Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10400780 CV EXPL 23-3973
vonnis van: 1 september 2023
fno.: 58984
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting
Stichting de Alliantie
gevestigd te Hilversum
eiseres
nader te noemen: de Alliantie
gemachtigde: mr. N. Hartmans
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 10 maart 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 juli 2023. Voor de Alliantie is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanvullende stukken overgelegd. De door [gedaagde] ter zitting overgelegde stukken zijn, omdat deze te laat zijn ingediend, buiten beschouwing gelaten. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.1.
De Alliantie verhuurt met ingang van 4 juni 1999 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 781,88. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
1.2.
De Alliantie heeft op 21 juni 2007 het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“Het complex waarin u woont, is door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg bestempeld als Rijksmonument. Sinds februari 2004 maakt de Alliantie Amsterdam gebruik van deze status door monumententoeslag (=30%) toe te passen op de huurprijs. (…)
U hebt een huurcontract getekend voordat de Alliantie Amsterdam het monumentenhuurbeleid ging toepassen. De monumententoeslag is voor u niet van toepassing. Voor u is er niets veranderd.
Wel is de maximaal redelijke huurprijs van uw woning aangepast aan het monumentenhuurbeleid. Aan de huurders die ten tijde van de invoering van dit beleid in het complex woonden, is echter de garantie afgegeven dat de huur nooit boven de huurtoeslaggrens zou uitstijgen als gevolg van jaarlijkse huurverhogingen.
(…)
In de praktijk zult u weinig merken van de verhoogde maximaal redelijke huurprijs. Het Rijk heeft onlangs vastgesteld, dat de jaarlijkse huurverhoging dit jaar wordt gekoppeld aan de inflatie.
(…)
Omdat nooit te zeggen is wat er in de toekomst op het gebied van de huurwetgeving gaat gebeuren, nog een laatste opmerking. Het monumentenhuurbeleid en de daarbij afgegeven garanties voor zittende huurders gelden onder de huurwetgeving zoals wij die vandaag de dag kennen. Mocht het Rijk in de toekomst belangrijke wijzigingen aanbrengen in de huurwetgeving, dan zal de Alliantie haar huurbeleid – inclusief het monumentenhuurbeleid – daarop moeten afstemmen. (…)”
1.3.
Bij brief van 4 juli 2007 heeft de bewonerscommissie om nadere uitleg gevraagd. Volgens de bewonerscommissie is voornoemde brief tegenstrijdig en komt de inhoud daarvan niet overeen met de afspraken die tijdens een overleg op 15 januari 2007 zijn gemaakt.
1.4.
Op 6 september 2007 heeft De Alliantie het volgende aan de bewonerscommissie geschreven:
“In het verslag van het overleg van 15 januari 2007 (dd 31 januari 2007) staat over de bescherming van zittende huurders vermeld:
1. De verhoogde maximaal redelijke huurprijs van 130% maximaal redelijk geldt óók voor zittende huurders;
2. In ons monumentenhuurbeleid garanderen wij zittende huurders echter, dat de woning nooit duurder zal worden dan de huurtoeslaggrens.”
(…)
Wij vinden de uitspraken niet tegenstrijdig. Immers, zittende huurders bleven dezelfde huurprijs betalen. Nieuwe huurders daarentegen, kregen gelijk te maken met de monumententoeslag. Daarmee zijn zittende huurders anders behandeld dan nieuwe huurders. Dat er voor zittende huurders wel een ander huurplafond (namelijk 130%) geldt, komt overeen met wat is afgesproken op 15 januari 2007. (…) Een aantal huurders heeft zelfs een voordeel dat zij anders niet zouden hebben: zij hebben namelijk de garantie dat hun huur niet boven de huurtoeslaggrens uit zal komen, ongeacht het inkomen.”
1.5.
Op 16 maart 2013 is de wetgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging in werking getreden. Sindsdien is het voor verhuurders van zelfstandige woningen in het gereguleerde segment mogelijk om aan huishoudens met een midden- of hoger inkomen een hogere huurverhoging voor te stellen dan de maximaal toegestane ‘reguliere’ huurverhoging.
1.6.
Op enig moment is ook het monumentenbeleid veranderd en is de toeslag van 30% omgezet naar 50 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Bij brief van 15 oktober 2015 heeft de Alliantie het volgende aan de bewonerscommissie geschreven:
“Ons voorstel (…)
(a) beoogt tegemoet te komen aan het oorspronkelijke doel van de afspraak uit 2007, namelijk: het (deels) vrijwaren van de voor 1-2-2004 reeds zittende huurders in complex [naam complex] van de huureffecten op basis van de monumentale status en de invoering van het [woonplaats] model voor huurprijsbepaling bij monumenten (het 130%-beleid) en
(b) rekening houdt met het feit dat er van rijkswege tegenwoordig sprake is van (+50) monumentenpunten (i.p.v. de 130%) (…)
(c) niet beoogde effecten van de afspraak uit januari 2007 wegneemt.
Het voorstel luidt:
Voor de voor 1-2-2004 reeds zittende huurders in complex [naam complex] neemt de Alliantie de 50 extra monumentenpunten niet (meer) mee in de berekening van de maximale huur. Hiermee behandelen we deze huurcontracten volledig gelijk aan die van andere sociale huurcontracten in complexen, niet zijnde (rijks)monument. Dit betekent tevens dat er voor de betreffende huurders in het [naam complex] (evenzeer als bij andere huurders met sociaal huurcontract) zaken gelden zoals energielabelpunten, schaarste- (dan wel straks WOZ-)punten, alsmede inkomensafhankelijke huurverhogingen en wat nu nog niet te voorzien is.
1.7.
De bewonerscommissie is met het voorstel akkoord gegaan.
1.8.
De Alliantie heeft voorgesteld om de huur per 1 juli 2022 met € 50,00 te verhogen.
1.9.
[gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de huurverhoging te beoordelen. De huurcommissie heeft op 16 januari 2023 (zaaknummer [nummer] ) geoordeeld dat het voorstel van de Alliantie niet redelijk is omdat de Alliantie in 2007 heeft toegezegd dat de huurprijs nooit boven de huurtoeslaggrens zou stijgen terwijl dat nu wel het geval is. Omdat de huurtoeslaggrens in 2022 € 763,47 bedroeg heeft de huurcommissie de huurprijs vastgesteld op € 763,47.
Vordering
2. De Alliantie vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de aan [gedaagde] voorgestelde huurverhoging van € 50,00 tot € 831,88 per 1 juli 2022 redelijk is dan wel te bepalen dat de huurprijs € 781,88 blijft, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. De Alliantie stelt daartoe dat de voorgestelde huurverhoging gebaseerd is op de wet. Gelet op het inkomensniveau van [gedaagde] mocht de Alliantie zelfs een verhoging van € 100,00 aanzeggen. Verder blijft de huur onder de maximale redelijke huurprijs op grond van het WWS. Ook als daarbij rekening gehouden wordt met de toezegging van de Alliantie dat de 50 extra monumentenpunten niet gelden voor [gedaagde] omdat zij al voor 1 februari 2004 in het complex woonde.
Verweer
4. [gedaagde] voert aan – samengevat weergegeven – dat de Alliantie in 2007 heeft gegarandeerd dat de huur nooit boven de huurtoeslagtoeslaggrens zou uitstijgen. Bij de wijziging in het monumentenbeleid in 2015 heeft zij deze garantie niet ingetrokken. Verder is het niet redelijk om de huur op basis van het inkomen te verhogen. Ook maakt uit het uitblijven van renovatie en verduurzaming van het gehuurde dat de huurverhoging niet redelijk is.
Beoordeling
5. De Alliantie heeft haar vordering tijdig bij de kantonrechter ingesteld zodat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen. De kantonrechter dient in deze procedure te beoordelen of het door de Alliantie gedane voorstel tot huurverhoging redelijk is.
6. [gedaagde] is als huurder een consument en de Alliantie wordt als handelaar aangemerkt omdat zij bedrijfsmatig woonruimte verhuurt. Dit betekent dat ambtshalve getoetst moet worden aan het Nederlandse en Europese consumentenrecht. In de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden staan geen bedingen die van toepassing kunnen zijn op de vordering en/of die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn.
7. Op grond de huidige wet- en regelgeving is het voor de verhuurder van een sociale huurwoning mogelijk om een huurder met een hoog (midden)inkomen een hogere huurverhoging te geven dan de ‘reguliere’ huurverhoging. Dat [gedaagde] dit niet redelijk vindt en van mening is dat een huurverhoging enkel zou mogen bij kostenstijgingen aan het gehuurde, is een politieke kwestie en ligt derhalve niet ter beoordeling aan de kantonrechter voor. Evenmin is voor de beoordeling van het voorstel van de Alliantie van belang wat de staat van het gehuurde is en of er in gehuurde gebreken zijn, zodat de kantonrechter ook aan dat verweer voorbij gaat.
8. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de Alliantie het huurvoorstel conform de geldende regels heeft verhoogd. Dit betekent dat het voorstel van de Alliantie in beginsel redelijk is. Dit zou anders kunnen zijn als de Alliantie onvoorwaardelijk heeft toegezegd dat de huur nooit boven de huurtoeslaggrens zou uitkomen. In dat geval is het voorstel niet redelijk omdat de voorgestelde huur hoger is dan de huurtoeslaggrens.
9. De Alliantie betwist dat zij een onvoorwaardelijke afspraak/garantie heeft gegeven. Zij voert aan dat het de bedoeling van partijen is geweest om de monumentenopslag nooit voor zittende huurders door te voeren. Gevolg daarvan was dat op grond van de toentertijd geldende huurwetgeving de huurverhoging nimmer boven de huurtoeslaggrens zou komen. Dit is dan ook volgens de Alliantie de reden geweest om de garantie af te geven, maar zij heeft in de brief van 21 juni 2007 ook vermeld: “
Het monumentenhuurbeleid en de daarbij afgegeven garanties voor zittende huurders gelden onder de huurwetgeving zoals wij die vandaag de dag kennen. Mocht het Rijk in de toekomst belangrijke wijzigingen aanbrengen in de huurwetgeving, dan zal de Alliantie haar huurbeleid – inclusief het monumentenhuurbeleid – daarop moeten afstemmen.”
Het monumentenhuurbeleid en de daarbij afgegeven garanties voor zittende huurders gelden onder de huurwetgeving zoals wij die vandaag de dag kennen. Mocht het Rijk in de toekomst belangrijke wijzigingen aanbrengen in de huurwetgeving, dan zal de Alliantie haar huurbeleid – inclusief het monumentenhuurbeleid – daarop moeten afstemmen.”
10. Gelet op bovenstaande zin had [gedaagde] moeten begrijpen dat bovenstaande garantie werd gegeven onder de voorwaarde dat de toepasselijke regelgeving niet belangrijk werd gewijzigd. Dat in de brief van 6 september 2007 is vermeld dat de huur niet boven de huurtoeslaggrens zal komen, ongeacht het inkomen, maakt het voorgaande niet anders. In 2007 kon immers op basis van de toenmalige regelgeving ongeacht het inkomen de huurprijs niet stijgen boven de huurtoeslaggrens.
11. Vaststaat dat in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging is ingevoerd. Met de Alliantie wordt geoordeeld dat dit een belangrijke wijziging in de huurwetgeving betrof, nu door deze wijziging in de huurwetgeving de huur verder verhoogd kon worden dan daarvoor en ook boven de huurtoeslaggrens.
12. Conclusie is dan ook dat de Alliantie in 2007 een voorwaarde aan de garantie heeft verbonden en dat deze voorwaarde met de wetswijziging in 2013 is vervuld. De Alliantie kon dus in redelijkheid op basis van deze wetswijziging nieuwe huurprijsverhogingsafspraken met de bewonerscommissie maken.
13. Bovendien geldt dat de Alliantie naar aanleiding van de wetswijzigingen ten aanzien van de monumentenstatus (30% naar 50 punten WWS) een korting van 50 punten heeft toegepast bij de bewoners van voor 2004, zodat ondanks de wetswijziging op dit punt, de Alliantie haar belofte dat voor zittende huurders de monumentenopslag niet wordt toegepast heeft gehandhaafd.
14. Nu de Alliantie ten slotte volgens de huidige regelgeving niet de maximale huurprijsverhoging van € 100,00 voorstelt, maar € 50,00, wordt dan ook geoordeeld dat het voorstel van de Alliantie redelijk is. De kantonrechter zal de huurprijs per 1 juli 2022 dan ook vaststellen op € 831,88.
15. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de Alliantie tot op heden begroot op:
- dagvaardingskosten € 130,25
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
€ 264,00(2 punten à 132,00)
€ 264,00(2 punten à 132,00)
totaal € 522,25
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt de huurprijs met ingang van 1 juli 2022 vast op € 831,88 per maand.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Alliantie, tot aan van dit vonnis begroot op € 522,25, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.