepen dat het financieringsvoorbehoud niet tot 1 oktober 2022 gold.
4.4.
Serj betoogt dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud te laat is gedaan, omdat dit voorbehoud tot uiterlijk 15 juni 2022 kon worden ingeroepen. Daartoe voert Serj het volgende aan. In de e-mail van 20 mei 2022 is de mogelijkheid geboden om de datum van 15 juni 2022 te verlengen, maar [gedaagde] heeft nooit laten weten dat zij hiervan gebruik wilde maken. Uit het bericht van [gedaagde] dat zij het appartement privé ging financieren, blijkt juist dat zij geen gebruik wilde maken van die mogelijkheid. Nergens blijkt uit dat [gedaagde] expliciet zou hebben aangegeven dat zij alleen akkoord ging met verlenging van het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud als het financieringsvoorbehoud gelijktijdig tot dezelfde datum zou worden verlengd. Verder gaat het bericht van 21 augustus 2022 uitsluitend over erfpacht en splitsing in appartementsrechten. Met dat bericht is dus op geen enkele wijze de indruk gewekt dat Serj de datum van het financieringsvoorbehoud ook wilde verlengen. Tot slot is voldaan aan artikel 7:2 BW en de achterliggende gedachte daarvan, want in de overeenkomst staat dat het mogelijk is de termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen en dat is vervolgens steeds per e-mail gebeurd.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat uit de correspondentie tussen [gedaagde] en Mossel niet volgt dat partijen hebben afgesproken dat het financieringsvoorbehoud ook na 15 juni 2022 nog kon worden ingeroepen. [gedaagde] heeft weliswaar laten weten dat zij wilde dat de datum van 15 juni 2022 werd aangepast naar 1 september 2022, maar Mossel heeft dat niet gedaan en in zijn reactie hierop ook een expliciet onderscheid gemaakt tussen de twee ontbindende voorwaarden. Over het financieringsvoorbehoud heeft Mossel geschreven dat de datum zou worden verlengd als [gedaagde] voor 15 juni 2022 geen uitsluitsel had over de mogelijkheid van een nieuwe financiering. [gedaagde] heeft geen reactie meer gegeven op die (door Mossel gehandhaafde) datum van 15 juni 2022 en op de mogelijkheid van verlenging. Daarentegen heeft zij op 20 mei 2022 laten weten dat zij het appartement privé ging financieren en op 23 mei 2022 heeft zij laten weten dat de financiering rond was. Daarna is [gedaagde] niet meer teruggekomen op haar financiering of het financieringsvoorbehoud. Ook heeft zij niet meer om verlenging van dat voorbehoud gevraagd. Gelet op deze gang van zaken en de mededelingen die [gedaagde] heeft gedaan over het rond zijn van de financiering mochten partijen over en weer redelijkerwijs begrijpen dat het financieringsvoorbehoud slechts tot 15 juni 2022 was verlengd en daarna niet meer. [gedaagde] mocht er redelijkerwijs niet op vertrouwen dat de nadien afgesproken verlengingen voor het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud ook zouden gelden voor het financieringsvoorbehoud. Partijen hebben immers na mei 2022 niet meer over verlenging van het financieringsvoorbehoud gecorrespondeerd, terwijl Mossel in zijn e-mail van 20 mei 2022 expliciet onderscheid had gemaakt bij de verlenging en de termijn van de twee ontbindende voorwaarden. Onder deze omstandigheden kan daarom ook niet worden geconcludeerd dat wilsovereenstemming was bereikt over een verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 1 oktober 2022. Aangezien het financieringsvoorbehoud tot 15 juni 2022 gold, heeft [gedaagde] dat voorbehoud dus niet tijdig ingeroepen.
4.6.
Dat de verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 15 juni 2022 niet schriftelijk is overeengekomen, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW ziet op de koop van het appartement en niet op wijzigingen in de duur van een financieringsvoorbehoud, nog daargelaten dat niet valt in te zien hoe het niet geldig zijn van de verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 15 juni 2022 [gedaagde] zou kunnen helpen.
4.7.
Reeds omdat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud niet tijdig heeft ingeroepen, heeft zij de koopovereenkomst met haar beroep op dit voorbehoud niet rechtsgeldig ontbonden. Daarmee behoeven de overige verweren die Serj tegen het inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft aangevoerd geen bespreking meer.
Splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud
4.8.
De datum van het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud is uiteindelijk verlengd tot 1 oktober 2022 (zie 2.9). [gedaagde] heeft op 2 oktober 2022 een beroep gedaan op dit voorbehoud. [gedaagde] stelt dat dit tijdig is, terwijl Serj in de eerste plaats betoogt dat het voorbehoud uiterlijk op 1 oktober 2022 moest worden ingeroepen.
4.9.
De rechtbank volgt Serj niet in dat standpunt. In artikel 7b van de koopovereenkomst staat kort gezegd dat de koop kan worden ontbonden als ‘niet uiterlijk op 1 november 2021’ de splitsingsvergunning onherroepelijk is geworden of niet (tijdig) een aanbieding is verkregen om het recht van erfpacht te splitsen in appartementsrechten. In die bepaling staat niet, anders dan bij het financieringsvoorbehoud in artikel 7a, tot welk moment dat voorbehoud kan worden ingeroepen. Voor de vraag hoe artikel 7b op dit punt moet worden uitgelegd, is bij gebrek aan gebleken andere relevante feiten of omstandigheden met name de e-mail van Mossel van 26 maart 2021 van belang, waarin hij weergeeft wat er in de koopovereenkomst zal komen te staan (zie 2.4). In dit bericht heeft Mossel over het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud geschreven dat een ontbindingsverklaring op deze grond ‘uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum’ moet plaatsvinden. Dat was dus de eerste werkdag na de in de koopovereenkomst opgenomen oorspronkelijke datum van 1 november 2021. Dit geldt dan logischerwijs ook voor de nadien afgesproken verlengingen. Dat betekent dat partijen tot de eerste werkdag na de verlengde datum van 1 oktober 2022 de mogelijkheid hadden het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud in te roepen. Met het inroepen daarvan op 2 oktober 2022 was [gedaagde] dus niet te laat.
4.10.
De volgende vraag is of ook is voldaan aan de inhoudelijke voorwaarden voor een geslaagd beroep op het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud.
4.11.
[gedaagde] stelt dat dit het geval is, omdat het appartement niet geleverd kon worden op 1 oktober 2022 en de vereiste documenten (splitsing en erfpachtaanbieding) toen niet bij haar bekend waren. De definitieve erfpachtaanbieding van 26 augustus 2022 heeft zij pas ontvangen nadat zij een beroep had gedaan op het voorbehoud. Daarnaast betwist [gedaagde] dat de splitsingsvergunning op 1 oktober 2022 onherroepelijk was, omdat zij geen document heeft ontvangen waar dit uit blijkt. Uit de e-mail van de notaris van 28 september 2022 (zie 2.11) volgt ook dat levering op 1 oktober 2022 niet mogelijk was, aldus [gedaagde] .
4.12.
Serj betoogt dat het voorbehoud op 2 oktober 2022 niet meer kon worden ingeroepen, omdat de vereiste documenten op 1 oktober 2022 waren afgegeven. Als onderbouwing heeft zij een splitsingsvergunning van 2 mei 2022 en de definitieve erfpachtaanbieding van 26 augustus 2022 overgelegd. Serj voert aan dat niet van belang is of deze documenten destijds aan [gedaagde] zijn gestuurd, omdat dit geen verplichting is op grond van de koopovereenkomst.
4.13.
De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor het kunnen inroepen van het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud. [gedaagde] betwist dat de splitsingsvergunning onherroepelijk was, maar zij heeft deze betwisting niet onderbouwd, terwijl dat wel op haar weg lag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de door Serj overgelegde splitsingsvergunning vóór of op 1 oktober 2022 onherroepelijk was. Daarnaast staat vast dat de gemeente Amsterdam op 26 augustus 2022 een definitieve erfpachtaanbieding heeft gedaan. De vereiste documenten waren vóór 1 oktober 2022 dus verkregen, zodat het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud niet meer kon worden ingeroepen. Dat de documenten niet aan [gedaagde] zijn gestuurd, maakt dit niet anders, omdat uit artikel 7 niet blijkt dat dit een vereiste is. Het ging erom of de benodigde documenten verkregen waren om tot splitsing in appartementsrechten te kunnen overgegaan, zodat het appartement kon worden geleverd. [gedaagde] heeft ook naar voren gebracht dat het appartement uiterlijk op 1 oktober 2022 geleverd moest worden, maar in het splitsings- en erfpachtvoorbehoud staat niets over het moment van levering. De levering is geregeld in artikel 9. Daarin staat dat de leveringsakte zal worden verleden uiterlijk twee weken na het vervallen van de in artikel 7b genoemde ontbindende voorwaarde. Dat het appartement nog niet geleverd was op 1 oktober 2022, betekent dus niet dat het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud om die reden succesvol kon worden ingeroepen.
De conclusie is dat ook het beroep van [gedaagde] op het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud niet slaagt.
Verklaring voor recht
4.14.
Uit de vorige overwegingen volgt dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Dat betekent dat de koopovereenkomst nog bestond toen Serj in september en oktober 2022 [gedaagde] verzocht om mee te werken aan de levering van het appartement. [gedaagde] heeft niet betwist dat het uitblijven van medewerking aan de levering een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert op grond waarvan Serj bevoegd was om de koopovereenkomst op 8 november 2022 te ontbinden. De rechtbank zal daarom voor recht verklaren dat Serj de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.
4.15.
Serj vordert daarnaast dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door Serj geleden schade, nader op te maken bij staat. Ook deze verklaring voor recht is toewijsbaar. Als sprake is van een tekortkoming, dan is de schuldenaar in beginsel verplicht om de hierdoor ontstane schade te vergoeden. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is voldoende dat het bestaan of de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Aan dit criterium is voldaan. Serj heeft toegelicht en met stukken onderbouwd dat zij extra kosten heeft moeten maken doordat zij het appartement opnieuw te koop heeft gezet en doordat het appartement langer in haar bezit is gebleven. Hiermee is voldoende aannemelijk geworden dat zij schade heeft geleden doordat het appartement in oktober 2022 niet aan [gedaagde] is geleverd.
Kan Serj nakoming van het boetebeding vorderen?
4.16.
[gedaagde] stelt dat Serj geen nakoming van het boetebeding kan vorderen, omdat de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Zij heeft toegelicht dat zij de financiering van het appartement al in april 2021 rond had, maar dat de hypotheekofferte van de Rabobank in april 2022 is vervallen. Daarna heeft zij al het mogelijke gedaan om opnieuw financiering te regelen, maar door de opgelopen hypotheekrentes en haar gewijzigde persoonlijke financiële situatie was zij daar uiteindelijk niet meer toe in staat. Dat [gedaagde] uiteindelijk geen financieringsmogelijkheden meer had, komt doordat Serj de formaliteiten rondom de splitsing en erfpacht niet tijdig gerealiseerd had. Er is dus sprake van overmacht, aldus [gedaagde] .
4.17.
De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van overmacht en dat de tekortkoming aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Het klopt weliswaar dat het geruime tijd heeft geduurd voordat de splitsingsvergunning onherroepelijk was en de definitieve erfpachtaanbieding werd afgegeven, en ook dat dat de reden was dat de levering van het appartement steeds is uitgesteld. Daar staat echter tegenover dat het de verantwoordelijkheid van [gedaagde] was om tijdig om verlenging van het financieringsvoorbehoud te vragen of zo nodig tijdig een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Het is haar verantwoordelijkheid dat zij dit niet heeft gedaan. Bovendien is het de eigen keuze van [gedaagde] geweest om meermaals in te stemmen met verlenging van de termijn van het splitsings- en erfpachtaanbiedingsvoorbehoud. Door in te stemmen met de verlengingen van dat voorbehoud na april 2022 wist [gedaagde] ook dat de hypotheekofferte van de Rabobank niet meer geldig was en dat zij de benodigde financiering opnieuw zou moeten regelen. De verantwoordelijkheid om de benodigde financiering te verkrijgen, lag bij [gedaagde] . De omstandigheid dat de Rabobank [gedaagde] na april 2022 minder geld wilde lenen en de omstandigheid dat privéfinanciering voor het benodigde (en inmiddels hogere) resterende bedrag uiteindelijk vanwege verschillende omstandigheden niet meer mogelijk was, komen daarom naar verkeersopvatting voor rekening en risico van [gedaagde] .
Matiging boete?
4.18.
[gedaagde] voert aan dat de boete moet worden gematigd, omdat toepassing van het boetebeding volgens haar tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Zij stelt dat haar niets te verwijten valt, omdat ze lange tijd heeft gedacht dat de koop door zou gaan en het niet voor haar rekening en risico behoort te komen dat Serj de benodigde documenten niet tijdig kon overleggen. Ook voert zij aan dat de schade van Serj aanzienlijk lager is dan de gevorderde boete. Serj heeft het appartement later namelijk voor € 22.500,00 minder verkocht dan de prijs die met [gedaagde] was overeengekomen en het is niet gebleken dat de uiteindelijke verkoopprijs het maximaal haalbare was. [gedaagde] bestrijdt verder de (omvang van de) andere door Serj genoemde schadeposten. Bovendien komt eventuele schade volgens [gedaagde] voor risico van Serj, omdat Serj de partij is die de levering veelvuldig heeft uitgesteld. Tot slot hebben partijen niet over de inhoud van het boetebeding onderhandeld, aldus [gedaagde] .
4.19.
Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter een tussen partijen overeengekomen boete matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat kan worden gematigd als het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Of dit zo is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
4.20.
De rechtbank ziet geen aanleiding om de boete te matigen. Vast staat dat Serj het appartement uiteindelijk voor € 22.500,00 minder heeft verkocht dan de met [gedaagde] overeengekomen verkoopprijs. Het is aannemelijk dat Serj meer schade heeft geleden dan alleen dat verschil in de verkoopprijs, onder andere omdat het regelen van een (nieuwe) koop extra kosten met zich meebrengt. Hoe hoog de daadwerkelijke schade van Serj is, kan op dit moment echter in het midden blijven. De contractuele boete is namelijk bedoeld als prikkel om de koopovereenkomst na te komen. Ook als de schade van Serj lager zou zijn dan de gevorderde boete, vormt dat op zichzelf geen reden om de boete te matigen. Ook in combinatie met de overige omstandigheden is er onvoldoende reden voor matiging. Het klopt dat het geruime tijd heeft geduurd voordat Serj de benodigde documenten van de gemeente had gekregen, maar het is de keuze van [gedaagde] geweest om meermaals in te stemmen met verlenging van het voorbehoud dat op het verkrijgen van deze documenten zag (zie ook hetgeen hiervoor in 4.17 is overwogen). Een boeteclausule van 10% van de koopprijs is daarnaast gebruikelijk bij de koop van een woning. Er bestaat dus onvoldoende reden voor de conclusie dat toepassing van het boetebeding in dit geval tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank veroordeelt [gedaagde] daarom tot betaling van de gevorderde contractuele boete van € 69.500,00.
4.21.
Serj vordert wettelijke rente over de contractuele boete vanaf 8 november 2022 tot aan de dag der algehele voldoening
.[gedaagde] heeft de verschuldigdheid van wettelijke rente vanaf die datum niet betwist, zodat de rente zal worden toegewezen zoals gevorderd.
.[gedaagde] heeft de verschuldigdheid van wettelijke rente vanaf die datum niet betwist, zodat de rente zal worden toegewezen zoals gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.22.
Serj vordert ten slotte vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aangezien [gedaagde] als consument is aan te merken bij de koop van het appartement, geldt het vereiste van een aanmaning volgens artikel 6:96 lid 6 BW. Gesteld noch gebleken is dat Serj een dergelijke aanmaning heeft gestuurd. Daarom is niet voldaan aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW en worden de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Proceskosten
4.23.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Serj worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
105,31
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
2.366,00
(2,00 punten × € 1.183,00)
- nakosten
€
173,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.481,31
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat Serj de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, alsmede dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door Serj geleden schade, nader op te maken bij staat,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Serj te betalen een bedrag van € 69.500,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 8 november 2022 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.481,31, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen in 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. C.C.H. Hersbach, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.