Uitspraak
proces-verbaal mondelinge uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Team kanton
zaaknummer: 10442661 EA VERZ 23-354
datum uitspraak: 21 september 2023
func.: 452
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak op grond van artikel 29a Rv
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoeker
gemachtigde: mr. M.H. Rijntjes
t e g e n
de vereniging [verweerster]
gevestigd te [plaats]
verweerster
gemachtigde: mr. F.F.A. Havelaar
Partijen worden hierna [verzoeker] en de VvE genoemd.
De zitting wordt op 21 september 2023 gehouden in het gebouw van de rechtbank.
Tegenwoordig zijn mr. B.T. Beuving, kantonrechter en mr. B.A. Terwee, griffier.
Na uitroeping van de zaak verschijnen
- [verzoeker] en zijn gemachtigde;
- Q.B.A. Linthorst, voorzitter van het bestuur van de VvE, en de gemachtigde.
1.De mondelinge behandeling
Partijen hebben hun standpunten toegelicht en op elkaars standpunten gereageerd. De gemachtigde van [verzoeker] heeft het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
De kantonrechter sluit de behandeling van de zaak en deelt partijen mee dat hij mondeling uitspraak zal doen.
De kantonrechter doet de volgende uitspraak.
2.De gronden van de beslissing
Het dak is een gemeenschappelijk gedeelte en behoort dus toe aan alle eigenaars gezamenlijk. Dit volgt uit artikel 17 lid 1 onder Pro a van de akte van splitsing, waarin staat dat onder meer het dak en de dakbedekking (en overigens ook dakkapellen) gemeenschappelijk zijn.
Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken wordt gevoerd door de VvE. Daaruit volgt al dat voor (al dan niet exclusief) gebruik en al helemaal voor het aanbrengen van op- en aanbouwen op het dak de toestemming van het belangrijkste orgaan van de VvE, de vergadering van de VvE, vereist is. Dit volgt ook nog eens nadrukkelijk uit artikel 22 van Pro het geldende reglement van splitsing.
Kortom, zonder toestemming van de (vergadering van de) VvE mag [verzoeker] niets bouwen op het dak en kan van een exclusief gebruik van het dak geen sprake zijn.
In juli 2015 heeft [verzoeker] een gat in het dak gemaakt en een dakopbouw en dakterras met vlonders en hekwerk geplaatst.
Uit het voorgaande volgt dat deze realisatie en het (feitelijk) exclusieve gebruik van het dak niet is toegestaan zonder toestemming van de vergadering van de VvE. Van een dergelijke toestemming is de kantonrechter niet gebleken. Deze valt ook niet af te leiden uit productie 22 bij het verzoekschrift. Het enkele feit dat er geen bezwaren zijn geuit door de VvE kan niet worden gekwalificeerd als toestemming. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat de mede-eigenaren zeer ongelukkig zijn met de dakopbouw en het dakterras en hoewel kennelijk door individuele appartementseigenaars nagedacht is over hoe hiermee en met de wensen van [verzoeker] om te gaan, kan hieruit geen toestemming van de vergadering van de VvE worden afgeleid. Dat [verzoeker] dit weet blijkt ook uit het feit dat hij op de vergadering van de VvE van 27 januari 2020 om toestemming heeft gevraagd voor de dakopbouw en het dakterras en die toestemming expliciet niet heeft gekregen. Dit is ook gebeurd op de vergadering van de VvE van 6 december 2021.
Voor zover een beroep wordt gedaan op het wekken van gerechtvaardigd vertrouwen door de VvE of haar leden kan de kantonrechter kort zijn. [verzoeker] heeft zonder voorafgaand toestemming te vragen een opening in het gemeenschappelijke dak gemaakt, een dakopbouw laten plaatsen en een dakterras laten installeren. Kortom, hij heeft zijn mede-eigenaars voor een voldongen feit geplaatst. Sindsdien heeft hij geprobeerd alsnog toestemming te verkrijgen van de leden van de VvE afzonderlijk. Dat de leden mee proberen te denken en er gesproken is over verschillende oplossingen, die overigens niet tot afspraken hebben geleid, betekent niet dat door hen bij [verzoeker] een gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat zij toestemming aan [verzoeker] hebben gegeven of zouden geven. Dit is overigens ook niet relevant: het is de vergadering van de VvE die hierover beslist. Dat [naam 1] een afspraak over het (mede)gebruik van het terras heeft besproken met [verzoeker] doet niet terzake.
Kortom: van toestemming van de VvE is niet gebleken. Integendeel, meerdere malen heeft de VvE expliciet kenbaar gemaakt het dakterras en de dakopbouw niet te willen (zie de notulen van de algemene ledenvergaderingen van 27 januari 2020 en 6 december 2021). Dit betekent dat [verzoeker] zonder toestemming van de mede-eigenaren een gat in het gemeenschappelijk dak heeft gemaakt, een dakopbouw heeft geplaatst en een terras met hekwerk heeft gerealiseerd, waardoor hij feitelijk een exclusief gebruiksrecht voor zichzelf mogelijk heeft gemaakt. Met andere woorden: [verzoeker] heeft zich een gedeelte dat toebehoort aan alle appartementseigenaars gezamenlijk toegeëigend. Dit is niet toegestaan.
Of het besluit van de VvE al in 2020 of 2021 is genomen en de vergadering van de VvE van 8 maart 2023 slechts een uitvoeringsbesluit betreft, laat de kantonrechter in het midden. In ieder geval heeft te gelden dat de VvE heeft besloten om dit onrechtmatig handelen tegen te gaan en dat [verzoeker] op een verantwoorde en zorgvuldige wijze het dakterras en de dakopbouw op korte termijn dient te verwijderen is niet meer dan logisch. Dat de VvE zo nodig juridische stappen wenst te nemen tegen [verzoeker] is ook goed te begrijpen. Niet gebleken is dat de onderhavige besluiten van de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit geldt temeer nu de VvE aannemelijk heeft gemaakt het dak in de nabije toekomst voor de plaatsing van zonnepanelen te willen gebruiken.
Het verzoek van [verzoeker] tot vernietiging van de besluiten wordt dan ook afgewezen. Van een vervangende machtiging voor een persoonlijk exclusief recht op gebruik van het dakterras kan geen sprake zijn. Ook dit verzoek zal worden afgewezen.
Voor het treffen van een tijdelijke voorziening bestaat geen grond.
[verzoeker] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
3.De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de verzoeken af;
- veroordeelt [verzoeker] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 528,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
- veroordeelt [verzoeker] in de na deze uitspraak ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de kantonrechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.
De griffier De kantonrechter