Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10003032 CV EXPL 22-9482
vonnis van: 12 september 2023
fno.: 42146
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bedden Amsterdam BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Bedden Amsterdam
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS)
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CBRE Global Investors (NL) BV
gevestigd te Schiphol
gedaagde
nader te noemen: CBRE
gemachtigde: mr. M. van Schie
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 8 juli 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2023, voorafgaand waaraan partijen nog producties hebben ingediend. Namens Bedden Amsterdam zijn verschenen de heren [naam 1] (directeur) en de [naam 2] (administratief medewerker), vergezeld door de gemachtigde. Namens CBRE zijn verschenen de heren [naam 3] (technisch manager) en [naam 4] (director), vergezeld door mr. E. Brand namens de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, CBRE mede aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Daarna is de zaak naar de rol van 16 mei 2023 verwezen voor uitlating partijen. Beide partijen hebben op die rolzitting een akte ingediend en om vonnis gevraagd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Bedden Amsterdam huurt sinds 1 oktober 2016 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) van CBRE de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] . Het gehuurde maakt deel uit van het winkelcentrum Amsterdamse Poort.
1.2.
In de huurovereenkomst is overeengekomen dat Bedden Amsterdam maandelijks (exclusief) aan CBRE moet betalen:
- een huurprijs van € 6.250,00;
- een voorschot servicekosten van € 708,33 en
- een promotiebijdrage van € 244,17.
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen (model ROZ versie 2008) van toepassing. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Aansprakelijkheid
Aansprakelijkheid
11.1
Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen, onverminderd het gestelde in 14.1 en 14.4 over de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van huurder.
11.2
Huurder vrijwaart verhuurder tegen boetes die verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van huurder.
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn. (…).”
1.4.
Bedden Amsterdam exploiteert een beddenwinkel in het gehuurde.
1.5.
Onder meer bij brief van 8 december 2021 heeft Bedden Amsterdam te kennen gegeven dat sprake is van lekkage op meerdere plekken van het gehuurde (leidend tot stank en het aantrekken van insecten) waarvoor tot dan toe slechts provisorische oplossingen waren getroffen. Ook heeft zij geklaagd over de lift die vaak buiten gebruik is. Bedden Amsterdam heeft CBRE verzocht om de gebreken te herstellen.
Vordering en verweer
2. Bedden Amsterdam vordert – na vermindering van eis – kort gezegd dat CBRE bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld om de gebreken aan het gehuurde te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en voorts dat over een periode van twee jaar vanaf oktober 2021 een vermindering van de huurprijs wordt vastgesteld van 50% van de verschuldigde huur (totaal € 101.306,40), met veroordeling van CBRE in de proceskosten.
3. Aan deze vordering legt Bedden Amsterdam ten grondslag dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die het huurgenot beperken en Bedden Amsterdam belemmeren in haar bedrijfsvoering. Er zijn sinds oktober 2021 via het plafond lekkages in het gehuurde. De door CBRE aangebrachte open waterafvoergoten en plastic afvoerslangen aan het plafond vormen daarvoor geen gepaste oplossing. In de open afvoergoten staat het water lange tijd stil waardoor insecten worden aangetrokken. Ook leidt dit tot stankoverlast. Daarnaast is de lift bij de ingang voor het laden en lossen 4-5 dagen per week kapot.
4. CBRE betwist niet dat sprake is geweest van lekkages in het gehuurde. Deze worden volgens haar veroorzaakt door het bovengelegen parkeerdek waarvan de waterkerende laag niet meer voldoende werkt. CBRE heeft voorzieningen getroffen om de lekkages te verhelpen die er uit bestaan dat het water in bakken aan het plafond wordt opgevangen. Dat water wordt via buizen afgevoerd, eerst in emmers die door Bedden Amsterdam moesten worden geleegd en inmiddels via gaatjes in de vloer in de kruipruimte. De huismeester van CBRE heeft – na melding van overlast door Bedden Amsterdam – geen overlast van vliegen kunnen constateren en bewijs daarvan is ook niet overgelegd. De lekkages kwalificeren daarom niet als gebrek. Voor zover toch geoordeeld wordt sprake is van een gebrek, is van belang dat het gehuurde is gelegen in het verouderde winkelcentrum Amsterdamse Poort, waarvoor een grootscheepse renovatie is gepland in het eerste kwartaal van 2024. Op de plaats van het huidige parkeerdek komen drie nieuwe gebouwen met appartementen en een binnentuin. Gelet op deze voorgenomen renovatie kan niet van CBRE worden verlangd dat zij op dit moment overgaat tot algeheel herstel van het parkeerdek waarmee kosten van ongeveer € 800.000,00 gemoeid zijn. Gedeeltelijk herstel is niet mogelijk, omdat over het parkeerdek een laag asfalt ligt waardoor aan de buitenkant niet zichtbaar is waar de opening(en) in de waterkerende laag zit(ten). Bedden Amsterdam heeft verder niet onderbouwd hoe de gestelde liftstoringen haar huurgenot beperken, aangezien zij over een ingang naar het gehuurde aan de straatkant beschikt die gebruikt wordt door consumenten en leveranciers. Bovendien kwalificeren deze storingen niet als een gebrek, maar als een feitelijke stoornis door derden, namelijk het gedrag van gebruikers van de lift waarop CBRE geen invloed heeft. Zodra CBRE melding van een liftstoring ontvangt, acteert zij daar bovendien op.
5. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Beoordeling
6. Op grond van artikel 7:204 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
7. De lekkages in het gehuurde moeten worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Bedden Amsterdam heeft onvoldoende weersproken dat voor duurzaam herstel van dat gebrek het boven het gehuurde gelegen parkeerdek moet worden vervangen. Gelet op het onweersproken feit dat op korte termijn een grootscheepse renovatie van het winkelcentrum gepland is als gevolg waarvan (onder meer) het parkeerdek zal verdwijnen, kan (gelet op het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW Pro) van CBRE redelijkerwijs niet worden verwacht dat zij tot vervanging van het (gehele) parkeerdek overgaat. Tussen partijen is niet in geschil dat CBRE voorzieningen heeft getroffen om de bij haar door Bedden Amsterdam gemelde lekkages te verhelpen. Dat op dit moment sprake is van (bij CBRE gemelde) lekkages waarvoor geen voorziening is getroffen, is niet gesteld of gebleken. CBRE heeft bovendien onbetwist gesteld dat zij na melding van een nieuwe lekkage door Bedden Amsterdam opnieuw actie zal ondernemen om deze te verhelpen. Daarmee heeft CBRE naar de gegeven omstandigheden redelijkerwijs gedaan wat van haar kan worden verwacht om er voor te zorgen dat Bedden Amsterdam zo min mogelijk hinder ondervindt van de lekkages. De vordering van Bedden Amsterdam tot herstel van de gebreken wordt dan ook afgewezen.
8. Het voorgaande neemt niet weg dat het huurgenot van Bedden Amsterdam wordt beperkt door het feit dat de lekkages niet definitief kunnen worden verholpen en door de provisorische voorzieningen, zodat in zoverre nog steeds sprake is van een gebrek. De door Bedden Amsterdam in het geding gebrachte foto’s en het rapport van Top Expertise van 3 maart 2022 bieden weliswaar onvoldoende steun voor de stelling van Bedden Amsterdam dat structurele overlast wordt ondervonden van vliegjes en stankoverlast, maar aannemelijk is – gelet op het feit dat (naar onweersproken is gebleven) sprake is van open hangbakken aan het plafond – dat Bedden Amsterdam dergelijke overlast in enige mate ondervindt. Het is niet zonder reden dat in het Bouwbesluit staat voorgeschreven dat een inpandige hemelwaterafvoer lucht- en waterdicht moet zijn uitgevoerd. Bij uitstek in een beddenwinkel mag dat om hygiënische redenen worden verwacht. Dat het huurgenot van Bedden Amsterdam ook wordt beperkt door storingen aan de lift heeft zij tegenover de betwisting van CBRE onvoldoende toegelicht.
9. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder. CBRE heeft een beroep gedaan op artikel 11.3 van de algemene bepalingen waarin zij dat recht heeft uitgesloten. In de gegeven situatie waarin CBRE in beginsel verplicht is om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen, maar niet aan die verplichting kan worden gehouden vanwege de door haar voorgenomen renovatie van het winkelcentrum, is de kantonrechter evenwel van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een rechtsgeldig beroep van CBRE op de exoneratie van artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Aan dat beroep van CBRE wordt dan ook voorbij gegaan.
10. CBRE heeft niet betwist dat de gebreken voor het eerst in oktober 2021 aan haar bekend zijn gemaakt. Het voorgaande leidt er dan ook toe dat Bedden Amsterdam vanaf 1 november 2021 aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld, dan wel de huurovereenkomst is geëindigd. Bedden Amsterdam heeft niet toegelicht waarom de door haar gevorderde huurprijsvermindering van 50% volgens haar evenredig is. Zij heeft bijvoorbeeld niet gesteld dat sprake is van verminderde bruikbaarheid van het gehuurde of een derving van omzet als gevolg van het gebrek. Bij gebreke aan een concrete onderbouwing van de vordering, wordt de daarmee evenredige vermindering van de huurprijs naar redelijkheid geschat op 15%. De vordering van Bedden Amsterdam is in zoverre toewijsbaar. Bedden Amsterdam heeft nagelaten om een specificatie in het geding te brengen van de door haar vanaf oktober 2021 betaalde huur. Daarom kan geen concreet bedrag worden toegewezen en zal de vordering worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.
11. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit is aangewezen nu de beperking van het huurgenot van Bedden Amsterdam al geruime tijd voortduurt en de door CBRE gestelde omkeerbare situatie bij tussentijdse executie van het vonnis zich niet voordoet nu slechts een gedeelte van de vorderingen van Bedden Amsterdam wordt toegewezen.
11. CBRE wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van Bedden Amsterdam belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat Bedden Amsterdam per 1 november 2021 recht heeft op een vermindering van de huurprijs van 15% tot het moment waarop de lekkage in het gehuurde duurzaam is hersteld, dan wel de huurovereenkomst is geëindigd;
veroordeelt CBRE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Bedden Amsterdam begroot op:
exploot € 108,41
salaris € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00)
griffierecht € 1.384,00
-----------------
totaal € 2.284,41
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt CBRE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 12 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.