Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/734051 / KG ZA 23-431 MDvH/MvG
Vonnis in kort geding van 21 juli 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 24 mei 2023,
advocaat mr. C.J.R. van Binsbergen te Bodegraven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaten mr. K.Chr. Spee en mr. M.A.C. Mossou te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 10 juli 2023 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Ter zitting waren partijen en hun advocaten aanwezig.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft een relatie met [naam 1] , de broer van [gedaagde] .
2.2.
Sinds 2014 woont [eiseres] met [naam 1] in de boerderij aan de
[adres] (hierna: de boerderij). [eiseres] huurde de boerderij van haar vader voor een bedrag van € 500,00 per maand. De vader van [eiseres] is in 2016 is overleden. De boerderij maakt deel uit van de nalatenschap van de vader die [eiseres] met haar twee zusters moest verdelen.
2.3.
[eiseres] heeft met haar zussen de afspraak gemaakt dat zij de boerderij zou overnemen. Destijds kon [eiseres] echter geen hypotheek krijgen.
2.4.
[naam 2] (hierna: [naam 2] ), belastingadviseur, heeft medio 2016 een constructie bedacht: [gedaagde] koopt de boerderij, [eiseres] gaat de boerderij huren van [gedaagde] en krijgt een koopoptie op de boerderij.
2.5.
Op 26 oktober 2016 heeft [gedaagde] de boerderij gekocht uit de nalatenschap van de vader van [eiseres] tegen een koopsom van € 200.000,00.
2.6.
[eiseres] en [gedaagde] hebben op 26 oktober 2016 hun afspraken vastgelegd in een door belastingadviseur [naam 2] opgestelde koopoptieovereenkomst. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
[eiseres] heeft het recht de woning, ondergrond en weilanden te kopen in een van de volgende situaties:
1.
(…)
2.
de heer [naam 1] (…) een lening kan afsluiten om de woning te kopen voor de prijs (zie onder) in bewoonde staat.
Met inachtneming en onder toepassing van de volgende voorwaarden:
A)
Bij het uitoefenen van deze koopoptie een relatie van duurzaam samenwonen bestaat tussen [eiseres] en de heer [naam 1] (…).
B)
De koopoptie is geldig tot en met 31 december 2026
(…)
E)
De koop krachtens dit kooprecht zal geschieden tegen het bedrag van € 250.000,- (…) kosten koper.
(…).”
2.7.
Na de overdracht van de boerderij is [eiseres] deze gaan huren van [gedaagde] voor een bedrag van € 1.150,00 per maand.
2.8.
In 2018 is een hennepkwekerij ontdekt in de boerderij. [eiseres] en [naam 1] worden hiervoor vervolgd door het openbaar ministerie. Momenteel zijn zij in afwachting van de behandeling van de strafzaak. [gedaagde] is in deze strafzaak op 10 oktober 2018 door de politie verhoord. Tegen hem is geen vervolging ingesteld. [naam 1] is in het verleden eerder veroordeeld voor een druggerelateerd vergrijp. Als gevolg hiervan incasseert het Centraal Justitieel Incassobureau maandelijks € 578,57 van hem.
2.9.
Bij brief van 29 juli 2021 heeft de voormalige advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] en [naam 1] laten weten dat [gedaagde] tot beëindiging van de huurovereenkomst wenst te komen vanwege de in 2018 aangetroffen hennepkwekerij in de boerderij. Verder staat in die brief dat [gedaagde] vanwege de familieband tot een minnelijke regeling wil komen, maar dat hij, als dat niet lukt, bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de boerderij zal vorderen. Tot een gerechtelijke procedure is het niet gekomen.
2.10.
De WOZ-waarde van de boerderij bedroeg op 1 januari 2022 € 709.000,00.
2.11.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 15 maart 2023 laten weten de koopoptie in te roepen.
2.12.
Op 21 maart 2023 heeft [eiseres] via haar advocaat aan [gedaagde] laten weten dat de woning zal worden gefinancierd middels een lening aan [naam 1] .
2.13.
Op 22 maart 2023 heeft [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] laten weten dat hij niet zal meewerken aan de koopoptie en dat hij bewijs wil ontvangen dat aan de voorwaarden van de koopoptieovereenkomst is voldaan.
2.14.
Op 4 april 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] een lenings- en hypotheekakte gezonden aan [eiseres] .
2.15.
Op 19 april 2023 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] verzocht mee te werken aan het leveren van de boerderij aan [eiseres] .
2.16.
Bij e-mail van 28 april 2023 heeft [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan de advocaat van [eiseres] :
“(…) Niet alleen [naam 1] is verdacht in de hennepzaak van 2018 maar ook (…) [eiseres] is verdachte in deze zaak, (…)
Als (…) [eiseres] ook veroordeeld wordt dan hangt ook bij haar een ontnemingsvordering van ruim 450.000 euro boven het hoofd.
Er is mij ter ore gekomen dat zodra (…) [eiseres] het onroerend goed koopt, zij dit meteen doorverkoopt en de overwaarde wegsluist zodat justitie misgrijpt.
Het is nooit de bedoeling geweest dat de koopoptie op deze frauduleuze manier ingeroepen zou worden (…).
Wat ik ook raar vind is dat ik aan de notaris gevraagd hebt of hij mij kan garanderen als ik op kantoor kom om de koopovereenkomst te tekenen, dat het concept lenings-hypotheekakte die mij is toegestuurd ook daadwerkelijk getekend is door [naam 1] . Dit kon de notaris mij niet garanderen.
(…).”
2.17.
Bij verzoekschrift van 8 mei 2023 heeft [eiseres] verzocht ten laste van [gedaagde] beslag te mogen leggen op de boerderij. Op 10 mei 2023 is het gevraagde verlof verleend. Vervolgens heeft [eiseres] beslag gelegd op de boerderij.
2.18.
[gedaagde] heeft een verklaring van 19 juni 2023 van belastingadviseur [naam 2] in het geding gebracht. Daarin staat, voor zover van belang, dat het optierecht is verleend om ervoor te zorgen dat [eiseres] en [naam 1] duurzaam en samen kunnen blijven wonen in de boerderij en dat het optierecht niet de intentie en strekking heeft om de woning aan derden te verkopen en/of met de woning te speculeren.
2.19.
Bij brief van 5 juli 2023 van zijn advocaat heeft [gedaagde] de koopoptie buitengerechtelijk vernietigd. In die brief staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
3. De koopoptieovereenkomst ging gepaard met een huurovereenkomst. Kort gezegd zijn partijen overeengekomen dat uw cliënte de Onroerende zaak zou huren voor eigen bewoning en onder bepaalde voorwaarden mocht kopen om daarin zelf langdurig te gaan wonen. Deze voorwaarden waren van belang voor het sluiten van de koopoptieovereenkomst.
4. Na het sluiten van de overeenkomst is gebleken dat uw cliënte en haar partner de Onroerende zaak hebben gehuurd om daarin een hennepkwekerij te exploiteren. Gedurende een lange periode hebben zij de Onroerende zaak gebruikt voor criminele doeleinden. Zij hebben zich niet als goed huurder gedragen en hebben cliënt blootgesteld aan grote risico’s.
5. Het is algemeen bekend dat de inrichting van een hennepkwekerij kan leiden tot brand, sluiting van de Onroerende zaak of het opleggen van een last onder bestuursdwang. Ook is [gedaagde] zelf verdacht geweest in de hennepzaak en heeft hij advocatenkosten moeten maken. Hij heeft door toedoen van uw cliënte aantoonbare schade geleden.
6. Verder is cliënt ter oren gekomen dat uw cliënte helemaal niet voornemens is om zich blijvend in de Onroerende zaak te vestigen.
7. Bij een juiste veronderstelling van zaken zou cliënt niet bereid zijn geweest om de koopoptieovereenkomst te sluiten. Uw cliënte heeft cliënt bewust voorgelogen. Er is sprake van bedrog, dan wel dwaling, op grond waarvan de koopoptieovereenkomst door cliënt is vernietigd.
(…).”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat:
primair: te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de tussen [eiseres] en [gedaagde] op te maken notariële akte strekkend tot levering van de boerderij, en met bepaling dat [eiseres] de koopprijs van € 250.000,00 binnen veertien dagen na de dag waarop vonnis is gewezen aan [gedaagde] dient te voldoen;
subsidiair: [gedaagde] te bevelen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis alle benodigde medewerking te verlenen aan de overdracht van de woning aan [eiseres] , daaronder begrepen, maar niet uitsluitend, het doen passeren van de leveringsakte, op straffe van een dwangsom,
primair en subsidiair: [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 925,00, beslag-, proces- en nakosten, alle te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] heeft, samengevat, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. Het koopoptierecht is tot stand gekomen tegen de achtergrond van de verdeling van de nalatenschap van de vader van [eiseres] en de wens van [eiseres] om in de boerderij te blijven wonen en die alsnog zelf te verwerven. Aan de voorwaarden in de koopoptie wordt voldaan. [naam 1] kan bij A-4 Wonen B.V. een lening afsluiten waarmee de boerderij van [gedaagde] kan worden verkocht voor het bedrag van € 250.000,00 en tussen [naam 1] en [eiseres] bestaat een relatie van duurzaam samenwonen. [gedaagde] is gehouden de afspraken in de koopoptieovereenkomst na te komen. [gedaagde] weet als sinds 2018 van de ontdekking van de hennepkwekerij in de boerderij. Het beroep op vernietiging van de koopoptieovereenkomst vanwege dwaling en/of bedrog in verband met de hennepkwekerij, voor zover al gegrond, is op grond van 3:52 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek (BW) in 2021 verjaard. Ook inhoudelijk gaat het beroep op dwaling en bedrog niet op. [eiseres] is niet van plan om de boerderij direct door te verkopen. Maar al zou zij dat wel van plan zijn, dan heeft [eiseres] het recht om dat te doen. Over het al dan niet doorverkopen van de boerderij zijn in de koopoptieovereenkomst geen afspraken gemaakt.
3.3.
[gedaagde] heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. [eiseres] heeft niet aangetoond dat er een bepaalde geldigheid aan de lening is verbonden en wat hier de duur van zou zijn. Gesteld noch gebleken is dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Primair is sprake van dwaling. [gedaagde] is ervan uitgegaan dat [eiseres] de boerderij als woning zou worden gebruikt waar zij (met [naam 1] ) haar hele leven zou blijven wonen. Dit volgt mede uit de verklaring van belastingadviseur [naam 2] . Gebleken is echter dat [eiseres] de boerderij heeft gehuurd met de kennelijke bedoeling om daar een hennepkwekerij te exploiteren. Subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van bedrog. In werkelijkheid hebben [eiseres] en [naam 1] de boerderij gehuurd voor criminele doeleinden. [eiseres] was verplicht om deze informatie te delen bij het sluiten van de koopoptie. Als zij deze informatie wel aan [gedaagde] had meegedeeld, dan had hij de koopoptie niet gesloten en ook niet onder dezelfde voorwaarden. Voor zover de koopoptie niet buitengerechtelijk is vernietigd, dan is sprake van onvoorziene omstandigheden. Een van die omstandigheden is dat [gedaagde] niet heeft kunnen voorzien dat [eiseres] van plan was om een hennepkwekerij in de boerderij te exploiteren. Een andere omstandigheid is de ongekende stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren. De boerderij is thans € 700.000,00 waard geworden. Levering van de boerderij tegen de afgesproken prijs van € 250.000,00 is zeer nadelig voor [gedaagde] . De prijsstijging is dusdanig dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de koopoptie niet mag verwachten.
3.4.
[eiseres] voldoet niet aan de voorwaarden in de koopoptie. In de koopoptie zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] en [naam 1] zelf in de woning blijven wonen. Zij zijn echter van plan om de woning door te verkopen. A-4 Wonen is een projectontwikkelaar, die panden opkoopt, opknapt en doorverkoopt. Hier is hoogstwaarschijnlijk sprake van een abc-transactie waarbij de boerderij wordt verkocht aan A-4 Wonen. [eiseres] strijkt de winst op die wordt doorgeleid naar een bestemming buiten het zicht van het Openbaar Ministerie. Bij een abc-transactie betaalt A-4 Wonen de volledige koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris zodat [naam 1] zelf geen liquide middelen hoeft in te brengen. Er wordt dan niet voldaan aan de voorwaarde van de koopoptieovereenkomst dat aan [naam 1] een geldlening wordt verstrekt. Dat de financiering een opzetje is, wordt bevestigd door de korte looptijd van de lening (5 jaar) en het uitzonderlijk hoge rentepercentage (7%).
3.5.
Ook een belangenafweging moet leiden tot afwijzing van de vordering. De gevolgen van het toewijzen van de vordering komen erop neer dat [eiseres] de boerderij aan een derde doorverkoopt en de overwaarde zal wegsluizen. Mocht de rechtbank of het gerechtshof vervolgens tot een ander oordeel komen dan in dit kort geding, dan heeft [gedaagde] het nakijken. Zijn vermogen is dan in rook opgegaan. Om deze reden dient het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard, aldus steeds [gedaagde] .
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering strekt tot nakoming van gemaakte afspraken. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
Voorshands is aannemelijk dat het beroep van [gedaagde] op dwaling en/of bedrog is verjaard. In artikel 3:52 lid 1 onder c BW is bepaald dat rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling in geval van bedrog, dwaling of benadeling verjaren drie jaren nadat het bedrog, de dwaling of de benadeling is ontdekt. Daargelaten of sprake is (geweest) van bedrog of dwaling vanwege de hennepplantage in de boerderij, wordt vastgesteld dat [gedaagde] hier in elk geval op 10 oktober 2018 achter is gekomen. Die dag is hij door de politie verhoord. De vordering tot vernietiging is inmiddels dus verjaard, tenzij sprake is van stuiting van de verjaring. Als de brief van 29 juli 2021 al als een schriftelijke aanmaning als bedoeld in artikel 3:317 lid 2 BW zou kunnen worden beschouwd, dan moet worden vastgesteld dat deze niet binnen zes maanden is gevolgd door het instellen van een eis. Daarom kan deze brief niet als stuitingshandeling gelden voor een vordering tot vernietiging. Als al waar zou zijn dat [gedaagde] pas recent, na ontvangst van het strafdossier, achter de omvang van de hennepkwekerij is gekomen, maakt dat het niet anders. Kennelijk was het in 2021 wel voldoende ernstig om beëindiging van de huurovereenkomst te overwegen. Uit de brief van 5 juli 2023 waarin [gedaagde] een beroep heeft gedaan op dwaling en bedrog valt ook niet af te leiden dat de omvang van de hennepkwekerij de reden was om in 2023 alsnog een beroep te doen op dwaling en bedrog.
4.3.
In de brief van 5 juli 2023 lijkt de grondslag voor de vernietiging wegens dwaling veeleer te zijn gelegen in het vermoeden dat [eiseres] (en [naam 1] ) de boerderij wil(len) doorverkopen. Ook dit kan [gedaagde] niet baten. Allereerst is de voorwaarde van (langdurige) eigen bewoning niet in de koopoptie opgenomen. Dat dit mogelijk wel de bedoeling van partijen destijds is geweest, zoals ook belastingadviseur [naam 2] heeft verklaard, komt op zich aannemelijk voor en past ook bij de verdeling van de nalatenschap van de vader van [eiseres] , maar dat maakt het nog niet tot een voorwaarde om de koopoptie uit te mogen oefenen. [gedaagde] heeft zijn vermoeden bovendien niet met concrete feiten onderbouwd. Hij stelt slechts dat het hem ‘ter ore’ is gekomen en wijst op de activiteiten van A-4 Wonen. Begrijpelijk is dat [naam 1] gezien de ontnemingsvordering die hij nog aan het aflossen is (en de dreigende ontnemingsvordering) geen lening kan krijgen bij een ‘gewone’ hypotheekbank. Vooralsnog zullen [eiseres] en [naam 1] ook volgens de voorwaarden van de leningsovereenkomst in de boerderij moeten blijven wonen; in artikel 14 is immers bepaald dat de boerderij niet mag worden verhuurd of anderszins in gebruik mag worden afgestaan. Mogelijk ziet A-4 Wonen (op termijn – de lening wordt immers verstrekt voor in ieder geval vijf jaar) potentieel in de boerderij, die op 1 januari 2022 een WOZ-waarde had van € 709.000,00, en is deze geldverstrekker daarom bereid een lening te verstrekken. Dit is echter onvoldoende aanwijzing dat sprake is van een abc-transactie zoals [gedaagde] stelt.
4.4.
Voorts acht de voorzieningenrechter het voorshands aannemelijk dat [eiseres] en [naam 1] (voorlopig en zo lang mogelijk) in de boerderij willen blijven wonen. [eiseres] is in de boerderij geboren en getogen. Zij woont al ruim negen jaar samen met [naam 1] in de boerderij. [eiseres] heeft ter zitting desgevraagd verklaard in de boerderij te willen blijven wonen – zij fokt en houdt daar ook haar dassenkopschapen.
4.5.
Van onvoorziene omstandigheden, zoals [gedaagde] stelt, is niet gebleken. Daarvan is op grond van artikel 6:258 BW alleen sprake als het gaat om omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan, terwijl partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid van het intreden van die omstandigheden. De waardestijging van de boerderij is een omstandigheid die partijen hebben voorzien en ook contractueel hebben geregeld. [gedaagde] heeft de boerderij immers voor € 200.000,00 gekocht en [eiseres] kan deze terugkopen voor € 250.000,00. Dat onroerend goed verder in waarde zou (kunnen) stijgen is en was bovendien niet onvoorzienbaar.
4.6.
Dit alles betekent dat de [gedaagde] zal worden veroordeeld mee te werken aan de levering van de boerderij aan [eiseres] (zoals nader uitgewerkt in de beslissing). [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam 1] een financiering kan krijgen om de boerderij te kopen. Het is een feit van algemene bekendheid dat een financieringsvoorstel maar voor een beperkte duur geldig is. Daarmee is het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vordering gegeven. Het spoedeisend belang van [eiseres] brengt tevens met zich dat haar belang bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om dit niet te doen.
4.7.
In de familieband die bestaat tussen [eiseres] , [gedaagde] en [naam 1] wordt aanleiding gezien om, net als in ‘standaard’ familiezaken, de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit betekent dat ook de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] mee te werken aan de levering van de boerderij aan [eiseres] tegen betaling van de koopprijs van € 250.000,00 door [eiseres] aan [gedaagde] (via de door [eiseres] aan te wijzen notaris),
5.2.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagde] (als bedoeld in artikel 3:300 lid 1 BW) voor het verlijden van de op te maken notariële akte strekkend tot levering van de registergoederen, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , sectie [sectie + nummers] (de boerderij), mits [eiseres] de koopprijs van € 250.000,00 binnen veertien dagen na heden naar de rekening van de door haar aan te wijzen notaris heeft overgemaakt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter civiel, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023. [1]