ECLI:NL:RBAMS:2023:6176

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9568141 CV 21-17030

vonnis van 5 oktober 2023

Vonnis van de kantonrechter

Inzake:

ASR Dutch Core Residential Custodion B.V.

gevestigd te Utrecht

eiseres in conventie

verweerster in reconventie

gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Visser

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

gemachtigde: mr. M.E. Zweers.

Partijen worden hierna ASR en [gedaagde] genoemd.

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij tussenvonnis van 8 juni 2023 heeft de kantonrechter een tweede comparitie van partijen bepaald, welke heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2023. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen producties overgelegd en heeft [gedaagde] bij akte haar eerder in conventie ingenomen standpunt gewijzigd en haar eis in reconventie vermeerderd, een en ander als na te melden. Ten slotte is andermaal vonnis gevraagd.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

In conventie en in reconventie

Bij voormeld tussenvonnis heeft de kantonrechter een tweede comparitie van partijen bepaald om ASR gelegenheid te bieden te reageren op de in rechtsoverweging 6 van dat vonnis vermelde stellingen van [gedaagde] en een aangepaste specificatie van de huurachterstand van [gedaagde] in het geding te brengen. Aangekondigd is dat tevens een schikking zou worden beproefd.

In haar voorafgaand aan de comparitie van 7 augustus 2023 ingediende akte heeft [gedaagde] de eerder in de procedure gedane erkenningen van een bepaalde huurstand en een huurachterstand op de datum van de dagvaarding ingetrokken en haar eis in reconventie gewijzigd en vermeerderd. Zij vordert thans (1) de afrekening servicekosten 2020 vast te stellen op € 1.882,96, (2) te verklaren voor recht dat art. 10.2 van de huurovereenkomst (het huurprijswijzigingsbeding) nietig is, (3) te verklaren voor recht dat zij de door ASR voorgestelde verhoging per 21 oktober 2021 van het maandelijkse voorschot servicekosten niet verschuldigd is, (4) ASR te veroordelen tot betaling aan haar van € 16.302,70 en (5) de maandelijkse betalingsverplichting (huur inclusief voorschot servicekosten) met ingang van 1 juli 2023 vast te stellen op € 1.450,- aan kale huur, € 100,- aan voorschot servicekosten en € 25,- aan voorschot verwarmingskosten, in totaal € 1.575,-. In conventie stelt [gedaagde] zich thans op het standpunt dat de vordering van ASR moet worden afgewezen, alles met veroordeling van ASR in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.

[gedaagde] baseert deze koerswijziging op de stelling dat artikel 10.2. van de huurovereenkomst, waarover door partijen niet is onderhandeld, een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding behelst in de zin van Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen), waardoor het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van enerzijds ASR als handelaar en anderzijds [gedaagde] als consument in strijd met de goede trouw ten nadele van haar als consument aanzienlijk wordt verstoord. Het beding moet daarom buiten toepassing blijven, zodat de sinds 1 juli 2016 doorgevoerde huurverhogingen (boven het bedrag van € 1.450,- aan kale huur) tot een totaal bedrag van € 16.302,70 onverschuldigd zijn betaald en de door ASR gevorderde huurachterstand niet voor toewijzing in aanmerking komt.

4. ASR heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het in strijd met de goede procesorde is en misbruik van procesrecht oplevert om in dit stadium van de procedure nog met een dergelijke koerswijziging te komen op basis van een niet eerder aangevoerd argument. Voor het geval deze stellingname van ASR zou worden gevolgd, heeft de gemachtigde van [gedaagde] aangekondigd dat zij dan bij dagvaarding terugbetaling zal vorderen en volgehouden dat de in conventie gevorderde huurachterstand in elk geval niet kan worden toegewezen.

5. De kantonrechter laat voorlopig in het midden of de wijziging van eis in reconventie in dit stadium van het geding nog toelaatbaar is en of [gedaagde] op eerdere erkenningen kan terugkomen. Een beroep op verrekening - zo begrijpt de kantonrechter het standpunt dat [gedaagde] nu in conventie inneemt - acht de kantonrechter in elk geval wel toelaatbaar.

6. Dit betekent dat het huurprijswijzigingsbeding op (on)eerlijkheid moet worden getoetst. Artikel 10.2 van de onderhavige huurovereenkomst (oorspronkelijk aangegaan voor de duur van een jaar met ingang van 1 oktober 2012) luidt:
‘
Het gestelde in artikel 5.1 en 5.2 van deze huurovereenkomst en in artikel 18 van de bij deze huurovereenkomst deeluitmakende Algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen het volgende overeen:

De laatst geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2013 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexpercentage plus een additionele door de verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs.

Indien een huurprijsaanpassing bij toepassing van het gestelde in dit artikel onder 1 niet kan leiden tot een huurprijsaanpassing van maximaal 3%, dan kan de laatst geldende huurprijs door verhuurder niettemin met maximaal 3% worden verhoogd, tot bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan wordt bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd dat vier respectievelijk zestien maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door de verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs.

Indien het CBS bekendmaking van het consumentenprijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.’

7. Het beding haakt aan bij de consumentenprijsindex. Dat is op zichzelf niet oneerlijk. Naar [gedaagde] in dit verband evenwel terecht heeft aangevoerd, maakt de toevoeging dat bovenop het indexeringspercentage een additionele door de verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% kan worden toegepast het beding ook naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad oneerlijk. Het beding vermeldt immers niet op grond waarvan de opslag kan worden gerekend en maakt huurverlaging op grond van de index onmogelijk. Bovendien is niet bepaald dat ASR [gedaagde] vooraf dient te informeren noch dat zij de huur kan beëindigen indien ASR een opslag wil gaan rekenen. Dit beding moet dus buiten toepassing blijven.

8. De vraag is evenwel of [gedaagde] (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid) met succes aanspraak kan maken op terugbetaling van alle verhogingen die ASR in de loop der jaren (sinds 2016) heeft toegepast. De kantonrechter is voornemens in dit verband de volgende prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, aangezien valt te voorzien dat deze kwestie in een groot aantal geschillen aan de orde zal komen. De vragen worden ook in een eveneens op 5 oktober 2023 uitgesproken vonnis in de verstekzaak met nummer CV 23-10113 aan de Hoge Raad voorgelegd.

De vragen die de kantonrechter voornemens is aan de Hoge Raad voor te leggen luiden:

Vraag 1

In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013,ECLI:EU:C:2013:341([naam 1]) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke

bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet

toepassen van een oneerlijk beding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien

een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de

wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die

als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd en niet slechts voor dat

deel dat als oneerlijk is aan te merken?

Toelichting

Naast de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013,
ECLI:EU:C:2013:341(
[naam 1]), volgt

ook uit de uitspraken van HvJ EU 26 maart 2019
ECLI:EU:C:2019:250,

(
[naam 2]), rov. 55, alsmede HvJ EU 3 maart 2020,
ECLI:EU:C:2020:138,(
[naam 3]

) , rov. 60, HvJ EU 27 januari 2021,
ECLI:EU:C:2021:68(
Dexia) en HvJ

EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478, rov. 68, 70, 81 en 82., dat een partiële vernietiging

niet moet worden toegestaan, omdat dat afbreuk doet aan de afschrikkende werking: immers

door het beding niet te vernietigen voor zover het de wettelijk toegestane huurverhoging

betreft is er minder prikkel voor verhuurders om het oneerlijke beding uit de overeenkomst

te halen. Is daarvoor temeer aanleiding nu in voornoemd arrest
[naam 1]in rov. 32 is

overwogen dat het beschermingsstelsel van de Richtlijn van bijzonder belang is bij een

huurovereenkomst voor woonruimte tussen een voorprivédoeleinden handelende particulier

en een beroepsbeoefenaar in de vastgoedsector?

“De gevolgen van de ongelijkheid tussen de partijen worden immers nog groter door het feit

dat een dergelijke overeenkomst uit economisch oogpunt tegemoet komt aan een essentiële

behoefte van de consument, namelijk huisvesting vinden, en betrekking heeft op bedragen

die voor de huurder meestal een van zijn belangrijkste uitgavenposten zijn, terwijl het uit

juridisch oogpunt gaat om een overeenkomst die in de regel valt onder een complexe

nationale regeling, die particulieren vaak onvoldoende kennen.”

Of brengt de aard van de huurovereenkomst juist mee dat in dit geval een volledige

vernietiging van het beding als een onevenredige sanctie moet of kan worden aangemerkt, in het

bijzonder indien de verhuurder de huurprijs steeds alleen maar met het inflatiepercentage of

conform de wettelijke regeling heeft verhoogd? Zie daartoe tevens de toelichting bij Vraag 5. Bij volledige vernietiging van het

huurverhogingsbeding, ook voor het deel dat wel ziet op de wettelijke toegestane

huurverhoging zouden immers in beginsel alle huurverhogingen, ook de eerlijke, vanaf

aanvangsdatum moeten worden terugbetaald, hetgeen, zoals in dit geval, kan leiden tot hoge terug te vorderen bedragen.

Vraag 2

In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat ter zake van vanaf aanvang van de huurovereenkomst betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?

Toelichting

Rov. 57 van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 luidt als volgt:

“57. Een oneerlijk contractueel beding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Derhalve moet de vaststelling in rechte dat een dergelijk beding oneerlijk is in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld (arrest van 21 december 2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/158, ECLI:EU:C:2016:980, punt 61).

De consument moet derhalve in de positie worden gesteld waarin hij zonder beding zou zijn geweest.

Vraag 3

Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJ EU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:

a.
zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?

b.
of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ook ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?

c.
indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?

d.
is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken?

Toelichting

In de uitspraak van HvJ EU van 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518 wordt het volgende

overwogen:

43. In deze context heeft het Hof geoordeeld dat de lidstaten door middel van hun nationale recht de modaliteiten dienen te bepalen in het kader waarvan kan worden vastgesteld dat een in een overeenkomst opgenomen beding oneerlijk is en in het kader waarvan de concrete juridische gevolgen van deze vaststelling vorm krijgen. Op basis van een dergelijke vaststelling moet de situatie waarin de consument zich rechtens en feitelijk zonder dat oneerlijke beding zou hebben bevonden, evenwel kunnen worden hersteld, met name door een recht in het leven te roepen op terugbetaling van de voordelen die de verkoper op grond van dat oneerlijke beding ten nadele van de consument onverschuldigd heeft verkregen. Dat door het nationale recht geboden regelingskader voor de door richtlijn 93/13 aan consumenten geboden bescherming mag namelijk niet de inhoud van deze bescherming wijzigen (zie in die zin arrest van 21 december 2016, [naam 5] e.a.,
C154/15, C307/15 en C308/15,
EU:C:2016:980, punten
65en
66).

44. Hoewel de lidstaten dus krachtens artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 in hun nationale recht de procesregels dienen te bepalen aan de hand waarvan dat recht op terugbetaling kan worden gewaarborgd, volgt uit die bepaling daarentegen geen verplichting om dat recht te verwezenlijken middels een door de nationale rechter te bepalen ambtshalve verrekening, ook al is die rechter verplicht om het oneerlijke beding buiten toepassing te laten.
(..)
48. In de tweede plaats is, wat het doeltreffendheidsbeginsel betreft, uit de door de verwijzende rechter verstrekte inlichtingen, met name die over de rechtspraak inzake artikel 410 GPK volgens welke de rechter in het kader van een betalingsbevelprocedure niet bevoegd is om na te gaan of de betrokken schuldvordering bestaat en de betrokken consument derhalve voor de uitoefening van zijn recht op volledige terugbetaling krachtens artikel 6 van richtlijn 93/13 een afzonderlijke procedure moet inleiden, niet gebleken dat dit artikel het onmogelijk of uiterst moeilijk maakt om dat recht uit te oefenen, ook al vereist deze verplichting een actieve houding van de betrokken debiteur en de inleiding van een procedure op tegenspraak. Het blijkt dus niet dat die procesregels op zichzelf de uitoefening van het door het Unierecht verleende recht op terugbetaling onmogelijk of uiterst moeilijk maken, hetgeen evenwel aan de verwijzende rechter staat om te verifiëren. Bovendien zij in herinnering gebracht dat de inachtneming van het doeltreffendheidsbeginsel niet zodanig ver kan worden doorgetrokken dat de totale passiviteit van de betrokken consument wordt verholpen (zie in die zin arrest van 10 september 2014, [naam 4] , C34/13, EU:C:2014:2189, punt 56).

49. Gelet op een en ander moet op de vierde vraag worden geantwoord dat artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat, hoewel deze bepaling de nationale rechter bij wie een verzoek tot uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, verplicht om alle consequenties te trekken die naar nationaal recht voortvloeien uit de vaststelling dat een beding in een consumentenkredietovereenkomst tussen een consument en een verkoper oneerlijk is, opdat hij kan waarborgen dat die consument niet door die overeenkomst gebonden is, zij die rechter in beginsel niet verplicht om de op grond van dat beding verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo
,mits de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid in acht worden genomen.
(..)

51. Met de vijfde vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of, in het geval dat artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid, de nationale rechter bij wie een verzoek om uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, verplicht om de op grond van een oneerlijk beding in een consumentenkredietovereenkomst verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, die bepaling aldus moet worden uitgelegd dat deze rechter de rechtspraak van een hogere rechter die deze ambtshalve verrekening verbiedt, buiten toepassing moet laten.

52. Wat dat betreft moet worden vastgesteld dat uit de rechtspraak van het Hof blijkt dat het aan die nationale rechter staat om, gelet op het beginsel van voorrang van het Unierecht, de rechtspraak van een hogere rechter zoals in het hoofdgeding, die hem verbiedt om in het kader van een betalingsbevel de door de betrokken debiteur op grond van oneerlijk geachte bedingen betaalde bedragen ambtshalve te verrekenen met het verschuldigde saldo uit hoofde van de betrokken consumentenkredietovereenkomst, buiten toepassing te laten indien die rechtspraak in dat geval onverenigbaar zou zijn met het Unierecht (zie in die zin arrest van 21 december 2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punt 74).

53. Gelet op een en ander moet artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat, indien de nationale rechter bij wie een verzoek om uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, krachtens deze bepaling
, gelezen in het licht van de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid,verplicht is om de op grond van een oneerlijk beding in een consumentenkredietovereenkomst verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, deze rechter andersluidende rechtspraak van een hogere rechter buiten toepassing moet laten.

Samengevat: de rechter is verplicht om ambtshalve te verrekenen indien de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid dit meebrengen. Als dat zo is, moet de rechter zelfs een andersluidende beslissing van een hogere rechter links laten liggen.

Gelet daarop is het de vraag of - indien een huurverhogingsbeding als oneerlijk is aangemerkt en er een terugbetalingsverplichting voor de verhuurder ontstaat voor de op grond van het oneerlijke beding gedane betalingen - het beginsel van doeltreffendheid meebrengt dat de rechter de verrichte betalingen ambtshalve moet verrekenen met het totale uit hoofde van die overeenkomst en het oneerlijke beding verschuldigde saldo. Het is met name de vraag of, als niet ambtshalve wordt verrekend, wel wordt voldaan aan het doeltreffendheidsbeginsel. Zie rov. 48 van HvJ EU van 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518:
Niettemin is het vaste rechtspraak dat de wijze waarop uit het Unierecht voortvloeiende rechten worden gewaarborgd, die de lidstaten bepalen krachtens het beginsel van procedurele autonomie, aan twee voorwaarden moet voldoen, namelijk niet ongunstiger zijn dan die welke voor soortgelijke situaties naar nationaal recht gelden (gelijkwaardigheidsbeginsel) en de uitoefening van de door het Unierecht aan de consument verleende rechten in de praktijk niet onmogelijk of uiterst moeilijk maken (doeltreffendheidsbeginsel) (zie in die zin arrest van 18 februari 2016, Finanmadrid EFC,
C49/14,
EU:C:2016:98, punt
40en aldaar aangehaalde rechtspraak).

Het lijkt niet doeltreffend wanneer een huurachterstand – ook als deze na het als oneerlijk aanmerken van het huurverhogingsbeding gebaseerd is op de aanvangshuurprijs – wordt toegewezen, indien vaststaat dat verhuurder op basis van het oneerlijke beding een terugbetalingsplicht heeft voor een groter bedrag dan de huurachterstand, althans indien de verhuurder niet kan onderbouwen dat er met verrekening van dit saldo nog een huurachterstand bestaat.

Vraag 4

Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is te beschouwen, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?

Toelichting bij vraag 4

In voornoemd arrest van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 wordt bevestigd dat het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding leidt tot een terugbetalingsplicht voor de verhuurder van de onverschuldigd betaalde bedragen:

“58. In dit verband heeft het Hof verduidelijkt dat de verplichting voor de nationale rechter om een

oneerlijk contractueel beding tot betaling van bedragen die onverschuldigd blijken, buiten toepassing te

laten,
in beginsel tot een terugbetalingsplicht leidt die overeenkomt met deze zelfde bedragen. Het

ontbreken van een dergelijke terugbetalingsplicht zou immers afbreuk kunnen doen aan de

afschrikkende werking die artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in samenhang met artikel 7,

lid 1, van deze richtlijn, heeft willen hechten aan de vaststelling dat bedingen in de tussen een

consument en een verkoper gesloten overeenkomst, oneerlijk zijn (zie in die zin arrest van 21 december

2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punt 62 en 63).”

Het ontbreken van een terugbetalingsplicht doet afbreuk aan de afschrikkende werking van art. 6 lid 1 Richtlijn.

De vraag is of de terugbetalingsplicht van de verhuurder wordt beperkt doordat deze zich op verjaring kan beroepen. Uit het arrest van HvJ EU 10 juni 2021, ECLI:EU:C:2021:470 (ParisBas), blijkt dat er geen verjaringstermijn mag gelden voor de vordering tot vernietiging van het oneerlijke beding, maar dat dit wel kan voor de vordering tot terugbetaling van het op basis van het oneerlijk beding betaalde:

39. dat de Richtlijn zich niet verzet tegen een nationale regeling die bepaalt dat de vordering tot nietigverklaring van een oneerlijk beding in een consumentenovereenkomst niet verjaart, maar die wel een verjaringstermijn stelt voor het instellen van de vordering die ertoe strekt de uit die nietigverklaring voortvloeiende terugbetalingsplicht te doen gelden, op voorwaarde dat het
40. de tegenwerping van een verjaringstermijn in het kader van vorderingen tot teruggave die consumenten instellen om rechten af te dwingen die zij ontlenen aan richtlijn 93/13
41. verenigbaar met het doeltreffendheidsbeginsel van verjaringstermijnen zijn termijnen die met een duur van drie en van vijf jaar
42. Geen inbreuk op het doeltreffendheidsbeginsel, voor zover de toepassing ervan het in

De Richtlijn verzet zich dus niet tegen een verjaringstermijn van drie of vijf jaar voor het instellen van de vordering tot terugbetaling, mits het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel worden geëerbiedigd. Op de vordering tot terugbetaling is art. 3:309 BW van toepassing dat bepaalt dat de vordering verjaart 5 jaar nadat de schuldeiser met de vordering bekend is geworden en in ieder geval 20 jaar nadat de vordering is ontstaan. Kan worden aangenomen dat eerbiediging van het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel inhoudt dat de schuldenaar in ieder geval niet bekend geacht kan worden met de vordering en dat de verjaringstermijn dus niet eerder begint te lopen dan vanaf de datum waarop de rechter het huurverhogingsbeding als zijnde oneerlijk heeft vernietigd, dan wel vanaf het moment dat de huurder op andere wijze, bijvoorbeeld doordat de oneerlijkheid van dergelijke bedingen via publiciteit bekend is geworden aan een groter publiek? De kantonrechter ziet aanleiding om de verjaringstermijn niet op een eerder moment aan te laten vangen nu vanuit de overheid niet eerder op voornoemde oneerlijkheid is gewezen en ook rechters niet actief hebben getoetst op oneerlijke bedingen, terwijl dat (zie daartoe HvJ EU 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 (
[naam 1]) en HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 (
[naam 6])) al sinds 1994moet. Dat de verhuurder dit niet aan de huurder als consument kan tegenwerpen volgt ook uit het arrest van HvJ EU 13 juli 2023, ECLI:EU:C:2023:569:

“35. Ten slotte kan een consument die een overeenkomst met een oneerlijk beding heeft gesloten, niet worden verweten dat hij zich niet tot de bevoegde nationale rechter heeft gewend om de hem door richtlijn 93/13 gewaarborgde rechten uit te oefenen, wanneer de betrokken verkoper niets heeft ondernomen, ondanks het feit dat het oneerlijke karakter van vergelijkbare bedingen is vastgesteld in vaste nationale rechtspraak die deze verkoper ertoe had moeten aanzetten om de consument op eigen initiatief te benaderen en de gevolgen van dat oneerlijke beding zo snel mogelijk op te heffen.”

Dat zou betekenen dat er op dit moment in het geheel geen verjaring van de terugvordering aan de orde is.

Een andere invalshoekis te vinden in het artikel van Jongeneel, NJB 202, 802. Hij wijst het moment van de huurverhoging op grond van het beding aan als het moment waarop de verjaringstermijn aanvangt: op dit moment kon de huurder zich afvragen of het beding al dan niet onredelijk bezwarend was.

Vraag 5

Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ([naam 7]), dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken, ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie aan te merken?

Toelichting

In HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 (
[naam 7]) wordt onder meer het volgende overwogen:

“59. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan het Hof uit hoofde van een aan de rechtsorde van de Unie inherent algemeen beginsel van rechtszekerheid, besluiten om beperkingen te stellen aan de mogelijkheid voor iedere belanghebbende om, met een beroep op een door het Hof uitgelegde bepaling, te goeder trouw tot stand gekomen rechtsbetrekkingen opnieuw in het geding te brengen. Tot een dergelijke beperking kan slechts worden besloten indien is voldaan aan twee essentiële criteria, te weten de goede trouw van de belanghebbende kringen en het gevaar van ernstige verstoringen (...)”

Het Hof heeft dit overwogen naar aanleiding van een verzoek van de Duitse regering en energieleverancier RWE om de werking van het arrest waarin een beding als oneerlijk is aangemerkt in tijd te beperken, zodat dit arrest niet geldt voor tariefswijzigingen die dateren van vóór de datum van de uitspraak van dit arrest en geconcludeerd (in rov. 62) dat in dat geval niet is aangetoond dat er sprake is van gevaar voor ernstige verstoringen.

De vraag is of er in de situatie dat een huurder huurverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst terugvordert en partijen de overeenkomst te goeder trouw hebben gesloten, een gevaar van ernstige verstoringen bestaat dat tot een beperking van de periode van terugvordering moet leiden.

Grond daarvoor zou gevonden kunnen worden in het feit dat door de overheid niet actief gewezen is op de consequenties van de Richtlijn voor oneerlijke huurverhogingsbedingen, terwijl evenmin de rechtspraak tot dit jaar huurprijswijzigingsbedingen actief ambtshalve heeft getoetst. Wat de overheid betreft: sinds 1 juli 1994 - de datum waarop de huurprijsliberalisatie in werking is getreden - is geen andere boodschap geuit dan dat verhuurders bij een geliberaliseerde huurprijs vrij zijn in de wijze waarop zij de verhoging van de huurprijs regelen in een huurverhogingsbeding. In die periode zijn verhuurders van overheidswege niet gewezen op de in datzelfde jaar in werking getreden Richtlijn, die mede ziet op oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen. Veel verhuurders zullen er bij het sluiten van de huurovereenkomst niet op bedacht zijn geweest dat een huurverhoging met meer dan inflatie of het wettelijke toegestane percentage niet eerlijk is in de zin van de Richtlijn. Pas met ingang van 1 mei 2021 is aan de huurverhoging een limiet gesteld in art. 7:248 lid 3 en 4 BW. Bovendien komt het regelmatig voor dat verhuurders, ondanks een beding dat toestaat dat een hogere huurverhoging dan het toegestane wettelijke in rekening wordt gebracht, desalniettemin altijd alleen de wettelijk toegestane verhoging hebben aangezegd. Daar komt bij dat een verhuurder bij vaststelling dat sprake is van een niet eerlijk huurverhogingsbeding tegen drie sancties aanloopt:

er wordt teruggevallen op de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen: alle huurverhogingen, dan wel de huurverhogingen die uitstijgen boven het inflatiepercentage, dan wel boven het sinds 1 mei 2021 toegestane wettelijk percentage – zijn ten onrechte in rekening gebracht;
het beding mag voor de toekomst niet meer worden toegepast, hetgeen bij een geliberaliseerde huurprijs bij het ontbreken van een wettelijke huurverhogingsregeling betekent dat geen huurverhoging meer mogelijk is;
de huurder kan teveel betaalde huur terugvorderen.

Huurovereenkomsten worden vaak voor lange tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren. De vraag is of het feit dat daardoor verhuurders in financiële problemen kunnen komen een ernstige verstoring als bedoeld in voornoemd arrest oplevert. Of dat, gelet op de andere sancties waarmee de verhuurder wordt geconfronteerd, de verplichting om huurverhogingen over een langere periode dan bijvoorbeeld vijf jaar terug te betalen, niet (meer) evenredig is aan het verwijtbare gebruik van een oneerlijk beding.

Tegenargument kan gevonden worden in de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478, voor zover verhuurders zich erop beroepen dat zij failliet gaan indien vorderingen tot terugbetaling van huurverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst worden toegewezen:

“83. Ten tweede heeft de advocaat-generaal in punt 63 van zijn conclusie terecht gesteld dat het argument betreffende de stabiliteit van de financiële markten geen hout snijdt in het kader van de uitlegging van richtlijn 93/13, die tot doel heeft de consument te beschermen
. Bovendien kan niet worden aanvaard dat verkopers de door richtlijn 93/13 nagestreefde doelstellingen kunnen omzeilen met het argument dat de stabiliteit van de financiële markten moet worden gewaarborgd. Het is namelijk de verantwoordelijkheid van de banken om hun activiteiten in overeenstemming met deze richtlijn te organiseren.”

en de Advocaat-Generaal bij deze uitspraak: :

63. Bank M. en de commissie voor financieel toezicht voeren tevens aan dat de stabiliteit van de financiële markten in Polen en binnen de gehele Unie in gevaar zou komen indien banken in een situatie als die in het hoofdgeding de mogelijkheid zou worden ontnomen om een vergoeding te vorderen voor het gebruik van geleend kapitaal zonder contractuele grondslag. Dit argument snijdt geen hout in het kader van de uitlegging van richtlijn 93/13, die niet tot doel heeft de stabiliteit van de financiële markten te waarborgen maar bovenal de consument te beschermen. In elk geval zijn banken, als entiteiten die krachtens de wet zijn opgericht, verplicht om hun activiteiten zodanig vorm te geven dat alle wettelijke bepalingen in acht worden genomen.

9. De kantonrechter stelt partijen in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de voorgestelde vragen.

10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie

verwijst de zaak naar de rolzitting van
houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

Voornemen tot vernietiging huurverhogingsbeding als oneerlijk in de zin van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen; prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

Uitspraak

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

BESLISSING