Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/729941 / HA ZA 23-169
Vonnis van 25 oktober 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [eiser 2] ,
eisende partijen,
samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
advocaat: mr. H.J. Hagemans,
tegen
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ GROUWELS B.V.,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Grouwels,
advocaat: mr. M. van Weeren.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 februari 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 10 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 7 september 2023 gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Korte samenvatting
2.1.
Grouwels heeft haar appartementsrecht als woning verkocht aan [eiser 1] en [eiser 2] . Op grond van het nu geldende bestemmingsplan is het gebruik van het appartementsrecht als woning echter niet toegestaan. Het overgangsrecht bepaalt dat gebruik als woning wel blijft toegestaan bij ononderbroken gebruik daarvan. Dat laatste is na de levering aan [eiser 1] en [eiser 2] niet gebeurd in verband met een voorgenomen verbouwing. De gemeente Amsterdam heeft geweigerd een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik af te geven. [eiser 1] en [eiser 2] stellen schade te lijden waarvoor zij Grouwels aanspreken. [eiser 1] en [eiser 2] doen een beroep op non-conformiteit en dwaling. De rechtbank oordeelt dat hiervan geen sprake is.
3. De feiten
3.1.
Grouwels is een belegger met een vastgoedportefeuille van meer dan 6.000 objecten in Nederland, Duitsland en België.
3.2.
In 2020 heeft Grouwels via haar verkoopmakelaar het volgende appartementsrecht te koop aangeboden:
“het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond met berging in de kelder en met tuin, plaatselijk bekend als [adres] […] uitmakende het acht/dertigste (8/30ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond (eigendom van gemeente Amsterdam) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, zijnde het woonhuis met drie (3) afzonderlijke bovenwoningen”.
3.3.
In de verkoopinformatie is onder andere opgenomen dat het appartementsrecht een woning is.
3.4.
In het bestemmingsplan [naam plan] uit 2006 (hierna: het vorige bestemmingsplan) stond dat het appartementsrecht de bestemming ‘wonen’ had. In het bestemmingsplan [naam plan] van 2018 (hierna: het nu geldende bestemmingsplan) is aan het appartementsrecht de bestemming ‘Gemengd-3’ toegekend. In artikel 6.1 van de bestemmingsplanvoorschriften van het nu geldende bestemmingsplan is Gemengd-3 gedefinieerd. Kort samengevat betekent dit dat het appartementsrecht alleen bedrijfsmatig mag worden gebruikt en niet voor bewoning.
3.5.
Over het gebruik is in artikel 28 van het nu geldende bestemmingsplan het volgende overgangsrecht opgenomen:
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
(…)
Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
(…)
3.6.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben het appartementsrecht bezichtigd, waarna zij een bod hebben uitgebracht. Op 24 september 2020 is tussen partijen de koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopsom bedroeg € 319.000,-. Ook in de koopovereenkomst komen de woorden ‘woning’ en ‘wonen’ voor.
3.7.
Op 2 november 2020 is het appartementsrecht geleverd aan [eiser 1] en [eiser 2] . In de akte van levering is het appartementsrecht op dezelfde wijze omschreven als in de koopovereenkomst.
3.8.
Na de levering hebben [eiser 1] en [eiser 2] een architect ingeschakeld omdat zij de woning wilden laten verbouwen. Het plan was onder andere om de kelder geschikt te maken voor bewoning. Op een gegeven moment heeft de architect [eiser 1] en [eiser 2] bericht dat op basis van het nu geldende bestemmingsplan het gebruik van het appartementsrecht als woning niet is toegestaan. De verbouwing heeft niet plaatsgevonden.
3.9.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben het appartementsrecht in april 2021 laten taxeren als kantoorruimte (commercieel object). De taxatie kwam uit op € 143.000,-.
3.10.
Bij brief van 21 juli 2021 hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan Grouwels medegedeeld dat - kort samengevat - het appartementsrecht niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Zij hebben Grouwels gesommeerd het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen, en anders maken [eiser 1] en [eiser 2] aanspraak op vergoeding van de door hen geleden schade van € 176.000,- (het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde).
3.11.
Bij brief van 5 augustus 2021 heeft de gemachtigde van Grouwels als volgt gereageerd, voor zover hier van belang:
“Cliënte geeft aan zich niet te kunnen vinden in uw brief. Het pand is al jaren in gebruik als woning en de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht is door de gemeente Amsterdam nog per akte van 2009 gewijzigd naar ‘woning’. Tevens is door de gemeente een splitsingsvergunning verleend voor woningen in het pand waaronder nr. [adres] . De stelling dat er sprake is van non-conformiteit met schade tot gevolg, maar ook de taxatie ter onderbouwing van de gestelde schade, worden door cliënte dan ook betwist. De onroerende zaak kan immers bewoond worden.”
3.12.
Grouwels heeft aangeboden om op haar kosten een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik van de in het bestemmingsplan aangewezen bestemming aan te vragen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dat aanbod geaccepteerd en zij hebben haar daartoe gevolmachtigd.
3.13.
Grouwels heeft de aanvraag ingediend bij het college van de gemeente Amsterdam (hierna: het college). Het college heeft de omgevingsvergunning geweigerd bij besluit van
7 maart 2022 (hierna: het besluit). Het college heeft overwogen, voor zover hier relevant:
“(…) Ten vierde moet er onafgebroken zijn gewoond sinds de eerste keer dat het gebruik onder het overgangsrecht is gebracht. Tussen 15 december 2008 en 2 januari 2009 en sinds 11 oktober 2020 heeft er niemand op het adres ingeschreven gestaan, waardoor het gebruik niet onafgebroken is. Het overgangsrecht is niet van toepassing. Er is dus strijd met het bestemmingsplan.(…)”
3.14.
In een e-mailbericht van 15 maart 2022 heeft de advocaat van Grouwels het besluit toegestuurd aan de voormalige gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] en daarbij het volgende geschreven, voor zover hier relevant:
“De aanvraag wordt geweigerd. In het besluit kunt u lezen waarom dat het geval is. Met name is dat veroorzaakt door het feit dat uw cliënten zich niet als bewoners hebben ingeschreven bij de gemeente en daardoor is het overgangsrecht voor het gebruik als woning vervallen. Dat betekent dat cliënt als verkoper niet in verzuim is jegens uw cliënt. Gebruik als woning was bij verkoop immers toegestaan ingevolge het overgangsrecht.”
3.15.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben geen bezwaar gemaakt tegen het besluit.
3.16.
Het appartementsrecht wordt sinds de levering niet als woning gebruikt.
4.Het geschil
4.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen - samengevat - dat de rechtbank:
Primair
I. voor recht verklaart dat Grouwels toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom gehouden is de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade te vergoeden;
II. Grouwels veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade van € 176.000,-, of een ander bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Subsidiair
III. de koopovereenkomst partieel vernietigt op grond van dwaling en het door [eiser 1] en [eiser 2] geleden nadeel opheft;
IV. Grouwels veroordeelt tot betaling van de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade van € 176.000,-, of een ander bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Meer subsidiair
V. de koopovereenkomst partieel ontbindt en de koopsom vermindert tot een bedrag van € 143.000,-;
VI. Grouwels veroordeelt tot betaling van de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade van € 176.000,-, of een ander bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Zowel primair als (meer) subsidiair
VII. Grouwels veroordeelt in de proces- en nakosten;
VIII. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart.
4.2.
Grouwels voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Primaire vordering
5.1.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het appartementsrecht niet voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Zij voeren daartoe het volgende aan. [eiser 1] en [eiser 2] gingen ervan uit dat zij een appartementsrecht hadden gekocht dat op grond van de publiekrechtelijke bestemming ook als woning mocht worden gebruikt, maar dat bleek niet zo te zijn. Op grond van het nu geldende bestemmingsplan is het gebruik van het appartementsrecht als woning niet toegestaan. Grouwels heeft dus een niet-conforme zaak als bedoeld in artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geleverd. Dit levert een toerekenbare tekortkoming op van Grouwels in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Hierdoor lijden [eiser 1] en [eiser 2] schade waarvoor Grouwels aansprakelijk is, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
5.2.
Volgens Grouwels is geen sprake van non-conformiteit. Zij voert aan dat [eiser 1] en [eiser 2] het appartementsrecht na de levering namelijk konden gebruiken als woning. Grouwels erkent dat het gebruik van het appartementsrecht als woning niet overeenkomt met het nu geldende bestemmingsplan, maar zij wijst op het overgangsrecht dat bepaalt dat het eerdere gebruik als woning mocht worden voortgezet. Omdat [eiser 2] het appartementsrecht na de levering niet is gaan bewonen, is de eigenschap ‘wonen’ vervallen. Dat het appartementsrecht ten tijde van de levering kon worden gebruikt als woning blijkt ook uit de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht. Deze is door de gemeente Amsterdam in 2009 gewijzigd naar ‘woning’. Daarnaast heeft de gemeente Amsterdam op
9 januari 2009 een splitsingsvergunning voor het gebouw aan de [locatie] verleend, waarin het appartementsrecht de bevoegdheid tot het gebruik van woonruimte omvat.
5.3.
De stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] , en het verweer van Grouwels zullen hierna worden behandeld. Eerst zal de rechtbank nog het formele verweer van Grouwels bespreken.
Te laat geklaagd?
5.4.
Het formele verweer is dat [eiser 1] en [eiser 2] geen beroep meer kunnen doen op non-conformiteit omdat zij te laat hebben geklaagd dat het appartementsrecht - kort gezegd -niet in ieder opzicht een woonbestemming heeft. Grouwels wijst erop dat [eiser 1] en [eiser 2] zich na de levering op 2 november 2020 tot een architect hebben gewend om een verbouwing van het appartementsrecht te ontwerpen en begeleiden. Hoewel niet precies valt af te leiden wanneer de architect aan [eiser 1] en [eiser 2] heeft medegedeeld dat het gebruik van het appartementsrecht op grond van het nu geldende bestemmingsplan niet is toegestaan, is de klachttermijn volgens Grouwels begonnen op of nabij november 2020. Pas ruim acht maanden later hebben [eiser 1] en [eiser 2] Grouwels hierop aangesproken. Op grond van artikel 7:23 BW (de koper moet klagen ‘binnen bekwame tijd’) hebben [eiser 1] en [eiser 2] daarmee zo laat geklaagd dat zij hierom geen vordering kunnen instellen op grond van artikel 7:17 BW, aldus Grouwels.
5.5.
Dit verweer slaagt niet. Afgezien van de vraag of [eiser 1] en [eiser 2] eerder hadden kunnen klagen, is het vaste rechtspraak dat een schending van de klachttermijn niet automatisch betekent dat het recht om een vordering in te stellen is vervallen. Het recht om een vordering in te stellen zou wel kunnen vervallen als Grouwels door het tijdsverloop zou zijn benadeeld in zijn bewijspositie of eventuele herstelmogelijkheden. Dat laatste heeft Grouwels niet aangevoerd en toegelicht. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat Grouwels door het tijdverloop niet is benadeeld. Dat betekent dat verder niet uitgezocht hoeft te worden of [eiser 1] en [eiser 2] te laat hebben geklaagd.
Non-conformiteit?
5.6.
Het is wel duidelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] terecht in de veronderstelling waren dat zij een appartementsrecht kochten dat als woning kon worden gebruikt en niet een appartementsrecht dat publiekrechtelijk het wonen niet toestaat. In de verkoopadvertentie en in de koopovereenkomst wordt het appartementsrecht omschreven als een woning. [eiser 2] was van plan om het appartementsrecht te gebruiken als woning en dat was bij Grouwels ook bekend. Op geen enkele wijze heeft Grouwels bij de verkoop een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de vraag of bewoning publiekrechtelijk is toegestaan.
5.7.
Voor de juridische beoordeling van deze kwestie geldt het volgende uitgangspunt. Als het appartementsrecht op het moment van de levering niet de eigenschappen bezit die [eiser 1] en [eiser 2] als kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, is er sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Het appartementsrecht is wel conform als het de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ daarvan nodig zijn en waarvan [eiser 1] en [eiser 2] de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. In het algemeen is hiervoor niet alleen het feitelijk gebruik bepalend, maar kan het ook om gebruiksbepalende eigenschappen gaan, zoals een op de woning rustende publiekrechtelijke beperking die de gebruiksmogelijkheden en de vrije verhandelbaarheid van de woning aantast. Wat [eiser 1] en [eiser 2] ten opzichte van Grouwels wel en niet behoefden te betwijfelen, wordt bepaald door alle feiten en omstandigheden van dit geval.
5.8.
De conclusie is dat het appartementsrecht beantwoordt aan wat [eiser 1] en [eiser 2] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dat oordeel komt.
5.9.
Vooropgesteld wordt dat Grouwels het appartementsrecht als een woning te koop heeft aangeboden en dat zij het gebruik als woning ook heeft gegarandeerd in de koopovereenkomst. Partijen hebben geen extra garantie opgenomen over het bestemmingsplan. Grouwels heeft dus niet gegarandeerd dat het appartementsrecht op grond van het bestemmingsplan ook als woning wordt aangemerkt.
5.10.
Het appartementsrecht had volgens het vorige bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’. Die bestemming is bij het nu geldende bestemmingsplan gewijzigd in ‘Gemengd-3’. In het overgangsrecht bij het nu geldende bestemmingsplan is een bepaling opgenomen, waaruit volgt dat het gebruik van het appartementsrecht als woning mag worden voortgezet, ook al is het in strijd met het nieuwe (nu geldende) bestemmingsplan. Grouwels heeft aangevoerd dat het appartementsrecht voor zover zij wist altijd als woning in gebruik is geweest. Dat hebben [eiser 1] en [eiser 2] niet tegengesproken. Op grond van het overgangsrecht en het voortgezet feitelijk gebruik van het appartementsrecht als woning kan dan ook worden geconcludeerd dat het appartementsrecht op en ook ná de levering aan [eiser 1] en [eiser 2] kon worden gebruikt als woning. Het feit dat het gebruik eind 2008 twee weken onderbroken is geweest, zoals te lezen is in het besluit, verandert dat niet. Op grond van het overgangsrecht mag het gebruik namelijk een jaar worden onderbroken. Dat betekent dat het appartementsrecht op het moment van de levering op grond van het overgangsrecht als woning mocht worden gebruikt. Publiekrechtelijk was er geen beperking. Daarmee voldeed het dus aan de verwachtingen die [eiser 1] en [eiser 2] mochten hebben.
5.11.
Het probleem is pas ontstaan doordat [eiser 1] en [eiser 2] na de levering het appartementsrecht niet zijn gaan bewonen. Volgens het overgangsrecht mag het gebruik maximaal een jaar worden onderbroken, dus ook na de levering hadden [eiser 1] en [eiser 2] ruim de tijd om het appartementsrecht te verbouwen, voordat ze er zouden gaan wonen. Van non-conformiteit is dan ook geen sprake.
5.12.
Het is dus niet een tekortkoming van Grouwels geweest waardoor [eiser 1] en [eiser 2] op dit moment in een lastige positie zitten. Verder is het zo dat Grouwels zich terecht afvraagt waarom [eiser 1] en [eiser 2] geen bezwaar tegen het besluit hebben ingediend. Er is namelijk een goede kans dat zij alsnog een omgevingsvergunning hadden gekregen. Grouwels wijst erop dat een verbouwing (soms zelfs van langer dan een jaar) ook als voortgezet gebruik kan worden gezien, gelet op jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State [1] .
5.13.
Het voorgaande betekent dat Grouwels niet is tekortgeschoten tegenover [eiser 1] en [eiser 2] . Gelet op dit oordeel hoeven de andere verweren niet te worden besproken. De primaire vorderingen onder 4.1 sub (i) en (ii) worden daarom afgewezen.
Subsidiaire vordering
5.14.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst in de zin van artikel 6:228 BW. Zij stellen daartoe dat zij in de veronderstelling waren dat zij een woning hadden gekocht, maar na de levering bleek dat zij een kantoorruimte hadden gekocht, waarvan de waarde aanzienlijk lager is dan de betaalde koopsom. De bij [eiser 1] en [eiser 2] bestaande veronderstelling is het gevolg van expliciete mededelingen van Grouwels en de inhoud van de koopovereenkomst. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zouden zijn aangegaan.
5.15.
De rechtbank oordeelt dat er geen onjuiste voorstelling van zaken was, gelet op het oordeel in 5.10. Het appartementsrecht beantwoordt immers aan de koopovereenkomst. Tijdens de zitting hebben [eiser 1] en [eiser 2] nog betoogd dat op Grouwels een mededelingsplicht rustte wat betreft het gewijzigde bestemmingsplan en het toepasselijke overgangsrecht. Grouwels heeft dit gemotiveerd betwist en verklaard dat zij ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering van de woning niet bekend was met het nu geldende bestemmingsplan. Zij voert aan dat zij ook geen aanleiding had om daarover te twijfelen, gelet op de privaatrechtelijke bestemming als woning en de akte van uitgifte. Dit is ook in lijn met haar verklaring in de koopovereenkomst dat Grouwels niet bekend is dat het huidige gebruik op publiek- en/of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan (artikel 5 van de koopovereenkomst). Indien [eiser 1] en [eiser 2] zekerheid wilden over de publiekrechtelijke status van het appartementsrecht, lag het op hun weg om daar onderzoek naar te doen. Dit betekent dat een beroep op dwaling niet kan slagen.
5.16.
De vorderingen onder 4.1 sub (iii) en (iv) worden daarom afgewezen.
Meer subsidiaire vordering
5.17.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen meer subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in de zin van artikel 6:265 BW voor wat betreft de prijs. De rechtbank begrijpt dat deze vordering op de toerekenbare tekortkoming en dwaling is gestoeld. Gelet op het oordeel dat Grouwels niet is tekortgeschoten jegens [eiser 1] en [eiser 2] en het beroep op dwaling faalt, kunnen deze grondslagen de vordering ook niet dragen. De vorderingen onder 4.1 sub (v) en (vi) worden daarom ook afgewezen.
Proceskosten
5.18.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Grouwels als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
3.760,00
(2,00 punten × € 1.880,00)
Totaal
€
9.497,00
5.19.
De door Grouwels gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld. De over de proces- en nakosten gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar, op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
6.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, aan de zijde van Grouwels tot dit vonnis vastgesteld op € 9.497,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser 1] en [eiser 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023.