Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/739716 / KG ZA 23-851 HH/MvG
Vonnis in kort geding van 9 oktober 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 25 september 2023,
advocaat mr. R.A. Dayala te Amsterdam,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.C. Strating te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Rochdale worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 2 oktober 2023 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Rochdale heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van [eiseres] : [naam 1] , directeur-grootaandeelhouder, zijn partner, een broer, en mr. Dayala;
- aan de zijde van Rochdale: [naam 2] , senior coördinator vastgoedportefeuille Amsterdam-Zuidoost, met mr. Strating.
2.De feiten
2.1.
Rochdale en [eiseres] hebben op 20 november 2001 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2002 en liep tot en met 31 december 2006. Daarna is de huurovereenkomst telkens voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaar.
2.2.
Bij brief van 28 december 2020 heeft Rochdale de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd en de ontruiming van de bedrijfsruimte aangezegd per 1 januari 2022, omdat Rochdale een andere branchering voor ogen heeft.
2.3.
[eiseres] heeft niet ingestemd met de huuropzegging en is op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank gestart. Bij beschikking van 3 juni 2022 heeft de kantonrechter geoordeeld dat, samengevat, op de huurverhouding tussen [eiseres] en Rochdale het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is en dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd. Na een belangenafweging heeft de kantonrechter de termijn waarbinnen [eiseres] de bedrijfsruimte dient te ontruimen verlengd tot en met 31 december 2022.
2.4.
[eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking. Bij beschikking van 21 februari 2023 heeft het gerechtshof Amsterdam de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd.
2.5.
[eiseres] is hangende het hoger beroep een verzoekschriftprocedure gestart bij deze rechtbank. Daarin verzocht [eiseres] de kantonrechter op de voet van artikel 7:230a lid 5 BW om verlenging van de in de beschikking van 3 juni 2022 vastgestelde ontruimingstermijn. Tijdens de mondelinge behandeling van die procedure op 7 april 2023 hebben partijen een regeling getroffen, die is vastgelegd in een proces-verbaal. Partijen zijn daarin overeengekomen dat [eiseres] de bedrijfsruimte op 30 september 2023 zal hebben ontruimd.
2.6.
Op 5 september 2023 heeft een voorinspectie van de bedrijfsruimte plaatsgevonden. Een groep van circa dertig mensen stond die dag op stoep voor de bedrijfsruimte om steun te betuigen aan [eiseres] . Op enig moment is de situatie uit de hand gelopen en is de politie ter plaatse gekomen.
2.7.
Op of omstreeks 10 september 2023 is bij [naam 1] , de directeur-grootaandeelhouder van [eiseres] , een aangezichtsverlamming geconstateerd.
2.8.
[eiseres] heeft aan Rochdale verzocht de ontruiming van de bedrijfsruimte aan te houden. Rochdale heeft meegedeeld begrip te hebben voor de situatie van [naam 1] , maar aan [eiseres] gemeld dat zij niet bereid is mee te werken aan een verlenging van de ontruimingstermijn.
3. Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat:
I. Rochdale te gebieden zich te onthouden van de ontruiming van de bedrijfsruimte op grond van het proces-verbaal van 7 april 2023;
II. de ontruimingsdatum vast te stellen op 31 maart 2024, althans op een in goede justitie vast te stellen datum;
III. Rochdale te veroordelen in de proces- en nakosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] stelt hiertoe het volgende. [eiseres] heeft geprobeerd een alternatieve bedrijfsruimte te vinden. Zij heeft daartoe commerciële bemiddelaars ingeschakeld en contact gezocht met leden van het stadsdeel Amsterdam-Zuidoost. Door de aangezichtsverlamming van [naam 1] is [eiseres] niet in staat om de bedrijfsruimte te ontruimen. Ook kan hij daardoor niet meer actief zoeken naar een alternatieve bedrijfsruimte. [naam 1] en zijn gezin zijn afhankelijk van de inkomsten van [eiseres] en zullen in een financiële en sociale noodtoestand raken als de bedrijfsruimte moet worden ontruimd. [eiseres] is verbonden met de buurt, heeft een maatschappelijke functie in de buurt en is voor haar omzet sterk afhankelijk van de klanten uit de buurt. Het belang van [naam 1] en daarmee van [eiseres] om het gebruik van de bedrijfsruimte tijdelijk voort te zetten weegt zwaarder dan het belang van Rochdale om nu over de bedrijfruimte te beschikken.
3.3.
Rochdale heeft als volgt verweer gevoerd. [eiseres] weet als sinds 28 december 2020 dat zij op zoek moet naar andere ruimte. [eiseres] is pas in februari 2023 gestart met het zoeken naar een andere bedrijfsruimte. [eiseres] heeft zich onvoldoende, althans veel te laat ingespannen om andere bedrijfsruimte te vinden. Dat [naam 1] een aangezichtsverlamming heeft gekregen is voor hem heel vervelend, maar nergens blijkt uit dat [eiseres] geen hulp kan krijgen bij de ontruiming. [eiseres] heeft vijf mensen in dienst en op de dag van de voorinspectie waren circa dertig mensen aanwezig om tegen de ontruiming te protesteren. Van deze groep mensen is er vast een aantal bereid om [eiseres] te helpen bij de ontruiming van de bedrijfsruimte. Bovendien kan [eiseres] een verhuisbedrijf inschakelen. Als [eiseres] dan wel [naam 1] al in een financiële noodtoestand raakt, dan is dat te wijten aan het niet op tijd op zoek gaan naar een andere bedrijfsruimte door [naam 1] . Rochdale heeft belang bij ontruiming van de bedrijfsruimte. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd, omdat zij een andere branchering in de buurt wil realiseren. De wijziging van de branchering ziet op het vestigen van meer medische- en maatschappelijke dienstverlening in de buurt van de bedrijfsruimte. Aanvankelijk was HVO Querido kandidaat om de bedrijfsruimte te gaan huren, maar zij is afgehaakt, omdat de bedrijfsruimte niet beschikbaar kwam. Rochdale is thans in gesprek met een nieuwe kandidaat. Zij heeft daarom belang bij ontruiming, omdat anders ook deze kandidaat zal afhaken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het proces-verbaal van 7 april 2023 geeft Rochdale op grond van artikel 89 en 430 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een executoriale titel. De executie door een partij van een in een proces-verbaal vastgelegde afspraak ter beëindiging van het geschil tussen partijen sluit aan bij de executie van een vonnis waartegen geen rechtsmiddel meer openstaat. Dat betekent dat slechts bij misbruik van bevoegdheid er aanleiding is voor ingrijpen. Staking of schorsing van de executie is alleen aan de orde als de executant, mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging over te gaan. Daarvan kan sprake zijn in het geval dat na het vonnis nieuwe feiten aan het licht zijn gekomen die bij de geëxecuteerde een noodtoestand doen ontstaan, of in geval van andere situaties waarin in verband met na de uitspraak voorgevallen of aan het licht gekomen feiten sprake is van misbruik van bevoegdheid zoals bedoeld in artikel 3:13 Burgerlijk Wetboek (BW).
4.2.
De rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst door Rochdale is door de kantonrechter getoetst en bij beschikking van 3 juni 2022 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging is geëindigd. In een daaropvolgende procedure hebben partijen afgesproken dat [eiseres] de bedrijfsruimte op 30 september 2023 zal hebben ontruimd. Uitgangspunt is dan ook dat [eiseres] de bedrijfsruimte moet ontruimen.
4.3.
Rochdale heeft de huurovereenkomst in december 2020 opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2022. [eiseres] had er dus al vanaf december 2020 rekening mee moeten houden dat zij de bedrijfsruimte moest verlaten. [eiseres] is rijkelijk laat gestart met het zoeken naar een andere bedrijfsruimte. Uit in het geding gebrachte correspondentie met bedrijfsmakelaars volgt dat [eiseres] pas in februari 2023 actief is gestart met zoeken.
4.4.
Bij [naam 1] is op of omstreeks 10 september 2023 (dus na de voorinspectie) een aangezichtsverlamming geconstateerd. Hoe vervelend dit ook voor hem is, niet aannemelijk is dat deze aandoening de reden is dat [eiseres] nog altijd geen vervangende bedrijfsruimte heeft gevonden.
4.5.
[naam 1] heeft op zitting meegedeeld dat als de gezichtsverlamming niet was opgetreden, hij de bedrijfsruimte op 30 september 2023 zou hebben ontruimd. ‘Afspraak is afspraak’, zo zei hij op zitting. Geoordeeld wordt dat de gezichtsverlamming van [naam 1] het voor [eiseres] niet onmogelijk maakt de bedrijfsruimte te ontruimen. Tijdens de voorinspectie van de bedrijfsruimte is gebleken dat een grote groep buurtbewoners [eiseres] steunt. Ter zitting heeft [naam 1] verteld dat met een handtekeningenactie ruim 2500 handtekeningen zijn opgehaald. Dat [eiseres] niet op hulp kan rekenen bij het ontruimen van de bedrijfsruimte lijkt dan ook onwaarschijnlijk. Daarnaast kan een verhuisbedrijf worden ingeschakeld. Van een noodtoestand is dan ook geen sprake.
4.6.
Dat het voor [eiseres] door de ontruiming (tijdelijk) onmogelijk wordt om inkomsten te genereren, is een omstandigheid die weinig gewicht in de schaal legt. De ontruiming is immers een logisch gevolg van de afspraak in het proces-verbaal dat [eiseres] de bedrijfsruimte zal ontruimen. Dat het [eiseres] tot op heden niet gelukt is andere bedrijfsruimte te vinden komt volledig voor rekening en risico van [eiseres] . Zij weet immers al bijna 3 jaar dat zij een andere locatie zal moeten vinden en zij lijkt zich meer te hebben geconcentreerd op het voorkomen van de ontruiming dan op tijdig zoeken naar andere bedrijfsruimte. Ook uit wat de broer van [naam 1] ter zitting meldde blijkt dat [eiseres] blijft hangen in haar standpunt dat haar onrecht wordt aangedaan omdat zij de bedrijfsruimte moet verlaten. Dit terwijl er in het proces-verbaal een harde afspraak is gemaakt tot ontruiming per 30 september 2023.
4.7.
Rochdale heeft er belang bij dat de bedrijfsruimte nu eindelijk wordt ontruimd. Zij is in gesprek met een kandidaat-huurder die voldoet aan de branchering die Rochdale voor ogen heeft en op korte termijn intrek kan en wil nemen in de bedrijfsruimte. Rochdale heeft derhalve een in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van haar bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging van de ontruiming over te gaan.
4.8.
Bovenstaande betekent dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen met dien verstande dat aan [eiseres] twee weken de tijd wordt gegeven om de bedrijfsruimte te ontruimen. Gelet op zijn gezichtsverlamming zal [naam 1] hierbij hulp nodig hebben. Hij (lees: [eiseres] ) moet in staat worden geacht met behulp van vrienden, familie, buurtbewoners en zo nodig een verhuisbedrijf de ontruiming in twee weken te realiseren. Dit betekent dat [eiseres] de bedrijfsruimte uiterlijk op 23 oktober 2023 moet hebben ontruimd.
4.9.
In de uitkomst van deze procedure wordt aanleiding gezien om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
gebiedt Rochdale tot en met 23 oktober 2023 zich te onthouden van de ontruiming van de bedrijfsruimte,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2023. [1]