ECLI:NL:RBAMS:2023:6955

• Datum uitspraak: 15 augustus 2023
• Publicatiedatum: 2 november 2023
• Zaaknummer: C/13/736314 / KG ZA 23-607
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.A. Messer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over beheer en verhuur van onroerend goed in nalatenschap

In deze zaak, die voor de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam is behandeld, gaat het om een kort geding tussen twee erfgenamen, [eiser 1] en [eiser 2], en de beheerder van de onroerende zaken die tot de nalatenschap van hun overleden moeder behoren, [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De erfgenamen zijn in conflict over de wijze waarop het beheer van de panden wordt uitgevoerd en de verhuurmogelijkheden. De voorzieningenrechter heeft op 15 augustus 2023 uitspraak gedaan. De zaak is ontstaan na het overlijden van de erflaatster op 10 februari 2011, waarbij de erfgenamen [eiser 1], [eiser 2] en [naam 2] zijn aangewezen. De erfgenamen hebben de nalatenschap zuiver aanvaard, maar er zijn onenigheden ontstaan over het beheer van de panden, die door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden beheerd. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat er geen gezamenlijke instructie van de erfgenamen is gegeven voor verhuur of renovatie van de panden, waardoor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bevoegd zijn om deze handelingen uit te voeren zonder instemming van alle erfgenamen. De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] zijn afgewezen, omdat zij onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun claims en de voorzieningenrechter oordeelt dat de beheerder handelt in het belang van de nalatenschap door leegstaande panden op anti-kraakbasis te verhuren. De kosten van de procedure zijn voor rekening van de in het ongelijk gestelde partij, [eiser 1] en [eiser 2].

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/736314 / KG ZA 23-607 EAM/MvG

Vonnis in kort geding van 15 augustus 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ( [woonplaats 1] ),

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

eisers bij dagvaarding van 20 juli 2023,

advocaat mr. J.W. Ebbink te Haarlem,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden,

gemachtigde mr. O.A.H. van Dalsum.

Partijen zullen hierna [eiser 1] , [eiser 2] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 1 augustus 2023 hebben [eiser 1] en [eiser 2] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnotitie in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op heden.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

- [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 1] (de partner van [eiser 1] ) met mr. Ebbink,

- [gedaagde 1] (mede als bestuurder van [gedaagde 2] ), met mr. Van Dalsum.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn zus en broer. Zij hebben nog een (half)zus, [naam 2] (hierna: [naam 2] ). Hun moeder (hierna: erflaatster) is op 10 februari 2011 te Haarlemmermeer overleden.

2.2.

Bij testament van 30 december 2008 heeft erflaatster haar drie kinderen als haar enige erfgenamen aangewezen. [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 2] hebben ieder de nalatenschap zuiver aanvaard.

2.3.

Op 31 maart 2015 heeft [eiser 2] zijn aandeel in de nalatenschap verkocht aan [eiser 1] . Op grond van die overeenkomst heeft [eiser 1] recht op 2/3 deel van de nalatenschap. [naam 2] heeft recht op 1/3 deel van de nalatenschap.

2.4.

De nalatenschap van erflaatster omvat panden in Amsterdam aan de [locatie 1] en [locatie 2] (hierna ook: de panden). Het gaat in totaal om tien panden met dertig woningen en drie bedrijfsruimten. Het beheer van de panden werd tijdens het leven van erflaatster verricht door Steen Kuijpers Management. [gedaagde 1] was in die tijd werkzaam voor Steen Kuijpers Management. Op enig moment is [gedaagde 2] in de persoon van [gedaagde 1] het beheer gaan verrichten. Na het overlijden van erflaatster is het beheer door [gedaagde 1] / [gedaagde 2] voortgezet namens [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 2] .

2.5.

Tussen [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en [gedaagde 1] anderzijds bestaat al lange tijd onenigheid over de wijze waarop [gedaagde 1] het beheer over de panden uitvoert.

2.6.

Bij brief van 22 oktober 2018 heeft mr. Loonstein (destijds de advocaat van [eiser 1] ) [gedaagde 2] bericht dat zij haar contractuele verplichtingen niet nakomt, als gevolg waarvan [eiser 1] € 600.000,00 schade heeft geleden. Mr. Loonstein heeft [gedaagde 2] verzocht haar aansprakelijkheid te erkennen.

2.7.

Bij e-mail van 12 november 2018 heeft mr. Van Dalsum (de gemachtigde van [gedaagde 1] / [gedaagde 2] ) aan mr. Loonstein, voor zover van belang, het volgende geschreven:

“1. De opdrachtgeefster van cliënte was [erflaatster, vzr], voor wie cliënte op basis van een mondelinge, dus niet schriftelijk vastgelegde overeenkomst het beheer verzorgde van de panden (…).

(…)

4. Vanaf circa 1985 verzorg(d)en achtereenvolgens Steen Makelaardij, SteenKuijpers Makelaars en vanaf oktober 2010 [bedrijf] het beheer. Het beheer bestond al die jaren en bestaat tot op heden uit: het voeren van de gehele administratie van de panden, waaronder het incasseren van de huren, voldoen van de gebruikelijke nota’s, het voor rekening van erflaatster laten verhelpen van gebreken die geen uitstel konden dulden, het afsluiten van een kwartaal met het opmaken van de huurafrekening, uitkering saldo huurafrekening en het doen van alle huurdersgerelateerde werkzaamheden, teneinde een juiste administratie te kunnen voeren.

5. (…) Benadrukt wordt, dat de verhuur van de niet-gerenoveerde woningen en bedrijfsruimten niet onder de reguliere beheersopdracht viel, maar dat dit additioneel en per separate opdracht door de erflaatster door cliënte c.q. derden kon worden verzorgd.

6. Vanaf het moment van overlijden van erflaatster ontstond er leegstand van
niet gerenoveerde woningen en bedrijfsruimten. De beheersopdracht van cliënte hield niet in, dat cliënte zonder daartoe strekkende machtiging van erflaatster en dus eigenmachtig tot het opdragen van renovaties – dat betreft immers geen reparaties die niet kunnen worden uitgesteld – en vervolgens tot wederverhuur bevoegd was. Tot op heden hebben de erfgenamen op geen enkele wijze overeenstemming kunnen bereiken over het renoveren van de lege units en het vervolgens verhuren van deze units. (…) Reeds hierop stuit af het door u bij herhaling geuite verwijt dat cliënte niet (eigenmachtig) tot achtereenvolgens renovaties en verhuring van de leegkomende units is overgegaan. Daartoe ontbrak en ontbreekt het cliënte aan de vereiste opdracht/machtiging van de gezamenlijke erfgenamen.

(…)

8. De enige toestemming die cliënte (…) van de gezamenlijke erfgenamen heeft gehad, is het via De Zwerfkei plaatsen van anti-kraakwachten in de leegstaande units.

(…)

Gelet op het voorgaande valt niet in te zien dat cliënte enig verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van de uitvoering van de beheerswerkzaamheden. Cliënte was en is, behoudens eensluidende opdracht van de gezamenlijke erfgenamen, niet gemachtigd tot het laten uitvoeren van renovaties en tot wederverhuur van leeggekomen niet gerenoveerde woningen of van bedrijfsruimtes. (…).”

2.8.

Bij vonnis van 13 juni 2019 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland is het [eiser 1] en [eiser 2] op vordering van [naam 2] verboden om zonder instemming van [naam 2] op eigen naam huurovereenkomsten af te sluiten of over te gaan tot het renoveren van onroerende zaken uit de onverdeelde nalatenschap van erflaatster.

2.9.

Tussen [naam 2] enerzijds en [eiser 1] en [eiser 2] anderzijds is een bodemprocedure aanhangig bij de rechtbank Noord-Holland. De inzet van die procedure is onder meer om tot verdeling van de nalatenschap te komen. Bij tussenvonnis van 18 september 2019 is bepaald, samengevat, dat drie deskundigen gezamenlijk de waarde van de panden dienen vast te stellen en een advies moeten opstellen voor de meest redelijke verdeling daarvan.

2.10.

Bij e-mail van 31 maart 2021 heeft [gedaagde 1] aan [eiser 1] en [naam 2] gevraagd of Autobedrijf Crijnssen in aanmerking komt om een van de bedrijfspanden te huren en zo ja, onder welke voorwaarden. Bij e-mail van 12 april 2021 heeft de advocaat van [naam 2] (mr. Van Duivenboden) gereageerd dat [naam 2] daar geen bezwaar tegen heeft en enkele voorstellen gedaan.

2.11.

Bij e-mail van 3 mei 2021 heeft mr. Van Dalsum, voor zover van belang, het volgende geschreven aan de advocaten van [eiser 1] en [eiser 2] en [naam 2] :

“De (…) namens mevrouw [eiser 1] herhaalde grieven over het optreden van cliënte, de daaraan gekoppelde aan cliënte gerichte aansprakelijkstellingen en de insinuaties over de integriteit van de heer [gedaagde 1] missen mitsdien nog altijd feitelijke en/of juridische grondslagen. Samengevat weergegeven heeft cliënte die acties ondernomen die geen uitstel konden leiden, doch de heer [gedaagde 1] heeft voor daarboven uitstijgende beheers- en beschikkingshandelingen daden terecht en consequent gewezen op de noodzaak van een gezamenlijke en eensluidende besluitvorming van uw beider cliënten. Het bij voortduring namens mevrouw [eiser 1] herhaalde standpunt dat cliënte het anders of beter moest doen hield al die tijd geen rekening met de uit artikel 3:170 BW voortvloeiende eis dat de beide deelgenoten tezamen cliënte van instructies moeten voorzien. Op geen moment heeft cliënte geweigerd om dergelijke gezamenlijke instructies besluiten uit te voeren; de heer [gedaagde 1] heeft integendeel en tot in den treure herhaald dat hij over een gezamenlijk standpunt moest beschikken en dat hij bij ontvangst van een namens uw beider cliënten gegeven opdracht daaraan volgaarne zou voldoen. De gewisselde correspondentie nog eens nalezende stel ik vast dat u beiden in geen enkel geval cliënte van een door beide deelgenoten gedragen, concrete en voor uitvoering vatbare instructie heeft voorzien. (…)”

2.12.

Bij e-mail van 1 december 2021 heeft [gedaagde 1] aan [eiser 1] en [naam 2] bericht dat met ingang van 1 januari 2022 de beheerprovisies met 0.75% zal worden verhoogd en dat de huurafrekeningen vanaf het eerste kwartaal van 2022 voortaan digitaal zullen worden verzonden. Bij e-mail van 2 december 2021 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] bezwaar gemaakt, zowel tegen de verhoging van de beheersprovisie als tegen het digitaal verzenden van de huurafrekeningen.

2.13.

Op 23 september 2022 hebben de naar aanleiding van het tussenvonnis in de bodemprocedure (zie 2.9) benoemde deskundigen een deskundigenbericht uitgebracht, waarin zij een verdeling van de nalatenschap hebben voorgesteld. In het bericht staat, voor zover van belang, het volgende:

“Tijdens de bespreking van het concept deskundigenbericht op 25 oktober 2021 is de juistheid van de door [gedaagde 2] aangeleverde gegevens besproken. Afgesproken werd, dat Ebbink [de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] , vzr] nieuwe huurdata zou aanleveren, de laatste stand van zaken vóór de waardepeildatum. Ebbink heeft op 15 november 2021 huurafrekeningen bij de deskundigen aangeleverd, hierop is door Van Duivenboden [de advocaat van [naam 2] ] op 29 november 2021 gereageerd. Vervolgens heeft Ebbink daar weer op gereageerd per brief gedateerd 1 december 2021. De deskundigen hebben de nieuwe huurgegevens en alle commentaren bestudeerd en besproken en komen tot de conclusie dat deze huurgegevens in beginsel identiek waren aan de bij aanvang aangeleverde huurgegevens met de volgende 2 bijzonderheden: (…)”

Vervolgens benoemen de deskundigen twee woningen en vermelden zij hoe zij deze woningen in hun berekening hebben meegenomen.

2.14.

Bij e-mail van 7 maart 2023 heeft [gedaagde 1] aan [eiser 1] en [naam 2] bericht dat de huurovereenkomst van een van de woningen is opgezegd en heeft hij hen gevraagd met een gezamenlijk plan te komen voor de verhuur van de woning, bij gebreke waarvan hij de woning bij Zwerfkei zal aanmelden voor anti-kraakwacht.

2.15.

Bij brief van 8 maart 2023 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 1] meegedeeld dat het hem is verboden om de vrijgekomen woningen gratis ter beschikking te stellen aan De Zwerfkei en dat als hij dat wel doet, [eiser 1] en [eiser 2] hem hiervoor aansprakelijk houden.

2.16.

Bij e-mail van 10 maart 2023 heeft de advocaat van [naam 2] aan [gedaagde 1] en de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] voorgesteld om de vrijgekomen woning voor maximaal twee jaar te verhuren en heeft hij gevraagd of [eiser 1] en [eiser 2] daarmee kunnen instemmen.

2.17.

R.J.M. [gedaagde 1] , een broer van [gedaagde 1] , staat in de Basisregistratie Personen ingeschreven op een woning die deel uitmaakt van de nalatenschap.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te gebieden:

volledige openheid te verschaffen over de door [gedaagde 1] in 2013 gestelde verkrijging van het onroerend goed in het aandeel in de nalatenschap van [naam 2] ;

bij betwisting van voornoemde verkrijging, gemotiveerd te beantwoorden, waarom zij medio 2013 genoemde uitspraak hebben gedaan alsmede wat hun directe of indirecte betrokkenheid bij het aandeel in de nalatenschap van [naam 2] is of zal zijn;

bij betwisting van voornoemde verkrijging, te verklaren ook in de toekomst af te zien van enig belang ten aanzien van het onroerend goed in het aandeel in de nalatenschap van [naam 2] ;

deze verklaring af te leggen voor alle direct of indirect aan hen gelieerde natuurlijke- en rechtspersonen;

met bewijsstukken aan te tonen op welke wijze zij het beheer van de panden van Steen Kuijpers Vastgoed Holding B.V. hebben overgenomen, waarbij zij tevens dienen aan te tonen of [gedaagde 1] of [gedaagde 2] het beheer heeft overgenomen en hoe de aansprakelijkheid voor dit beheer is geregeld;

met bewijsstukken aan te tonen welke afspraken zij over het beheer van de panden met erflaatster hebben gemaakt en op welke wijze dit beheer aansluit op het gewenste beheer van erflaatster;

gemotiveerd aan te geven waarom zij tot op heden, de beheerovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd en waarom zij weigeren een schriftelijke beheerovereenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] aan te gaan;

alle huurdossiers met alle correspondentie en facturen en alle onderliggende overeenkomsten aan [eiser 1] en [eiser 2] ter inzage te geven en hun in staat te stellen van deze dossiers kopieën te maken;

met bewijsstukken aan te tonen welke huurovereenkomsten en alle andere overeenkomsten waaronder ook de anti­kraakovereenkomsten met De Zwerfkei, zij zelf hebben gesloten;

gemotiveerd aan te geven of zij voor bedrijfsruimte [adres 1] een overeenkomst met De Zwerfkei zijn aangegaan en op wiens verzoek en/of opdracht dit is gebeurd en waarom deze bedrijfsruimte niet commercieel is verhuurd;

gemotiveerd aan te geven waarom zij bezichtiging van deze bedrijfsruimte onmogelijk hebben gemaakt en deze niet gewoon door de daartoe ingeschakelde Broersma Makelaars commercieel hebben laten verhuren;

afschriften van alle door hen met De Zwerfkei gesloten overeenkomsten ter inzage te geven;

alle door hen aangegane overeenkomsten, met uitzondering van de overeenkomst terzake van de Cobussen-garage (in verband met de aldaar aanwezige bodemverontreiniging en het daarmee verband houdende uitgesproken tussenvonnis) met De Zwerfkei per direct op te zeggen;

gemotiveerd aan te geven waarom zij, ook als er wilsovereenstemming is tussen de erfgenamen, desondanks niet tot verhuur overgaan en tegen deze wilsovereenstemming in anti-kraakovereenkomsten afsluiten;

eveneens met bewijsstukken aan te tonen welke huurovereenkomsten, anti kraakovereenkomsten en overige overeenkomsten zij na het overlijden van erflaatster hebben gesloten en hierbij uitdrukkelijk aan te geven in wiens opdracht zij deze overeenkomsten zijn aangegaan;

volledige duidelijkheid te verschaffen over de vraag op welke manier het verhuren van woningen buiten medeweten van [eiser 1] en [eiser 2] en zonder unanieme opdracht van alle erfgenamen, door hen tot stand is gebracht;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij niet verhuurde woningen en niet verhuurde bedrijfsruimten niet opnieuw hebben laten verhuren of voor verhuur beschikbaar hebben gehouden;

gemotiveerd aan te geven waarom zij beweren de beheerovereenkomst en het beleid van erflaatster om direct na leegkomst tot verhuur over te gaan, te hebben voortgezet, terwijl bij erflaatster er nooit sprake was van anti-kraakwachten noch van enige leegstand;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek of opdracht zij geselecteerde woningen in de nalatenschap hebben gerenoveerd en waarom [eiser 1] en [eiser 2] daarvan niet op de hoogte zijn gesteld;

gemotiveerd aan te geven op welke wijze zij de betalingen voor de renovatie hebben verricht, wie de woningen heeft gerenoveerd en verhuurd, of er sprake is van sleutelgeld en/of overplaatsing vanuit een andere woning van hen evenals wie de huurders benaderd en gecontracteerd heeft;

aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij de door hen aan de deskundigen gemelde gerenoveerde woningen qua huurprijs als niet-gerenoveerd voor onbepaalde tijd hebben verhuurd;

aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij deze noodzakelijke werkzaamheden aan de panden niet na overleg te hebben uitbesteed;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht er geen onderhoud wordt gepleegd;

met bewijsstukken aan te tonen wat voor soort (derdenrekening of zakelijke rekening) bankrekening door hen wordt gehanteerd voor de ontvangst van de huur en het verrichten van betalingen in deze nalatenschap;

aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij voorheen betalingen voor renovaties aan onbekende aannemers wel verrichtten evenals de reden waarom zij deze betalingen plotseling staakten;

aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij sedert het verbod om betalingen te doen boven het bedrag van € 300,00, nog steeds betalingen boven genoemd bedrag zonder voorafgaande toestemming van [eiser 1] en [eiser 2] blijven verrichten;

gemotiveerd aan te geven op welke grond zij kosten voor eigen juridische bijstand ten laste van de nalatenschap brengen en hen te verbieden de facturen voor de werkzaamheden van mr. Van Dalsum ten laste van de nalatenschap te brengen;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij niet verhuurde woningen al twaalf jaar weigeren te melden conform de Leegstandswet bij de gemeente Amsterdam;

alsnog per direct alle lege woningen te melden bij de gemeente Amsterdam en [eiser 1] en [eiser 2] van deze melding direct in kennis te stellen;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij weigeren de thans tien lege woningen permanent en sociaal te laten verhuren;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij weigeren bezichtigingen alsmede verhuur door andere makelaars mogelijk te maken;

alle medewerking te verlenen en geen enkele tegenwerking te bieden teneinde alle lege woningen in de nalatenschap met onmiddellijke ingang door Bic Makelaars namens de nalatenschap voor onbepaalde tijd te laten verhuren dan wel in overleg door derden verhuurbaar te laten maken en vervolgens door Bic Makelaars namens de nalatenschap te laten verhuren;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/ of opdracht zij de woningen [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] hebben verhuurd;

gemotiveerd aan te geven voor welke woningen zij sleutelgeld hebben ontvangen en/of zij deze bedragen aan de boedel hebben afgedragen;

gemotiveerd aan te geven of zij de woning [adres 5] gratis ter beschikking hebben gesteld aan een familielid van [gedaagde 1] en op wiens verzoek en/of opdracht zij deze woning niet door derden hebben laten verhuren;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij opzettelijk onjuiste informatie ten aanzien van verhuur en renovatie van de woningen aan de taxateurs hebben gegeven;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij de gebreken van alle panden (betonrot van alle balkons aan de [locatie 1] ), alsmede de bodemverontreiniging en zijwangen van de Cobussen-garage hebben verzwegen voor de taxateurs;

gemotiveerd aan te geven op wiens verzoek en/of opdracht zij de noodzaak van de aan te vragen bestemmingswijziging van de Cobussen-garage en de noodzaak van legalisatie van de opbouw van de woning aan de [adres 6] , door hen niet zijn gemeld aan de taxateurs;

zich te onthouden van onheus, neerbuigend en zelfs beledigend taalgebruik jegens [eiser 1] , [eiser 2] en hun advocaat;

alles op verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen daartoe, samengevat, het volgende. Het is onduidelijk op welke basis [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] het beheer over de panden van erflaatster hebben gekregen. Van een professionele vastgoedbeheerder mag worden verwacht dat deze schriftelijke overeenkomsten sluit. Door het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst weten [eiser 1] en [eiser 2] niet of zij met [gedaagde 2] of met [gedaagde 1] te maken hebben. [gedaagde 1] heeft in 2013 aan [eiser 1] en [eiser 2] verteld dat hij het aandeel van [naam 2] in de nalatenschap heeft overgenomen. [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] voeren bewust een leegstandsbeleid, zodat zij het aandeel van [naam 2] goedkoop kunnen verkrijgen. Dit terwijl er tijdens het leven van erflaatster nooit sprake was van enige leegstand.

[gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] laat geen enkel constructief onderhoud aan de woningen plegen. Zij laten alleen het hoognodige repareren.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tegen alle instructies van [eiser 1] en [eiser 2] in, nagelaten het al tientallen jaren gevoerde beleid van erflaatster om direct na leegkomst van een woning deze te verhuren, en zo nodig eerst te renoveren, voort te zetten. [eiser 1] en [eiser 2] willen inzage in de door erflaatster en door [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] gesloten huurovereenkomsten. Tegen de uitdrukkelijke instructies van [eiser 1] en [eiser 2] in worden vrijgekomen woningen in beheer gegeven aan De Zwerfkei. Leegstaande woningen worden ten onrechte niet gemeld bij de gemeente Amsterdam. [eiser 1] en [eiser 2] hebben van voormalig huurders gehoord dat zij sleutelgeld aan [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] hebben moeten betalen om in aanmerking te komen voor een woning. Vragen hierover hebben zij nooit beantwoord. [gedaagde 1] laat ten onrechte en in strijd met de beheeropdracht een familielid in een van de woningen wonen. [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] hebben bewust de deskundigen onjuist geïnformeerd. Vanuit de boedelrekening zijn ten onrechte betalingen gedaan aan mr. Van Dalsum, voor kosten van rechtsbijstand aan [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] . Tot slot heeft [gedaagde 1] zich onhuis, neerbuigend en beledigend uitgelaten richting (de advocaat van) [eiser 1] en [eiser 2] .

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben, voor zover voor de beoordeling van belang, als volgt verweer gevoerd. [gedaagde 1] voert al sinds 1985 het beheer over de panden die tot de nalatenschap behoren. Eerst via Steen Makelaardij, het makelaarskantoor van zijn schoonvader. Dat kantoor heeft hij op enig moment overgenomen en is thans [gedaagde 2] . [gedaagde 2] is de juridische opdrachtnemer en [gedaagde 1] voert als bestuurder de beheerswerkzaamheden feitelijk uit. De beheersopdracht met erflaatster is nooit schriftelijk vastgelegd. Tussen partijen bestaat al jaren discussie over de wijze waarop de beheersopdracht wordt uitgevoerd. [eiser 1] en [eiser 2] hadden op grond van artikel 3:168 BW de kantonrechter kunnen verzoeken een beheerregeling vast te stellen. Zij hebben daarom geen spoedeisend belang bij de door hen gevorderde voorzieningen. [eiser 1] en [eiser 2] willen antwoorden op een grote hoeveelheid suggestief geformuleerde vragen, kennelijk met als doel een zaak tegen [gedaagde 1] op te bouwen. Dit kort geding is daarom een fishing expedition. Het probleem is dat [eiser 1] en [naam 2] ruzie hebben over de verdeling van de nalatenschap en zij niet in staat zijn afspraken te maken over het beheer daarvan. Zelfs als [eiser 1] en [naam 2] het er wel over eens zijn dat een woning kan worden verhuurd, zijn zij het niet eens over de voorwaarden waaronder moet worden verhuurd. Ook in dat geval kan [gedaagde 1] niet tot verhuur overgaan. Zonder een eensluidende opdracht van [eiser 1] en [naam 2] kan en mag [gedaagde 1] vrijgekomen woningen of bedrijfsruimtes niet verhuren of renoveren. Omdat [gedaagde 2] verantwoordelijk is voor het beheer en om te voorkomen dat vrijgekomen woningen of bedrijfsruimtes worden gekraakt, sluit [gedaagde 1] overeenkomsten met De Zwerfkei. De Zwerfkei plaatst mensen op anti-kraakbasis in de woningen zonder dat zij daarvoor een vergoeding hoeven te betalen, zodat geen huurovereenkomst ontstaat. De overeenkomsten die De Zwerfkei met deze mensen aangaat, kunnen met inachtneming van een termijn van 23 dagen worden opgezegd. Dit is in het belang van de nalatenschap, zodat als [eiser 1] en [naam 2] het wel een keer eens worden over de verhuur van een woning, die woning op korte termijn kan worden verhuurd. [gedaagde 1] heeft aan de deskundigen alle huurovereenkomsten verstrekt. In het deskundigenbericht staat dat de opdrachtgevers (lees: [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 2] ) die stukken van de deskundigen hebben gehad. [eiser 1] en [eiser 2] beschikken dus over de huurovereenkomsten. Als [eiser 1] en [eiser 2] menen dat zij stukken missen, dienen zij specifiek aan te geven om welke stukken het gaat. [gedaagde 1] heeft het aandeel van [naam 2] in de nalatenschap niet overgenomen en heeft dat ook nooit gezegd. Een evident anachronisme in de theorie van [eiser 1] en [eiser 2] is dat [gedaagde 1] de afgelopen jaren zou hebben geweten welk vastgoed aan [naam 2] zou toevallen, terwijl het rapport van de deskundigen met daarin een voorstel voor de verdeling van de nalatenschap dateert van 23 september 2022. [gedaagde 1] volgt niet eenzijdig de instructies van [naam 2] op, net zo min als dat [gedaagde 1] eenzijdig instructies van [eiser 1] en/of [eiser 2] opvolgt. [gedaagde 1] heeft de deskundigen niet onjuist voorgelicht, evenmin heeft hij sleutelgelden ontvangen, of zijn broer bevoordeeld. Zijn broer had dringend woonruimte nodig en woont tijdelijk via De Zwerfkei in een van de woningen op anti-kraakbasis. De vorderingen onder 13, 29 en 32 betreffen rechtshandelingen waarvoor [eiser 1] en [naam 2] gezamenlijk opdracht moeten geven. Aangezien [naam 2] die opdracht niet aan [gedaagde 1] geeft, kunnen deze vorderingen niet worden toegewezen. Verder geldt ten aanzien van vordering 29 (leegstandmelding) dat een woning pas leegstaat als niemand op het adres van de woning in de Basisregistratie Personen (BRP) staat ingeschreven. Via de constructie met De Zwerfkei staan de woningen niet leeg en staat de tijdelijke bewoner op het adres in de BRP ingeschreven.

[gedaagde 1] wordt ten onrechte verweten dat hij geen schriftelijke overeenkomst heeft aangeboden. Die komt pas tot stand als [eiser 1] en [naam 2] het over de inhoud daarvan eens zijn. Aangezien zij het nooit eens zijn met elkaar, is het zinloos een schriftelijke overeenkomst op te stellen. [gedaagde 1] heeft één keer een huurovereenkomst voortgezet. In die woning woonde een stel. Eén van hen vertrok en de ander wilde blijven. Met die persoon heeft hij vervolgens een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De huur van de panden wordt overgemaakt op de derdengeldrekening van [gedaagde 2] . [gedaagde 1] maakt vervolgens de huurinkomsten over naar de boedelnotaris. Ten aanzien van de kosten voor rechtsbijstand gemaakt in verband met het reageren op aansprakelijkstellingen is het redelijk dat die worden vergoed ten laste van de huurinkomsten. Van onheuse, neerbuigende of beledigende uitlatingen richting (de advocaat van) [eiser 1] en [eiser 2] is geen sprake.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben voor een kortgedingprocedure een ongebruikelijke hoeveelheid aan (informatie)vorderingen ingesteld. De vorderingen hebben gelet op hun hoeveelheid en formuleringswijze het karakter van een fishing expedition. De voorzieningenrechter zal zich dan ook beperken tot het beoordelen van de meest relevante onderwerpen die partijen verdeeld houden.

4.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat [gedaagde 2] de opdrachtnemer en daarmee de contractspartij is en dat [gedaagde 1] als bestuurder de beheerswerkzaamheden uitvoer. Er is geen reden om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Niet ingezien kan worden waarom [gedaagde 1] in privé het beheer van de nalatenschap op zich zou nemen, daar hij bij eventuele fouten dan ook in privé aansprakelijk is. Bovendien ontvangen [eiser 1] en [eiser 2] al jaren de kwartaalafrekeningen op het briefpapier van [gedaagde 2] en verstuurt [gedaagde 1] e-mails aangaande de nalatenschap via een e-mailadres van [gedaagde 2] . Dit zijn duidelijke aanwijzingen dat [gedaagde 2] de contractspartij is. [gedaagde 2] heeft een plausibele verklaring gegeven voor het feit dat de overeenkomst, ondanks verzoeken van [eiser 1] en [eiser 2] daartoe, niet op schrift is gesteld. De beheersovereenkomst ziet op panden die in de nalatenschap vallen. Om tot een schriftelijke overeenkomst te komen, zullen [eiser 1] en [eiser 2] het over de inhoud daarvan ook eens moeten worden met [naam 2] . Gebleken is dat [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en [naam 2] anderzijds het juist over niets eens kunnen worden.

4.3.

Bij [eiser 1] en [eiser 2] bestaat een groot wantrouwen over hoe [gedaagde 1] het beheer over de panden voert. Dat wantrouwen wordt bij hen gevoed door de gedachte dat [gedaagde 1] het aandeel van [naam 2] in de nalatenschap heeft overgenomen. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] laat [gedaagde 1] de panden bewust verpauperen, zodat hij de panden voor een voor hem gunstig bedrag van [naam 2] kan overnemen. [gedaagde 1] heeft uitdrukkelijk verklaard het aandeel van [naam 2] in de nalatenschap niet te hebben overgenomen en ook heeft hij ontkend ooit tegen [eiser 1] en [eiser 2] te hebben gezegd dat hij dit wel heeft gedaan. [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen begin van bewijs in het geding gebracht waaruit het tegendeel blijkt.

4.4.

Duidelijk is dat er grote onvrede bestaat bij twee van de drie deelgenoten van de nalatenschap over de wijze waarop [gedaagde 2] het beheer uitvoert. Het probleem is echter dat [eiser 1] en [eiser 2] hierbij de positie van [naam 2] stelselmatig wegdenken. De verhuur van de niet-gerenoveerde woningen en bedrijfsruimten viel niet onder de reguliere beheersopdracht met erflaatster. Zolang de nalatenschap dus niet is verdeeld, kan en mag [gedaagde 2] de panden niet verhuren en/of renoveren zonder een gezamenlijke instructie van de erfgenamen. Omdat [gedaagde 2] als beheerder een verantwoordelijkheid heeft voor de panden, handelt zij als een goed beheerder door gebreken in of aan de woningen en bedrijfsruimten die geen uitstel dulden te laten verhelpen en de vrijgekomen woningen via De Zwerfkei op anti-kraakbasis te laten bewonen. Dat laatste is niet in strijd met de belangen van de erfgenamen, omdat [gedaagde 1] heeft uitgelegd dat deze bewoners geen huurbescherming genieten en zij met een opzegtermijn van 23 dagen kunnen worden opgezegd. Het verwijt dat [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] maken, dat hij handelt als ware hij zelf eigenaar van de panden, is dan ook onterecht. Uit de stukken in het dossier komt eerder een beeld naar voren dat hij weldegelijk bereid is uitvoering te geven aan instructies, maar pas als er een gezamenlijke instructie van de erfgenamen is. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] weigert [gedaagde 1] ook gehoor te geven aan gezamenlijke instructies, maar dat is niet gebleken. Uit de stukken blijkt dat als [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 2] het erover eens zijn dat een woning en/of bedrijfsruimte kan worden verhuurd, zij het niet eens worden over de voorwaarden waaronder dat moet gebeuren.

4.5.

[eiser 1] en [eiser 2] verwijten [gedaagde 2] dat een van de panden is of was gekraakt, vanwege gebrekkig beheer. [gedaagde 1] heeft daarvoor als verklaring gegeven dat [eiser 1] en [eiser 2] voor dit pand eigenmachtig en zonder instemming van [naam 2] zijn overgegaan tot verhuur van de woning, waarop [gedaagde 2] is gestopt met het beheer van dat pand. [eiser 1] en [eiser 2] hebben deze verklaring niet weersproken.

4.6.

Kennelijk woont een broer van [gedaagde 1] op dit moment in een van de panden. [gedaagde 1] heeft daarover verklaard dat zijn broer via De Zwerfkei op anti-kraakbasis in het pand woont. Met deze verklaring heeft [gedaagde 1] voldoende uitleg gegeven over het gebruik van een van de woningen door een familielid.

4.7.

Het verwijt van [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde 1] de deskundigen van te weinig dan wel onjuiste informatie heeft voorzien, vindt geen steun in het deskundigenbericht. In dat bericht staat niet dat de deskundigen bij gebrek aan informatie de opdracht niet hebben kunnen uitvoeren. Uit het deskundigenbericht volgt juist (zie 2.13) dat de door de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] aangeleverde informatie identiek was aan de informatie die [gedaagde 1] reeds had gegeven aan de deskundigen, op twee bijzonderheden na. Uit het bericht volgt dat deze bijzonderheden van ondergeschikt belang waren.

4.8.

Verder staat in het deskundigenbericht dat de deskundigen de informatie die zij van [gedaagde 1] hebben ontvangen hebben gedeeld met [eiser 1] , [eiser 2] en [naam 2] . In dat kader heeft [gedaagde 1] terecht meegedeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] over de door hen gevorderde stukken zouden moeten beschikken en zo niet, dat zij dan specifieker moeten zijn over welke stukken zij niet de beschikking hebben.

4.9.

[gedaagde 1] wordt door [eiser 1] en [eiser 2] onder druk gezet om woningen te verhuren zonder toestemming van [naam 2] . [gedaagde 1] is meerdere keren aansprakelijk gesteld en aangeschreven door de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] . Het is niet zo gek dat hij op dit punt advies wil en daarvoor een jurist heeft ingeschakeld. Nu het om kwesties gaat die de beheeropdracht raken, lijkt het voorshands redelijk dat [gedaagde 1] de juridische kosten onder de beheerkosten laat vallen. Voor zover de juridische kosten toch niet onder de beheerkosten vallen, gaat het om een dermate laag bedrag, dat [eiser 1] en [eiser 2] geen spoedeisend belang hebben bij dit deel van hun vordering.

4.10.

Dat [gedaagde 1] sleutelgeld zou hebben ontvangen heeft hij uitdrukkelijk betwist en is ook door [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd.

4.11.

[gedaagde 1] heeft een passende verklaring gegeven voor de huurovereenkomst die hij heeft voortgezet. Een stel dat een van de woningen huurde ging uit elkaar en met de persoon die achterbleef heeft [gedaagde 1] een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Hiervan kan niet gezegd worden dat [gedaagde 1] met deze handelswijze onbehoorlijk beheer heeft gevoerd.

4.12.

In het licht van de verstandhouding tussen partijen is het niet onbegrijpelijk dat [gedaagde 1] zich af toe wat ondiplomatiek heeft geuit in e-mails. Mr. Loonstein (de voormalig advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] ) heeft [gedaagde 1] min of meer uit het niets aansprakelijk gesteld voor een bedrag van maar liefst € 600.000,00. Bij herhaling wordt al jaren door (de advocaat) van [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 1] verweten dat hij niet naar hen luistert, terwijl [gedaagde 1] terecht steeds aangeeft zonder instemming van [naam 2] niets te kunnen doen, hetgeen door [eiser 1] en [eiser 2] (en hun advocaat) stelselmatig wordt genegeerd.

4.13.

In het bovenstaande ligt de afwijzing van meeste vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] besloten. Voor zover hierboven vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] niet specifiek zijn behandeld, wordt geoordeeld dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] die voldoende heeft weersproken, dan wel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd en hun belang bij de vorderingen niet voldoende duidelijk hebben gemaakt.

4.14.

Dit alles betekent dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] worden afgewezen.

4.15.

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 676,00 aan griffierecht en € 809,50 aan salaris rechtshelper.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 1.485,50,

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2023. ^[1]

Voetnoten

1. type: MvG