ECLI:NL:RBAMS:2023:6753

• Datum uitspraak: 25 oktober 2023
• Publicatiedatum: 26 oktober 2023
• Zaaknummer: C/13/731611 / HA ZA 23-327
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C.J. Hamming
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkopers voor non-conformiteit bij aankoop appartement met illegaal geplaatste entresol

In deze zaak heeft de koper van een appartement, dat onderdeel uitmaakt van een rijksmonument, de verkopers aansprakelijk gesteld voor non-conformiteit. De koper ontdekte na de aankoop dat de entresol in het appartement zonder de benodigde vergunning was geplaatst. De verkopers voerden verweer en stelden dat de koper niet tijdig had geklaagd over de gebreken, in strijd met de klachtplicht uit artikel 7:23 BW. De rechtbank oordeelde dat er sprake was van non-conformiteit, omdat de entresol illegaal was en de koper hierdoor schade had geleden. De rechtbank veroordeelde de verkopers tot het betalen van schadevergoeding, bestaande uit waardevermindering van het appartement en herstelkosten. De rechtbank overwoog dat de koper voldoende tijdig had geklaagd, gezien de omstandigheden van de zaak, en dat de verkopers tekort waren geschoten in hun mededelingsplicht. De schadevergoeding werd vastgesteld op € 95.515,24, vermeerderd met wettelijke rente. De verkopers werden ook veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/731611 / HA ZA 23-327

Vonnis van 25 oktober 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. S.T. Blom en mr. L.I. Velthuijsen te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisers] (mannelijk enkelvoud, omdat alleen [eiser 1] deelnam aan de mondelinge behandeling) en [gedaagden] (meervoud) worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 13 maart 2023, met producties,
• de conclusie van antwoord, met producties,
• het tussenvonnis van 7 juni 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 september 2023 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 13 oktober 2020 hebben [eisers] en [gedaagden] een koopovereenkomst gesloten voor de koop van het appartement gelegen aan de [adres] voor een koopprijs van € 757.000,-. Het appartement is op 11 december 2020 aan [eisers] geleverd. Het appartement is een onderdeel van een rijksmonument.

2.2.

De vraagprijs van het appartement was oorspronkelijk € 850.000. Op 5 oktober 2020 heeft [eisers] een bod gedaan op het appartement voor € 750.000 met de volgende toelichting:
“(…) I very much liked the apartment, especially its historic character and the location (…).
However, given that the apartment has no (separate) bedroom and therefore has a rather
limited investment-to-rental return, (…) as well as the general conditions of the current
market, as illustrated by the fact this apartment has been for sale for a month and a half, I
personally believe that for all these reasons 750,000 euros is a very good offer. (…)”
2.3. De koopovereenkomst houdt, voor zover hier relevant, het volgende in:
“(…)
Mededelingsplicht Artikel 3 Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis
van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten
welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover
een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag
worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

Overige verklaringen van verkoper Artikel 5 Verkoper verklaart tot slot:
a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van de gebruikseenheid op publiek- of
privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe
vereiste vergunningen. (…)”
2.4. In de advertentie op Funda staat, voor zover hier relevant, het volgende opgenomen:
“(…) Het loft-appartement heeft een fantastisch woonoppervlak van ca. 100m². Als extra is
er een entresol geplaatst op een onderstel op poten met een oppervlakte van 14m² waar een
slaapgelegenheid is gerealiseerd. (…)

DE SALONKAMER (…)
De salonkamer is in 2017 door de bekende restauratieschilder Hannie de Keijzer in de
oorspronkelijke kleuren terug gebracht, geheel conform de eisen van de Monumentenzorg.
(…)

DE ENTRESOL
Centraal in dit appartement staat een entresol wat op een onderstel op poten is geplaatst.
Deze voorziet in een ruime slaapgelegenheid. Deze ruimte met een oppervlakte van 14m2
doet de naam “loftappartement” nog meer eer aan. (…)

ENKELE KERNGEGEVENS
- Inhoud Ca. 475 m³
- Woonoppervlak Ca. 100 m² + 14m² entresol.
- Brute Vloeroppervlak ca. 107,5 m² (…)”
2.5. [eisers] hebben vanwege een potentiële verbouwing bezoek gehad van twee ambtenaren van de gemeente Amsterdam. Tijdens dit bezoek hebben de ambtenaren geconstateerd dat volgens hen de entresol illegaal is aangebracht, zonder de vereiste vergunning, en zij vermoedden dat het schilderwerk van de lambrisering in de salonkamer ook is aangebracht zonder de benodigde vergunning. Ook hadden zij twijfels over of de juiste historische kleuren waren aangebracht.

2.6.

Op 23 november 2023 heeft [eisers] een conceptvergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente Amsterdam voor de mogelijke legalisering van de entresol. Op 30 december 2021 heeft de gemeente als volgt gereageerd:
“(…) Uw conceptaanvraag is beoordeeld aan de bepalingen van het bestemmingsplan.
Tevens is de aanvraag voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. (…)

Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Het bouwwerk is aangewezen als rijksmonument en ingeschreven in het

monumentenregister onder nummer 1712. (…)

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit beoordeelde het project op 22 december 2021. De
commissie oordeelde dat het belang van de monumentenzorg zich verzet tegen de
uitvoering van het project. Bij dit oordeel hield de commissie rekening met het gebruik van
het monument. De commissie adviseert als volgt:
Aanleiding (…) De centrale vraag is of met de entresol de monumentale waarden gerespecteerd worden. (…)

Conclusie Het plan heeft negatieve gevolgen voor de monumentale waarden. Onderbouwing De entresol heeft negatieve gevolgen voor de beleving van de hoog monumentale interieurafwerking van de achterkamer. De entresol tast bovendien de structuur en ruimtelijkheid van deze kamer aan. (…)

Wat betekent dit voor u? Het belang van de monumentenzorg verzet zich tegen het project. Indien u een
omgevingsvergunning aanvraagt voor dit project zal deze gezien bovenstaande worden
geweigerd. (…)”

2.7.

Op 24 januari 2022 heeft [eisers] een e-mail ontvangen van een inspecteur bouwtoezicht van de gemeente Amsterdam met de mededeling dat de gemeente van plan was handhavend op te treden tegen de geplaatste entresol indien deze niet voor 20 augustus 2022 zou zijn verwijderd.

2.8.

Op 16 mei 2022 heeft in opdracht van [eisers] een onderzoek plaatsgevonden naar de entresol en de gerechtigheid van de gemeente om [eisers] te sommeren deze te verwijderen. In het rapport van de onderzoeker uit juli 2022 staat dat de onderzoeker geen mogelijkheid ziet om de entresol alsnog te legaliseren en de gemeente gerechtigd is deze te laten verwijderen. [eisers] heeft daarop besloten de entresol te verwijderen.

2.9.

[eisers] heeft opdracht gegeven aan Oosterloo Restauratie (hierna: Oosterloo) om een kleuronderzoek uit te voeren naar de historische kleuren van de salonkamer. Op 29 maart 2022 heeft Oosterloo rapport uitgebracht. Dit rapport houdt, voor zover hier relevant, het volgende in:
“(…) 5. CONCLUSIE & AANBEVELING
(…) Er is wel voldoende basis om in elk geval tot een aantal correcties op de schilderbeurt
van 2017 te komen en de esthetiek van de kamer te verbeteren op een historisch
verantwoorde manier. De belangrijkste vraag die de opdrachtgever heeft, is hoe de pilasters
overschilderen:
- Voor de pilasters ligt de aanbeveling niet zo voor de hand. Voor de schade geldt dat de
huidige houtimitatie geen historische voorloper heeft en dus van geen historische waarde is.
(…)

- De zwarte marmering op de postamenten is – met enige onzekerheid – te duiden als een
niet originele afwerking. (…)

In welke kleurstelling de onderdelen van de pilasters het beste geschilderd kunnen worden,
is lastig te zeggen, omdat bij bijna iedere keuze een discrepantie in historische lagen
ontstaat. Voor de schacht en kapitelen geldt dat het niet bekend is hoe oud ze zijn, er hoort
geen enkele gevonden kleurstelling waarschijnlijk bij de eerste afwerking van de rest van
de lambrisering. Toch dient de kleurstelling van de pilasters, ten minste de eerste schacht, te
worden aangepast. De huidige houtimitatie is namelijk gebaseerd op een verkeerde
interpretatie van een aanwezige marmerimitatie en is storend. (…)

AANBEVOLEN KLEUREN (…)
De keuze voor de pilasters is niet gemakkelijk, omdat het stratigrafisch onderzoek geen
optie geeft voor een scenario dat aansluit bij de kleur van de rest van de kamer. Er moet
echter wel een keuze gemaakt worden, met daarbij een aantal punten die belangrijk zijn:
(…)
- Welke keuze ook gemaakt wordt, het overschilderen van de huidige imitatie is in het
belang van elke partij, omdat én een storende factor in de kamer is én geen historische
wortels heeft. (…)”
2.10. Op 28 juli 2022 heeft [eisers] aan [gedaagden] laten weten dat hij had ontdekt dat de entresol en het schilderwerk illegaal waren aangebracht en [gedaagden] gesommeerd de door [eisers] geleden schade te vergoeden.

2.11.

Op 18 augustus 2022 heeft [eisers] een vergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente voor het herstel van de lambrisering in de salonkamer en het aanpassen van het schilderwerk op basis van het kleuronderzoek van Oosterloo. De gemeente heeft de vergunning op 21 december 2022 verleend. Het schilderwerk is inmiddels uitgevoerd.

2.12.

[gedaagden] hebben aansprakelijkheid afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] met betrekking tot het appartement gelegen aan de [adres] gedeeltelijk ontbindt in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 141.638,65, en [gedaagden] , hoofdelijk, veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 141.638,65 aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vonnisdatum tot de dag der algehele voldoening,

subsidiair :
de gevolgen van de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] met betrekking tot het appartement gelegen aan de [adres] ex artikel 6:230 lid 2 BW aldus wijzigt dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 141.638,65, alsmede [gedaagden] , hoofdelijk, veroordeelt tot betaling van € 141.638,65 aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente van de vonnisdatum tot de dag der algehele voldoening,

in alle gevallen: [gedaagden] , hoofdelijk, veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel dat [eisers] heeft gedwaald bij de totstandkoming daarvan. De entresol was illegaal aangebracht en het door [gedaagden] aangebrachte schilderwerk was, in strijd met de door hen gedane mededeling, niet historisch. [eisers] moest de entresol verwijderen. Dat heeft kosten met zich meegebracht. Het appartement bevat nu geen aparte slaapgelegenheid en is om die reden ook minder waard. Het alsnog in historisch correcte kleuren schilderen van de salonkamer en herstellen van de schade die het verwijderen van de entresol had veroorzaakt heeft ook kosten opgeleverd.

3.3.

[gedaagden] voeren tot hun verweer aan dat [eisers] de op hem rustende klachtplicht in de zin van artikel 7:23 BW heeft geschonden, dat hij de entresol onverplicht heeft verwijderd en dat het schilderwerk wel de historische kleuren heeft. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit, dan wel dwaling.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Schending klachtplicht?

4.1.

[gedaagden] voeren aan dat [eisers] niet tijdig over de door hem gestelde gebreken heeft geklaagd. [eisers] wist al in november 2021 dat de entresol zonder vergunning was aangebracht. Hij heeft daarover pas in juli 2022 geklaagd, dat is niet binnen bekwame tijd. Bovendien was de entresol toen ook al verwijderd door [eisers] , waardoor [gedaagden] ook ernstig in hun belangen zijn geschaad. Hiermee is hen de kans ontnomen om zelf de mogelijkheden te onderzoeken om te voorkomen dat de entresol verwijderd moest worden.

4.2.

In artikel 7:23 BW is bepaald dat de koper geen beroep meer kan doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt, of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, op de hoogte heeft gesteld. De koper heeft de bevoegdheid om onderzoek te doen naar de non-conformiteit. De voortvarendheid waarmee de koper bij dat onderzoek dient te handelen is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Dat is onder andere afhankelijk van de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht komt en de deskundigheid van de koper. Onder omstandigheden kan een onderzoek door een deskundige nodig zijn. De koper mag de uitslag van dit onderzoek in beginsel afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen, tenzij verwacht wordt dat het onderzoek lang zal duren. Bij de vraag of tijdig is geklaagd komt het aan op een afweging van alle betrokken belangen met inachtneming van alle relevante omstandigheden. In hoeverre het belang van de verkoper is geschaad is daarbij in belangrijke mate bepalend.

4.3.

[eisers] had vanaf november 2021 een vermoeden dat de entresol illegaal was aangebracht. Gelet op de grote gevolgen van het moeten verwijderen van de entresol was het begrijpelijk dat hij na het voornemen tot handhaving van de gemeente onderzoek heeft laten doen naar de mogelijkheden tot legaliseren. De deskundige is in mei 2022 bij [eisers] langs geweest en het rapport ontving [eisers] in juli 2022. Kort daarna heeft hij [gedaagden] op de hoogte gesteld van zijn bezwaren met betrekking tot de entresol. Dat is gelet op de afweging van de betrokken belangen binnen bekwame tijd. Het was wel wenselijk geweest als [gedaagden] was geïnformeerd voordat de entresol was verwijderd. Zij werden nu overvallen door de aansprakelijkstelling en voor een voldongen feit gesteld. [gedaagden] had de mogelijkheid willen hebben om zich met [eisers] in te spannen om de entresol te behouden door in bezwaar en beroep te gaan. [gedaagden] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat zij daarmee ook daadwerkelijk in hun belangen zijn benadeeld. Uit de mededelingen van de gemeente en het deskundigenrapport uit juli 2022 komt het beeld naar voren dat behoud van de entresol geen kans van slagen had. [eisers] was er gelet op deze omstandigheden niet toe gehouden om op te treden tegen de gemeente om de gestelde tekortkomingen van [gedaagden] op te heffen. Dat eventuele maatregelen wel kans van slagen zouden hebben gehad, ook al was [eisers] daar niet toe gehouden, is ook onvoldoende onderbouwd. Gelet op al het voorgaande heeft [eisers] door niet direct, maar pas in de zomer van 2022 te klagen, zijn rechten niet verspeeld.

Entresol

4.4.

[gedaagden] betwisten dat zij zijn tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] heeft een 400 jaar oude woning gekocht en het is vaste jurisprudentie dat kopers bij dergelijk oude woningen ermee rekening moeten houden dat de woning bepaalde gebreken heeft. Bovendien staat niet vast dat de entresol moest worden verwijderd. De entresol was bovendien al onderdeel van de woning toen [gedaagden] deze kochten. Zij wisten niet dat deze was aangebracht zonder de vereiste vergunningen. [gedaagden] hebben dan ook niet hun mededelingsplicht geschonden. Het is juist [eisers] die de op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. [eisers] heeft de gelegenheid gekregen om de woning te inspecteren en aangezien de entresol voor hem een belangrijk deel van de woning was, ligt het voor de hand dat hij zou hebben onderzocht of is gebouwd conform de wet- en regelgeving. Door dat na te laten, heeft [eisers] zijn onderzoeksplicht geschonden en komt hem geen beroep toe op non-conformiteit, aldus [gedaagden] .

4.5.

In artikel 7:17 BW is bepaald dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

De beantwoording van de vraag wat de koper mag verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, wanneer dit hem ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs kon zijn.

4.6.

De jurisprudentie die [gedaagden] aanhaalt waarin staat dat kopers van oude woningen rekening moeten houden met bepaalde gebreken, ziet niet op een situatie als deze. In die jurisprudentie gaat het over (achterstallig) onderhoud dat verricht dient te worden aan oude panden en dat kopers hier in enige mate rekening mee moeten houden bij de koop. In dit geval is sprake van een entresol die zonder vergunning is gebouwd, dat is iets anders dan onderhoud en aanpassing van een oude woning naar de huidige tijd.

4.7.

Partijen zijn het erover eens dat de entresol een serieus onderdeel was van de woning. Met de entresol was een (enigszins) losse slaapruimte gecreëerd en verder beschikt de woning niet over een aparte slaapkamer. Partijen hebben hier ook over gesproken en de entresol was prominent opgenomen in de Funda-advertentie. Dat [eisers] zijn bod baseerde op het feite dat er ‘no (separate) bedroom’ was, maakt niet dat hij rekening hield met de levering van een appartement zonder de entresol, terwijl die juist een oplossing vormde voor het ontbreken van een losse slaapkamer. [eisers] had geen reden om te betwijfelen of de entresol volgens de regels gebouwd was en tot het doen van onderzoek was hij in dit kader niet gehouden. Het is inmiddels voldoende aannemelijk dat de entresol niet legaal was aangebracht en [eisers] zag na het door hem verrichte onderzoek ook geen mogelijkheden meer om deze alsnog te legaliseren en behouden. Daarmee staat voldoende vast dat het afgeleverde appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt. [eisers] heeft simpelweg niet gekregen wat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.8.

Dat betekent dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar (verkoper), conform artikel 6:74 BW, tot het vergoeden van de schade die de schuldeiser (koper) daardoor lijdt. Voor een verplichting tot schadevergoeding moet sprake zijn van blijvende onmogelijkheid om na te komen, dan wel moet de schuldenaar in verzuim verkeren.

4.9.

In deze zaak is sprake van blijvende onmogelijkheid. Voor de entresol was geen vergunning verleend. De rechtbank heeft hiervoor reeds overwogen dat [eisers] voldoende onderzoek heeft gedaan om de conclusie te kunnen trekken dat er geen mogelijkheden waren tot legalisering. Dat nakoming onmogelijk is betekent dan ook dat [gedaagden] schadeplichtig is tegenover [eisers]

4.10.

[eisers] heeft meerdere schadeposten aangevoerd, de rechtbank zal hierna eerst ingaan op de gestelde waardevermindering van het appartement.

Waardevermindering appartement

4.11.

[eisers] voert aan dat het appartement minder waard is zonder entresol. Hij heeft diverse taxateurs benaderd om een inschatting te maken van de waardevermindering. Aemestelle Makelaars (hierna: Aemestelle) concludeert dat door het verwijderen van de entresol het appartement geen afzonderlijke slaapplek meer heeft, kleiner is en daarmee minder gewild. De entresol-meters tellen volgens hen niet mee als volwaardige vierkante meters, maar ze zijn wel bruikbaar qua stahoogte en daglichttoetreding. Aemestelle houdt rekening met een waardevermindering van € 75.000. Aemestelle gaat voor de entresol uit van 2/3e van de vierkante meter prijs ten tijde van de aankoop.
Bastet Real Estate & Finance Solutions merkt ook op dat het appartement minder waard is vanwege het ontbreken van een aparte slaapgelegenheid en begroot de waardevermindering op € 98.000. Bastet Real Estate & Finance Solutions gaat uit van een hogere vierkante meter prijs dan destijds door [eisers] is betaald.

4.12.

[gedaagden] voeren aan dat geen sprake is van een waardevermindering omdat de aanwezigheid van de entresol nooit is opgenomen in de vraagprijs van de woning. De afstand tussen de entresol en het plafond was minder dan twee meter, wat betekende dat, in lijn met de NEN-normen, de vierkante meters van de entresol niet mochten worden opgenomen in het totaal aantal vierkante meters van de woning. Dus [eisers] heeft hier nooit voor betaald. De vraagprijs van de woning en het bedrag dat [eisers] hiervoor hebben betaald is gelet op de locatie van het appartement al heel gunstig, aldus [gedaagden]

4.13.

Dat de entresol niet is opgenomen in de vraagprijs blijkt niet uit de Funda-advertentie, dan wel het contact dat partijen hierna met elkaar hebben gehad. De entresol wordt juist meermaals aangeprezen in de advertentie en meegenomen in het woonoppervlak ‘100 m² + 14m² entresol’ van het appartement. [eisers] benoemt in zijn bod dat er geen aparte slaapruimte is, maar niet dat zijn bod erop is gebaseerd dat hij niet tevens voor de entresol betaalt. De vraagprijs en de uiteindelijke koopprijs zijn dan ook mede gebaseerd op de aanwezigheid van de entresol. De rechtbank zal aansluiten bij de prijs die betaald is per m² ten tijde van de koop, dat bepaalt immers hoeveel partijen op dat moment vonden dat de woning per vierkante meter waard was. De rechtbank begroot, gelet op de door Aemestelle gegeven toelichting, het nadeel op € 75.000. Dat bedrag is door [eiser 1] ten onrechte betaald aan [gedaagden] De rechtbank begrijpt dat [gedaagden] vond dat [eisers] het appartement al kreeg voor een (te) lage prijs, maar [eisers] was bereid een bepaald bedrag te betalen voor het appartement mét entresol. [eisers] heeft voor het bedrag dat hij betaalde minder gekregen dan hem beloofd was. Dat dient gecompenseerd te worden.

Over de koopsom is 2% overdrachtsbelasting betaald. Dit dient volgens [eisers] te worden opgeteld bij de geleden schade. Dit is door [gedaagden] niet betwist. Er zal dan ook een bedrag van € 1.500 worden toegewezen.

4.14.

Op de overige door [eisers] gevorderde schadevergoeding wordt ingegaan na de beoordeling van het schilderwerk.

Schilderwerk

4.15.

[eisers] verwijt [gedaagden] dat zij hebben medegedeeld dat de kleuren van het appartement historisch zijn, terwijl het [eisers] is gebleken dat dit niet het geval is. [eisers] heeft [gedaagden] ook het verwijt gemaakt dat het schilderwerk is uitgevoerd zonder de benodigde vergunningen, ter zitting heeft hij toegelicht dat dit voor hem minder belangrijk is en dat het hem er vooral om gaat dat het historisch gezien klopt.

4.16.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat zij voor het schilderwerk een vooraanstaande restauratieschilder hebben ingeschakeld en dat alle kleuren waarin het appartement is geschilderd zijn teruggevonden bij dat historisch kleuronderzoek. Bovendien maakt het eventueel ontbreken van vereiste vergunningen, dan wel het gebruik van historisch onjuiste kleuren volgens [gedaagden] niet direct dat het appartement niet geschikt is voor normaal gebruik.

4.17.

Nu niets is aangevoerd over of voor de restauratie in 2017 een vergunning zou zijn verleend en omdat niet is gesteld dat het ontbreken van een vergunning tot nadeel heeft geleid, zal de rechtbank de beoordeling toespitsen op het resultaat van de restauratie. De vraag of het schilderwerk wel of niet historisch correct is, blijkt moeilijk te beantwoorden. [gedaagden] en [eisers] hebben allebei kleuronderzoek laten uitvoeren, waarbij verschillende mogelijkheden zijn gevonden voor de historische kleuren. De door [eisers] ingeschakelde onderzoeker adviseert ook op meerdere punten om nader onderzoek uit te voeren. Uit de stukken blijkt op dit moment onvoldoende dat de kleuren niet historisch zijn. De pilasters lijken er wat uit te springen, omdat de hele kamer in een beige kleurstelling is geschilderd en de pilasters in een bruine houting met zwarte marmering. Oosterloo is door [eisers] ingeschakeld vanwege zijn wens ‘de kleuren van de pilasters in de grote achterzaal te wijzigen op een manier die beter aansluit op de rest van de kamer’. Oosterloo merkt hierover op dat de keuze voor de kleur van de pilasters niet gemakkelijk is en lastig te zeggen is welke kleur het wel moet zijn, maar dat volgens haar sprake is van een verkeerde interpretatie. Dit is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zelfs als zou komen vast te staan dat de door [gedaagden] gebruikte kleuren historisch niet volledig correct zijn, niet ieder gebrek direct non-conformiteit van de woning oplevert. [gedaagden] hebben kleuronderzoek laten uitvoeren door een deskundige die werd genoemd op de website van de Monumentenwacht. [gedaagden] gingen er zelf ook vanuit dat de salonkamer in oorspronkelijke kleuren was teruggebracht. Dat betekent ook dat zij niet direct schadeplichtig zijn wanneer sprake is van een verschillende visie op welke kleuren historisch juist zijn.

4.18.

Het in opdracht van [gedaagden] uitgevoerde schilderwerk komt niet op deze grond voor vergoeding in aanmerking.

Overige schade

4.19.

[eisers] voert aan dat hij, naast waardevermindering, ook andere schade heeft geleden.

4.20.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is [gedaagden] schadeplichtig voor wat betreft het verwijderen van de entresol en de daarmee gepaard gaande kosten, voor zover deze redelijk zijn. De kosten voor het aanpassen van het schilderwerk zullen worden
afgewezen.

Verwijderen en herstellen schade entresol

4.21.

Het verwijderen van de entresol zelf heeft € 3.388,- gekost. Het herstellen van de vloer kostte € 800,- en het aanpassen van de elektra € 160,-. Deze kosten hangen samen met het verwijderen van de entresol en komen voor vergoeding in aanmerking. Ook de gevorderde kosten voor het plaatsen van nieuwe deuren ten bedrage van € 6.594,50 komen voor vergoeding in aanmerking. De huidige deuren voldoen niet meer en de door [gedaagden] voorgestelde oplossing (de huidige deuren behouden en de rest van de opening dichtmaken met een plaat) is geen redelijk alternatief. [eisers] vordert ook de kosten voor vervanging van vijf wanddoeken. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat de verwijdering van alle vijf deze wanddoeken noodzakelijk is. Er is slechts één wanddoek daadwerkelijk beschadigd geraakt bij het verwijderen van de entresol. [eisers] kan dan ook een vergoeding krijgen van (€ 7.884,34 / 5=) € 1.576,87 voor het vervangen van één wanddoek. De stelling van [eisers] dat álle doeken moeten worden vervangen is onvoldoende onderbouwd. Het summiere bericht van de partij die een offerte uitbrengt om de wanddoek(en) te vervangen is daartoe onvoldoende. [eiser 1] is aan de andere kant niet gehouden om, zoals door [gedaagden] is aangevoerd, genoegen te nemen met ‘herstelwerk’ van € 230,- aan het wanddoek, nu onvoldoende is gesteld of gebleken dat hiermee hetzelfde resultaat kan worden bereikt.

4.22.

De door [eisers] gemaakte deskundigenkosten komen, voor zover deze zien op de entresol, eveneens voor vergoeding in aanmerking. Dat betekent dat het bouwadvies over of er mogelijkheden waren om de entresol te behouden van € 400, de concept vergunningsaanvraag bij de gemeente van € 220,70 en de twee taxatierapporten over de waardevermindering van het pand van € 605,- en € 998,25 voor vergoeding in aanmerking komen.

Schilderwerk

4.23.

Het schilderwerk kostte in totaal € 19.309,46. Volgens [eisers] kan hierin geen onderscheid worden gemaakt tussen welke kosten zien op het herstellen van de schade door het verwijderen van de entresol en welke kosten zien op het terugbrengen naar de historische kleuren. [eisers] heeft een factuur in het geding gebracht met daarop de omschrijving ‘restauratie en schilderen van 14 pilaren in de monumentale kamer’ voor een bedrag van € 13.199,90 en een factuur voor ‘restauratie en schilderen van monumentale lambrisering in de stijlkamer/achterkamer, exclusief de pilaren’ van € 4.271,92. Gelet op de conclusies in het kleuronderzoek lijkt alleen de laatste factuur betrekking te hebben op het herstellen van de schade. Deze factuur komt dan ook voor vergoeding in aanmerking, de andere kosten zullen worden afgewezen. Het in opdracht van [eisers] uitgevoerde kleuronderzoek van € 1.358,40 zal eveneens worden afgewezen.

Conclusie

4.24.

Het voorgaande betekent dat [gedaagden] aan [eisers] een bedrag van (€ 75.000 + € 1.500 + € 3.388 + € 800 + € 160 + € 6.594,50 + € 1.576,87 + € 400 + € 220,70 + € 605 + € 998,25 + 4.271,92 =) € 95.515,24 aan schadevergoeding dient te betalen.

Proceskosten

4.25.

[gedaagden] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, eveneens in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden tot op heden begroot op:
- kosten dagvaarding € 130,25

• griffierecht € 2.277,00
• salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten x tarief IV € 1.183)
• nakosten

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 95.515,24, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 25 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 4.946,25

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023.