Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10500364 CV EXPL 23-6809
vonnis van: 12 oktober 2023
fno.: 57327
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Vlakland 1 B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Vlakland
gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P. Commandeur.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 3 mei 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 september 2023. Vlakland is niet verschenen, hoewel zij daartoe wel was opgeroepen. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is gehoord en heeft vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is de datum voor vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Vlakland is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
1.2.
[gedaagde] heeft met (de rechtsvoorganger van) Vlakland een huurovereenkomst gesloten, die inging op 1 juli 1996.
1.3.
Op 18 juli 2013 heeft de Huurcommissie beslist dat de op dat moment geldende huurprijs van € 212,14 vanaf 1 januari 2013 tijdelijk wordt bevroren. Zij kwam tot dit oordeel omdat er twee ernstige gebreken werden geconstateerd:
1. het houtwerk van de raamkozijnen in de achtergevel is zodanig aangetast door houtrot dat hemelwater de woning binnen kan dringen;
2. er bevinden zich ernstige sporen van vocht op de muur rondom de raamkozijnen in de slaapkamer, wat veroorzaakt wordt door vochtdoorslag van de achtergevel.
Deze gebreken werden door de Huurcommissie geplaatst in categorie C. Omdat het bedrag waarmee de huurprijs mocht worden verlaagd, hoger uitkwam dan de geldende huurprijs, werd de huurprijs tijdelijk bevroren.
1.4.
Vlakland heeft de Huurcommissie niet gevraagd om een oordeel over het herstel van de gebreken.
1.5.
Bij brief van 26 april 2022 heeft Vlakland een voorstel gedaan om de huur te verhogen met € 25,00 met ingang van 1 juli 2022. [gedaagde] heeft op 29 mei 2022 bezwaar gemaakt tegen dit voorstel. Hij heeft daarbij aangevoerd dat gebrek 2 nog niet verholpen is en dat daarom de huurprijs niet mag worden verhoogd.
1.6.
Naar aanleiding van het bezwaar van [gedaagde] heeft Vlakland een onderzoek laten uitvoeren door Lekrecherche. De conclusie van Lekrecherche was dat er geen sprake kan zijn van vochtdoorslag van de achtergevel omdat er geen hoger opgaand gevelwerk aanwezig is.
1.7.
Op 21 februari 2023 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de huurprijs niet mag worden verhoogd, omdat de huurprijs per 1 januari 2013 tijdelijk is bevroren in verband met onderhoudsgebreken, er geen overeenstemming is bereikt over het herstel van de gebreken en er geen procedure is gestart om het herstel van de gebreken te laten beoordelen. De voorgestelde huurverhoging is daarom niet redelijk, aldus de Huurcommissie.
Vordering en verweer
2. Vlakland vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
een verklaring voor recht dat de huur wel mocht worden verhoogd per 1 juli 2022 van € 212,14 naar € 237,14 en als zodanig vast te stellen;
dat [gedaagde] wordt veroordeeld in het terugbetalen van de legeskosten van de Huurcommissie van € 300,00;
dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3. Vlakland stelt hiertoe dat er geen gebreken meer zijn in de woning. De vochtproblemen zijn blijkens het rapport van Lekrecherche te wijten aan het niet verwarmen van de woning.
4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de vochtproblemen nog niet verholpen zijn. Hij betwist dat deze problemen veroorzaakt worden door het onvoldoende verwarmen van de woning. Vlakland heeft eerder al voorstellen voor huurverhoging gedaan, waartegen [gedaagde] altijd bezwaar heeft gemaakt. Vlakland is nooit naar de Huurcommissie gegaan om het herstel van de gebreken te laten beoordelen. De vorderingen moeten daarom worden afgewezen.
Beoordeling
5. Aan de orde is de vraag of Vlakland de huur mag verhogen per 1 juli 2022. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is. Daarvoor is het volgende van belang.
6. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 18 juli 2013 vastgesteld dat er zodanige gebreken in de woning aanwezig zijn, dat de huur bevroren mocht worden. Zoals de Huurcommissie in haar uitspraak van 21 februari 2023 overweegt, blijft de bevriezing van de huurprijs in stand zolang de gebreken nog aanwezig zijn of zolang er geen overeenstemming is bereikt over het herstel van de gebreken.
7. Duidelijk is dat er tussen Vlakland en [gedaagde] geen overeenstemming is dat de gebreken zijn verholpen. Ook staat vast dat er geen procedure is gestart bij de Huurcommissie om het herstel van de gebreken te laten beoordelen.
8. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de vochtproblemen veroorzaakt worden door vochtdoorslag van de achtergevel. Hij heeft dit onbetwist onderbouwd met een recente rapportage van !Woon van 29 juni 2023. Hierbij is geconstateerd dat de muur als zeer vochtig tot nat te kwalificeren is. Tot dezelfde conclusie kwam de Huurcommissie in 2013. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat de slaapkamer onbewoonbaar is hierdoor. Zelfs nu, na een periode met droog en warm weer, is de ruimte vochtig en koud, aldus [gedaagde] . Dit is verder onbetwist gebleven. Weliswaar heeft Vlakland aangevoerd dat de vochtproblemen worden veroorzaakt door het niet verwarmen van de woning, maar dit heeft [gedaagde] ter zitting gemotiveerd betwist.
9. Gelet op het voorgaande is onvoldoende vast komen te staan dat de gebreken die de Huurcommissie in 2013 constateerde, inmiddels verholpen zijn. De kantonrechter oordeelt dat de huurprijs daarom bevroren blijft conform de uitspraak van de Huurcommissie van 18 juli 2013 en dat Vlakland de huur niet mag verhogen. De vorderingen van Vlakland zullen worden afgewezen.
10. Vlakland wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Vlakland in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 398,00 (2x het tarief van € 199,00) aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2023 in tegenwoordigheid van mr. D.C. Vink, griffier.