ECLI:NL:RBAMS:2023:6408

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10579876 CV EXPL 23-9266

vonnis van: 12 oktober 2023

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiseres 1]

2. [eiseres 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eiseressen in conventie, verweersters in reconventie

nader te noemen: [eiseres 1] c.s.

gemachtigde: G.C. Zijlstra

t e g e n

de stichting Stichting Historisch Huys

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Historisch Huys

gemachtigde: R. Riedijk

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 21 juni 2023 met producties;
- antwoord in conventie, eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 september 2023. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [eiseres 1] c.s. een akte wijziging van eis ingediend. [eiseres 1] c.s. zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Historisch Huys is verschenen bij haar gemachtigde. Partijen – de gemachtigde van [eiseres 1] c.s. mede aan de hand van pleitnotities – hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres 1] c.s. hebben met ingang van 1 mei 2021 een huurovereenkomst gesloten met Historisch Huys voor de zelfstandige woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.200,00 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor twee jaar.

1.2.

In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst1 mei 2022en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met een maximum van 2%.”

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte vastgesteld op 20 maart 2017 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 16 van de algemene bepalingen is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

-
vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

-
wordt op de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

-
zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;

-
zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;

-
geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”

1.4.

Op 1 mei 2022 is de huurprijs verhoogd naar € 1.239,60 per maand.

1.5.

Bij e-mail van 15 februari 2023 heeft de beheerder van Historisch Huys [eiseres 1] c.s. een nieuw huurcontract voor onbepaalde tijd aangeboden, tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand.

1.6.

Bij e-mail van 22 februari 2023 hebben [eiseres 1] c.s. laten weten op een later moment terug te komen op dit aanbod.

1.7.

Bij brief van 22 februari 2023 heeft Historisch Huys het einde van de huurovereenkomst aangezegd per 30 april 2023.

1.8.

Bij e-mail van 28 februari 2023 hebben [eiseres 1] c.s. aan Historisch Huys meegedeeld dat zij graag in de woning blijven wonen en het aanbod van de nieuwe huurovereenkomst accepteren.

1.9.

[eiseres 1] c.s. en Historisch Huys hebben met ingang van 1 mei 2023 een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot het gehuurde tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand.

1.10.

Bij brief van 26 mei 2023 heeft Historisch Huys [eiseres 1] c.s. gesommeerd een huurachterstand te betalen.

Het geschil

In conventie

2. [eiseres 1] c.s. vorderen – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

2.1.

vernietigt, dan wel nietig verklaart ieder beding in de tussen [eiseres 1] c.s. en Historisch Huys gesloten huurovereenkomst dat [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de kale huurprijs van de woonruimte een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 1.200,00 per maand;

2.2.

voor recht verklaart dat de betalingsverplichting van [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de kale huurprijs van de woonruimte per 1 mei 2022 en per 1 mei 2023 een bedrag beloopt van € 1.200,00 per maand;

subsidiair

2.3.

voor recht verklaart dat de indexeringsclause in de tussen [eiseres 1] c.s. en Historisch Huys gesloten huurovereenkomst nietig is, dan wel deze clausule nietig verklaart;

2.4.

voor recht verklaart dat de betalingsverplichting van [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de kale huurprijs van de woonruimte per 1 mei 2022 een bedrag beloopt van € 1.200,00 per maand en per 1 mei 2023 een bedrag beloopt van € 1.500,00 per maand;

primair en subsidiair

2.5.

met veroordeling van Historisch Huys in de kosten van de procedure.

3. [eiseres 1] c.s. stellen hiertoe dat de laatste huurovereenkomst ingegaan op 1 mei 2023 moet worden gekwalificeerd als een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst gelet op artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De voorwaarden waarop partijen de huurovereenkomst oorspronkelijk zijn aangegaan (inclusief de huurprijs) blijven van kracht. Volgens [eiseres 1] c.s. staat het Historisch Huys niet vrij om de huurovereenkomst met dezelfde huurders voort te zetten tegen een veel hogere huurprijs. Daarnaast is het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst in strijd met Europees recht en oneerlijk, aldus [eiseres 1] c.s.

4. Historisch Huys voert aan dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd als gevolg van het sluiten van de laatste overeenkomst, maar dit betekent niet dat ook de bepalingen uit het de eerste huurovereenkomst van kracht blijven. Artikel 7:271 lid 1 BW ziet alleen op het eindigen van de huur en de in dat verband geldende huurbescherming, niet op de overige inhoud van de huurovereenkomst zoals de hoogte van de huurprijs. Verder betwist Historisch Huys dat het huurprijswijzigingsbeding opgenomen in artikel 5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is. Er is sprake van regelend recht en zodoende geldt dat ten aanzien van huurprijsverhogingen bij geliberaliseerde woonruimten tussen partijen wat partijen daaromtrent hebben afgesproken. Subsidiair voert Historisch Huys aan dat de jaarlijkse huurverhoging slechts overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen dient plaats te vinden.

In reconventie

5. Historisch Huys vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

5.1.

voor recht verklaart dat de kale huurprijs per 1 mei 2023 € 1.500,00 per maand bedraagt;

5.2.

primair voor recht verklaart dat het gehele huurverhogingsbeding rechtsgeldig is;

subsidiair voor recht verklaart dat het huurverhogingsbeding ex artikel 16 van de algemene bepalingen rechtsgeldig is;

5.3.

[eiseres 1] c.s. te veroordelen tot betaling van € 781,20, zijnde de verhoging per 1 mei 2023 tot en met 1 juli 2023;

5.4.

[eiseres 1] c.s. te veroordelen in de kosten van het geding.

6. [eiseres 1] c.s. voeren verweer tegen de vorderingen.

Beoordeling

In conventie en in reconventie

7. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk beoordeeld worden.

8. De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of de wet ruimte biedt om de huurprijs van de zelfstandige woning te verhogen van € 1.200,00 naar € 1.500,00 per maand in het geval na afloop van een huurovereenkomst van bepaalde tijd een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten.

9. In artikel 7:271 lid 1 BW is bepaald dat indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

10. Niet in geschil is dat de laatste tussen partijen gesloten huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste overeenkomst zoals volgt uit de tekst van artikel 7:271 lid 1 BW.

11. Nu de nieuwe huurovereenkomst volgend op de eerste tijdelijke huurovereenkomst als een verlenging van de huurovereenkomst wordt gezien, is de kantonrechter met Kimmenade c.s. van oordeel dat een huurverhoging van € 1.200,00 naar € 1.500,00 niet is toegestaan. In dit geval blijven dezelfde voorwaarden zoals opgenomen in de oorspronkelijke huurovereenkomst, tussen partijen gesloten op 1 mei 2021, gelden. Het verhogen van de huurprijs van woningen in de vrije sector kan uitsluitend op grond van een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst en de huurverhoging die uit dat beding volgt.

12. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten tussen een handelaar, Historisch Huys en consumenten, [eiseres 1] c.s., zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

13. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

14. In de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde algemene bepalingen zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van het huurprijswijzigingsbeding (zie 1.2 en 1.3). De geciteerde bedingen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze worden niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over die bedingen is onderhandeld.

15. De kantonrechter is van oordeel dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen als oneerlijk moet worden aangemerkt. Ter toelichting het volgende.

16. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180
[naam]en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden, of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

17. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 2% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige grond voor de jaarlijkse wijziging met 2% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

18. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. De kantonrechter vernietigt daarom artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen.

19. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de primaire vorderingen in conventie als na te melden toewijsbaar zijn.

20. De vorderingen in reconventie zijn gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet toewijsbaar.

21. Bij deze uitkomst wordt Historisch Huys als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. De kosten in reconventie worden gelet op de samenhang tussen de vorderingen aan de zijde van [eiseres 1] c.s. begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

vernietigt ieder beding in de tussen [eiseres 1] c.s. en Historisch Huys gesloten huurovereenkomst dat [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de kale huurprijs van de woonruimte een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 1.200,00 per maand;

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de kale huurprijs van de woonruimte per 1 mei 2022 en per 1 mei 2023 een bedrag beloopt van € 1.200,00 per maand;

veroordeelt Historisch Huys in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres 1] c.s. begroot op:

exploot € 131,85
salaris € 398,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 615,85
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Historisch Huys in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.