Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10256691 \ CV EXPL 22-16753
Vonnis van 10 oktober 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de BV of [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. Groenewoud,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.M. Straver.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 december 2022 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 21 maart 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 28 augustus 2023 plaatsgevonden. Namens de BV zijn [eiser] , diens gemachtigde mr. Groenewoud en de heer [naam] van PSG Recherche (hierna: PSG) verschenen. Verder zijn [gedaagde] en haar gemachtigde mr. Straver verschenen. Beide gemachtigden en [gedaagde] hebben spreekaantekeningen overgelegd die bij het dossier zijn gevoegd. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt die bij het dossier zijn gevoegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar en verhuurder van de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een sociale huurwoning.
2.2.
Op 15 juni 1999 is tussen de rechtsvoorganger van [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…) Artikel 04 – Gehuurde
(1) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Huurder is niet gerechtigd in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of een bedrijf uit te oefenen.
(…)
Artikel 06 – Gebruik
(1) Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken.(…)”
2.3.
[gedaagde] staat met haar kinderen ingeschreven op het adres van het gehuurde. De echtgenoot van [gedaagde] verblijft vanwege zijn werk in Zweden. De kinderen van [gedaagde] gaan naar een internationale school in Zweden.
2.4.
PSG heeft in opdracht van [eiser] onderzoek gedaan naar de bewoning van het gehuurde. Zij heeft in de periode van april 2022 tot en met november 2022 verschillende rapportages opgemaakt. In die rapportages staat, kort samengevat, het volgende. Het gehuurde is in de periode van 17 maart 2022 tot en met 24 november 2022 in totaal zes weken geobserveerd. Uit die observaties volgt dat [gedaagde] in één van die zes weken de gehele week bij het gehuurde is waargenomen, in drie van de zes weken is zij telkens een aantal dagen bij het gehuurde waargenomen en in twee van de zes weken is [gedaagde] niet bij het gehuurde waargenomen. Verder is waargenomen dat de vader van [gedaagde] geregeld het gehuurde betreedt. PSG heeft ook een aantal observaties op het werkadres van [gedaagde] in Den Haag uitgevoerd en een e-mailonderzoek verricht. Op grond van haar onderzoek komt PSG tot de conclusie dat het zeer waarschijnlijk is dat [gedaagde] het gehuurde niet als hoofdverblijf gebruikt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst ontbindt;
[gedaagde] veroordeelt het gehuurde te verlaten, op straffe van een dwangsom;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 511,20 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de dag van ontruiming;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 26.839,19 te vermeerderen met de wettelijke rente,
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt, samengevat, dat [gedaagde] niet dan wel niet permanent in het gehuurde woont. Volgens hem heeft [gedaagde] haar hoofdverblijf ergens anders, waardoor zij het gehuurde niet gebruikt in overeenstemming met wat partijen zijn overeengekomen. Door op deze wijze gebruik te maken van het gehuurde handelt [gedaagde] evenmin als goed huurder. Het gehuurde betreft immers een sociale huurwoning en het niet hebben van het hoofdverblijf in een sociale huurwoning is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. [eiser] heeft voorts kosten gemaakt om de wanprestatie van [gedaagde] aan te kunnen tonen. Die onderzoekskosten dient [gedaagde] aan [eiser] te betalen, aldus steeds [eiser] .
3.3.
[gedaagde] stelt zich, samengevat, op het standpunt dat de huurovereenkomst geen verplichting bevat dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben. Zij heeft zich als goed huurder gedragen en zich gehouden aan de regels die in het huurcontract omtrent de bestemming en het gebruik van het gehuurde zijn gesteld. Verder stelt [gedaagde] dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Volgens haar is het gehuurde haar thuisbasis.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat in de huurovereenkomst geen bepaling is opgenomen waaruit volgt dat [gedaagde] in het gehuurde haar hoofdverblijf dient te hebben. In artikel 4 van de huurovereenkomst is weliswaar opgenomen dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, maar dit betekent niet dat [gedaagde] ook in het gehuurde haar hoofdverblijf dient te hebben. Dat [gedaagde] desondanks had moeten begrijpen dat zij in het gehuurde haar hoofdverblijf moest hebben, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Er bestaat voor [gedaagde] dan ook geen expliciete verplichting om in het gehuurde daadwerkelijk haar hoofdverblijf te hebben.
4.2.
Op [gedaagde] rust op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wel de verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen.
4.3.
[eiser] heeft in het kader van de verplichting tot goed huurderschap gesteld dat het gehuurde een sociale huurwoning betreft. Volgens hem handelt [gedaagde] niet zoals een goed huurder betaamt, aangezien zij een schaarse sociale huurwoning aanhoudt zonder het feitelijk nodig te hebben. De kantonrechter volgt [eiser] hier niet in. De jurisprudentie waarin is bepaald dat het niet zelf bewonen van sociale huurwoningen meebrengt dat een huurder is tekortgeschoten in zijn op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder te gedragen, ziet specifiek op verhuurders die toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet zijn. Op deze instellingen rust immers de verplichting zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen, waardoor die instellingen een gewichtig belang van publieke aard hebben dat een huurder zijn hoofdverblijf in de sociale huurwoning heeft. [eiser] is echter een particuliere verhuurder en geen toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet, waardoor voor hem deze verplichting niet geldt. [eiser] heeft weliswaar ter zitting gesteld dat hij het gehuurde opnieuw als sociale huurwoning zal verhuren, maar daar gaat de kantonrechter aan voorbij. Niet alleen is het onduidelijk wie de naleving daarvan zou moeten controleren, maar ook valt in het geheel niet uit te sluiten dat [eiser] in de huidige woningmarkt het gehuurde voor een aanzienlijk hoger bedrag dan de liberalisatiegrens zal (kunnen) verhuren. [eiser] kan zich dan ook niet kan beroepen op het belang dat een woningcorporatie heeft bij het toezien op een rechtvaardige verdeling van schaarse goedkopere woningen.
4.4.
Artikel 7:213 BW brengt in zijn algemeenheid niet de verplichting met zich dat een huurder hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Dit kan echter anders zijn indien de huurder, door regelmatig elders te verblijven, niet feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (zie Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766).
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter is hiervan geen sprake.. Uit het onderzoek van PSG komt onvoldoende het beeld naar voren dat – zoals [eiser] stelt – [gedaagde] grotendeels in het buitenland zou verblijven. Integendeel, de woning van [gedaagde] is zes weken geobserveerd en daaruit blijkt juist dat [gedaagde] van het gehuurde gebruik maakt. In de zes observatieweken is zij immers regelmatig bij het gehuurde waargenomen (zie hiervoor onder 2.4.). Ook alle overige omstandigheden die [eiser] naar voren heeft gebracht zoals onder andere het e-mailonderzoek, de geretourneerde sommatiebrief, de observaties op het werkadres van [gedaagde] en de bevindingen op social media acht de kantonrechter afzonderlijk en in samenhang bezien onvoldoende om daaruit te concluderen dat [gedaagde] niet op verantwoordelijke wijze gebruik van het gehuurde maakt..
4.6.
De kantonrechter acht het begrijpelijk dat [gedaagde] regelmatig naar Zweden reist, aangezien daar haar echtgenoot en kinderen verblijven. De omstandigheid dat zij daar geregeld verblijft, brengt echter niet met zich dat zij niet in staat is de verantwoordelijkheid voor het gebruik van het gehuurde te kunnen dragen. Bovendien heeft [gedaagde] voldoende aangetoond dat haar privéleven zich hoofdzakelijk in Amsterdam afspeelt. Verder is tijdens de observaties een aantal keer de vader van [gedaagde] bij het gehuurde waargenomen. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat haar vader bij haar afwezigheid voor het gehuurde zorgt. Hieruit volgt dat [gedaagde] ook tijdens haar afwezigheid de verantwoordelijkheid voor het gebruik van het gehuurde blijft dragen.
4.7.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat zij evenmin haar verplichting tot goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW heeft geschonden. Dit betekent dat er geen sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. De vorderingen onder i), ii) en iii) zullen dan ook worden afgewezen. Gelet hierop zijn de door [eiser] gemaakte onderzoekskosten evenmin toewijsbaar en zal de vordering onder iv) eveneens worden afgewezen.
4.8.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 1.058,- (€ 529,- x 2 punten) aan salaris gemachtigde.
4.9.
Verder zal [eiser] worden veroordeeld in de nakosten voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden begroot op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 1058,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
III. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,- aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
IV. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023, in tegenwoordigheid van de griffier.