ECLI:NL:RBAMS:2023:6181

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/738593 / KG ZA 23-786 IHJK/BB

Vonnis in kort geding van 2 oktober 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser bij dagvaarding van 6 september 2023,

advocaat mr. R.R. Beuker te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

verschenen in persoon.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

Op de mondelinge behandeling van 18 september 2023 heeft [eiser] bij monde van zijn advocaat en zijn zoon de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.

Beide partijen hebben producties en spreekaantekeningen ingediend.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de kant van [eiser] : [naam ] (zoon en gevolmachtigde van [eiser] ), met zijn echtgenote en een andere zoon van [eiser] , met mr. Beuker;

Daarnaast verscheen [gedaagde] .

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het perceel met de daarop staande gebouwen aan de [adres] . De gebouwen bestaan (onder meer) uit een zogenoemd zomer- en winterhuis. Het perceel heeft een agrarische bestemming, waarbij de woningen bedoeld zijn voor bewoning in combinatie met die bestemming.

2.2.

[eiser] en zijn echtgenote hebben jarenlang een boerenbedrijf op het perceel gehad.

2.3.

[eiser] , die inmiddels 91 jaar is, verblijft op grond van artikel 60 Wet Bopz in verband met dementie sinds 2018 in een in de Wet Bopz aangemerkte instelling, te weten de gesloten afdeling van een verpleeghuis in Amstelveen. Zijn echtgenote is, na enige tijd op een niet-gesloten afdeling in hetzelfde verpleeghuis te hebben verbleven, in 2022 overleden.

2.4.

[eiser] heeft zijn zoon [naam ] bij levenstestament van 20 mei 2021 een algemene volmacht verstrekt om zijn belangen te behartigen.

2.5.

Ten behoeve van een bestemmingswijziging en verkoop van het perceel heeft de zoon van [eiser] in juni 2021 een zogenoemd principeverzoek bij de gemeente Amstelveen ingediend.

2.6.

De kinderen van [eiser] hebben (de woningen op) het perceel in mei 2023 leeggehaald. De gebouwen zijn bouwvallig dan wel in zeer achterstallige staat van onderhoud.

2.7.

Op 31 juli 2023 heeft [gedaagde] (met zijn zoon) in een van de woningen op het perceel van [eiser] zijn intrek genomen. [gedaagde] bewoonde tot die dag een appartement in [woonplaats] waarvoor hij een bedrag van € 2.650,00 huur per maand betaalde. Hij heeft de huur voor dat appartement op 30 juli 2023 per direct opgezegd. De verhuurder heeft de huuropzegging geaccepteerd met een opzegtermijn van een maand.

2.8.

Bij brief van 9 augustus 2023 van zijn advocaat heeft (de zoon van) [eiser] de anti-kraakovereenkomst vernietigd en (voor zover de overeenkomst rechtsgeldig tot stand zou zijn gekomen) opgezegd en [gedaagde] gesommeerd uiterlijk 16 augustus 2023 tot ontruiming van de door hem betrokken woning op zijn perceel over te gaan.

2.9.

[gedaagde] heeft aan de sommatie geen gehoor gegeven. Volgens hem is hij gerechtigd om op het perceel van [eiser] te verblijven op basis van een met [eiser] op 27 juli 2023 gesloten anti-kraakovereenkomst.

2.10.

In de door beide partijen overgelegde anti-kraakovereenkomst is [eiser] aangeduid als bruikleengever en [gedaagde] als bruikleennemer. In de overeenkomst, die op de eerste pagina is voorzien van parafen en op de tweede pagina van handtekeningen, is het volgende opgenomen:

‘ (…)

A bruikleengever is eigenaar van de panden en het erf [adres] , hierna te noemen: het pand

B Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop of terugkeer bruikleengever uit verpleging

C Dat bruikleengever bereid is het pand voor onbepaalde tijd om niet met de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging in gebruik wil geven om het pand bewoond te houden

D Dat bruikleennemer zich realiseert dat deze overeenkomst eindigt zodra bruikleengever deze overeenkomstig de bepalingen van deze overeenkomst opzegt met een opzegtermijn van 60 dagen

E Bruikleennemer en gever kunnen deze overeenkomst beiden opzeggen door middel van een aangetekend schrijven met een opzegtermijn van 60 dagen

F De kosten voor Electra, water en gas worden door bruikleennemer betaald op nacalculatie

G Zonder toestemming van bruikleengever mag bruikleennemer geen bouwkundige veranderingen doorvoeren. Als het kleine onderhoud zoals lampen vervangen en dergelijke zal door bruikleennemer worden uitgevoerd

H Het is bruikleennemer toegestaan huisdieren te houden in het pand

I Bruikleennemer is verplicht een WA-verzekering af te sluiten

J Het is bruikleennemer verboden het pand zonder toestemming van bruikleengever bij derden in gebruik te geven.

K Bruikleengever is gerechtigd om het pand te bezoeken voor onderhoud en inspectie met een aanzegtermijn van 5 dagen.

L Bij het einde van de overeenkomst zal bruikleennemer het pand opleveren in dezelfde staat als bij aanvang van de overeenkomst en alle sleutels retourneren.

M Bruikleennemer kiest domicilie in het pand

O Deze overeenkomst is aangegaan voor tenminste een jaar.

P Alle mogelijke geschillen voortvloeiende uit deze overeenkomst worden behandeld door de bevoegde rechter in Amsterdam’

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - ontruiming van zijn perceel aan de [adres] door [gedaagde] , op straffe van een dwangsom en met machtiging om deze ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen. Verder vordert hij een herkraak/ingebruiknemingtermijn te bepalen van zes maanden waarbinnen dit vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd jegens andere personen. Ten slotte vordert [eiser] om [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en nakosten te veroordelen.

3.2.

[eiser] heeft, bij monde van zijn advocaat en zoon, gesteld, kort gezegd, dat [gedaagde] zonder recht of titel op zijn perceel verblijft. De anti-kraakovereenkomst is niet rechtsgeldig. Allereerst bestaan er twijfels over de echtheid van de handtekening van [eiser] . Verder is namens [eiser] gesteld dat de overeenkomst vernietigbaar is omdat sprake is van een wilsgebrek (artikel 3:34 lid 2 BW), danwel door bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. In dit verband is door de zoon van [eiser] ter zitting een verklaring afgelegd over de achtergrond van zijn vader en hoe zijn vader er op dit moment aan toe is. Volgens de zoon heeft zijn vader een ernstige vorm van dementie en is het onmogelijk dat, als zijn vader de overeenkomst al getekend heeft, hij heeft geweten wat hij ondertekende. Volgens de zoon is het zeer kwalijk dat [gedaagde] zich toegang tot het verpleeghuis van zijn vader heeft verschaft om zijn kwetsbare vader te bewegen tot ondertekening van de overeenkomst over te gaan. Voor het geval ervan wordt uitgegaan dat de overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen is de overeenkomst door (de zoon van) [eiser] opgezegd. (De zoon van) [eiser] heeft verder naar voren gebracht dat de woningen op het perceel totaal niet geschikt voor bewoning zijn. Niet alleen zijn de gebouwen bouwvallig maar ook is de elektra afgesloten. Daarop is de opstalverzekering aangepast met als gevolg dat brandschade als gevolg van elektra niet is gedekt, zonder dat eerst een keuring plaatsvindt. Bovendien is de bewoning door [gedaagde] in strijd met de huidige bestemming, aldus (de zoon van) [eiser] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij zonder recht of titel op het perceel van [eiser] verblijft. Volgens [gedaagde] moest hij uit zijn appartement in [woonplaats] omdat hij dit niet langer kon betalen en hij klachten kreeg van zijn buren over zijn honden. Bij een wandeling op 20 juli 2023 heeft hij bij buren van [eiser] geïnformeerd naar de boerderij van [eiser] en heeft hij vernomen in welk verpleeghuis [eiser] verblijft. [gedaagde] heeft hem daar dezelfde dag nog bezocht. Dat het om een gesloten afdeling ging bleek nergens uit en ook niet dat [eiser] dement is. Hij was helder en duidelijk in wat hij wilde. [gedaagde] heeft aan hem voorgesteld om zijn perceel te huren maar dat wilde [eiser] niet omdat hij niet aan een huurder vast wilde zitten. Toen heeft [gedaagde] voorgesteld om het perceel tijdelijk te gebruiken in de vorm van antikraak. [eiser] had daar wel oren naar en nog dezelfde dag heeft [gedaagde] de door hem opgestelde anti-kraakovereenkomst gebracht. [eiser] zou die met zijn zoon bespreken. Een week later op 27 juli 2023 is [gedaagde] weer bij [eiser] langsgegaan en heeft [eiser] de overeenkomst ondertekend. De overeenkomt is dus rechtsgeldig. Er is volgens [gedaagde] expliciet afgesproken dat hij minimaal een jaar op het perceel zou kunnen verblijven omdat hij de woning waarin hij zijn intrek zou nemen (het winterhuis) bewoonbaar zou moeten maken, hetgeen kosten met zich mee zou brengen. Op 28 juli 2023 is hij met werklieden aan de slag gegaan om de woning op te knappen en op 31 juli 2023 heeft hij zijn intrek in de woning genomen. Hij heeft er voor een bedrag van
€ 17.000,00 in geïnvesteerd. De huur van zijn appartement heeft hij meteen opgezegd. Hij kan dus ook niet terug en zal bij een ontruiming nergens terecht kunnen. [gedaagde] betwist dat zijn verblijf in strijd met de agrarische bestemming van het perceel is. In dit verband heeft hij aangevoerd dat al dertig jaar geen invulling meer wordt gegeven aan de agrarische bestemming. Bovendien zorgt hij voor een paar koeien van een boer uit de buurt, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij/zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] zonder recht of titel op het perceel van [eiser] verblijft. Voor de beantwoording van die vraag is van belang of er tussen partijen een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen die het verblijf van [gedaagde] rechtvaardigt. In de anti-kraakovereenkomst waarop [gedaagde] zich beroept is onder meer opgenomen dat hij het perceel voor tenminste een jaar om niet mag gebruiken om het bewoond te houden. In de overeenkomst is [eiser] als bruikleengever en [gedaagde] als bruikleennemer aangemerkt en er staan twee handtekeningen bij. Dat de handtekening die bij de bruikleengever staat niet van [eiser] zou zijn blijkt nergens uit. De familie van [eiser] twijfelt daarover maar heeft dit niet onderbouwd en/of met stukken aannemelijk gemaakt. Het feit dat de handtekening van [eiser] op de eerste pagina van de overeenkomst iets afwijkt van zijn handtekening op de tweede pagina is daartoe onvoldoende. [gedaagde] heeft daarentegen uitgebreid toegelicht op welke dag en onder welke omstandigheden [eiser] tot ondertekening van de overeenkomst is overgegaan. Voorshands wordt er dan ook vanuit gegaan dat de handtekening(en) van [eiser] op de overeenkomst authentiek is/zijn en de overeenkomst in beginsel rechtsgeldig is.

4.3.

De volgende vraag die moet worden beantwoord is of aannemelijk is dat de bodemrechter de vernietiging van de anti-kraakovereenkomst door (de zoon van) [eiser] in stand zal laten, omdat [gedaagde] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt bij de totstandkoming ervan.

Gelet op de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht is dat, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, het geval. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.

4.4.

[eiser] is 91 jaar en woont sinds 2018 vanwege dementie op een gesloten afdeling van een verpleeghuis. [gedaagde] heeft hem daar driemaal bezocht (tweemaal op 20 juli 2023, de eerste keer om een huurvoorstel te doen en later op de dag om een door hem opgestelde anti-kraakovereenkomst af te geven, en eenmaal op 27 juli 2023 om de anti-kraakovereenkomst te sluiten). Volgens [gedaagde] heeft hij bij zijn drie bezoekjes niets gemerkt van de dementie van [eiser] en de omstandigheid dat hij op een gesloten afdeling verblijft. Zoals een zorgcoördinator van het verpleeghuis op vragen van de zoon van [eiser] in een e-mail van 17 augustus 2023 ook heeft geantwoord, is geen uitspraak te doen over in hoeverre de dementie van [eiser] voor anderen te herkennen is omdat daarbij verschillende factoren een rol spelen. Het wordt echter ongeloofwaardig geacht dat [gedaagde] tijdens zijn bezoekjes niet heeft gemerkt dat [eiser] op een gesloten afdeling van het verpleeghuis verblijft. In dit verband is relevant dat, zoals de zorgcoördinator in haar voornoemde e-mail heeft geschreven, de afdeling van [eiser] alleen met invoering van een code kan worden verlaten. [gedaagde] moet bij het verlaten van de afdeling van [eiser] dus hebben gemerkt dat daar maatregelen zijn getroffen om te voorkomen dat bewoners de afdeling kunnen verlaten. De omstandigheden dat [eiser] een oude man is die op een gesloten afdeling van een verpleeghuis verblijft hadden voor [gedaagde] genoeg reden moeten zijn om niet met [eiser] een overeenkomst te sluiten. Hij wist dat [eiser] kinderen had, want [eiser] had hem kennelijk voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst verteld het voorgenomen in gebruik geven van de woning aan [gedaagde] eerst met zijn zoon te willen bespreken, en had er dus voor moeten kiezen om bij de kinderen van [eiser] te verifiëren of hetgeen hij met hun vader wilde afspreken akkoord was. Hij had er onder de gegeven omstandigheden niet zomaar op mogen vertrouwen dat [eiser] in staat was zijn wil te bepalen. De omstandigheid dat [gedaagde] zich ervan had vergewist dat [eiser] niet stond vermeld in het bewindvoerdersregister, maakt dit niet anders.

4.5.

Verder is in dit verband relevant dat de inhoud van de anti-kraakovereenkomst in hoofdlijnen bepaald niet voordelig is voor [eiser] , nu hij daarmee zonder daarvoor een vergoeding te ontvangen voor minimaal een jaar ‘vastzit’ aan een gebruiker van zijn boerderij, terwijl het traject om de bestemming te wijzigen en tot verkoop over te gaan al enige jaren loopt en (volgens de zonen van [eiser] ) op korte termijn tot een beslissing zal leiden. Daarnaast is ook de snelheid waarmee [gedaagde] een en ander heeft afgewikkeld opmerkelijk te noemen. Niet alleen heeft hij nog op dezelfde dag dat hij [eiser] voor het eerst had gesproken over een gebruik van zijn perceel een overeenkomst opgesteld en naar hem toegebracht, maar ook is hij er een dag na ondertekening van de overeenkomst met werklieden aan de slag gegaan om een van de woningen op het perceel bewoonbaar te maken en is hij er enkele dagen later ingetrokken. Dit terwijl hij op dat moment nog een luxe appartement tot zijn beschikking had. Hij had de huur van dat appartement weliswaar op 30 juli 2023 per direct opgezegd maar de verhuurder had hem aan een maand opzegtermijn gehouden, zodat hij in ieder geval tot eind augustus nog in zijn appartement had kunnen blijven wonen. Dat dat vanwege zijn honden onmogelijk zou zijn blijkt nergens uit. Het lijkt er dan ook op dat [gedaagde] zo snel mogelijk het perceel van [eiser] heeft betrokken om er rechten aan te ontlenen.

4.6.

Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk geworden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de anti-kraakovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd..

4.7.

[gedaagde] heeft, voor het geval dat wordt geoordeeld dat de anti-kraakovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd, aangevoerd dat hij dan als kraker op het perceel verblijft en dat hem in dat verband een woonrecht toekomt dat zwaarder weegt dan het belang van [eiser] bij ontruiming.

Dat wordt echter gezien als een gelegenheidsargument, nu hij zich steeds op het standpunt heeft gesteld dat hij op grond van de anti-kraakovereenkomst op het perceel verblijft en zichzelf pas voor het eerst op zitting (subsidiair) als kraker heeft gekwalificeerd. [gedaagde] heeft ook nooit de intentie gehad om het perceel te kraken. Het gaat niet aan om, als het [gedaagde] niet lukt om op grond van de anti-kraakovereenkomst zijn verblijf te rechtvaardigen dit op grond van een geheel andere kwalificatie te proberen. Aan dit standpunt wordt dan ook voorbij gegaan.

4.8.

Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming zal toewijzen. Ook heeft [eiser] een spoedeisend belang bij de ontruiming. In dit verband is met name relevant dat de woning waarin [gedaagde] verblijft in zeer slechte staat is en door een storm een gevaarlijke situatie kan ontstaan. [gedaagde] heeft zelf verklaard alleen cosmetische aanpassingen aan de woning te hebben (laten) verrichten en niet ingrijpend te hebben verbouwd. Aannemelijk is echter geworden dat ingrijpende werkzaamheden wel nodig zijn voordat er veilig in de woning kan worden gewoond. Ook is [eiser] op dit moment niet verzekerd tegen brand. In dit verband heeft zijn zoon verklaard dat deze verzekering is gestopt nadat de elektra is afgesloten en pas weer kan herleven nadat eerst een keuring heeft plaatsgevonden. De omstandigheid dat [gedaagde] de elektra weer heeft aangesloten brengt dus, net als de omstandigheid dat de woning in een zeer slechte staat verkeert, voor [eiser] een groot financieel risico met zich mee. Van [eiser] kan niet worden gevergd dat hij deze situatie laat voortduren. De gevorderde ontruiming is dan ook toewijsbaar.
Dat [gedaagde] daarmee zijn onderdak kwijt is en zijn investeringen in de woning van € 17.000,00 brengt daarin geen verandering. Hij heeft dat risico over zichzelf afgeroepen door de huur van zijn appartement per direct op te zeggen en op stel en sprong de boerderij van [eiser] te betrekken.

4.9.

De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

4.10.

De gevorderde herkraaktermijn wordt afgewezen, nu niet aannemelijk is dat er naast [gedaagde] (en zijn zoon) nog andere personen op het perceel verblijven.

4.11.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- kosten dagvaarding € 129,85

- griffierecht 314,00

- salaris advocaat
1.079,00

Totaal € 1.522,85

4.12.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het perceel aan de [adres] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, aan (de gevolmachtigde van) [eiser] op te leveren in de staat waarin hij het in gebruik heeft genomen en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen en niet meer te betreden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.522,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 173,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2023.^[1]