Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10690157 KK EXPL 23-532
vonnis van: 7 november 2023
func.: 364
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidLÖFGREN REAL ESTATE I B.V.2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidVAN MAARSCHALKERWAART MAKELAARDIJ B.V.
beide gevestigd te Amsterdam
eisers, nader gezamenlijk te noemen: Löfgren c.s.
gemachtigde: mr. M.M. Vink
t e g e n
1.de vennootschap onder firma (in liquidatie)[gedaagde 1] V.O.F.
gevestigd te [vestigingsplaats]
2. [gedaagde 2] h.o.d.n. [gedaagde 1]voormalig vennoot van gedaagde sub 1
wonende te [woonplaats]
gedaagden sub 1 en 2, nader gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. L. Hellinga
en
3.3. [gedaagde 3]voormalig vennoot van gedaagde sub 1
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 3, nader te noemen: [gedaagde 3]
procederend in persoon
e n
na voeging ex artikel 217 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:
4.[gedaagde 4] h.o.d.n. [handelsnaam 1]
5. [gedaagde 5] h.o.d.n. [handelsnaam 2]
6. [gedaagde 6] h.o.d.n. [handelsnaam 3]
7. [gedaagde 7] h.o.d.n. [handelsnaam 4]
allen wonende te [woonplaats]
gedaagden sub 4, 5, 6 en 7, nader gezamenlijk te noemen: de onderhuurders
gemachtigde: mr. N.M. Don
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 8 september 2023, met producties, hebben Löfgren c.s. een voorziening gevorderd. Ter zitting van 24 oktober 2023 is de zaak mondeling behandeld, voorafgaand waaraan Löfgren c.s., [gedaagde 1] en [gedaagde 3] stukken hebben ingediend. Verder hebben de onderhuurders op 19 oktober 2023 een incidentele conclusie tot voeging aan de zijde van gedaagden ingediend. Dat verzoek is ter zitting besproken en nadat zowel Löfgren c.s. als [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zich aan het oordeel van de kantonrechter hebben gerefereerd, is het verzoek tot voeging toegestaan.
Voor Löfgren c.s. is [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde en mr. D. van den Bergh. [gedaagde 2] is, mede namens [gedaagde 1] , verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en [gedaagde 3] is verschenen. Verder zijn de onderhuurders verschenen, eveneens vergezeld door hun gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, Löfgren c.s. en [gedaagde 1] aan de hand van een pleitnota, en [gedaagde 2] heeft een verklaring voorgelezen. De kantonrechter heeft een aantal vragen gesteld en de zaak met partijen besproken. Na verder debat is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1.
[gedaagde 1] huurt van (de rechtsvoorganger van) Löfgren c.s. sinds 1 juni 1991 de bedrijfsruimte aan de [adres] voor een huurprijs van thans € 20.103,92 inclusief btw per maand. Het gehuurde maakt deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw, waarvan de kelder en begane grond wordt gehuurd door [gedaagde 1] , die daar 12 muziekstudio’s heeft gemaakt en deze verhuurt aan bands en muzikanten, zowel professionals en amateurs. Beheerder van het gehuurde is Henke Beheer Amsterdam B.V.
1.2.
Het gehuurde omvat 1.813 m2, waarvan 400 m2 is onderverhuurd aan zes onderhuurders, waarvan vier zich in deze procedure als gedaagden hebben gevoegd aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] . De onderhuurders exploiteren in de gehuurde ruimtes, alle met een eigen ingang, hun bedrijf of geven daar beroepsmatig muziek- of zangles. Twee onderhuurovereenkomsten dateren van 1995 en de andere twee uit 2010 en 2013. In totaal ontvangt [gedaagde 1] van de zes onderhuurders een bedrag van € 6.729,39 exclusief btw per maand.
1.3.
De eerste huurovereenkomst met (de rechtsvoorganger van) Löfgren c.s. uit 1991 is gesloten door [gedaagde 2] h.o.d.n. [gedaagde 1] . In 2004 heeft [gedaagde 2] als vertegenwoordiger van de vof een nieuwe huurovereenkomst met Löfgren c.s. gesloten. Kort daarna is [gedaagde 3] uit de vof getreden en is [gedaagde 2] weer verder gegaan als eenmanszaak. In de huurovereenkomst uit 2004 is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt voor het ter beschikking stellen van studioruimte en dat huurder zich zal gedragen ‘naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars’. Verder is in de huurovereenkomst bepaald dat huurder geen overlast mag veroorzaken en hij ervoor zorgt dat vanwege hem aanwezige derden dat ook niet doen en is het huurder niet toegestaan wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde die in strijd zijn met voorschriften van nutsbedrijven.
1.4.
In aanvulling op de laatste huurovereenkomst zijn nog enkele allonges tot stand gekomen in verband met het wisselende aantal meters dat werd gehuurd.
1.5.
Nadat [naam 1] namens de beheerder melding had gemaakt van een wietlucht, heeft de politie op 14 juni 2023 in de kelder van het gehuurde, achter een geheime doorgang met een dartbord, een hennepkwekerij met bijna 300 planten aangetroffen. De bedrijfsleider, [naam 2] , is gearresteerd en nog steeds verdachte en ook [gedaagde 2] is verdachte. Het politieonderzoek loopt nog. [naam 2] voert inmiddels zijn werkzaamheden weer uit bij [gedaagde 1] .
1.6.
Bij besluit van 27 juli 2023 heeft de Gemeente Amsterdam Löfgren c.s. een bestuurlijke waarschuwing gegeven. Ondanks de handelshoeveelheid hennep werd sluiting van het pand niet evenredig en niet noodzakelijk gevonden, nu de hennepplantage door toedoen van de beheerder zelf was opgespoord.
1.7.
[gedaagde 2] is op 20 juni 2023 opgenomen bij GGZ Ingeest in verband met een ernstige psychiatrische aandoening, waarvoor hij nog steeds (klinisch) wordt behandeld.
Het geschil
2. Löfgren c.s. vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] , althans gedaagde sub 1, te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en ter beschikking te stellen van Löfgren c.s., met machtiging van Löfgren c.s. om de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen, zo nodig met de sterke arm. Verder vragen ze – na wijziging van eis – [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur van € 8.443,61 en buitengerechtelijke kosten van € 797,18 en een bedrag van € 20.438,01 inclusief btw per maand tot de ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in de proceskosten.
3. Löfgren c.s. stellen hiertoe dat er door [gedaagde 1] , of in ieder geval onder diens verantwoordelijkheid, een bedrijfsmatige hoeveelheid hennep in een verborgen gedeelte van het gehuurde was en dat [gedaagde 1] derhalve ernstig tekortgeschoten is in meerdere verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft zich derhalve niet als goed huurder gedragen. Daarnaast bestaat er al lange tijd een huurachterstand en heeft [gedaagde 1] een deel van het door haar gehuurde deel onbevoegd onderverhuurd. De gevraagde ontruiming is dan ook gerechtvaardigd volgens Löfgren c.s., waarbij een professionele hennepplantage ook los van een belangenafweging dermate ernstig is, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en vooruitlopend daarop de ontruiming toewijsbaar is. Het is daarbij volgens Löfgren c.s. overigens niet relevant of [gedaagde 1] wist van de hennepplantage.
4. Zowel [gedaagde 1] als de onderhuurders betwisten ten eerste het spoedeisend belang van de vordering en voeren daarnaast inhoudelijk verweer. Deze verweren komen hierna, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, aan de orde. Ook het verweer dat [gedaagde 3] heeft gevoerd tegen de vordering komt, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde.
Beoordeling
5. Löfgren c.s. kunnen in hun vorderingen worden ontvangen Zij heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vordering om op korte termijn de door haar verhuurde bedrijfsruimte ontruimd te krijgen, nu daar een professionele hennepplantage is aangetroffen en waarbij illegaal stroom is afgetapt. Dat Löfgren c.s. daarbij eerst het besluit van de Gemeente hebben afgewacht, waardoor inmiddels enige maanden zijn verstreken, kan hen niet worden verweten. Dat Löfgren c.s. een spoedeisend belang hebben bij de vordering betekent echter nog niet dat deze ook toewijsbaar is.
6. In dit kort geding moet immers worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Löfgren c.s. in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
7. Anders dan Löfgren c.s. stellen moet de gevorderde ontruiming worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Uit dit artikel volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, ook waar het betreft een huurovereenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding – en in deze procedure de ontruiming – gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
8. [gedaagde 2] heeft, gezien de aanwezigheid van de hennepplantage met de omvang als vastgesteld door de politie in juni 2023 in de kelder van het gehuurde, zijn verplichtingen uit de (hoofd)huurovereenkomst in ernstige mate verzaakt, op grond waarvan Löfgren c.s. in beginsel de huurovereenkomst kunnen (laten) ontbinden. Bij de vraag of dat ook is gerechtvaardigd, weegt mee, anders dan Löfgren c.s. betogen, of [gedaagde 2] weet had van de hennepkwekerij, wat hij zelf ontkent. Hoewel artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (ECLI:NL:HR:2009:BH2952).
9. Löfgren c.s. hebben weliswaar gesteld maar verder niet toegelicht dat [gedaagde 2] wist van de hennepplantage. Uit de berichtgeving op de website van de politie blijkt dat deze verscholen zat achter een geheime doorgang verstopt achter een dartbord en dat maakt, voorlopig oordelend, dat [gedaagde 2] deze hennepplantage tijdens een normale controle van de door [gedaagde 1] onderverhuurde ruimtes, die hij als goed huurder met enige regelmaat zou moeten uitvoeren, mogelijk niet heeft kunnen constateren. Ook de omstandigheid dat de bedrijfsleider en [gedaagde 2] als verdachten zijn aangemerkt, is zonder meer niet voldoende om te concluderen dat [gedaagde 2] op de hoogte was van de hennepplantage. Het politieonderzoek is nog niet afgerond en verder is niet toegelicht aan de hand waarvan [gedaagde 2] als verdachte wordt gezien. De kans is groot dat een en ander naar aanleiding van politieonderzoek duidelijker wordt en voorts zal in een eventuele bodemprocedure verder kunnen worden onderzocht in hoeverre [gedaagde 2] op de hoogte was van de hennepplantage. Onderhavige procedure leent zich daarvoor niet.
10. Bij de afweging of vooruitlopend op de bodemprocedure reeds nu de ontruiming kan worden uitgesproken spelen voorts de wederzijdse belangen mee. Tegenover het belang van Löfgren c.s. om het gehuurde leeg te krijgen en opnieuw te verhuren staan de belangen van zowel [gedaagde 1] als de onderhuurders om het gehuurde te behouden, waarbij onweersproken is gebleven dat zij voor hun bestaan afhankelijk zijn van de ondernemingen die in het gehuurde worden bedreven, soms al vele jaren lang en zonder eerdere problemen. Daarnaast is niet betwist dat wekelijks meer dan 650 muzikanten gebruik maken van de studio’s en dat de studio’s onmogelijk elders kunnen worden gebouwd en om vervolgens te kunnen worden aangeboden tegen dezelfde tarieven. Veel muzikanten kunnen hogere tarieven niet betalen, aldus [gedaagde 1] en de onderhuurders, zodat gedwongen vertrek uit het gehuurde uiteindelijk zal leiden tot een sociale, maatschappelijke en culturele achteruitgang voor Amsterdam en omstreken. Dat de gevolgen groot zijn en veel mensen treffen, is niet alleen ter zitting nader toegelicht door de onderhuurders, maar is ook gestaafd met een verklaring van J. Pisters, hoofd pop afdeling van het conservatorium van Amsterdam en met talloze verklaringen van muzikanten en bands.
11. Löfgren c.s. zijn er vooralsnog niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hun eigen belangen bij een ontruiming op korte termijn zwaarder wegen dan die van [gedaagde 1] en de onderhuurders bij afwijzing daarvan. Een hennepplantage van deze omvang is volgens Löfgren c.s. slecht voor de beleggingswaarde van het pand, leidt het tot brandgevaar, heeft het een aanzuigende werking voor criminaliteit en tast het de reputatie van de verhuurder aan, maar dit is op geen van de punten concreet gemaakt. Ook ter zitting hebben Löfgren c.s. desgevraagd niet duidelijk kunnen maken wat hun plan is met het gehuurde als het is ontruimd, anders dan ‘er kantoorruimtes van te maken’, zonder concrete toelichting. Verder heeft Löfgren c.s. een aantal keer benadrukt dat zij haar zerotolerance beleid wil uitdragen. Tegenover wie zij dat wil uitdragen en voor wie [gedaagde 1] dan als voorbeeld moet dienen is echter vooralsnog niet duidelijk geworden. Ook het argument dat voor ongeveer € 66.000,00 schade is veroorzaakt, welke schade nog steeds niet door [gedaagde 1] is vergoed, legt geen doorslaggevend gewicht in de schaal nu [gedaagde 1] onbetwist heeft aangevoerd dat de ruimte waar de hennepplantage is gevonden door de beheerder is afgesloten en zij tot op heden geen toestemming hebben gehad deze te betreden om het herstel van de schade te begonnen.
12. De voornaamste reden voor de gevraagde ontruiming is, zo volgt uit de pleitnota en zo bleek ter zitting, dat Löfgren c.s. van [gedaagde 1] (en de onderhuurders) af willen. Dat is misschien begrijpelijk en voorstelbaar na de ontdekking van de hennepplantage, maar is zonder nadere toelichting tegenover de wel gemotiveerde belangen van [gedaagde 1] en de onderhuurders onvoldoende om de gevraagde ontruiming in dit stadium, waarin nog veel onduidelijk is over de hennepplantage en de schuldigen daaraan, toe te wijzen. Löfgren c.s. stellen nog dat eveneens meeweegt dat onbevoegdelijk door [gedaagde 1] is onderverhuurd maar gesteld noch gebleken is dat, als daarvan al sprake is, [gedaagde 1] daarop eerder is aangesproken. Ten slotte beroepen Löfgren c.s. zich op de huurachterstand die al langere tijd zou bestaan. Voorafgaand aan de zitting is de lopende huur aangezuiverd en over het thans nog openstaande bedrag heeft [gedaagde 1] onbestreden uiteengezet dat deze achterstand is ontstaan in coronatijd en dat daarvoor een betalingsregeling is overeengekomen tussen partijen, die [gedaagde 1] ook behoorlijk nakomt. Ook de huurachterstand legt daarom onvoldoende gewicht in de schaal om de ontruiming op voorhand toe te wijzen. Voorts valt niet in te zien, gelet op de getroffen betalingsregeling en de aflossingen van [gedaagde 1] , dat de vordering tot betaling van de resterende huurachterstand een spoedeisend karakter heeft.
13. Bij dit alles wordt bovendien opgemerkt dat de vordering tot ontruiming, ook nadat het verzoek tot voeging van de onderhuurders is toegewezen, slechts gericht is tegen gedaagde sub 1 tot en met 3, althans gedaagde sub 1 en niet tegen de onderhuurders en de vraag is of Löfgren c.s. in dat kader wel belang hebben bij toewijzing van de vordering tegen (alleen) die gedaagden.
14. De slotsom is dat zowel de vordering tot ontruiming als de gevorderde huurachterstand worden afgewezen. Het verweer van [gedaagde 3] hoeft als gevolg daarvan niet meer apart te worden besproken. De vraag of Löfgren c.s. al dan niet op de hoogte waren van het uit elkaar gaan van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in 2006 en wat daarvan de juridische gevolgen zijn, kan daarmee verder in het midden blijven.
15. Löfgren c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten aan de zijde van [gedaagde 1] en van de onderhuurders en van [gedaagde 3] , wiens proceskosten worden begroot op nihil, nu zij in persoon procedeert.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt Löfgren c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van zowel [gedaagde 1] en van de onderhuurders begroot op ieder € 793,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw en aan de zijde van [gedaagde 3] begroot op nihil;
III. veroordeelt Löfgren c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigden, voor zover van toepassing inclusief btw;
IV. verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, bijgestaan door
mr. T.C. van Andel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.
mr. T.C. van Andel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.