ECLI:NL:RBAMS:2023:5516

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10632588 KK EXPL 23-449

vonnis van: 25 augustus 2023

func.: 51306

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser] (hodn [bedrijf] )

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser] (hodn [bedrijf] )

gemachtigde: mr. D. Karpuz

t e g e n

de vennootschap naar buitenlands recht PEC Ivy Sarl

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: PEC Ivy

gemachtigde: mr. W.Y. Wong

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 1 augustus 2023, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft PEC Ivy 13 producties overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2023. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. PEC Ivy is verschenen bij dhr. [naam 1] (assetmanager bij PEC Ivy) en mevr. [naam 2] (accountmanager bij MVGM), vergezeld door de gemachtigde en haar kantoorgenoot, mr. D. Mohammadi.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht. De gemachtigde van PEC Ivy en diens kantoorgenoot deden dit aan de hand van spreekaantekeningen. Na verder debat is om vonnis gevraagd en is datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als uitgangspunt geldt het volgende:

1.1.

[eiser] huurt sinds 1 februari 2006 de bedrijfsruimte aan de [adres] . Vanuit het gehuurde exploiteert [eiser] onder de naam [bedrijf] een bloemenwinkel. De huurprijs bedraagt thans
€ 1.588,09 per maand.

1.2.

PEC Ivy is sinds 28 december 2020 eigenaar van het gehuurde. Het gehuurde maakt onderdeel uit van vastgoedportefeuille die destijds door PEC Ivy is aangekocht.

1.3.

In ieder geval sinds 28 juni 2022 heeft [eiser] PEC Ivy herhaaldelijk aangeschreven omdat sprake was van een ernstige lekkage van het dak van de uitbouw van het gehuurde.

1.4.

PEC Ivy heeft op 27 juli 2022 en 16 augustus 2022 per e-mail toegezegd dat zij de lekkage in de uitbouw zou laten herstellen. Op deze toezegging is zij in een brief van 30 september 2022 teruggekomen. In deze e-mail heeft PEC Ivy zich op het standpunt gesteld dat de uitbouw door [eiser] zelf was gebouwd en dat het herstel daarom niet voor rekening van verhuurder kwam.

1.5.

Bij e-mail van 13 juni 2023 is PEC Ivy ook op dit standpunt teruggekomen. In haar e-mail aan de gemachtigde van [eiser] schrijft haar gemachtigde “(…)
Uit de verstrekte getuigenverklaringen lees ik dat uw cliënt het gehuurde reeds met uitbouw heeft gehuurd. Indien dat het geval is, zal verhuurder uiteraard de lekkage herstellen.”

1.6.

Herstel van de lekkage blijft echter uit. [eiser] heeft daarom kenbaar gemaakt dat hij het voornemen had een kort geding aanhangig te maken. Bij e-mail van 30 juni 2023 heeft de gemachtigde van PEC Ivy het volgende aan de gemachtigde van [eiser] onder meer geschreven:

“(…)Huurrechtelijk kort geding“Ik begrijp dat uw cliënt vastberaden is om een kort geding te starten om herstel van de uitbouw te vorderen. Uiteraard kan ik dat niet tegenhouden, maar daarbij wil ik de volgende kanttekening plaatsen: als en zodra een datum voor kort geding wordt gevraagd, zal de verhuurder de gemeente benaderen en het gesprek met de gemeente aangaan over de uitbouw en het gebruik van [huisnummer] . De verhuurder zal bij de rechtbank en een eventuele procedure in hoger beroep moeten bewijzen dat er sprake is van een gebrek dat niet verholpen kan worden. De kans is uitermate groot dat de uitbouw van de gemeente moet worden gesloopt en dat het huidige gebruik van [huisnummer] moet worden gestaakt.

Waarom?Uit de door u toegezonden getuigenverklaringen blijkt dat de uitbouw is gebouwd vóór 2006. In die periode was het niet toegestaan uit te bouwen voor detailhandel. Ook is gebleken dat het pand op de hoek, waar zich een keuken en washok bevindt en wat ik voor nu [huisnummer] noem, voor de winkel wordt gebruikt. Volgens het bestemmingsplan Westerpark Zuid is dit pand niet bestemd voor detailhandel.

Verhuurder staat illegale activiteiten niet toe en zal niet investeren in een illegale situatie. Verhuurder moet dus de gemeente benaderen als u een kort geding start.

Dus: Als uw cliënt ervoor kiest een kort geding te starten, dan accepteert uw cliënt ook het aanzienlijke risico dat de uitbouw wordt gesloopt en dat [huisnummer] niet mag worden gebruikt voor de winkel. Met andere woorden: Uw cliënt accepteert het risico dat hij een groot deel van de winkel kwijtraakt.Huurder ontvangt een bedragVerhuurder biedt als tweede optie aan: huurder ontvangt een bedrag. Over de hoogte daarvan kunnen we praten. Dat bedrag kan hij gebruiken zoals hij wil.

Voorwaarde hiervoor is dat huurder accepteert dat er sprake is van een illegale uitbouw en hij voor eigen rekening en risico de uitbouw herstelt. De huurder kan geen aanspraak meer maken op herstel door verhuurder. Verhuurder zal zich er niet mee bemoeien. Huurder accepteert het risico dat als

de gemeente handhavend optreedt, verhuurder alsnog de uitbouw zou moeten slopen en [huisnummer] niet meer mag worden gebruikt voor de winkel.

(…)”

1.7.

Nadat [eiser] het kort geding aanhangig had gemaakt, heeft PEC Ivy op 8 augustus 2023 de gemeente aangeschreven en gevraagd om een oordeel over de legaliteit van de situatie. Ten tijde van de mondelinge behandeling had de gemeente nog niet op dit schrijven gereageerd.

1.8.

In artikel 13 van de algemene bepalingen is bepaald dat het onderhoud en herstelwerkzaamheden aan het dak voor rekening van de verhuurder komen. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is (voor zover hier relevant) verder als volgt bepaald:
11.6
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…).”

11.8 “

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder (…).”11.9
“Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde (…).”

Het geschil

2. [eiser] vordert dat, bij een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is:

PEC Ivy wordt veroordeeld om de lekkages, tochtproblemen, vochtproblemen, schimmelproblemen, vochtkringen en scheurvormingen in het gehuurde te verhelpen binnen twee weken na de datum van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat niet aan de veroordeling is voldaan.

vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter, de huurprijs vanaf 1 juli 2022 tot en met de eerste maand na herstel van de gebreken genoemd onder I, met 30% wordt verminderd.

PEC Ivy wordt veroordeeld in de betaling van de volgende bedragen aan [eiser] , binnen 14 dagen na datum vonnis:

- de teveel betaalde huur over de periode vanaf 1 juli 2022 tot en met 31 juli 2023, zijnde een bedrag van € 6.193,55, te vermeerderen met de wettelijke rente en € 684,68 aan buitengerechtelijke incassokosten;

- € 17.983,84 vanwege geleden inkomensschade;

- € 9.680,- ter zake van schadevergoeding vanwege extra kosten die [eiser] heeft moeten maken;

PEC Ivy wordt veroordeeld in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na datum vonnis en – indien de proceskosten niet binnen deze termijn worden voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de vijftiende dag tot de voldoening.

3. [eiser] legt - kortgezegd -aan zijn vorderingen ten grondslag dat PEC Ivy reeds langer dan een jaar op de hoogte is van (ernstige) lekkage aan het dak van het gehuurde. Ondanks diverse toezeggingen heeft PEC Ivy geen uitvoering gegeven aan de op haar rustende verplichting om het dak te onderhouden en de lekkage te verhelpen. Daarmee pleegt PEC Ivy wanprestatie, aldus [eiser] . Ergodan stelt dat hij hierdoor geconfronteerd wordt met verminderd huurgenot en dat hij door de wanprestatie van PEC Ivy schade heeft geleden.

4. Het verweer van PEC Ivy strekt tot afwijzing van de vorderingen. Zij vermoedt dat de uitbouw is gebouwd zonder de daarvoor vereiste bouwvergunning. Als verhuurder heeft het voorkomen van onrechtmatige situaties de hoogste prioriteit. Zij moest daarom naar eigen zeggen wel melding maken bij de gemeente. PEC Ivy verwacht dat het niet mogelijk is om de uitbouw alsnog in overeenstemming met wet- en regelgeving te maken en vermoedt dat de gemeente haar daarom zal opdragen de uitbouw te slopen. Tegen die achtergrond kan niet van haar worden gevergd dat zij nog in de uitbouw investeert. Dat geldt te meer omdat de kosten voor het herstel hoog zijn. In een offerte van 2022 zijn de kosten op € 25.000,- geschat. PEC Ivy schat in dat die kosten inmiddels verder zijn opgelopen tot ten minste € 35.000,-.

5. Op de standpunten van partijen wordt bij de beoordeling uitgebreider ingegaan.

Beoordeling

6. Deze procedure betreft een kort geding. Dat betekent dat de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil zal geven. Beoordeeld moet worden of de feiten en omstandigheden die in deze zaak aannemelijk worden geacht een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorlopige voorziening.

7. Niet betwist is dat sprake is van een ernstige lekkage in de uitbouw van het gehuurde. Op de videobeelden die door [eiser] zijn overgelegd, is te zien dat in de uitbouw het water langs de muur stroomt en door het plafond komt. Naar het oordeel van de kantonrechter is hiermee het spoedeisend belang van de procedure gegeven. [eiser] heeft namelijk een winkel in het gehuurde waarmee hij zijn inkomen verdient.

Herstel van het gebrek

8. Als gevolg van de lekkage verschaft het gehuurde aan [eiser] niet het genot dat hij bij aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Er is dus sprake van een gebrek. Beoordeeld moet worden of PEC Ivy gehouden is dit gebrek te herstellen. Artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek (BW) geeft daarvoor het beoordelingskader. Dit artikel bepaalt dat een verhuurder verplicht is gebreken op verzoek van de huurder te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder te vergen zijn. Uit de formulering van artikel 7:206 BW, in samenhang met artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), volgt dat de stelplicht en bewijslast van dergelijke omstandigheden op de verhuurder rusten. In dit geval is het dus aan PEC Ivy om voldoende aannemelijk te maken dat niet van haar kan worden gevergd dat zij kosten maakt voor het herstel van het dak. Daarin is zij naar het oordeel van de kantonrechter niet geslaagd. Hiertoe wordt het volgende overwogen.

9. PEC Ivy heeft aangevoerd dat de uitbouw illegaal is en dat deze mogelijk op last van de gemeente moet worden gesloopt. Dat heeft zij onderbouwd met een uitgebreide bestuursrechtelijke onderbouwing. Daarbij is zij echter volledig uitgegaan van haar eigen analyse van de situatie. Een gesprek met de gemeente heeft niet plaatsgevonden. Naar aanleiding van de e-mail van 8 augustus 2023 heeft de gemeente in het geheel nog geen standpunt ingenomen. Het is daarom zeer de vraag of de gemeente het standpunt van PEC Ivy met betrekking tot de illegaliteit van de uitbouw zal delen en of zij in dat geval tot handhaving zal over gaan en op welke termijn dat zal gebeuren. Duidelijk is wel dat de gemeente in de ruim 15 jaar voordat PEC Ivy melding maakte van de situatie, partijen nimmer heeft aangeschreven over de uitbouw. Dat sprake is van een concrete dreiging dat de uitbouw op korte termijn moet worden gesloopt, is naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure niet voldoende aannemelijk geworden.

10. Dat de bestuursrechtelijke situatie rondom de uitbouw op dit moment onduidelijk is, is niet voldoende voor een geslaagd beroep op de tenzij-bepaling. Het ontbreken van een bouwvergunning is een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij verhuurder bekend dient te zijn (zie Rb. 's-Gravenhage 04-04-2011, ECLI:NL:RBSGR:2011:BT7154). Dat geldt naar het oordeel van de kantonrechter temeer voor een grote, professionele partij als PEC Ivy. PEC Ivy had daarom sinds zij in 2020 eigenaar van het gehuurde is geworden – en in ieder geval vanaf het moment dat de lekkage ruim een jaar geleden werd gemeld - voldoende tijd om de kwestie uit te zoeken en op een nette manier met [eiser] op te lossen. Dat zij zich eerst nu in de situatie heeft verdiept en bovendien eerst na het aanbrengen van dit kort geding de situatie onder de aandacht van de gemeente heeft gebracht komt voor haar eigen risico en niet voor dat van [eiser] . Bovendien heeft PEC Ivy zonder dat daar een noodzaak voor was zelf de vermeende illegaliteit aan de gemeente gemeld en daarmee een belangrijk aandeel gehad in de situatie die is ontstaan.

11. Ook de hoogte van de kosten staat niet aan een veroordeling tot herstel van het dak van de uitbouw in de weg. Dat de kosten die hiermee gepaard gaan aanzienlijk zijn, is niet betwist. PEC Ivy heeft zelf echter lange tijd stil gezeten. Daarmee heeft zij geaccepteerd dat de kosten voor herstel onnodig zijn opgelopen. Ook dit risico dient PEC Ivy zelf te dragen.

12. Voorgaande leidt ertoe dat PEC Ivy wordt veroordeeld in het herstel van de lekkage aan het dak van de uitbouw en tot herstel van de overige door [eiser] gestelde gebreken (tocht, schimmel, vochtkringen en scheurvormingen) die daarvan het gevolg zijn. Dat los van de lekkage andere, zelfstandige gebreken bestaan is gesteld noch gebleken.

13. De kantonrechter acht voor het herstel een termijn van twee maanden na dagtekening vonnis reëel, onder verbeurte van een dwangsom van € 150,- per dag voor elke dag dat niet aan de veroordeling is voldaan, met een maximum van € 25.000,-.

Huurkorting

14. [eiser] maakt, onder verwijzing naar artikel 7:207 BW, aanspraak op huurprijsvermindering vanaf 1 juli 2022. Naar het oordeel van de kantonrechter is in dit geval een huurprijsvermindering van 25% proportioneel met het verminderde huurgenot. Voldoende aannemelijk is immers dat de uitbouw, die ongeveer 25% van het totaal gehuurde oppervlakte bedraagt, als gevolg van de lekkage onbruikbaar is voor [eiser] , maar dat de overige gedeelten van het gehuurde bruikbaar zijn gebleven. Artikel 11.6 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst staat niet aan toewijzing van deze huurkorting in de weg, omdat PEC Ivy naar het oordeel van de kantonrechter ernstig nalatig is geweest. Zij wist immers ruim een jaar van de lekkage en heeft er – welbewust en ongeacht de gevolgen voor [eiser] – voor gekozen het gebrek niet te herstellen. Op grond van artikel 11.9 van de algemene bepalingen moeten artikel 11.6 en 11.8 voor wat betreft (schade als gevolg van) de lekkage buiten toepassing blijven.

14. De huurkorting wordt toegewezen vanaf 1 juli 2022 tot het moment waarop het gebrek is verholpen. PEC Ivy zal wordt veroordeeld tot terugbetaling van de teveel betaalde huur over de periode vanaf 1 juli 2022 tot en met 31 juli 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de volledige voldoening. De buitengerechtelijke incassokosten over dit bedrag worden niet toegewezen, omdat [eiser] niet voldoende heeft gesteld dat hij kosten heeft gemaakt buiten de gebruikelijke kosten in het kader van een juridische procedure waarvoor de proceskostenveroordeling van artikel 237 Rv in een vergoeding voorziet.

Schadevergoeding

16. [eiser] heeft ook twee bedragen aan (voorschot op) schadevergoeding gevorderd. Hij heeft hiertoe gesteld dat hij in het voorjaar van 2022 zijn bloemenwinkel had gesloten vanwege eigen verbouwingswerkzaamheden. Volgens [eiser] heeft PEC Ivy in die periode toegezegd dat zij de lekkage zou komen herstellen. Dat standpunt is niet gemotiveerd weersproken en vindt ook onderbouwing in de overgelegde stukken, waaronder een door PEC Ivy aangevraagde offerte van Koers uit augustus 2022. [eiser] stelt dat hij de winkel in afwachting op die reparatie dicht heeft gehouden, zodat alle werkzaamheden in één keer konden worden uitgevoerd. Toen duidelijk werd dat PEC Ivy niet langer van plan was de lekkage op te lossen, heeft [eiser] zijn eigen verbouwingswerkzaamheden moeten staken. Hij heeft de winkel toen weer geopend. [eiser] stelt dat hij door de sluiting, die achteraf niet zinvol is geweest, € 17.983,84 aan inkomsten mis heeft gelopen en dat zijn eigen verbouwing door de opgelopen vertraging € 9.680,- duurder is geworden. [eiser] wil dat PEC Ivy deze kosten vergoed. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.

16. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van de toewijzing van schadevergoeding in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed en onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.

16. De kantonrechter acht aannemelijk dat [eiser] (bedrijfs)schade heeft geleden door het handelen van PEC Ivy. Die schade komt niet alleen door het niet herstellen van de lekkage, maar ook door slecht verwachtingsmanagement van PEC Ivy, die meerdere toezeggingen van herstel niet is nagekomen. De omvang van die schade is in kort geding echter niet eenvoudig vast te stellen. Dat komt omdat de gestelde schade gedeeltelijk overlapt met het gederfde huurgenot, waarvoor de huurprijsvermindering reeds in een vergoeding voorziet en ook samenhangt met de eigen keuze van [eiser] om de winkel – die in beginsel wel bruikbaar was op dat moment – tijdens de verbouwing gesloten te houden. Het is daarom onzeker of de schadevergoeding in een bodemprocedure volledig zal worden toegewezen. Al met al acht de kantonrechter een bedrag van € 5.000,- als voorschot op de schadevergoeding in kort geding toewijsbaar.

19. De kantonrechter verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Het gebrek wordt niet betwist en [eiser] heeft een groot belang dat eindelijk dit gebrek snel wordt verholpen. Ook zijn er geen redenen die aanleiding geven de overige veroordelingen die zien op de gevolgen van het gebrek niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zolang het gebrek niet is verholpen mist hij huurgenot en de financiële schade die met het gebrek samenhangt heeft zich reeds geopenbaard.

19. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt PEC Ivy veroordeeld in de proceskosten. De vergoeding voor het griffierecht wordt toegewezen op basis van de toegewezen bedragen. Het meerdere komt voor rekening van [eiser] .

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt PEC Ivy om de lekkage aan het dak van de uitbouw en tochtproblemen, schimmelproblemen, vochtkringen en scheurvormingen voor zover die het gevolg zijn van de lekkage te verhelpen binnen twee maanden na de dagtekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 150,- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, voor elke dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 25.000,-;

bepaalt dat de huurprijs wordt verminderd met 25% vanaf 1 juli 2022 tot de eerste maand nadat aan de veroordeling onder I is voldaan;

veroordeelt PEC Ivy om binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis de volgende bedragen aan [eiser] te betalen:

- de teveel betaalde huur over de periode vanaf 1 juli 2022 tot en met 31 juli 2023, zijnde een bedrag van € 5.161,29, te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf datum dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

- € 5.000,- als voorschot op schadevergoeding;

veroordeelt PEC Ivy in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden als volgt worden begroot:
€ 244,00 aan griffierecht;

€ 529,00 aan salaris gemachtigde;
€ 106,73 aan explootkosten;
_______________________ +

€ 879,73 in totaal, voor zover van toepassing inclusief btw, te voldoen binnen 14 dagen na datum vonnis en, indien betaling binnen deze termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf de vijftiende dag na datum vonnis tot de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt PEC Ivy in de nakosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 66,- aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.