ECLI:NL:RBAMS:2023:7062

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/726365 / HA ZA 22-998

Vonnis van 25 oktober 2023

in de zaak van

OC DEVELOPMENT B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: OCD,

advocaat: mr. M. Olthof te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. J.P. Groen te Hoorn NH.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 november 2022, met producties,

- de conclusie van antwoord en van eis in reconventie, met producties,

- het tussenvonnis van 21 juni 2023, waarbij de mondelinge behandeling is gelast,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 september 2023 en de daarin genoemde stukken waaronder de conclusie van antwoord in reconventie met producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

OCD is een projectontwikkelaar die zich bezighoudt met de aankoop en het ontwikkelen van vastgoed- en nieuwbouwprojecten in Nederland.

2.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren sinds 2019 eigenaar van respectievelijk de appartementsrechten aan de [adres 1] en de [adres 2] (hierna: de panden).

2.3.

In 2020 tipt [gedaagde 1] OCD dat [gedaagden] de panden willen verkopen. Partijen treden in onderhandeling en op 23 maart 2021 sluiten partijen een koopovereenkomst waarin OCD zich verplicht de panden te kopen voor € 1.550.000,-. OCD wil op de panden een extra woonlaag bouwen en zo vier afzonderlijke appartementen te creëren.

2.4.

In artikel 7 van de koopovereenkomst zijn partijen een financieringsvoorbehoud overeengekomen. Deze luidt als volgt:

‘Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:

a. koper niet uiterlijk op
9 april 2021een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte – (…) – tot een hoofdsom van één miljoen éénhonderdvijftigduizend euro (€ 1.550.000,00) onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen;

en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), deze overeenkomst wil ontbinden (…)’

2.5.

Verder bepaalt de koopovereenkomst onder meer (i) dat OCD een waarborgsom van 10% van de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris stort tot zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen onder de koopovereenkomst en (ii) dat de levering op 12 april 2021 zal plaatsvinden.

2.6.

OCD stuurt op 21 maart 2021 (via haar tussenpersoon) een kredietaanvraag naar DCMF. OCD vraagt om een boetevrij aflosbare hypothecaire lening van € 1.144.200 met een looptijd van 6 maanden. Daarna stuurt OCD (via haar tussenpersoon) tot en met 7 april 2021 de nodige documenten aan DCMF, zoals een exploitatieoverzicht, adviesrapport en de vergunning voor de opbouw. Op 31 maart 2021 geeft OCD opdracht voor het opstellen van een taxatierapport.

2.7.

Op 8 april 2021 stuurt de makelaar van OCD de volgende e-mail aan [gedaagde 1] :

‘(…) Ik begreep van [werknemer] werkzaam bij OC Development dat jullie afgelopen week contact hebben gehad m.b.t. de financiering. Zoals je weet is de financiering nog niet in zijn geheel rond. Nu is de verwachting dat dit nog maximaal 1,5 week in beslag gaat nemen.

Aannemingsovereenkomst moet namelijk nog finaal worden en tevens laat de taxatie nog wat op zich wachten (zit in de afrondende fase).

(…)

Doordat de financiering nog niet helemaal rond is wil ik je namens kopers OC Development verzoeken akkoord te gaan met het uitstellen van de ontbindende voorwaarden van financiering tot en met 21 april 2021 (1,5 week).

(…) De nieuwe uiterste datum [
voor levering, toevoeging rechtbank] zou dan 26 april 2021 worden.

De financier heeft aangegeven dat de financiering geen probleem mag zijn. Echter hebben zij dus wat meer tijd nodig doordat de aannemingsovereenkomst en taxatie in de afrondende fase zitten.’

2.8.

In reactie daarop stuurt [gedaagde 1] op diezelfde dag:

‘(…) ik ga het even met [gedaagde 2]
, toevoeging rechtbank] bespreken maar kan alleen niet echt zeggen dat ik hier heel blij van wordt.

Overigens begreep ik dat het taxatierapport gereed is dus dan zou het alleen gaan om de aannemingsovereenkomst dus? (…)’

2.9.

OCD stuurt in reactie daarop het volgende:

“(…) Het klopt inderdaad dat het nog om de aannemingsovereenkomst. Mijn partner [naam] zit daar bovenop en dat zal gewoon goed komen alleen hoop ik wel dat jullie begrijpen dat de financier het ook nog moet beoordelen.

[werknemer] heeft afgelopen week een heel goed gesprek gehad en alles ziet er gewoon goed uit. We hebben eigenlijk geen twijfels met betrekking tot de financiering en hopen dat ook dat we dit op een nette manier tot een goed einde kunnen brengen. (…)

Ik begrijp jullie zakelijke houding met betrekking tot deze transactie want het gaat om veel geld en we gaan er heus niet voor zorgen dat de financiering niet door gaat en jullie van voor af aan kunnen beginnen. Een beetje geduld aub. (…)”

2.10.

Op 9 april 2021 stuurt [gedaagde 1] de volgende e-mail aan de makelaar van OCD:

‘ik [
ben] langdurig in discussie geweest met [gedaagde 2] en zijn we er “agree to disagree” uitgekomen. Ik heb hem aangegeven dat wij jullie nu het gewenste uitstel van de ontbindende voorwaarde verlenen om de zaken netjes rond te maken.

(…)

Dus concreet wordt dan het volgende van kracht:

Er kan verlengd gebruik gemaakt worden van de financieringsontbinding door aanzegging bij Verkoper en Notaris met een schriftelijke afwijzing van DCMF.

Dit kan uiterlijk tot woensdag 21-04-2021, 23:59 uur.

Nieuwe beoogde leveringsdatum wordt vrijdag 23 april 2021

(…)’

2.11.

Op 12 april 2021 ontvangt OCD het taxatierapport van de panden.

2.12.

Op 21 april 2021 stuurt de makelaar van OCD aan [gedaagden] de volgende e-mail:

“Hierbij wil ik, zoals vanmiddag met [gedaagde 1] telefonisch besproken helaas de getekende koopovereenkomst van het (…) pand gelegen aan de [adres 3] op grond van artikel 7 van de koopovereenkomst (…) ontbinden.

Helaas heeft de financier de aanvraag tot financiering afgewezen. Zoals besproken zullen wij morgen (…), de afwijzingsbrief die vandaag (…) is afgegeven, aanleveren.”

2.13.

Op 22 april 2021 heeft OCD de afwijzingsbrief van DCMF aan [gedaagden] gestuurd. In de afwijzingsbrief staat:

‘Betreft: afwijzing dossier van OC Development B.V. (…)

(…) Inzake in hoofde genoemde aanvraag kunnen wij u als volgt berichten.

We hebben de aanvraag uitvoerig beoordeeld en zijn tot de conclusie gekomen dat de aanvraag niet aan onze kredietverstrekking criteria voldoet. Wij zullen de aanvraag verder niet in behandeling nemen. (…)’

2.14.

Op dezelfde dag heeft [gedaagde 1] onder meer aan [gedaagden] gemaild:

‘Wat betreft het niet rondkomen van de financiering kan ik het eigenlijk moeilijk geloven, na alle toezeggingen en manier van communiceren.

Los van het feit dat het vreselijk jammer is van alle tijd en moeite snap ik er oprecht weinig van.

Zoals blijkt uit de brief die jullie vandaag (22-04) ontvingen en doorgestuurd hebben van DCMF, wordt de financieringsaanvraag niet verder in behandeling genomen omdat hij niet aan de kredietverstrekkingscriteria voldoet. Daar worden wij dus ook niet heel veel wijzer van. (…)

Als de deal uiteindelijk niet rond zou komen, zou mij betreft het minste wat jullie kunnen doen is tekst en uitleg over wat en hoe dit nou heeft kunnen gebeuren.”

2.15.

[gedaagde 2] heeft in reactie daarop onder meer het volgende gestuurd:

“(…) Ik ben het volledig met [gedaagde 1] ] eens dat de manier van aanpak om te janken is.

De afwijzing brief van de bank is erg schattig maar hier kunnen wij echt geen zak mee.

Ik ga hier ook niet mee akkoord en zou graag de volledige stukken inzien waarom de financier nu heeft afgehaakt.”

2.16.

Het daarop geplande overleg tussen partijen is door OCD afgezegd.

2.17.

In de dagen daarna stuurt de tussenpersoon van OCD informatie over de panden door naar een aantal andere partijen, waaronder Stadswoningen.

2.18.

Bij brief van 26 april 2021 stellen [gedaagden] OCD in gebreke en geven zij OCD de gelegenheid om binnen acht dagen alsnog de panden af te nemen en delen zij mee dat zij de koopovereenkomst te ontbinden onder de voorwaarde dat OCD deze verplichting niet nakomt waardoor OCD in verzuim komt te verkeren. [gedaagden] stellen zich in de brief onder meer op het standpunt dat de brief van DCMF geen afwijzingsbrief is (maar slechts een bevestiging van het niet in behandeling nemen van de aanvraag) en dat deze ook niet tijdig is toegezonden.

2.19.

Bij brief van 6 mei 2021 reageert OCD op de ingebrekestelling en schrijft zij dat zij de koopovereenkomst wel rechtsgeldig heeft ontbonden door tijdige inroeping van het financieringsvoorbehoud en verzoekt zij [gedaagden] om medewerking te verlenen aan het terugstorten van de waarborgsom die door OCD bij de notaris is gestort.

2.20.

De notaris bericht partijen dat hij de waarborgsom onder zich houdt zolang niet duidelijk is of de koopovereenkomst is ontbonden.

2.21.

Op 7 mei 2021 doet Stadswoningen een bod op de panden van € 1.475.000,- onder voorwaarden. [gedaagden] geven daarop aan dat zij liever een bod zonder voorbehouden zien. Stadswoningen verzoekt daarop om aanvullende informatie en [gedaagden] sturen het een en ander toe. Stadswoningen heeft daarna niets meer laten horen.

2.22.

[gedaagden] verkopen de panden op 17 augustus 2021 voor € 1.350.000,- aan derden. De panden worden geleverd op 28 september 2021.

2.23.

OCD dagvaardt [gedaagden] in kort geding. Beide partijen maken in de procedure aanspraak op de waarborgsom van € 155.000,-. In het vonnis van 30 juli 2021 oordeelt de voorzieningenrechter – kort gezegd – dat OCD onvoldoende heeft onderbouwd dat zij zich voldoende heeft ingespannen om te voorkomen dat zij een beroep op de ontbindende voorwaarde moest doen, zodat [gedaagden] terecht de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen. [gedaagden] hebben daarom recht op betaling van de contractueel overeengekomen boete bij niet nakoming en daarmee recht op uitbetaling van de door OCD bij de notaris gestorte waarborgsom.

2.24.

De notaris heeft de waarborgsom aan [gedaagden] uitgekeerd.

3.Het geschil

in conventie: de vorderingen van OCD

3.1.

OCD vordert – samengevat:

primair, voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig door OCD is ontbonden,
subsidiair, de boete van € 155.000,- te matigen tot nihil, op straffe van een dwangsom,
primair en subsidiair, terugbetaling van de waarborgsom binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom,
primair en subsidiair, betaling van de wettelijke (handels)rente over de waarborgsom vanaf 12 mei 2021 tot de dag van algehele betaling, en van de proceskosten en nakosten.

3.2.

OCD stelt ter onderbouwing van haar primaire vorderingen dat zij heeft voldaan aan haar inspannings- en documentatieplicht en dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. OCD heeft al het mogelijke gedaan om de financiering rond te krijgen. Zij heeft onder meer tijdig een financieringsaanvraag ingediend bij DCMF en daarvoor alle relevante stukken naar DCMF gestuurd. Nadat DCMF de financiering had afgewezen, heeft OCD zich ook nog ingespannen om de panden onder de aandacht te brengen van mogelijk geïnteresseerde marktpartijen om zo een verkoop aan een derde te faciliteren, wat tot twee biedingen heeft geleid. OCD heeft ook voldaan aan de documentatieplicht. Partijen hebben afgesproken dat OCD een schriftelijke afwijzing van DCMF moest overhandigen en dat heeft zij gedaan. Omdat over de inhoud van de brief verder niks is afgesproken, mocht OCD volstaan met een kale afwijzingsbrief. Dit volgt ook uit verschillende recente uitspraken. De afwijzingsbrief is ook tijdig overhandigd: op grond van de koopovereenkomst kon dat nog tot uiterlijk één werkdag na de overeengekomen deadline. Daar zijn geen afwijkende afspraken over gemaakt bij het verlengen van het voorbehoud. Voor zover geoordeeld zou worden dat partijen wel zijn overeengekomen dat de afwijzingsbrief uiterlijk op 21 april 2021 bij [gedaagden] moest zijn, hebben [gedaagden] geen nadeel ondervonden van de dag vertraging omdat zij op 21 april 2021 telefonisch contact hebben gehad met zowel de makelaar van OCD als DCMF en dus toen al wisten waar ze aan toe waren. Een beroep op schending van dat vormvoorschrift is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Als gevolg van de rechtsgeldige ontbinding door OCD rust op [gedaagden] een ongedaanmakingsverbintenis als bedoeld in artikel 6:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op grond waarvan [gedaagden] de waarborgsom terug moeten betalen aan OCD.

Ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering tot matiging stelt OCD dat er een volstrekte wanverhouding bestaat tussen de boete en de schade van [gedaagden] Zij hebben de panden zelf voor € 835.000,- aangekocht, geen noemenswaardige investeringen gedaan en de panden vervolgens verkocht voor € 1.350.000,-. Zij hebben dus € 553.000,- winst gemaakt. Dat had nog meer kunnen zijn als [gedaagden] de panden aan Stadswoningen hadden verkocht, aangezien Stadswoningen een bod van € 1.475.000,- heeft gedaan. Het project heeft OCD alleen maar geld gekost. Daarnaast heeft OCD zich niet onredelijk gedragen, heeft het zeer rooskleurige beeld dat [gedaagden] van de panden hebben geschetst het proces van het verkrijgen van financiering bemoeilijkt en is er sprake van overmacht ten aanzien van de timing van de afwijzingsbrief. Dit alles maakt dat het niet redelijk is om OCD voor het volle pond op te laten draaien.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Ten eerste heeft OCD toegezegd geen beroep te zullen doen op het financieringsvoorbehoud (zie 2.9). Het zou daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als zij zich daar nu alsnog op zouden kunnen beroepen. Ten tweede heeft OCD de vervulling van de ontbindende voorwaarde zelf in de hand gewerkt. [gedaagde 1] heeft namelijk op 22 april 2021 telefonisch van de heer Van Galen van DCMF gehoord dat OCD zelf om een afwijzing heeft gevraagd aan DCMF om zo een beroep te kunnen doen op de ontbindende voorwaarde. Redelijkheid en billijkheid vereisen daarom dat de ontbindende voorwaarde voor niet vervuld wordt gehouden. [gedaagden] betwisten dat OCD heeft voldaan aan de voorwaarden waaronder ontbinding kon worden ingeroepen, zodat het beroep op het voorbehoud door OCD nietig is op grond van artikel 3:39 BW. De afwijzingsbrief is één dag te laat gestuurd, dat is in strijd met de afspraken die bij de verlenging van het financieringsvoorbehoud zijn gemaakt. Daarnaast geeft de afwijzingsbrief geen enkel inzicht; er blijkt alleen uit dat de aanvraag niet verder in behandeling wordt genomen. Aan de documentatieplicht heeft OCD dus niet voldaan. Ook is het onduidelijk of de aanneemovereenkomst uiteindelijk is gesloten en, zo ja, of die op tijd naar DCMF is gestuurd, en of dat de reden is geweest dat de financiering is afgewezen. [gedaagden] kunnen niet controleren of OCD zich voldoende heeft ingespannen. Zij betwisten daarom dat OCD heeft voldaan aan haar inspanningsplicht en verwijzen daartoe naar verschillende uitspraken.

[gedaagden] betwisten dat er aanleiding is om de boete te matigen. Hun daadwerkelijke schade is € 200.000,-: het verschil tussen de verkoopprijs die partijen zijn overeengekomen (€ 1.550.000,-) en de prijs waarvoor de panden uiteindelijk zijn verkocht (€ 1.350.000,-). [gedaagden] zijn serieus ingegaan op het bod van Stadswoningen, maar hebben uiteindelijk niks meer van hen vernomen. [gedaagden] betwisten dat de door hen verstrekte informatie over het project een rol heeft gespeeld bij de afwijzing van de financiering, te meer nu de reden van afwijzing niet bekend is. De waardes van de panden uit het taxatierapport liggen allemaal ver boven de prijs waarvoor OCD de panden had gekocht.

[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van OCD, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van OCD in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis.

in reconventie: de tegenvorderingen van [gedaagden]

3.4.

[gedaagden] vorderen – samengevat:

een verklaring voor recht dat [gedaagden] de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig hebben ontbonden en OCD gehouden is hen de verbeurde boete van € 155.000,- en aanvullende schade te vergoeden,
betaling van € 76.623,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van eis in reconventie tot aan de dag van algehele voldoening,
betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis.

3.5.

[gedaagden] voeren ter onderbouwing het volgende aan. Voor de verklaring van recht verwijzen [gedaagden] naar hun stellingen in conventie. De daadwerkelijke schade van [gedaagden] ligt hoger dan de boete van € 155.000,-. Zij hebben de panden uiteindelijk voor € 200.000,- minder verkocht dan de met OCD overeengekomen koopprijs. Ze vorderen daarom aanvullende schade van € 45.000,-. Verder vorderen [gedaagden] aanvullende schade bestaande uit kosten die zijn gemaakt voor de panden en de verkoop daarvan nadat OCD tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen: in totaal € 31.623,45. De grondslag voor de aanvullende schade is artikel VI lid 1 jo. lid 3 van de algemene bepalingen die op de koopovereenkomst van toepassing zijn.

3.6.

Met betrekking tot de stellingen in conventie waar [gedaagden] voor hun verklaring van recht naar verwijzen, geldt het volgende. OCD betwist dat zij heeft toegezegd geen beroep te zullen doen op het financieringsvoorbehoud; [gedaagden] trekken verkeerde conclusies uit de betreffende e-mail. OCD heeft geen afstand gedaan van haar recht zich te kunnen beroepen op het financieringsvoorbehoud en heeft haar rechten op dit punt ook niet verwerkt. OCD betwist dat zij DCMF zou hebben gevraagd om een afwijzing. Verder hebben [gedaagden] niet voldaan aan hun schadebeperkingsplicht door niet serieus in te gaan op het bod van Stadswoningen. OCD voert verweer tegen de (hoogte van) de aanvullende schadevergoedingsposten voor zover haar geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud. OCD concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagden] in proceskosten.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

OCD wordt hierna ook wel ‘koper’ genoemd en [gedaagden] ook wel ‘verkopers’.

in conventie: de vorderingen van OCD

Is het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig ingeroepen?

4.2.

Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of OCD de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.

4.3.

Het antwoord op voornoemde vraag is mede afhankelijk van wat partijen overeen zijn gekomen. Dat hangt af van de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

4.4.

In het oorspronkelijke financieringsvoorbehoud staat onder meer dat koper uiterlijk op de eerste werkdag na 9 april 2021 de ontbinding van de koopovereenkomst kan inroepen wegens het niet verkrijgen van toezegging tot financiering bij een erkende geldverstrekkende instelling, door dit schriftelijk en gedocumenteerd te verklaren aan de notaris.

4.5.

Partijen hebben het oorspronkelijke financieringsvoorbehoud op 8 april 2021 verlengd. De bedoeling van die verlenging was slechts dat OCD meer tijd kreeg om de financiering rond te krijgen bij DCMF. Dat heeft OCD tijdens de mondelinge behandeling verklaard, en dat blijkt ook uit de e-mail van OCD aan [gedaagden] waarin wordt verzocht om uitstel (zie 2.7). Dat ook koper het zo heeft gezien blijkt uit de e-mail van [gedaagde 1] van 9 april 2021 (zie 2.10) waarin staat dat uiterlijk tot woensdag 21 april 2023 ‘verlengd gebruikt gemaakt [kan] worden van de financieringsontbinding door aanzegging bij Verkoper en Notaris met een schriftelijke afwijzing van DCMF’. Uit niets kan worden afgeleid dat partijen bij deze verlenging bedoeld hebben om hun rechtsverhouding met betrekking tot het financieringsvoorbehoud ook op andere punten te wijzigen. Dit betekent dat de overeenkomst na verlenging zo moet worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen als koper niet uiterlijk op 21 april 2021 een toezegging heeft gekregen van DCMF voor de benodigde geldlening en koper uiterlijk op de eerste werkdag na 21 april 2021 schriftelijk en gedocumenteerd heeft laten weten dat hij een beroep doet op deze ontbindende voorwaarde.

4.6.

Als meest verstrekkende verweren hebben [gedaagden] aangevoerd dat – zo begrijpt de rechtbank - OCD door toezeggingen haar recht verwerkt heeft om een beroep op de ontbindende voorwaarden te doen en als dat anders zou zijn, het beroep te laat is gedaan waardoor het reeds daarom niet rechtsgeldig is. Als het beroep wel tijdig gedaan zou zijn, dan heeft OCD zelf de vervulling van het voorbehoud in de hand gewerkt waardoor het als onvervuld moet gelden. Deze verweren slagen niet. De mededeling van OCD dat zij er niet voor zou gaan zorgen dat de financiering niet doorgaat kan redelijkerwijs niet anders begrepen worden dan dat OCD het er niet zelf toe zou leiden dat de financiering niet door zou gaan. Dit is geen bijzondere omstandigheid op grond waarvan het vertrouwen bij [gedaagden] gewekt kan zijn dat OCD haar rechten uit hoofde van het financieringsvoorbehoud niet meer geldend zou maken. Dat OCD het er wel toe zou hebben geleid dat de financieringsaanvraag is afgewezen, kan niet worden vastgesteld. OCD betwist dat zij zelf om een afwijzing bij DCMF heeft gevraagd en het verweer van [gedaagden] is in dat licht niet voldoende gemotiveerd. Nu uit het bovenstaande volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de schriftelijke verklaring uiterlijk de eerste werkdag na 21 april 2022 moest zijn ontvangen, is aan dat vereiste voldaan.

4.7

Vervolgens is de vraag of OCD aan haar documentatie- en inspanningsverplichting heeft voldaan. De achtergrond van de documentatieplicht is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. Daarbij heeft de koper ook een inspanningsverplichting om een financiering te krijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. De documentatieplicht dient mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee heeft de documentatieplicht dus een bewijstechnische functie. Hieruit volgt dat de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde liggen. Het is aan OCD als koper om te stellen en, gelet op de betwisting door [gedaagden] , te bewijzen dat zij aan deze plichten heeft voldaan.

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft koper niet aan de op haar rustende documentatieplicht voldaan. Zoals hiervoor is toegelicht is het vereiste dat de afwijzing gedocumenteerd moest zijn onderdeel gebleven van de overeenkomst tussen partijen na verlenging. De kale afwijzingsbrief van DCMF (zie 2.13) voldoet daaraan niet. Op basis van de enkele opmerking in de afwijzingsbrief dat de aanvraag niet aan kredietverstrekking criteria voldoet, is niet op te maken wat de concrete reden voor afwijzing van de aanvraag is geweest en dus kunnen verkopers op basis daarvan evenmin beoordelen of koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen.

4.8.

Koper heeft voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling van deze bodemprocedure een nadere toelichting op de reden van afwijzing gegeven. OCD heeft gezegd dat DCMF op 21 april 2021 telefonisch heeft toegelicht dat ze de financiering heeft afgewezen omdat de dekkingsgraad te laag zou zijn en ze niet geloofde in de geprognotiseerde winsten. Verkopers hebben deze toelichting bij gebrek aan wetenschap betwist. Zij hebben terecht aangevoerd dat zij op basis van deze mededeling, zonder enige onderbouwing, nog steeds niet kunnen controleren of dit de reden van afwijzing is geweest. Desgevraagd heeft OCD op de mondelinge behandeling gezegd dat DCMF niet bereid is mee te werken aan een nadere schriftelijke verklaring of toelichting over de afwijzing. Dat OCD kennelijk niet in staat is haar stelling nader te onderbouwen, komt voor haar eigen risico.

4.9.

De rechtbank stelt wel vast dat koper in deze procedure stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij in de periode vanaf eind maart 2021 tot en met 7 april 2021 inspanningen heeft verricht voor het verkrijgen van de financiering van DCMF. Zij heeft daartoe onder meer gesteld dat zij op 21 maart 2021 een kredietaanvraag heeft ingediend bij DCMF (en de aanvraag ook overgelegd), een exploitatieberekening heeft gemaakt, een adviesrapport en een taxatierapport heeft laten opstellen en een offerte bij een aannemer heeft opgevraagd. Waar het echter om gaat is dat verkopers moeten kunnen vaststellen dat koper zich voldoende heeft ingespannen in het licht van de reden voor de afwijzing. Zij tasten nog steeds in het duister welke criteria van DCMF toewijzing van de financieringsaanvraag van koper in de weg stonden. Zij kunnen daarom niet vaststellen of koper meer had moeten doen om de financiering te verkrijgen, of zij zich dus voldoende heeft ingespannen en of het voorbehoud terecht is ingeroepen. In de verhouding tussen partijen komt deze onduidelijkheid voor risico van koper.

4.10.

De conclusie is dat OCD geen beroep op het financieringsvoorbehoud toekwam en dat zij de koopovereenkomst dus niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Zij hadden de panden dus moeten afnemen, maar hebben dat niet gedaan. [gedaagden] hebben OCD daarom terecht in gebreke gesteld en de koopovereenkomst terecht ontbonden. Daarmee is de contractuele boete van 10% verschuldigd geworden. De primaire vorderingen van OCD zullen worden afgewezen.

Matiging van de boete?

4.11.

De rechtbank komt toe aan het subsidiaire beroep van koper op matiging van de boete. De wet bepaalt dat de rechter een contractuele boete kan matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat betekent concreet dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. OCD stelt dat er een wanverhouding bestaat tussen de boete en de schade van [gedaagden] , omdat de panden alsnog met ruim € 500.000,- winst zijn verkocht en die winst nog hoger had kunnen zijn als zij de appartementen aan Stadswoningen hadden verkocht.

4.12.

Gelet op voornoemde maatstaf ziet de rechtbank in dit geval geen aanleiding tot matiging van de boete. OCD is een professionele partij die met het sluiten van de koopovereenkomst heeft gehandeld in de uitoefening van haar bedrijf. OCD moet daarom bekend worden verondersteld met de werking van een financieringsvoorbehoud op straffe van de gebruikelijke boete van 10%. Vast staat verder dat de verkoopsom uiteindelijk € 200.000,- lager was dan de overeengekomen verkoopprijs met OCD. Dat is de daadwerkelijke schade die [gedaagden] hebben geleden door de wanprestatie van koper. Dat [gedaagden] winst hebben gemaakt omdat zij de panden zelf goedkoper hebben gekocht, staat daar los van. Van een wanverhouding tussen boete en schade is dus geen sprake.

4.13.

Dat OCD na het sluiten van de koopovereenkomst merkte dat het verkrijgen van financiering moeilijker was dan verwacht, verhoudt zich niet met haar verwachtingsvolle uitlatingen over het financieringsproces (zie 2.9) en komt bovendien voor haar eigen risico. OCD heeft zelf een financiële inschatting gemaakt van het project voorafgaand aan de koop. Dat zij daarbij is voorgelogen of misleid door [gedaagden] is gesteld noch gebleken. Deze omstandigheid kan dus niet leiden tot een matiging van de contractuele boete.

4.14.

Ook de omstandigheid dat Stadswoningen een hoger bod heeft uitgebracht dan de uiteindelijke verkoopprijs kan niet tot dat oordeel leiden. Zelfs al zou de schadebeperkingsplicht van [gedaagden] zo ver gaan dat zij verplicht zouden zijn met een bepaalde partij te contracteren, geldt dat het niet aan [gedaagden] te wijten is dat er geen verkoopovereenkomst met Stadswoningen tot stand is gekomen. [gedaagden] hebben gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat zij met Stadswoningen contact hebben gehad naar aanleiding van het bod, maar dat Stadswoningen na ontvangst van nadere informatie over de panden niets meer van zich heeft laten horen.

Slotsom en proceskosten

4.15.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van OCD worden afgewezen.

4.16.

OCD is de partij die ongelijk krijgt in conventie. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

3.760,00

(2 punten × € 1.880,00)

Totaal

€

4.074,00

4.17.

De daarover gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen.

4.18.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie: de tegenvorderingen van [gedaagden]

4.19.

Uit de beoordeling in conventie volgt dat de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht, dat [gedaagden] de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig hebben ontbonden en OCD gehouden is hen de verbeurde boete van € 155.000,- te betalen, wordt toegewezen. Naar de rechtbank begrijpt hebben [gedaagden] de boete van € 155.000,- naar aanleiding van het kort geding vonnis al ontvangen van de notaris. OCD hoeven dat bedrag dus niet meer aan [gedaagden] te betalen – [gedaagden] hebben dat ook niet gevorderd.

4.20.

Daarnaast vorderen [gedaagden] aanvullende schadevergoeding. Als onbetwist staat vast dat de grondslag voor betaling daarvan volgt uit het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot afname van de panden en betaling van de koopprijs onder de koopovereenkomst (artikel VI lid 1 jo. lid 3). De rechtbank beoordeelt de gevorderde posten als volgt.

4.21.

De aanvullende schadevergoeding van € 45.000,- vanwege de lagere verkoopopbrengst wordt toegewezen. OCD heeft gesteld dat [gedaagden] hun schadebeperkingsplicht hebben geschonden door de panden niet voor een hoger bedrag aan Stadswoningen te verkopen, maar dat verweer heeft de rechtbank in conventie al beoordeeld en verworpen.

4.22.

De gevorderde makelaarskosten van € 12.897,50 worden toegewezen. Het bedrag bestaat uit opstartkosten en makelaarscourtage en is onderbouwd met facturen. OCD heeft gesteld dat de kosten niet voor rekening van OCD komen omdat [gedaagden] deze kosten sowieso zouden hebben gemaakt. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] echter onbetwist toegelicht dat de makelaar pas is ingeschakeld nadat de koop met OCD niet doorging. De panden zijn toen ook pas op Funda gezet.

4.23.

De gevorderde verkoopstylingkosten van € 2.800,- worden afgewezen. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] toegelicht dat dit gemaakte kosten zijn voor het inrichten van het appartement van [gedaagde 1] (nummer 15) om meer kijkers te trekken voor de verkoop. [gedaagde 2] zelf heeft toegelicht dat hij dit niet nodig vond voor de verkoop van zijn eigen appartement ( [adres 2] . Waarom voor het appartement van [gedaagde 1] styling dan wel noodzakelijk was voor de verkoop is onvoldoende toegelicht, zodat deze kosten niet kunnen worden toegerekend aan OCD (artikel 6:98 BW).

4.24.

De gevorderde hypotheeklasten van € 13.703,50 worden afgewezen. OCD heeft terecht aangevoerd dat aflossingen op de hypothecaire lening in de periode tussen 23 april 2021 en 28 september 2021 niet kunnen worden aangemerkt als schade. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] aangegeven dat de vordering daarom alleen zou moeten zien op de betaalde rente in deze periode. Hij wist echter niet welk deel van de hypotheeklasten rente betrof. Aangezien [gedaagden] hier geen enkel aanknopingspunt voor hebben gegeven, is de vordering onvoldoende onderbouwd.

4.25.

De gevorderde gas/elektra kosten van € 1.500,- worden afgewezen. OCD heeft de hoogte van het bedrag betwist: de kosten zijn kennelijk gebaseerd op een overgelegde jaarnota voor de [adres 1] , maar daaruit valt niet af te leiden hoe [gedaagden] bij een kostenpost van € 1.500,- voor [adres 1] en [adres 2] komen over de periode tussen 23 april 2021 en 28 september 2021. Dat klemt te meer omdat, zoals OCD ook heeft aangevoerd, het voor de hand ligt dat de panden leeg stonden en er daarom waarschijnlijk geen gas en elektriciteitskosten zijn gemaakt. Nu [gedaagden] het voorgaande niet hebben opgehelderd, is de vordering onvoldoende onderbouwd.

4.26.

De gevorderde gemeentelijke heffingen en waterschapsbelasting wordt alleen toegewezen voor [adres 1] , te weten een bedrag van € 361,22. [gedaagde 1] heeft voor dit pand de aanslagen uit 2021 overgelegd. Anders dan OCD heeft aangevoerd, zijn niet de totale kosten van de aanslagen voor het hele jaar gevorderd. [gedaagden] hebben de kosten omgerekend naar een periode van vijf maanden. Voor de [adres 2] heeft [gedaagde 2] hetzelfde bedrag gevorderd, maar nu voor dat adres geen aanslagen zijn overgelegd wordt die vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Slotsom en proceskosten

4.27.

Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. De schadevergoeding wordt toegewezen tot een bedrag van € 58.258,72. De daarover gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen.

4.28.

OCD is de partij die ongelijk krijgt in reconventie. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 1.183,- (2 punten × € 1.183 × 0,5). De daarover gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen.

in conventie en in reconventie

4.29.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van OCD af,

5.2.

veroordeelt OCD in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.074,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt OCD hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 135,50 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 45,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als OCD niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.5.

verklaart voor recht dat [gedaagden] de koopovereenkomst tussen partijen van 23 maart 2021 rechtsgeldig hebben ontbonden en OCD gehouden is hen de verbeurde boete van € 155.000,- en aanvullende schade te vergoeden,

5.6.

veroordeelt OCD tot betaling van € 58.258,72, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van de conclusie van eis in reconventie tot aan de dag van algehele voldoening,

5.7.

veroordeelt OCD in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.183,00,te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.8.

veroordeelt OCD hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 135,50 aan salaris advocaat,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.9.

verklaart de veroordelingen onder 5.5 tot en met 5.8 uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, bijgestaan door mr. T. Kok, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023.