Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10616221 KK EXPL 23-425
vonnis van: 4 september 2023
func.: 515
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
1. [eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
3. [eiser 3] ,
4. [eiser 4] ,
allen wonende te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
nader te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. E. Swart,
t e g e n
[gedaagde 1] ,
[gedaagde 2] ,
in hun hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarigen [minderjarige 1] en [minderjarige 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
nader te noemen: [gedaagde 3] ,
gemachtigde: mr. S. Pentinga,
en
de besloten vennootschap BV MAKELAARSKANTOOR IN ONROERENDE GOEDEREN V/H FIRMA JOHS. DRAIJER HZN,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
nader te noemen: Draijer,
gemachtigde: mr. S. Pentinga.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2023. [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde 3] en Draijer zijn [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 3] en Draijer hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en [gedaagde 3] en Draijer hebben een eis in reconventie ingediend. Na verder debat is de behandeling aangehouden tot 28 augustus 2023 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Bij e-mail van 28 augustus 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] meegedeeld dat zij daarin niet zijn geslaagd en is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
In conventie en in reconventie
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst van februari 2022 hebben [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 4] van (de rechtsvoorgangster) van [gedaagde 3] met ingang van 16 februari 2022 een woning gehuurd aan de [adres] , hierna de woning.
1.2.
De kale huurprijs bedroeg € 1.950,00 per maand. De jaarlijkse indexering is voor het eerst op 1 februari 2023 bepaald.
1.3.
In de huurovereenkomst is een bepaling opgenomen over de huurwisseling. Daarin is onder meer opgenomen:
“
Indien één van de huurders in de toekomst een verzoek tot huurwisseling indient heeft verhuurder het recht om dat verzoek zonder opgave van reden bij huurders af te wijzen. Indien verhuurder akkoord is zal er een allonge worden opgemaakt. Hier worden kosten voor in rekening gebracht bij huurders.”
Indien één van de huurders in de toekomst een verzoek tot huurwisseling indient heeft verhuurder het recht om dat verzoek zonder opgave van reden bij huurders af te wijzen. Indien verhuurder akkoord is zal er een allonge worden opgemaakt. Hier worden kosten voor in rekening gebracht bij huurders.”
1.4.
In de bijzondere bepalingen die deel uitmaken van deze huurovereenkomst zijn in paragraaf 29 bepalingen opgenomen over de hoofdelijkheid en bewonersmutaties. Daarin is onder meer opgenomen:
“29.7
Verhuurder is bevoegd voordrachten van een kandidaat-huurder (zonder opgave van reden) te weigeren.”
Verhuurder is bevoegd voordrachten van een kandidaat-huurder (zonder opgave van reden) te weigeren.”
1.5.
In de huurovereenkomst is Draijer als beheerder aangewezen.
1.6.
Op 25 april 2023 heeft [eiser 4] aan Draijer bericht dat hij per 1 juni 2023 de woning zal verlaten en heeft hij in zijn plaats [eiser 3] voorgesteld.
1.7.
Bij e-mail van 25 mei 2023 is namens Draijer het volgende meegedeeld, voor zover hier van belang:
“
geachte huurder(s)
geachte huurder(s)
Wij hebben het verzoek voor het wisselen van huurders voorgelegd bij de eigenaren. Zij zijn akkoord met de wisseling met een nieuw kale huur van€ 2.200,00. (..) Indien akkoord zullen wij de wisseling doorvoeren en jullie een Allonge doen toekomen. Anders zullen de eigenaren het verzoek afwijzen en de huidige huurders blijven dan verantwoordelijk voor de gehele huur en eventuele (toekomstige) huurachterstanden. (..)”
1.8.
In reactie is namens de gemachtigde van [eisers] meegedeeld dat zij niet instemmen met de huurprijsverhoging en is verzocht om een nieuwe allonge.
1.9.
[gedaagde 3] en Draijer hebben geen nieuwe allonge aan [eisers] verstrekt.
Vordering en verweer in conventie en in reconventie
2. [eisers] vorderen primair dat [gedaagde 3] en Draijer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden bevolen om binnen 24 uur na het vonnis een allonge op te maken en door hen ondertekend en ter ondertekening aan [eisers] aan te bieden zodat per 1 juni 2023, althans een nadere datum de huurrelatie wordt geformaliseerd zodat [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] tezamen huurder van de woning zijn en waaruit blijkt dat [eiser 4] van zijn verplichtingen uit hoofde van de huur van de woning is ontslagen, bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van de allonge bij de huurovereenkomst, dan wel om te bepalen dat [gedaagde 3] en Draijer binnen 24 uur na het vonnis de allonge laten opstellen, ondertekenen en aan hen aanbieden op verbeurte van een dwangsom van
€ 250,00 per dag. Subsidiair vorderen [eisers] dat [gedaagde 3] en Draijer dienen te gehengen en te gedogen dat [eiser 3] per 1 juni 2023 feitelijk als huurder/bewoner in de plaats treden van [eiser 4] , alles met veroordeling van [gedaagde 3] en Draijer in de kosten van dit geding.
€ 250,00 per dag. Subsidiair vorderen [eisers] dat [gedaagde 3] en Draijer dienen te gehengen en te gedogen dat [eiser 3] per 1 juni 2023 feitelijk als huurder/bewoner in de plaats treden van [eiser 4] , alles met veroordeling van [gedaagde 3] en Draijer in de kosten van dit geding.
3. [eisers] stellen hiertoe, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang dat [eiser 3] als huurder is geaccepteerd, zoals blijkt uit de door Draijer opgestelde reactie. Er geldt dat er alleen wordt geweigerd om de huurrelatie te formaliseren omdat door [eisers] niet wordt ingestemd met een huurverhoging. Het gaat dus niet om de kandidaat-huurder, maar om een in strijd met de wet gewenste huurverhoging, hetgeen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, getuigt van slecht verhuurderschap en een onrechtmatige daad jegens [eisers] zou opleveren. [eisers] betogen dat het de verhuurder niet is toegestaan een wisseling van huurders te weigeren, omdat niet wordt ingestemd met een onwettige, dan wel nietige verhoging van de huurprijs. [gedaagde 3] maken evident misbruik van hun machtspositie, aldus [eisers] .
4. [gedaagde 3] en Draijer betwisten de vorderingen en voeren allereerst aan dat zij geen spoedeisend belang hebben. Verder betwisten [gedaagde 3] en Draijer dat [eisers] een coöptatierecht hebben en dat [gedaagde 3] de door [eisers] aangedragen huurder maar onvoorwaardelijk moeten accepteren. Blijkens de huurovereenkomst is hier geen sprake van, maar hebben [eisers] en [gedaagde 1] afgesproken dat bij vertrek van een huurder de huurders een kandidaat-huurder mogen voordragen en dat de verhuurder een dergelijke voordracht zonder opgaaf van reden mag weigeren. Het staat verhuurder dus vrij om voorwaarden te stellen om tot een huurdermutatie te komen, waaronder de voorwaarde van een nieuwe huurprijs. Dat in het verleden geen huurprijsverhoging heeft plaatsgevonden bij een mutatie doet daaraan niet af. Volgens [gedaagde 3] en Draijer is het vragen van een nieuwe huurprijs toegestaan, ook als de laatste huurprijswijziging nog geen 12 maanden daarvoor is ingegaan. Artikel 7:251 BW geldt niet en biedt de mogelijkheid indien de samenstelling van de huurders wijzigt de huur te verhogen. De acceptatie van een kandidaat-huurder laten afhangen van het instemmen met een nieuwe huurprijs is niet in strijd met de wet, aldus [gedaagde 3] en Draijer. De door de verhuurder bedongen huren zijn ook marktconform. Verder is Draijer niet bevoegd om overeenkomsten namens [gedaagde 3] te sluiten. Ten slotte betogen [gedaagde 3] en Draijer dat de vorderingen van [eisers] leiden tot een constitutieve uitspraak waarvoor in kort geding geen plaats is.
5. In reconventie vorderen [gedaagde 3] en Draijer veroordeling van [eiser 3] om de woning te ontruimen, op verbeurte van een dwangsom, nu hij daar zonder recht of titel verblijft.
6. [eisers] hebben de vordering bestreden.
Beoordeling
In conventie en in reconventie
7. In dit geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eisers] in conventie en [gedaagde 3] en Draijer in reconventie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
In conventie
8. [eisers] hebben een spoedeisend belang bij de onderhavige vordering. Duidelijkheid over hun woonsituatie en de daarmee verband houdende (financiële) huurdersverplichtingen zijn naar hun aard spoedeisend. Het andersluidende betoog van [gedaagde 3] en Draijer wordt gepasseerd.
9. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
10. Voor zover namens [gedaagde 3] ter terechtzitting is betoogd dat zij niet als handelaren kunnen worden aangemerkt, worden zij daarin niet gevolgd. Gelet op de jurisprudentie van het Europees Hof van Justitie, onder meer het arrest van 4 oktober 2018 C 105/17 Kamenova, moet bij de beoordeling of sprake is van een handelaar in de zin van de Richtlijn alle omstandigheden van het geval worden betrokken. Gelet op de aard van de activiteiten van [gedaagde 3] , de verhuur van meerdere woningen, de omvang van de verhuurportefeuille met een groot aantal panden, het professionele karakter van de verhuur, de duur en frequentie daarvan, het gebruikmaken van een professionele makelaar en het overduidelijke winstoogmerk van de activiteiten, moeten [gedaagde 3] als handelaren in de zin van de richtlijn worden aangemerkt. Dat zij kinderen van tien en dertien zijn en in deze procedure worden vertegenwoordigd door hun ouders, staat aan deze vaststelling niet in de weg.
11. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
12. Het hiervoor geciteerde beding in de huurovereenkomst, artikel 29.7, is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en door [gedaagde 3] ook daadwerkelijk in meerdere overeenkomsten wordt gebruikt. Deze wordt niet als kernbeding aangemerkt. Namens [gedaagde 3] is ter terechtzitting ook erkend dat over dit beding niet is onderhandeld tussen partijen.
13. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat artikel 29.7 als oneerlijk moet worden aangemerkt. Ter toelichting dient het volgende. De bepaling biedt met name door het tussen haakjes geplaatste “zonder opgave van reden” aan [gedaagde 3] de mogelijkheid zonder enige motivatie en achterliggende reden een voorgestelde huurder te weigeren. Weliswaar is namens [gedaagde 3] ter terechtzitting verklaard dat zij graag zicht willen houden op hun huurders, maar deze bepaling biedt de mogelijkheid om ook andere, voor de huurders onbekende argumenten te hanteren om hun huurder te weigeren. Zelfs argumenten die in strijd zijn met het recht, bijvoorbeeld in strijd met het verbod op discriminatie, zouden door [gedaagde 3] op basis van dit onbegrensde beding gebruikt kunnen worden om een voorgestelde huurder te weigeren. Aldus wordt het evenwicht tussen de huurders en verhuurders aanzienlijk verstoort, nu de achterblijvende huurders daarmee volledig overgeleverd zijn aan de grillen van [gedaagde 3] . Gevolg daarvan kan zijn, zoals ook in dit geding door [gedaagde 3] wordt bepleit, dat huurders die willen vertrekken aansprakelijk blijven voor huurbetalingen, dan wel dat achterliggende huurders met hogere huurlasten worden geconfronteerd, omdat een huurder vertrekt en niet meer meebetaald, dan wel het een huurder die wenst te vertrekken onmogelijk wordt gemaakt om te vertrekken omdat [gedaagde 3] als verhuurder een kandidaat-huurder om onbekende reden weigert te accepteren. [gedaagde 3] en Draijer zijn ter terechtzitting ook geïnformeerd over de mogelijke oneerlijkheid van het beding, maar hebben geen feiten of omstandigheden aangedragen die een ander licht op de oneerlijkheid werpen.
14. Dat leidt ertoe dat aannemelijk is dat de bodemrechter het beding waarop [gedaagde 3] en Draijer zich beroepen zal vernietigen.
15. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging, bijvoorbeeld door het gedeelte tussen de haakjes te verwijderen of buiten toepassing te laten, of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond. De Hoge Raad heeft nadien ook bepaald dat op wettelijke regelingen van dwingend recht evenmin aanspraak kan worden gemaakt (HR 10-2-2023, ECLI:NL:HR: 2023:198 Kinderopvangarrest).
16. Gevolg hiervan is dat [gedaagde 3] niet de mogelijkheid hebben om een op basis van de huurovereenkomst door de huurders volgens de daarin opgenomen regels voorgedragen kandidaat te weigeren. De door [gedaagde 3] ter terechtzitting aangevoerde verweren, gebaseerd op wettelijke bepalingen, missen dan ook relevantie en behoeven geen bespreking, wat van de juistheid daarvan ook zij. Datzelfde geldt voor de door [eisers] ingenomen stellingen.
17. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de vorderingen van [eisers] als na te melden toewijsbaar zijn, waarbij wordt opgemerkt dat geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde ingangsdatum van 1 juni 2023. Zowel [gedaagde 3] al Draijer zullen worden veroordeeld, nu [gedaagde 3] de toestemming voor de allonge dient te geven, maar Draijer gelet op het dossier naar verwachting de feitelijke uitvoering dient te verzorgen. Voor zover door [eiser 4] als de vertrekkende huurder nog is gevorderd dat hij wordt ontslagen uit de verplichtingen uit hoofde van de huur volgt dit uit de bepalingen van de huurovereenkomst en de nieuwe allonge, zodat hij bij een afzonderlijke veroordeling op dit punt thans geen belang meer hebben. De dwangsom wordt als na te melden gemaximeerd en de opgenomen termijn komt redelijk voor.
18. Dat door de hierna gegeven veroordeling een declaratoire veroordeling wordt afgegeven die het karakter van het kort geding te buiten gaat, zoals [gedaagde 3] en Draijer hebben betoogd, wordt niet gevolgd. [gedaagde 3] en Draijer worden slechts veroordeeld om te bewerkstelligen dat [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] als huurders van de woning hebben te gelden.
19. In dit geding behoeft het debat over de huurprijsverhoging geen beantwoording, nu de vorderingen van [eisers] in conventie en [gedaagde 3] en Draijer in reconventie daarop niet zijn gericht.
20. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat voor zover door [gedaagde 3] en Draijer in het verleden kosten in rekening zijn gebracht voor het verstrekken van de allonge, dan wel zij dit in de toekomst zouden willen doen, dit ten onrechte is. Deze kosten zijn gebaseerd op een niet gelimiteerd kostenbeding in de huurovereenkomst. Een dergelijk beding wordt als oneerlijk beoordeeld, nu ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst voor de huurder de economische gevolgen niet vastgesteld kunnen worden. [gedaagde 3] en Draijer kunnen immers onbeperkte kosten in rekening brengen, waarmee het evenwicht tussen huurder en verhuurder aanmerkelijk is verstoord. Ook op dit beding kunnen [gedaagde 3] en Draijer zich niet beroepen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. De kantonrechter gaat er vanuit dat [gedaagde 3] en Draijer de ter terechtzitting gedane toezegging door Draijer dat zij deze kosten aan [eisers] zal terugbetalen, gestand zal doen.
21. De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het spoedeisende belang en hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de oneerlijkheid van het beding en de verwachting inzake de beslissing van de bodemrechter hierover bieden daarvoor voldoende aanknopingspunten. Door [gedaagde 3] en Draijer zijn verder ook geen relevante feiten of omstandigheden aangedragen die in de belangenafweging aanleiding geven om dit kort gedingvonnis in afwijking van het gebruik, niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
22. [gedaagde 3] en Draijer dienen als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
In reconventie
23. Met inachtneming van hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, is niet aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [eiser 3] zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat voor ontruiming geen grond is. De vordering in reconventie zal worden afgewezen.
24. [gedaagde 3] en Draijer dienen als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast, die in verband met de samenhang van de vordering in conventie aan de zijde van [eisers] op nihil worden begroot.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagde 3] en Draijer om binnen één week een allonge op te maken en door hen ondertekend ter ondertekening aan Bueno de Mesquito c.s. aan te bieden, waarbij [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] per 1 juni 2023 als huurders van de woning aan de [adres] zijn opgenomen, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde 3] en Draijer in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,00;
veroordeelt [gedaagde 3] en Draijer hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
exploot € 145,07
salaris € 529,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 760,07
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 145,07
salaris € 529,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 760,07
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde 3] en Draijer hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde 3] en Draijer hoofdelijk in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.